쟁점건물(원룸 14실, 고시원 15실)의 양도가 부동산매매업이 아닌지

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들 수 없어 기각합니다.

내용 청구인은 청구외 송○○와 공동(지분 각 50%)으로 2002. 6. 3. 서울특별시 성북구 ○○동 31-49 소재 대지 208㎡를 취득하여, 2002. 7. 13. 건축허가를 득한 뒤 지하1층 ~ 지상4층인 건물 492.56㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 토지와 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 2003. 4. 1. 관할구청장으로부터 사용승인을 받은 다음, ○○이라는 상호로 고시원을 영위하다 2003. 11. 5. 쟁점부동산을 청구외 이만구외 1인에게 930,000,000원에 양도하고, 2003. 12. 26. 쟁점부동산 양도에 대하여 양도소득세 6,461,430원을 신고납부 하였다. 처분청은, 청구인에 대한 세무조사결과 청구인이 위 2003연도에 부동산매매업을 영위한 것으로 보아, 쟁점부동산 양도금액을 기준시가에 의하여 토지와 건물가액로 안분계산한 뒤, 그에 따라 산출된 건물분 양도금액(337,677,611원)을 부가가치세 과세표준에 포함하여, 2004. 10. 1. 청구인에게 2003년 제2기분 부가가치세 43,053,890원을 경정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004. 12. 30. 이의신청을 거쳐 2005. 4. 27. 이 건 심사청구를 하였다.

처분청은 최초 건물신축시 청구인의 세법 무지로 과세와 면세 구분 없이 건축비에 대하여 전액 과세사업에 사용하는 것으로 신고하여 매입세액을 환급받은 사실과 쟁점건물의 수입금액을 주택(원룸14실)의 임대수입과 고시원(15실)의 운영수입으로 구분하지 아니하고 전액 고시원의 수입금액으로 신고한 사실에 대하여 쟁점건물 전체를 과세사업용 자산으로 보아 이 건 부가가치세를 과세하였으나, 이의신청 심리당시 쟁점사업장의 현장에 출장하여 원룸부분은 주택으로 사용하고 있는 사실을 확인하였음에도, 원룸시설은 가족을 구성하는 세대가 거주할 수 있는 상시주거용 주택이 아니며 또한 학생들이 공부할 수 있는 공간으로 제공되고 있으므로 쟁점건물은 과세사업을 영위한 것으로 보았으나, 통상적으로 고시원(176.26㎡)의 경우는 보증금 없이 매월 일정액을 사용료로 받고 있고, 원룸(316.30㎡)의 경우는 일반주택과 마찬가지로 보증금 또는 보증금과 월세로 계약하고 있는 실정으로서, 원룸은 주택에 해당되므로 주택부분의 양도가액에 대하여 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.

청구인은 원룸형식으로 제공되는 임대시설에 대하여 조리시설, 화장실 등이 설비된 공간으로 부가가치세 면세인 주택부분에 해당된다고 주장하나, 상기 부가가치세 신고내역과 같이 청구인은 과세․면세 겸업사실이 없기에 매입세액을 과세사업에 전용하는 것으로 하여 전액 환급받은 사실과 고시원 사업에 있어서 수입금액 전액을 주택의 임대소득이 아닌 과세사업인 고시원 운영에 따른 수입으로 신고한 사실에 비추어 쟁점부동산에서 과세사업을 영위한 것으로 판단되며, 원룸 시설은 가족을 구성하는 세대가 거주할 수 있는 상시주거용 주택이 아니며, 더구나 공동주택(다세대)이나 일반 다가구주택에도 해당되지 아니하고 학생(대부분 고려대 학생)들이 공부할 수 있는 공간으로 제공되고 있으므로 이를 과세 사업용 자산의 양도로 보아 부가가치세를 경정‧고지한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점건물의 양도에 대하여 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제12조 【면 세】

① 다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

11. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 대통령령이 정하는 것

○ 부가가치세법 제21조 【결정 및 경정】

① 사업장 관할세무서장ㆍ사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 결정 또는 경정한다.

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때

3. 확정신고에 있어서 매출처별세금계산서합계표 또는 매입처별세금계산서합계표를 제출하지 아니하거나 제출한 매출처별세금계산서합계표 또는 매입처별세금계산서합계표의 기재사항의 전부 또는 일부가 기재되지 아니하거나 사실과 다르게 기재된 때

○ 부가가치세법 시행령 제2조 【용역의 범위】

② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다.

○ 부가가치세법 시행령 제34조 【주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역의 범위】

① 법 제12조 제1항 제11호에 규정하는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역외의 지역에 있는 토지의 경우에는 10배)를 초과하지 아니하는 것의 임대를 말하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.

② 임대주택에 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 “사업용 건물”이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우에는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대의 범위는 다음 각호의 규정에 의한다.

1. 주택부분의 면적이 사업용 건물부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택의 임대로 본다. 이 경우에 당해 주택에 부수되는 토지임대의 범위는 제1항과 같다.

○ 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】

② 영 제2조 제2항에서 “재정경제부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

○ 조세특례제한법 제106조 【부가가치세의 면제 등】

① 다음 각호의 1에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호 내지 제3호 및 제9호의 규정은 2006년 12월 31일까지, 제4호의 2의 규정은 2005년 12월 31일까지 공급한 분에 한하여 이를 적용한다. (2004. 12. 31. 후단개정)

4. 대통령령이 정하는 국민주택 및 당해 주택의 건설용역 (1998. 12. 28 개정)

○ 조세특례제한법 시행령 제106조 【부가가치세 면제 등】

④ 법 제106조 제1항 제4호에서 “대통령령이 정하는 국민주택 및 당해 주택의 건설용역”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. (2002. 12. 30 개정)

1. 제51조의 2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택 (2002. 12. 30 개정)

○ 조세특례제한법 시행령 제51조 의 2 【부동산투자회사에 대한 과세특례】

③ 법 제55조의 2 제4항에서 “대통령령이 정하는 규모”라 함은 주택건설촉진법시행령 제30조 제1항 단서의 규정에 의한 규모(재정경제부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단 【이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다.】

(1) 청구인은 청구외 송○○와 공동(지분 각 50%)으로 2002. 6. 3. 쟁점부동산의 토지 208㎡를 취득하여 2003. 4. 9. 지하1층 ~ 지상4층인 건물 492.56㎡를 신축하여 ○○이라는 상호로 고시원을 영위하다 2003. 11. 5. 청구외 이○○외 1인에게 930,000,000원에 양도하였으며, 또한 2002. 3. 22. 서울특별시 동대문구 ○○동 103-45 소재 대지 347㎡를 취득하여 2002. 4. 6. 건축허가를 득하고 지하1층 ~ 지상5층 건물 1,204.7㎡를 신축하여 2002. 12. 6. 관할구청장으로부터 사용승인을 받고 ○○고시텔이라는 상호로 고시원을 영위하다 2003. 4. 30. 강○○외 1인에게 2,050,000,000원에 양도한 사실이 처분청의 조사복명서와 등기부등본 및 건축물관리대장에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점건물의 건축물관리대장에 의하면, 지하1층 ~ 지상4층 건물연면적 483.74㎡는 근린생활시설(독서실)로, 옥탑 8.82㎡는 계단실로 등재되어 있으며 2002. 7. 13. 건축허가 되었고, 2003. 4. 1. 사용승인된 사실이 확인된다.

(3) 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가에 의하여 토지와 건물가액으로 안분계산하여 주택을 제외한 건물가액을 337,677,611원으로 계산하여 이건 과세하였음이 조사복명서와 부가가치세 경정결의서에 의하여 확인된다.

(4) 청구인이 제시하고 있는 층별 도면과 원룸과 고시원의 면적계산서에 의하면 층별 원룸 및 고시원의 면적은 아래와 같고, 청구인은 공유면적을 고시원과 원룸(주택)부분으로 안분계산하면 주택면적은 316.30㎡, 고시원 면적은 176.26㎡이라고 주장하고 있다. < 층별 공유면적의 안분계산내역> (단위: ㎡) 층별 공유 면적 원룸 고시원 개수 면적 안분계산후 개수 면적 안분계산후 지층 22.51 2 36.54 46.78 4 35.75 45.77 1층 22.51 2 36.54 46.78 5 43.79 56.06 2층 16.50 4 57.96 69.34 3 26.04 31.16 3층 20.40 3 48.91 61.91 3 27.79 35.19 4층 21.88 3 56.06 77.00 옥탑 등 22.57 14.49 8.08 계 126.37 316.30 176.26

(5) 청구인이 쟁점부동산에 대하여 부가가치세 신고한 내역을 보면, 청구인은 2003년 1기 확정시부터 2003년 2기 확정시까지 아래와 같이 부가가치세를 신고하였음이 확인된다. <부가가치세 신고내역> (단위: 천원) 기별 매출과표 매입세액 납부세액 비고 03.1기 확정 0 21,818 △2,181 건물신축 03.2기 예정 4,091 0 409 03.2기 확정 1,364 0 136

(6) 청구인이 제시한 부동산임대차계약서(10매) 및 임대명세서에 의하면 청구인은 아래 원룸 임대계약명세서와 같이 원룸 11개를 홍영진외 10명에게 전세보증금 420,000천원과 월세 150천원에 1년 ~ 2년간 임대(나머지 3개는 공실)한 것으로 되어 있다. <원룸 임대계약 명세> (단위: 천원) 호실 입주일 보증금 월세 임차인 10/30까지 월세누계 비고 B03호 8.17 10,000 150 370 B04호 공실 103호 7.15 45,000 홍○○ 104호 8.19 45,000 문○○ 201호 9.05 35,000 전○○ 202호 8.01 40,000 황○○ 203호 8.26 35,000 허○○ 204호 공실 301호 8.26 35,000 윤○○ 302호 9.01 40,000 이○○ 303호 8.05 47,000 조○○ 401호 7.26 45,000 김○○ 402호 8.30 43,000 이○○. 403호 공실 계 14개 420,000 150 370 【이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다.】 청구인이 부동산매매업을 영위하였다는 사실과 쟁점부동산을 930백만원에 양도하였다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으나, 청구인은 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 부가가치세를 과세하더라도 쟁점부동산중 원룸 해당면적은 그 용도가 주택에 해당되므로 이를 제외하여 부가가치세를 과세하는 것이 타당하다고 주장하고 있는바, 쟁점부동산의 건축물관리대장에는 쟁점건물이 근린생활시설(독서실)로 등재되어 있고, 처음부터 청구인은 쟁점건물을 매매목적으로 신축하였고, 양도할 때까지 일시적으로 원룸(주택)과 고시원으로 사용하였음이 확인되고 있는 이 건의 경우, 부동산을 신축판매한 경우 부동산매매업으로 볼 것인지의 여부는 매매의 영리목적성, 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 가려져야 할 것이다.(대법원 94누 11170, 1995. 3. 3 같은 뜻) 청구인은 송○○와 공동으로 쟁점건물을 2003. 4. 9. 신축하여 2003. 11. 5. 양도하였고, 또한 쟁점건물을 양도하기 직전에 서울특별시 동대문구 ○○동 103-45번지에 ○○고시텔이라는 상호로 위치와 규모만 다를 뿐 동일한 유형의 원룸과 고시원 건물을 2002. 12. 6. 신축하여 사업용 건물로 사용하다 2003. 4. 30. 강○○외 1인에게 2,050백만원에 양도하였는 바, 쟁점건물과 ○○고시텔을 신축하여 양도한 경위 및 횟수 등을 종합하여 볼 때 수익을 목적으로 계속적 반복적으로 신축양도하여 부동산매매업을 영위하였다고 봄이 타당하다 하겠다. 따라서, 청구인은 사업용 자산으로 사용될 건물을 신축하여 일시적으로 업무용으로 사용하였을 뿐 당초부터 쟁점건물을 매매목적으로 신축양도하였다고 보여지므로 쟁점건물 양도가액 전체에 대하여 부가가치세를 과세한 이건 처분은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.