주택의 매각대금을 배분함에 있어 전세보증금과 체납액의 우선순위 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 청구외 김○○ 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 1필지 ○○빌라 ○동 ○호(대지 69㎡, 연립주택 79.8㎡; 이하 “쟁점주택”이라 한다)에 거주하는 자로서 처분청은 청구외 김○○이 부가가치세 등 국세 65,730,160원을 체납함에 따라 쟁점주택을 압류하여 공매하고 공매처분결과 쟁점주택이 128,000,000원에 매각되어 1순위 체납처분비 2,987,290원, 2순위 ○○은행 근저당채무 87,000,000원, 3순위 처분청 38,112,710원(이하 “쟁점체납액”이라 한다)으로 배분하고 세입자인 청구인에게는 매각대금이 부족으로 배분하지 아니하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.07.26. 이의신청을 거쳐 2005.11.28 이건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점주택의 소유자인 청구외 김○○과 2003.07.25. 임차보증금 60,000천원에 임대차계약을 체결하고 2003.08.16. 쟁점주택에 전입시 부동산등기부등본상 ○○은행이 설정한 근저당 채무 87,000천원 외에는 아무런 채무가 없는 것을 확인하고 입주하였으나, 이주 2003.10.14. 쟁점주택을 처분청에서 압류한 후, 한국○○공사에 쟁점주택에 대한 공매대금배분통지를 하였으나, 쟁점주택의 세입자인 청구인은 한 푼도 배분받지 못하였는바, 청구인과 같은 일반시민들은 부동산 등기부등본상에 공시되지 않은 채무나 국세체납액에 대하여는 별도의 채무가 있다는 사실을 알지 못하였고, 쟁점주택에 대하여 임대차계약을 할 당시에 처분청의 압류사실이 없는 사실만 확인하였으며, 전입 신고시 동 임대차계약서에 2003.08.16. 확정일자(제329호)까지 받은 사실이 있는데도 불구하고 청구인의 전세보증금을 국세보다 후순위로 하여 배분한 처분은 부당하다.

조세채권과 담보채권(청구인의 주민등록 전입일자 및 임대차계약서상 확정일자)과의 우선순위 판단은 국세기본법 제35조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 조세채권의 법정기일 전에 전세권 또는 저당권을 설정(본건의 경우 확정 임차인)한 경우에 한하여 담보채권이 조세채권보다 우선하는 것으로, 청구인이 주민등록을 마친 때는 2003.08.16.이고 국세의 법정기일은 2003.04.01(2003년 1기분 예정고지분 부가가치세 4,082,410원)과 2003.07.25.(2003년 1기 확정신고분 부가가치세 36,288,370원)로서, 국세의 법정기일이 청구인의 확정일자보다 빠르므로 국세가 청구인의 전세보증금보다 우선한다고 할 것이므로 처분청이 청구외 김○○의 쟁점주택 매각대금을 처분청의 체납처분비 및 쟁점체납액을 청구인의 전세보증금 보다 우선하여 배분한 처분은 정당하고 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 매각대금을 배분함에 있어 청구인의 전세보증금과 쟁점체납액의 우선순위를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 국세기본법 제35조 【국세의 우선】

① 국세ㆍ가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 공과금 기타의 채권에 대하여는 그러하지 아니하다.

1. 지방세 또는 공과금의 체납처분에 있어서 그 체납처분금액중에서 국세ㆍ가산금 또는 체납처분비를 징수하는 경우의 그 지방세 또는 공과금의 가산금 또는 체납처분비

2. 강제집행ㆍ경매 또는 파산절차에 의한 재산의 매각에 있어서 그 매각금액중에서 국세ㆍ가산금 또는 체납처분비를 징수하는 경우의 그 강제집행ㆍ경매 또는 파산절차에 소요된 비용

3. 다음 각목의 1에 해당하는 기일(이하 "법정기일"이라 한다)전에 전세권ㆍ질권 또는 저당권의 설정을 등기 또는 등록한 사실이 대통령령이 정하는 바에 의하여 증명되는 재산의 매각에 있어서 그 매각금액중에서 국세 또는 가산금(그 재산에 대하여 부과된 국세와 가산금을 제외한다)을 징수하는 경우의 그 전세권ㆍ질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권

• 가. 과세표준과 세액의 신고에 의하여 납세의무가 확정되는 국세(중간예납하는 법인세와 예정신고납부하는 부가가치세를 포함한다)에 있어서 신고한 당해 세액에 대하여는 그 신고일
• 나. 과세표준과 세액을 정부가 결정ㆍ경정 또는 수시부과결정하는 경우에 고지한 당해 세액에 대하여는 그 납세고지서의 발송일
• 다. 원천징수의무자 또는 납세조합으로부터 징수하는 국세와 인지세에 있어서는 가목 및 나목의 규정에 불구하고 그 납세의무의 확정일
• 라. 제2차납세의무자(보증인을 포함한다)의 재산에서 국세를 징수하는 경우에는 국세징수법 제12조 의 규정에 의한 납부통지서의 발송일
• 마. 양도담보재산에서 국세를 징수하는 경우에는 국세징수법 제13조 의 규정에 의한 납부통지서의 발송일 바. 국세징수법 제24조제2항 의 규정에 의하여 납세자의 재산을 압류한 경우에 그 압류와 관련하여 확정된 세액에 대하여는 가목 내지 마목의 규정에 불구하고 그 압류등기일 또는 등록일
• 바. 국세징수법 제24조 제2항 의 규정에 의하여 납세자의 재산을 압류한 경우에 그 압류와 관련하여 확정된 세액에 대하여는 가목 내지 마목의 규정에 불구하고 그 압류등기일 또는 등록일

4. 주택임대차보호법 제8조 또는 상가건물임대차보호법 제14조 가 적용되는 임대차관계에 있는 주택 또는 건물을 매각함에 있어서 그 매각금액중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금중 일정액으로서 동조의 규정에 의하여 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권

5. 사용자의 재산을 매각하거나 추심함에 있어서 그 매각금액 또는 추심금액중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우에 근로기준법 제37조 의 규정에 의하여 국세 또는 가산금에 우선하여 변제되는 임금ㆍ퇴직금ㆍ재해보상금 기타 근로관계로 인한 채권 (1997.12.13 개정 ; 정부 부처 명칭 등의 변경에 따른 건축법등의 정비에 관한 법률)

② 납세의무자를 등기의무자로 하고 정지조건으로 하는 대물변제의 예약에 기하여 권리이전의 청구권의 보전을 위한 가등기(가등록을 포함한다. 이하 같다) 기타 이와 유사한 담보의 목적으로 된 가등기가 되어 있는 재산을 압류하는 경우에 당해 가등기에 기한 본등기가 압류후에 행하여진 때에는 그 가등기의 권리자는 그 재산에 대한 체납처분에 대하여 그 가등기에 기한 권리를 주장할 수 없다. 다만, 국세 또는 가산금(그 재산에 대하여 부과된 국세와 가산금을 제외한다)의 법정기일전에 가등기된 재산에 대하여는 그러하지 아니하다.

③ 세무서장은 제2항에 규정한 가등기재산을 압류하거나 공매하는 때에는 그 뜻을 가등기권리자에게 지체없이 통지하여야 한다.

④ 세무서장은 납세자가 제3자와 통정하여 허위로 그 재산에 제1항 제3호의 규정에 의한 전세권ㆍ질권 또는 저당권의 설정계약, 제2항의 규정에 의한 가등기설정계약 또는 제42조 제2항의 규정에 의한 양도담보설정계약을 하고 그 등기 또는 등록을 함으로써 당해 재산의 매각금액으로 국세 또는 가산금을 징수하기가 곤란하다고 인정하는 때에는 당해 행위의 취소를 법원에 청구할 수 있다. 이 경우 납세자가 국세의 법정기일전 1년내에 대통령령이 정하는 친족 기타 특수관계인과 전세권ㆍ질권 또는 저당권의 설정계약, 가등기설정계약 또는 양도담보설정계약을 한 경우에는 통정한 허위계약으로 추정한다.

○ 국세기본법 시행령 제18조 【국세의 우선】

② 법 제35조 제1항 제3호에 규정하는 전세권ㆍ질권 또는 저당권의 설정을 등기 또는 등록한 사실의 증명은 다음 각호의 1에 해당하는 것에 의한다.

3. 질권에 대한 증명으로 세무서장이 인정하는 것

4. 공부 또는 금융기관의 장부상의 증명으로서 세무서장이 인정하는 것

③ 세무서장은 법 제35조 제1항 제4호 및 제5호의 규정에 의한 국세 등에 우선하는 채권과 관계있는 재산을 압류한 때에는 그 사실을 당해 채권자에게 다음 각호의 사항을 기재한 문서로 통지하여야 한다. 다만, 법 제35조 제1항 제5호의 규정에 의한 채권이 있는 자가 다수인 경우에는 세무서장이 선정하는 대표자에게 통지할 수 있으며, 통지를 받은 대표자는 공고 또는 게시의 방법으로 그 사실을 당해 채권의 다른 채권자에게 알려야 한다.

1. 체납자의 성명과 주소 또는 거소

2. 압류에 관계되는 국세의 과세연도ㆍ세목ㆍ세액과 납부기한

3. 압류재산의 종류ㆍ수량ㆍ품질과 소재지

④ 법 제35조 제3항의 규정에 의한 가등기권리자에 대한 압류의 통지에 관하여는 『 국세징수법 시행령』 제49조의 규정을 준용한다. (2005. 05. 31. 개정)

○ 국세징수법 제6조 의 2 【미납국세 등의 열람】

① 주택임대차보호법 제2조 의 규정에 의한 주거용 건물 또는 상가건물임대차보호법 제2조 의 규정에 의한 상가건물을 임차하여 사용하고자 하는 자는 당해 건물에 대한 임대차계약을 하기 전에 임대인의 동의를 얻어 임대인이 납부하지 아니한 국세의 열람을 임차할 건물 소재지의 관할세무서장에게 신청할 수 있다. 이 경우 관할세무서장은 열람신청에 응하여야 한다.

○ 주택임대차보호법 제3조 【대항력 등】

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

○ 주택임대차보호법 제3조 2 【보증금의 회수】

② 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

○ 주택임대차보호법 제8조 【보증금중 일정액의 보호】

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.

③ 제1항에 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위에서 대통령령으로 정한다.

○ 주택임대차보호법시행령 제3조 【보증금중 일정액의 범위】

① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.

1. 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역: 1천600만원

2. 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외한다): 1천400만원

3. 그 밖의 지역: 1천200만원

② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.

○ 주택임대차보호법 시행령 제4조 【우선변제를 받을 임차인의 범위】 법 제8조의 규정에 의하면 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.

1. 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역: 4,000만원 이하

2. 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외한다): 3,500만원

3. 그 밖의 지역: 3,000만원 이하

• 다. 사실관계 및 판단 【이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다.】

(1) 처분청은 2003.10.14. 쟁점주택에 대하여 압류처분하였고, 2004.11.23. 쟁점주택을 ○○공사에 공매의뢰하여, 공매대금을 배분함에 있어 2005.07.05. 공매대금의 배분기일에 쟁점주택의 임차인인 청구인이 배분에 대한 이의를 제기한 사실이 ○○공사 체납자 배분금 인계 및 이의신청서 이첩 공문 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 청구외 김○○과 2003.07.25. 쟁점주택에 대하여 전세보증금 6,000만원에 임대기간을 2003.08.16~2005.08.15(24개월)로 하여 임대차계약을 체결하고 쟁점주택의 소재지인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○주택 ○동 ○호에 2003.08.16. 전입하여 현재까지 거주하고 있는 사실이 전세계약서, 주민등록등본 등에 의하여 확인되고, 청구인은 쟁점주택의 전입일(2003.08.16.)에 ○○구 ○○동장으로부터 확정일자(제329호)를 받은 사실이 확정일자가 날인된 전세계약서에 의하여 확인된다.

(3) 처분청의 공매대행의뢰서에 의하면, 청구외 김○○은 아래와 같이 국세를 체납한 사실이 확인된다. <김○○의 체납명세> (단위: 원) 세목 납부기한 결정구분 국세계 법정기일 비고 부가가치세 2003.04.25 2003년 1기 예정분 4,082,410 2003.04.01 고지분 부가가치세 2003.09.30 2003년 1기 확정분 36,288,370 2003.07.25 신고분 부가가치세 2004.03.31 2003년 2기 확정분 3,188,500 2004.01.25 신고분 종합소득세 2004.09.22 2004년 확정신고분 3,004,180 2004.05.31 신고분 부가가치세 2004.09.30 2004년 1기 확정분 24,871,320 2004.07.25 신고분 합계 5건 71,384,780

(4) ○○공자의 배분계산세 의하면, 쟁점주택 공매대금의 배분내역은 아래와 같다. <쟁점주택 공매대금 배분내역> (단위: 원) 순위 권리관계 권리자 권리금액 배분금액 확정일자 1 체납처분비

○○세무서 2,987,290 2,987,290 2 근저당권

○○은행 87,000,000 87,000,000 2003.02.28 3 국세

○○세무서 4,082,410 36,288,370 38,112,710 2003.04.01 2003.07.25 4 임차보증금 청구인 60,000,000 2003.08.16 합계 190,358,070 128,100,000 【다음으로 청구주장에 대하여 살펴본다.】 쟁점주택의 공매대금 중에서 근저당권자인 ○○은행에 배분된 금액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으나 국세에 배분된 금액(38,112,710원)에 대하여는 청구인의 확정일자 이후에 압류하였으므로 청구인의 임차보증금이 우선변제되어야 한다고 주장하는 바, 이에 대하여 살펴본다. 주택임대차보호법에 의하면 임차인이 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받기 위해서는 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우로서 대항요건을 갖추어야 하고, 수도권정비계획법에 의한 수도권중과밀억제권역의 경우 전세보증금이 4,000만원 이하인 경우 전세권의 등기가 없는 경우에도 그중 1,600만원은 우선하여 변제받을 수 있는 것이나(주택임대차보호법시행령 §3, §4조), 청구인의 경우는 쟁점주택의 경매신청의 등기 전 2003.08.16.에 쟁점주택에 입주하여 주민등록을 마친 경우로서 대항요건을 갖추고 있으나, 임차보증금이 6,000만원으로서 우선 변제받을 수 있는 범위를 초과하여 우선변제 대상에 해당되지 아니한다 할 것이고 국세기본법 제35조 제1항 제3호 에서 규정하는 『법정기일』이라 함은 국세채권과 저당권 등에 의하여 담보된 채권간이 우선 여부를 결정하는 기준일을 의미하는 것으로서, 과세표준과 세액의 신고에 의하여 납세의무가 확정되는 국세에 있어서 신고한 당해 세액에 대하여는 그 신고일, 과세표준과 세액을 정부가 결정ㆍ경정 또는 수시부과결정하는 경우에 고지한 당해 세액에 대하여는 그 납세고지서의 발송일이 기준일이 되는 것이므로(국세기본법 통칙 35-0...0), 쟁점주택의 소유자 청구외 김○○의 체납액 중에서 청구인의 확정일자(2003.08.16)보다 법정기일이 빠른 체납세액은 고지일자가 2003.04.01인 부가가치세 1기 예정고지분 4,082,410원과 자진납부일이 2003.07.25.인 2003년 1기분 부가가치세 36,288,370원, 합계 40,370,780원이 된다 할 것이어서 주택임대차보호법에 의하여 우선변제를 받을 임차보증금이 없는 이건의 경우 저당권설정일과 법정기일 등에 의하여 우선순위를 가려 공매대금을 배분하여야 할 것이므로 쟁점체납액보다 청구인의 임차보증금을 우선하여 배분하여야 한다는 청구주장은 국세의 우선에 대한 법리를 오해한 주장으로서 이를 신빙성 있는 것으로 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점주택의 공매대금을 배분함에 있어서 체납처분비, ○○은행의 저당권 채무, 법정기일이 청구인의 확정일보다 빠른 쟁점체납액의 순으로 배분한 처분은 적법하고 달리 잘못이 없다 하겠다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.