토지를 취득하여 건물을 신축하던 중 양도한 행위를 사업의 포괄양도로 본 사례

○○세무서장이 2005.1.4 청구인에게 고지결정한 2003년 제1기분 부가가치세 71,218,900원은 이를 취소합니다.

청구인은 충청남도 ○○시 ○○○을(이하 “종전 토지”라고 한다) ○○시로부터 분양받아 부동산/임대업을 주업으로 2002.10.1 사업자등록을 한 후 종전토지를 4필지로 분할하여 동 지상에 각각 가동, 나동, 다동, 라동 4개동의 근린생활건물(이하 “전체부동산”이라 한다)을 신축하면서 가동․나동 2개동(이하 “쟁점부동산”이라 한다)은 사용승인일(2003.5.23)이후인 2003.5.27 매수자 ○○○에게 양도하였고, 다동과 라동(이하 “다동․라동”이라 한다)은 2003.6.16 청구인이 소유권 보존 등기 후 일부 임대사업에 사용하다가 2003.12.4. 매수자 ○○○에게 소유권 이전하였다. 이에 처분청은 다동․라동의 양도는 사업의 포괄양도에 해당되는 것으로 보아 재화의 공급으로 보지 않았으나, 쟁점부동산의 양도는 부동산 임대업자가 사업용 고정자산의 일부를 분할하여 양도한 것으로 보아 2005.1.4 청구인에게 2003년 제1기 부가가치세 71,218,900원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.4.2 이의신청(○○지방국세청)을 거쳐 2005.7.29 심사청구를 하였다.

청구인은 종전토지를 취득한 후 임대업을 영위하기 위하여 2002.10.1 부동산/임대업으로 사업자등록을 하고 전체부동산을 신축함에 있어 부득이한 자금난으로 쟁점부동산을 2003.5.27 매수자 ○○○에게 모든 채무를 승계시키는 조건으로 포괄양도하였고, 승계받은 매수자 ○○○는 쟁점부동산에 대한 추가공사 (내부․외장공사)후 부동산임대업을 실제 영위하고 있으며, 다동․라동 2개동 역시 청구인의 명의로 2003.6.16 보존등기를 하여 부동산 임대업에 사용하다가 과다한 은행부채 등으로 2003.12.4 매수자 ○○○에게 청구인의 모든 채무를 승계시키는 조건으로 소유권이전한 후 이를 승계한 매수자 ○○○도 부동산/임대업을 영위하였다 또한 전체부동산은 각각의 토지 위에 위치하며 각 건물별로 건축허가는 물론 건설공사도급계약 및 추가공사계약에 의하여 별도로 준공된 건물로서 실질적으로 각각 하나의 임대사업장인 바, 처분청이 사업의 포괄양도로 볼 수 없다는 근거로 제시한 국심 결정례(국심2003전 2916, 2004.1.16)는 이 건의 경우와는 사실관계가 다르다. 따라서, 처분청은 다동․라동의 양도에 대하여는 사업의 포괄양도를 인정하면서도 청구인의 채무일체를 매수자 ○○○에게 포괄승계시켜 쟁점 부동산을 양도한 사실에 대하여는 전체부동산 중 쟁점부동산을 단순 분할 하여 양도한 것으로 보아 이건처분을 함은 부당하다

청구인은 전체부동산 각각에 대하여 사업자등록을 하였어야 하지만 부동산/임대업으로 하나의 사업자등록을 한 후 전체부동산을 신축하여 쟁점부동산을 2003.5.27 ○○○에게 양도한 행위는 부동산/임대업자가 사업용 고정자산을 일부 양도한 것에 지나지 않으므로 사업의 포괄양도로 볼 수 없어(국심2003전2916, 2004. 1.16) 다동․라동의 양도는 포괄양도로 인정하더라도 쟁점부동산의 양도에 대하여는 이건 부가가치세를 과세함이 정당하다

• 가. 쟁점 토지 1필지를 분양받아 부동산/임대업을 주업으로 사업자등록을 하고 4개의 필지로 분할하여 각각 임대용건물 4동을 신축하던 중 자금난으로 2개동을 매수자(임대업자)에게 자산․부채 일체를 승계하는 조건으로 소유권을 이전한 경우 임대사업용 고정자산의 단순 분할 양도로 보아 부가가치세를 과세할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다
• 나. 관계법령

○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. 다만, 사업자가 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.

○ 부가가치세법 시행령 제17조 【담보제공․사업양도 및 조세의 물납】

② 법 제6조 제6항 제2호에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 사업장별(상법에 의하여 분할 또는 분할합병하는 경우에는 동일한 사업장안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법 제46조 제1항 의 요건을 갖춘 분할의 경우를 제외한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 당해 사업을 포괄적으로 승계 시킨 것으로 본다.

3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지․건물 등에 관한 것으로서 재정 경제부령이 정하는 것

③ 법 제6조 제6항 제2호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 사업양도자가 법 제15조의 규정에 의하여 거래징수한 세액을 법 제18조 또는 법 제19조의 규정에 의하여 신고납부한 경우를 말한다.

○ 부가가치세법 시행령 제4조 【사업장의 범위】

① 법 제4조 제1항에 규정하는 사업장은 사업자 또는 그 사용인이 상시 주재하여 거래의 전부 또는 일부를 행하는 장소로 한다. 다만, 다음 각호의 사업에 있어서는 당해 각호에 규정하는 장소를 사업장으로 한다

4. 부동산임대업에 있어서는 그 부동산의 등기부상의 소재지. 다만, 부동산상의 권리만을 대여하거나 다음 각목의 1에 해당하는 사업자가 부동산을 임대하는경우에는 그 사업에 관한 업무를 총괄하는 장소로 한다

○ 부가가치세법 통칙 6-17-3【사업양도 유형】 다음 각호에 게기하는 사업의 양도는 법 제6조 제6항 제2호 의 규정에 의한 사업의 양도로 본다. (2000. 8. 1 개정)

1. 2 이상의 사업장이 있는 사업자가 그 중 1사업장에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외한다)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다)를 포괄적으로 양도하는 경우

2. 과세사업과 면세사업을 겸영하는 사업자가 사업장별로 과세사업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외한다)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다)를 포괄적으로 양도하는 경우 5) 부가가치세법 통칙 6-17-4【미등록된 건설중인 사업장의 사업양도】 과세사업에 공할 목적으로 건설중인 독립된 제조장으로서 등록되지 아니한 사업장을 다른 사업자에게 당해 제조장에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외한다)와 의무 (미지급금에 관한 것을 제외한다)를 포괄적으로 양도하는 경우에는 사업의 양도로 본다

○ 부가가치세법 통칙 6-17-1【사업양도의 의미】

① 법 제6조 제6항 제2호의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보지 아니 하는 사업의 양도라 함은 사업용 자산을 비롯한 물적․인적설비 및 권리 (미수금에 관한 것을 제외한다), 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다) 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것으로 말한다

• 다. 사실관계 및 판단 < 먼저 사실관계에 대하여 살펴본다 >

1. 청구인은 분할전 토지를 ○○시로부터 분양받아 부동산/임대업을 주업으로 2002.10.1 사업자등록을 한 후 종전토지를 4필지로 분할하여 동 지상에 전체부동산을 신축하면서 쟁점부동산은 사용승인일(2003.5.23) 이후인 2003.5.27 매수자 ○○○에게 소유권보존 등기를 하여 주었고, 다동․라동은 2003.6.16 청구인명의로 소유권 보존등기를 한 후 임대사업에 공하다가 2003.12.4. 매수자 ○○○에게 소유권이전 하였음이 전체부동산의 등기부등본과 건축물관리대장 등에 의하여 확인된다.

2. 처분청은 다동․라동의 양도는 청구인이 부동산/임대업을 영위하다가 사업의 포괄양도에 해당되는 것으로 보아 부가가치세를 과세하지 아니하였으나, 쟁점부동산의 양도는 부동산/임대업자가 사업에 공하던 고정자산의 일부를 단순 분할하여 양도한 것으로 보아 2005.1.4 청구인에게 2003년 제1기 부가 가치세 71,218,900원을 경정․고지하였음이 부가가치세 결의서 등에 의하여 확인된다 < 다음 쟁점사항에 대하여 살펴본다>

1. 양도자의 전체부동산 신축내역과 소유권이전현황은 아래와 같다 전체부동산 신축․양도현황 (단위: ㎡) 소재지 대지 건물 건축허가일자 사용승인일 매수자 소유권 이전일 (가동) 370.7 904.6 02.8.29 03.5.23

○○○ 03.5.27 (나동) 370.4 907.6 02.8.22 ″ (다동) 370.0 904.6 ″ 03.6.16

○○○ 03.12.4 (라동) 372.2 907.6 ″ ″

2. 전체부동산 신축 및 소유권이전 상황에 대하여 일자별로 살펴보면,

• 02.4월: ○○시로부터 분할전 토지를 분양받음

• 02.8월: 전체부동산 건축허가 (가동 02.8.29, 나동, 다동, 라동 02.8.22)

• 02.10.1: 부동산임대업으로 사업자등록․사업장 소재지: 충남 ○○시 ○○○

• 03.2.28: 분할전 토지를 청구인 명의로 소유권보존 등기

• 03.4.16: 분할전 토지를 4개 지번으로 분할

• 03.5.13: 매수자 ○○○와 쟁점부동산에 대한 포괄양도계약 체결

• 03.5.23: 쟁점부동산의 사용승인후 매수자 ○○○ 소유자등록

• 03.5.27: 쟁점부동산 소유권을 매수자 ○○○에게 보존등기․매수자 ○○○는 03.5.26 사업자등록후 현재 임대업을 하고 있음

• 03.6.16: 다동․라동 청구인명의로 소유자등록

• 03.7.1: 쟁점부동산에 대하여는 매수자 ○○○와 (주)○○건설, 다동․라동에 대하여는 청구인과 (주)○○건설간에 추가공사(내부․외장공사)계약 체결

• 03.9.23: 다동․라동을 청구인이 일부 임대에 공하다가 채무일체를 승계시키는 조건으로 매수자 ○○○와 매매계약 체결

• 03.12.4.: 다동․라동을 매수자 ○○○에게 소유권이전․매수자 ○○○는 같은날 부동산 임대업으로 사업자등록 후 임대개시

3. 임대사업의 동질성측면에 대하여 살펴보면, 청구인은 부동산/임대업으로 2002.10.1 사업자등록을 한 후 전체부동산에 대한 건축허가를 득하고

• 가) 쟁점부동산을 2003.5.13 매수자 ○○○에게 사용승인일 이후 추가 공사가 필요한 상태에서 소유권을 이전하였고, 매수자 ○○○는 2003.5.26 부동산/임대업(상호: ○○○)으로 사업자등록을 하고 쟁점부동산을 매수한 이후 추가공사(내부․외장공사)를 하여 심리일 현재까지 임대업을 영위하고 있다
• 나) 다동, 라동의 경우에도 청구인이 부동산/임대업에 일부 사용하다가 2003.12.4 매수자 ○○○에게 양도하였고, 매수자 ○○○는 2003.12.4 부동산/임대업으로 사업자등록 후 임대사업을 영위하였고, 처분청에서는 다동․라동 의 양도를 사업의 포괄양도로 기 인정한 사실이 처분청의 과세전적부심사 결정(2004.12.16, 처분청 일부채택결정) 등에 의해 확인된다.

4. 전체부동산 양도관련 불복청구 진행상황에 대하여 살펴보면,

• 가) 처분청에 대한 ○○지방국세청 감사시 전체부동산의 양도가 부동산 매매업자의 지위에서 양도한 것으로 볼 수 있는지에 대한 현지시정지시를 근거로 2004.10.14 처분청에서는 청구인에게 2003년 제1기분 부가가치세 71,218천원과 2003년 제2기 부가가치세 93,916천원에 대하여 감사결과예고 통지를 하였다. 나) 청구인은 동 감사결과과세예고통지에 대하여 2004.11.6 처분청에 과세전적부심사청구(이유: 임대사업용 건물의 포괄양도이지 부동산매매업을 영위한 것이 아님)를 하였다
• 다) 2004.12.16 처분청에서는 동 과세전적부심사청구에 대하여 “일부 채택” 결정을 하였는 바, 그 결정내용은 전체부동산의 양도를 부동산 매매업을 영위한 것으로 볼 수는 없고 사업용 고정자산의 양도로 보아야 하지만, 전체부동산 중 매수자 ○○○에게 양도한 다동․라동의 양도는 부동산 임대사업의 포괄양도에 해당하므로 2003년 제2기분 93,916천원은 과세제외하고, 쟁점부동산을 매수자 ○○○에게 양도한 것은 임대사업에 공하던 고정자산의 일부를 분할하여 양도한 것이지 포괄양도한 것으로 볼 수 없다고 하여 청구인에게 2003년 제1기분 부가가치세 71,218천원을 고지함이 타당하다는 내용이다
• 라) 청구인은 2005.4.2 다시 ○○지방국세청장에게 이의신청서를 제출 하였고 이에 대한 2005.5.9 이의신청 결정 내용에 의하면, 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업자로서의 지위에서 양도한 것으로 볼 수 는 없고, 청구인이 부동산/임대업자 지위에서 양도한 것으로 보아야 하지만, 전체부동산을 1개의 사업장으로 보아야 하므로 쟁점부동산의 양도는 전체부동산을 분할하여 양도한 것으로 보아야지 포괄양도로 볼 수 없다는 이유로 “기각” 결정을 한 것으로 나타나고 있다

5. 쟁점부동산의 매수자 ○○○의 부가가치세 신고내용(03.10.25) 및 처분청의 부가가치세 환급조사서의 내용(2003.11)에 의하면,

• 가) 매수자 ○○○는 청구인으로부터 쟁점부동산 매수후 (주)○○건설간의 추가공사 계약에 의한 신축관련 2003.2기 매입세금계산서의 매입세액 39백만원을 환급신고한 사실이 2003년 2기 예정 부가가치세 신고서에 의하여 확인된다
• 나) 청구인이 쟁점부동산을 매수자 ○○○에게 포괄양도한 이후 매수자 ○○○와 (주)○○건설간의 추가공사계약(내장․외장공사)에 의한 공사가 8월～9월에 완료되었고, 동 추가공사에 대한 매입세액 중 공통매입세액 안분계산 누락분 등을 차감하고 6백만원만 매수자 ○○○에게 환급결정하는 것으로 조사된 바, 처분청에서는 동 부가가치세 환급조사시 매수자 ○○○는 쟁점부동산을 청구인으로부터 포괄양수 받은 사실을 인정하고 있는 것으로 나타나고 있다.

6. 청구인이 2005.10.22 당심에 제출한 전체부동산의 취득 및 양도에 대한 전반적인 과정에 대한 진술서 내용에 대한 사실을 매수자와 근저당권자인 ○○농협 등에서 확인한 바에 의하면,

• 가) 매수자 ○○○는 청구인이 주장하는 진술내용이 사실과 상위없음을 인정하고 있고, 포괄양도양수 계약시 쟁점부동산 자산(토지, 신축건물)은 870백만원, 부채 (공사미지급 등 541백만원)를 공제한 328백만원에서 은행 근저당채무 300백만원을 안고(실제 지급금액 28백만원) 2002.5.27 쟁점부동산에 대한 소유권보존 등기를 한 사실을 인정하고 있으며,
• 나) 실제로 2003.5.27 쟁점부동산에 대한 소유권이 매수자 ○○○에게 이전된 후 같은날 매수자 ○○○는 13억원의 근저당권을 설정하고 소유권이전일 전후에 걸쳐 쟁점부동산에 대한 근저당권을 전부 말소하고 현재에는 매수자 ○○○의 채무액(채권최고액 1,690백만원)만 남아 있음이 쟁점부동산 토지․건물의 등기부등본 “을구”에 의해 확인되고 있다.
• 다) 매수자 ○○○도 다동과 라동을 청구인으로부터 당시 은행채무 (채권최고액 1,690백만원)를 승계하는 조건으로 매수하였다가 임대부진으로 임의경매 된 후 등기비용과 취득세 등의 손해만 본 사실을 인정하고 있다
• 라) 전체부동산의 근저당권자인 ○○ 채권관리팀장(○○○ 팀장) 에게 확인한 결과도 청구인의 과다한 은행채무 등으로 인하여 전체부동산 모두가 매수자 들에게 승계된 사실을 인정하고 있다

7. 이건 처분과 관련이 있는 규정과 결정사례에 대하여 살펴보면, 가) 2개 이상의 사업장을 부동산임대업에 공하다가 그 중 1사업장인 쟁점사업장에 관한 모든 권리과 의무를 포괄적으로 양수인에게 승계하는 경우 포괄양도에 해당하는 것으로 보아야 할 것이고,(같은뜻: 부가 기본 통칙 6-17-3)

• 나) 2개 이상의 상가가 바로 인접하여 있어 사실상 한 사업장으로 볼 수 있는 때에는 당해 인접하는 상가 전체를 하나의 사업장으로 등록할 수 있는 것이며, (같은뜻: 서면3팀-1118, 2005.7.18외, 국심 2004부4340, 2005.9.8외)
• 다) 하나의 사업자등록으로 2 이상의 사업장을 부동산/임대업에 공하다가 그 중 1 사업장인 쟁점사업장에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양수인에게 승계시킨 사실이 확인되는 경우, 청구인의 쟁점사업장 양도에 대해서는 부가가치세법 제6조 제6항 의 규정에 의한 포괄적 양도에 해당되어 재화의 공급에 해당하지 아니하는 것으로 보아야 할 것이다(같은뜻: 심사 부가 2003 -3130, 2003.10.27외)

8. 위와 같은 사실관계 등을 종합하여 볼 때, 가) 청구인은 전체 부동산의 신축자금 등에 대한 은행채무 등의 과다로 매수자 ○○○에게 당시 공사 미지급금 등 자산․부채 일체를 승계시키는 조건으로 쟁점부동산을 매수자 ○○○에게 소유권 이전한 사실이 청구인과 매수자 ○○○ 간에 체결된 포괄 양도양수계약서 및 쟁점부동산 등기부등본상의 근저당설정 관계, 매수자 ○○○와 ○○○ 및 ○○농협 채권처리팀 등의 진술 등에서 확인됨에도,

• 나) 단순히 전체부동산에 대한 사업자등록을 하나만 하였다고 하여 쟁점부동산의 양도를 전체부동산 중 일부 사업용 고정자산을 단순 분할하여 양도한 것으로 보아, 다동․라동의 양도는 포괄양도로 인정하면서도 쟁점부동산의 양도는 포괄양도로 인정하지 아니함은 건물신축과정 전반에 대한 사실관계 내용과 사업의 포괄양도 규정의 취지 등에 비추어 볼 때 부당하므로 이건 처분은 취소함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.