일시적・잠정적인 임대가 아닌 주택임대업으로 전환한 것인지 여부

[이유]

청구법인은 1997.4.1. 개업하여 주택을 신축. 분양하기 위하여 서울특별시 서대문구 동 *-21 소재 **빌라 주택 4세대(모두 국민주택 규모 이상의 주택으로서, 이하 "쟁점주택" 이라 한다)를 신축하면서 신축관련 매입세액을 부가가치세 공제세액으로 신고하였으며, 1999년 말경 완공된 쟁점주택의 분양이 여의치 않자 2000년 5월(3세대) 및 2002년 12월(1세대)에 임대한데 대하여, 처분청은 2005년 6월경 조사를 실시하여, 쟁점주택은 면세사업에 전용된 것으로 보아 2005.7.8. 청구법인에게 2000년 제1기분 부가가치세 159,147,300원 및 2002년 제2기분 부가가치세 27,521,660원을 경정. 고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2005.9.21 이 건 심사청구를 제기하였다.

부동산매매업을 영위하는 사업자가 부가가치세가 과세되는 주택을 신축하였으나 분양이 되지 그 주택분양을 포기하고 임대한 것이 아니라 사업목적을 변경하지 아니하고 분양될 때까지 일시적. 잠정적으로 주택을 임대한 경우에는 부가가치세법 제6조 제2항 에 규정하는 재화의 공급에 해당하지 아니하는 것(부가46015-224, 1996.2.3)인 바, 청구법인은 토건공사와 부동산 매매업을 주업으로 하는 법인으로서, 1997년경 쟁점주택을 신축. 분양하기 위하여 토지를 매입하여 공사가 진행되던 중 외환위기와 위치가 강복이고 여러 가지 좋지 않아 분양이 제대로 되지 아니한 관계로 자금사정상 공사가 지연되어 1999년경 쟁점주택을 완공하였으나, 그 이후에도 분양이 되지 않아 자금유통에 견디기 힘들어 분양을 포기한 바 없이 분양될 때가지 일시적으로 임대하였을 뿐 주태임대업으로 전환한 것도 아닌데도, 처분청은 쟁점주택이 부가가치세 면세사업인 임대업에 전환(자가공급)된 것으로 보아 과세한 이 건 부과처분은 부당하다.

청구법인은 쟁점주택이 분양되지 않아 분양될 때까지 일시적. 잠정적으로 임대하였다고 주장하나 2000.5월부터 조사일 현재인 2005.6월까지 5년이 넘는 기간동안 한 세대도 분양하지 아니하고 현재까지 계속 4세대 모두 임대만 이루었다는 점과 그 임대내역등을 검토해보면, 일시적. 잠정적 임대라고 보기 어려우므로, 청구법인이 쟁점주택을 면세사업전용의 자가공급한것으로 보아 과세한 이 건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택을 일시적. 잠정적으로 임대하였다고 볼 것인지의 여부
• 나. 관련법령 이 건 부과처분은 납세의무성립일 현재 시행된 관련법령은 다음과 같다. 부가가치세법 제6조 [재화의 공급]

② 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용·소비하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다. 같은법시행령 제15조 [자가공급의 범위]

① 법 제6조 제2항의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보는 것은 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용 또는 소비되는 재화 같은법 제12조 [면세]

① 다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

11. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 대통령령이 정하는 것 같은법시행령 제34조 [주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역의 범위]

① 법 제12조 제1항 제11호에 규정하는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 "주택"이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역 외의 지역에 있는 토지의 경우에는 10배)를 초과하지 아니하는 것의 임대를 말하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) 청구법인은 쟁점주택을 분양하기 위하여 신축관련 매입세액을 공제하여 부가가치세를 신고하였으며, 한편 1999년경 완공하여 1세대도 분양되지 아니한 채 4세대 전부를 임대한 사실에는 다툼이 없고, 다만, 청구법인은 분양될 때까지 일시적으로 임대하였을 뿐 주택임대사업으로 전환하지 아니하였다고 주장하고 있어, 이에 대하여 살펴본다.
• 나) 처분청이 제시하는 쟁점주택의 호별 임차인과 임대기간의 내역을 본면 다음과 같은데, 처분청은 101호, 301호 및 401호는 2000년 5월에 주택임대업으로 전환된 것으로, 201호는 2002년 12월에 주택임대업으로 전환된 것으로 보아 이 건 부과처분을 한 것으로 관련 조사서에 의하여 확인된다. <쟁점주택의 호별 임차인과 임대기간의 내역> ┌───┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┐ │ 구분 │ 2000년 │ 2001년 │ 2002년 │ 2003년 │ 2004년 │ 2005년 │ ├───┼─────┴─────┼─────┴─────┼─────┴─────┤ │ │ □□□인스트루먼트 │ 박준◇ │ 박준◇ │ │ 101호│ │ │ │ │ │ 2000.1.5 ~ 2001.6.3 │ 2002.11.24~2004.11.23│ 2004.11.24~2006.11.23│ ├───┼───────────┼───────────┼───────────┤ │ │ │ 양승○ │ 양승○ │ │ 201호│ - │ │ │ │ │ │ 2002.12.20~2005.2.27 │ 2005.2.28 ~ 2007.2.27│ ├───┼───────────┴─────┬─────┼─────┬─────┤ │ │ □□□인스트루먼트 │ │ │ ***대사관│ │ 301호│ │ - │ - │2005.4.1 ~│ │ │ 2000.5.9 ~ 2002.5.6 │ │ │ 2006.3.31│ ├───┼───────────┬─────┴─────┼─────┼─────┤ │ │ │ 김영◎ │ │ 홍우☆ │ │ 201호│ 2000.5.23 ~ 2002.12.5│ │ - │2005.4.18~│ │ │ │ 2002.12.6 ~ 2004.12.5│ │ 2007.4.17│ └───┴───────────┴───────────┴─────┴─────┘
• 다) 국세청전산조회자료에 의하면, 청구법인은 토건공사업을 주업종으로 하고 부동산매매업과 부동산임대업을 부업종으로 하여 사업자등록을 한 것으로 나타나며, 결산서상에는 2001년말까지는 쟁점주택을 재고자산으로 계상하였다가 2002년부터는 고정자산으로 변경한 것으로 나타난다.
• 라) 청구법인은 쟁점주택을 이와 같이 임대한 것은 분양이 되지 않아 일시적으로 임대하였다고 주장하면서도 2000년 5월 이후부터 처분청의 조사일 현재까지 분양 또는 매매를 하기 위한 광고등을 한 자료는 제시하지 못하고 있다.

2. 판단 이와 같이 쟁점주택은 임대된 이후부터 처분청의 조사일 현재까지 무려 5년 정도의 기간동안 1세대도 분양되지 않았을 뿐만 아니라 일부 세대는 최초 임대기간만료 후 일시적으로 공가상태에 있기는 하였으나 모두 계속하여 임대업에 제공되고 있고, 청구법인이 그 사이 분양 또는 매매를 하기 위한 광고등을 한 흔적이 전혀 없으며, 오히려 2002년부터는 결산서상에도 재고자산에서 고정자산으로 변경한 점등으로 볼 때, 청구법인이 쟁점주택을 일시적. 잠정적으로 임대한 것이라기 보다는 부가가치세 면세 사업인 주택임대사업으로 전환한 것으로 볼 수밖에 없다 할 것이므로, 처분청이 쟁점주택은 주택임대사업으로 전환되어 자가공급된 것으로 보아 과세한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 부가가치세법 제6조 / 부가가치세법시행령 제15조 / 부가가치세법 제12조 / 부가가치세법시행령 제34조 /