부동산매매업 해당 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2001. 7. 5. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 504.1㎡를 청구 외 정○○과 공유취득하고 단독으로 동 대지 위에 ○○모텔(이하 “쟁점여관”이라 한다)을 신축하여 청구 외 강○○에게 4,180백만원에 양도(건물은 2002.12. 5. 소유권이전, 대지는 2002.12.20. 소유권이전)하면서 대지분에 대하여 2003. 1.20. 기준시가에 의하여 양도가액 213,234천원, 취득가액 209,957천원, 기타필요경비 6,298천원, 양도차손 2,022천원으로 양도소득세를 신고하고, 건물부분에 대하여는 2003. 1.25. 사업용 고정자산의 처분으로 공급가액 946,727천원, 부가가치세 94, 672천원으로 확정신고를 하였다. 처분청은 청구인에 대한 ○○지방국세청장의 음성탈루소득자 조사결과에 따라 청구인이 매매목적의 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 확인된 쟁점부동산 실제 양도가액인 4,180백만원을 기준시가로 안분하여 쟁점여관의 부가가치세 과세표준을 2,873,373천원으로 계산한 다음 2005. 8.10. 청구인에게 2002년 제2기분 부가가치세 320,401,200원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.11.14. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 15년 이상 여관업을 운영하였으며, 건축허가가 난 쟁점여관의 대지를 취득하여 신축하고 직영하려고 하는 중에 공사기간의 지연, 집단민원제기, 대지 전소유자의 가압류 등의 난관에 봉착하여 자금부족으로 쟁점여관을 부득이 양도한 것일 뿐이므로 부동산매매업으로 볼 수 없다. 또한, 청구인은 2002년 제2기분부터 2003년 제1기분까지 부동산 거래는 2건 뿐으로 부가가치세법상 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 부동산매매업으로 본다는 규정에도 해당하지 아니하며, 소득세법 시행령 제34조 의 매매업의 정의인 건물건설업 및 부동산 중개업에도 해당하지 않을 뿐만 아니라 소득세법 기본통칙 19-7의 업종구분인 부동산매매업의 범위에도 해당하지 않고, 부동산 매매 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 매매하지도 않았으므로, 부동산매매업의 사업소득이 아님에도 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 부당하다.

청구인은 모텔 2개를 신축하여 실제 운영한 사실이 없이 완공 후 매각하는 조건으로 단기 양도하였는데, 쟁점여관을 신축하면서 쟁점여관 준공 전에 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 830.4㎡를 취득하여 동 대지 위에 ○○모텔(이하 󰡒쟁점외여관󰡓이라 한다) 신축공사를 시작하는 등 계속적인 모텔 신축판매업을 하는 거래형태 및 사업의 규모 등으로 보아 부동산매매의 사업목적이 있으므로 쟁점여관의 양도에 대하여 부동산매매업으로 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점여관의 양도에 대하여 부가가치세를 과세한 처분이 맞는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 부가가치세법 제1조 【과세대상】

① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.

② 제1항에서 재화라 함은 재산적 가치가 있는 모든 유체물과 무체물을 말한다.

③ 제1항에서 용역이라 함은 재화 이외의 재산적 가치가 있는 모든 역무 및 기타 행위를 말한다.

○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

④ 사업자가 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다. 제5조 제1항 단서의 규정에 의하여 등록한 경우에 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에도 또한 같다.

⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것.(단서 생략)

○ 부가가치세법 시행령 제2조 【용역의 범위】

① 법 제1조 제3항에 규정하는 용역은 다음 각호의 사업에 해당하는 모든 역무 및 그 밖의 행위로 한다.

6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전․답․과수원․목장용지․임야 또는 염전임대업을 제외한다.

② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다.

○ 부가가치세법 시행령 제17조 【담보제공․사업양도 및 조세의 물납】

② 법 제6조 제6항 제2호 본문에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 사업장별(상법에 의하여 분할 또는 분할합병하는 경우에는 동일한 사업장안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법 제46조 제1항 의 요건을 갖춘 분할의 경우를 포함하되, 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우를 제외한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무중 다음 각호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 당해 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.

3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지․건물 등에 관한 것으로서 재정경제부령이 정하는 것

○ 부가가치세법 시행규칙 제조 【사업의 범위】

② 영 제2조 제2항에서 “재정경제부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주자용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양․판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 2001. 7. 5. 쟁점여관 대지 504.1㎡를 취득하여 쟁점여관을 신축함과 동시에 청구 외 강○○에게 양도하면서 건물은 2002.12. 5. 소유권이전 등기, 대지는 2002.12.20. 소유권이전 등기를 하였으며, 대지부분은 1년 이상 보유로 기준시가에 의하여 2003. 1.20. 양도소득세를 신고하고 건물부분에 대하여는 사업용 고정자산의 처분으로 보아 2003. 1.25. 부가가치세를 신고한 사실이 확인된다.

2. 쟁점부동산의 실지양도가액이 4,180백만원 사실에 대하여는 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없다.

3. 처분청은 청구인이 매매목적의 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 쟁점부동산 실지양도가액 4,180백만원을 기준시가로 안분하여 건물분 부가가치세 과세표준을 2,873,373천원으로 계산한 다음, 2005. 8.10. 청구인에게 2002년 제2기분 부가가치세 320,401,200원을 경정․고지하였음이 조사청의 조사보고서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

4. 쟁점부동산의 취득․신축 및 양도의 진행사실은 다음과 같다.

• 가) 청구인은 여관을 신축하기 위하여 2001. 7. 5. 청구 외 이○○으로부터 대지(504.1㎡)를 정○○(청구인의 매)과 공동으로 취득하였으며, 2001. 8. 8. 청구 외 박○○ 등과 보증금 8억원에 임대차계약을 체결한 사실이 있다.
• 나) 2001. 8.24. 청구인 단독으로 ○○시장으로부터 건축허가를 받음과 동시에 ○○건설(주)와 도급금액 20억 35백만원에 준공예정일을 2002. 4.30.으로 한 도급계약을 체결하여 건축공사를 착공하였으며, 2001. 8.30. 청구인은 개업일자를 2001. 8.30.로 하고 숙박업으로 사업자등록을 신청하여 같은 날 사업자등록증 (000-00- 00000)을 교부받았다.
• 다) 청구인은 2002. 2. 1. ○○구 ○○동에 주소를 둔 청구 외 최○○(실매수인 강○○의 동업자)을 매수인으로 하여 준공 후 등기 이전하는 조건으로 매매대금 41억 8천만원으로 매매계약을 체결하였으나 공사진행의 지연으로 계약의 당사자인 청구 외 최○○은 도중 포기하고 2002. 4. 1. 중도금 지급 시부터 청구 외 강○○ 단독으로 계약을 이행하였다.
• 라) 이후 민원발생 등의 사유로 공사가 지연되어 약정 당시 준공일이 경과되자 2002. 5.10. 청구인과 실매수인 강○○, 시공사는 건물신축과 관련하여 정산합의를 하고 같은 날 청구 외 강○○은 2002.05.10. 숙박업으로 사업자 등록을 신청하여 ○○세무서장으로부터 사업자등록증(000-00-00000)을 교부 받았으며, 2002. 5. 11. 건축주 명의인이 ○○시장에 의하여 청구인에서 매수인 청구 외 강○○으로 변경되었다.
• 마) 실매수인 청구 외 강○○은 2002.11.21. 건축물에 대한 사용승인을 받고 2002.12. 5. 건축물에 대하여 소유권보존등기를 하였으며, 2002.12.20. 청구인은 잔금을 수령하고 대지를 매수인 청구 외 강○○에게 소유권이전 등기를 하였으며, 청구인은 임차인 청구 외 박○○ 등과 임대차계약을 해지하고 위약금으로 202,500천원을 지급하였다.
• 바) 청구인은 2003.01.10. 폐업신고하고 대지분에 대하여 기준시가에 의하여 양도가액 213,234천원, 취득가액 209,957천원, 기타필요경비 6,298천원, 양도차손 2,022천원으로 하여 청구인과 청구 외 정○○은 각각 양도소득세 예정신고를 하였으며, 2003. 1.25. 건물부분에 대하여 공급가액 946,727천원으로 부가가치세 확정신고·납부를 하였다.

5. 청구인은 쟁점여관의 양도가 매매차익을 목적으로 양도한 것이 아니며 자금악화 등 부득이한 사정으로 양도한 것이므로 청구인을 부동산매매업자로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다. 가) 소득세법 제19조 제1항 제12호 에서 부동산매매업을 사업소득으로 과세한다고 규정하고 있고, 부가가치세법 시행규칙 제1조 제2항 에서 부동산의 매매(주거용 또는 비거주자용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양․판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다고 규정하고 있다.

• 나) 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는 여부 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것이다(국심2004중2533, 2004.11.30. 같은 뜻임).
• 다) 청구인은 쟁점여관 및 쟁점 외 여관 두 곳 모두 여관업으로 사업자등록을 하였지만 건물의 완공 전에 양도계약을 체결하여 준공과 동시에 소유권 이전등기를 하여 여관업을 영위하지 아니하였으며, 쟁점 외 여관의 잔금청산 이전에 쟁점여관 대지를 매입한 사실 및 준공 전에 양도계약을 체결하게 된 불가피한 사정이 객관적으로 인정되지 아니한 점 등을 감안할 때 청구인이 사업목적으로 부동산을 거래하였다고 인정되며, 청구인도 쟁점여관에 대하여 토지는 양도소득세로 건물은 사업용 고정자산의 처분으로 부가가치세를 신고한 것으로 보아 처분청이 쟁점여관의 양도를 부동산매매업으로 판단한 데에는 잘못이 없다고 보여진다.
• 라) 또한, 청구인은 쟁점여관의 양도에 대하여 사업목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하지 아니하여 부동산매매업으로 본다는 법규정에 해당하지 아니한다고 주장하나, 부가가치세법 시행규칙 제1조 제2항 은 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하여 그 부동산 거래가 전체적으로 사업목적 하에 계속성과 반복성을 갖고 이루어진 경우라면 동 규정상의 판매횟수에 미달하는 거래가 발생하였다고 하더라도 그 과세기간 중에 있는 거래의 사업성이 부정되는 것이 아니므로 부동산매매업에 해당하는 것(국심2004전3192, 2005. 6.20. 같은 뜻임)으로 보고 있는 것이므로, 법규정에 부합되지 않는다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

6. 따라서, 처분청이 확인된 쟁점부동산 실제 양도가액을 기준시가로 안분하여 쟁점여관의 부가가치세 과세표준을 계산한 다음 이 건 부가가치세를 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.