모텔을 신축하여 일괄양도한 것을 부동산매매업으로 보는 것이 맞는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2002. 7.25. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 830.4㎡를 취득하여 동 대지 위에 ○○모텔 3,762.33㎡(이하 “쟁점여관”이라 하고, 대지와 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하고, 2003. 6. 4. 청구 외 오○○에게 쟁점부동산을 일괄 양도하면서 건물 양도가액을 8억원으로 하는 포괄양도양수계약서를 작성한 다음, 쟁점여관의 양도는 부가가치세 과세대상이 아니라고 보아 부가가치세 신고를 하지 아니하였다. 처분청은 청구인에 대한 ○○지방국세청장의 음성탈루소득자 조사결과에 따라 청구인이 매매목적의 부동산매매업을 영위한 것으로 보아, 확인된 쟁점부동산 실제 양도가액인 66억원을 기준시가로 안분하여 쟁점여관의 부가가치세 과세표준을 계산한 다음, 2005. 8.18. 청구인에게 2003년 제2기분 부가가치세 555,306,760원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.11.14. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 15년 이상 여관업을 운영하였으며, 건축허가가 난 쟁점여관의 대지를 취득하여 신축하고 직영하려고 하는 중에 공사기간의 지연, 집단민원제기, 대지 전소유자의 가압류 등의 난관에 봉착하여 자금부족으로 쟁점여관을 부득이 양도한 것일 뿐이므로 부동산매매업으로 볼 수 없다. 또한, 청구인은 2002년 제2기분부터 2003년 제1기분까지 부동산 거래는 2건 뿐으로 부가가치세법상 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 부동산매매업으로 본다는 규정에도 해당하지 아니하며, 소득세법 시행령 제34조 의 매매업의 정의인 건물 건설업 및 부동산 중개업에도 해당하지 않을 뿐만 아니라 소득세법 기본통칙 19-7의 업종구분인 부동산매매업의 범위에도 해당하지 않고, 부동산 매매 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 매매하지도 않았으므로, 부동산매매업의 사업소득이 아님에도 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 부당하다.

청구인은 모텔 2개를 신축 완공하여 실제 운영한 사실이 없이 신축 중에 완공 후 매각하는 조건으로 단기 양도하였는데, ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 504.1㎡를 청구 외 정○○과 공유 취득하여 단독으로 동 대지 위에 ○○모텔(이하 “쟁점 외 여관”이라 한다)을 신축하면서 쟁점 외 여관 준공 전에 쟁점여관의 대지를 취득하여 신축공사를 시작하는 등, 계속적인 모텔 신축판매업을 하는 거래형태 및 사업의 규모 등으로 보아 부동산매매의 사업목적이 있으므로, 쟁점여관의 양도에 대하여 부동산매매업으로 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점여관의 양도에 대하여 부가가치세를 과세한 처분이 맞는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 부가가치세법 제1조 【과세대상】

① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.

② 제1항에서 재화라 함은 재산적 가치가 있는 모든 유체물과 무체물을 말한다.

③ 제1항에서 용역이라 함은 재화 이외의 재산적 가치가 있는 모든 역무 및 기타 행위를 말한다.

○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

④ 사업자가 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다. 제5조 제1항 단서의 규정에 의하여 등록한 경우에 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에도 또한 같다.

⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것.(단서 생략)

○ 부가가치세법 시행령 제2조 【용역의 범위】

① 법 제1조 제3항에 규정하는 용역은 다음 각호의 사업에 해당하는 모든 역무 및 그 밖의 행위로 한다.

6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전․답․과수원․목장용지․임야 또는 염전임대업을 제외한다.

② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다.

○ 부가가치세법 시행령 제17조 【담보제공․사업양도 및 조세의 물납】

② 법 제6조 제6항 제2호 본문에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 사업장별(상법에 의하여 분할 또는 분할합병하는 경우에는 동일한 사업장안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법 제46조 제1항 의 요건을 갖춘 분할의 경우를 포함하되, 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우를 제외한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무중 다음 각호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 당해 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.

3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지․건물 등에 관한 것으로서 재정경제부령이 정하는 것

○ 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】

② 영 제2조 제2항에서 “재정경제부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주자용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양․판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 2001. 7. 5. 쟁점 외 여관 대지 504.1㎡를 취득하여 쟁점 외 여관을 신축함과 동시에 청구 외 강○○에게 양도하면서 건물은 2002.12. 5. 소유권이전 등기를 하고 대지는 2002.12.20. 소유권이전 등기를 하였으며, 2002. 7.25. 쟁점부동산 대지를 취득하여 쟁점여관을 신축함과 동시에 2003. 6. 4. 쟁점부동산을 청구 외 오○○에게 양도한 사실이 확인된다.

2. 쟁점부동산의 실지양도가액이 66억원인 사실에 대하여는 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없다.

3. 처분청은 청구인이 매매목적의 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 쟁점부동산 양도가액 66억원을 기준시가로 안분하여 쟁점여관의 부가가치세 과세표준을 3,8 99,352,313원으로 계산한 다음 이 건 부가가치세 555,306,760원을 경정․고지하였음이 조사청의 조사보고서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

4. 쟁점부동산의 취득․신축 및 양도의 진행사실은 다음과 같다.

• 가) 청구인은 건축주 청구 외 박○○으로 건축허가가 난 쟁점여관 대지(830.4㎡)를 2002. 7.25. 취득하고, 청구 외 (주)○○개발과 2002. 8. 5. 건물신축도급계약을 체결하였으며, 2002. 8.12. 건축주 명의인을 청구 외 박○○에서 청구인으로 변경하고 공사시공자를 청구 외 (주)○○건설에서 청구 외 (주)○○산업개발로 변경신고 하였으며, 또한 2002. 8.20. 청구 외 박○○와 보증금 13억원, 월세 38백만원으로 임대차계약을 체결하였다.
• 나) 청구인은 개업일자를 2003. 5.30.으로 하여 2003. 1. 8. 여관업으로 사업자등록을 신청하여 일반과세자로 사업자등록증(000-00-00000)을 교부받았으며, 2003. 3.22. 신축 중인 건물과 토지를 양도하면서 잔금 지급전 공사를 완료하고 사용검사를 필하고 소유권이전과 잔금 지급은 동시이행 조건을 특약사항으로 하여 청구 외 오○○과 매매대금 66억원으로 매매계약을 체결하였으며, 2003. 4.30. 임대차계약을 해지하고 임차인에게 위약금 2억원을 지급하였다.
• 다) 2003. 5. 2. 건축주 명의인이 청구인에서 양수인 청구 외 오○○으로 변경되었으며, 청구인은 같은 날을 폐업일자로 하여 2003.11.17. 폐업신고를 하고 청구 외 오○○은 같은 날을 개업일자로 하고 숙박업으로 하여 2003. 5. 6. 일반과세자로 사업자등록증(000-00-00000)을 교부받았다.
• 라) 양수인 청구 외 오○○은 2003. 5.28. ○○시장으로부터 사용승인을 받아 20 03. 6. 4. 자신명의로 건물에 대하여 소유권보존등기를 하고 대지에 대하여는 20 03. 4. 3. 매매원인으로 하여 2003. 6. 4. 소유권을 청구인에서 청구 외 오○○으로 이전하였으며, 청구인은 청구 외 오○○과 건물가액을 8억원으로 양도하는 포괄양도양수계약서를 작성하여 과세표준에서 제외하는 것으로 부가가치세 확정신고를 하였다.

5. 청구인은 쟁점여관의 양도가 매매차익을 목적으로 양도한 것이 아니며 자금악화 등 부득이한 사정으로 양도한 것이므로 청구인을 부동산매매업자로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다. 가) 소득세법 제19조 제1항 제12호 에서 부동산매매업을 사업소득으로 과세한다고 규정하고 있고, 부가가치세법 시행규칙 제1조 제2항 에서 부동산의 매매(주거용 또는 비거주자용 및 기타 건축물을 자영건설 하여 분양․판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다고 규정하고 있다.

• 나) 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는 여부 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것이다(국심2004중2533, 2004.11.30. 같은 뜻임).
• 다) 청구인은 쟁점여관 및 쟁점 외 여관 두 곳 모두 여관업으로 사업자등록을 하였지만 건물의 완공 전에 양도계약을 체결하여 준공과 동시에 소유권 이전등기를 하여 여관업을 영위하지 아니하였으며, 쟁점 외 여관의 잔금청산 이전에 쟁점여관 대지를 매입한 사실 및 준공 전에 양도계약을 체결하게 된 불가피한 사정이 객관적으로 인정되지 아니한 점 등을 감안할 때, 청구인이 사업목적으로 부동산을 거래하였다고 인정되므로, 처분청이 쟁점여관의 양도를 부동산매매업으로 판단한 데에는 잘못이 없다고 보여진다.
• 라) 또한, 청구인은 쟁점여관의 양도에 대하여 사업목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하지 아니하여 부동산매매업으로 본다는 법규정에 해당하지 아니한다고 주장하나, 부가가치세법 시행규칙 제1조 제2항 은 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하여 그 부동산 거래가 전체적으로 사업목적 하에 계속성과 반복성을 갖고 이루어진 경우라면 동 규정상의 판매횟수에 미달하는 거래가 발생하였다고 하더라도 그 과세기간 중에 있는 거래의 사업성이 부정되는 것이 아니므로 부동산매매업에 해당하는 것(국심2004전3192, 2005. 6.20. 같은 뜻임)으로 보고 있는 것이므로, 법규정에 부합되지 않는다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

6. 따라서, 처분청이 확인된 쟁점부동산 실제 양도가액을 기준시가로 안분하여 쟁점여관의 부가가치세 과세표준을 계산한 다음 이 건 부가가치세를 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.