부동산의 양도를 부동산매매업으로 본 것이 정당한지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들 수 없어 기각합니다.

청구인 및 청구인의 동생인 장○○, 장○○(이하󰡒동생들󰡓이라한다)은 2001.5.21. ○○시 ○○구 ○○동 ○○가 ○○번지 토지 1,679㎡를 공동으로 매입하여 2개의 필지로 분할한 후, 같은 곳 ○○번지에는 2002.2.19. ○○빌딩(대지 904㎡, 건물연면적 3,139㎡, 이하󰡒쟁점A빌딩󰡓이라 한다)을, 같은 곳 ○○번지에는 2002.3.5. 제일○○사우나빌딩(대지 775㎡, 건물연면적 2,498㎡, 이하󰡒쟁점B빌딩󰡓이라 한다)을 신축하고, 쟁점A빌딩에서는 부동산 임대업을, 쟁점B빌딩에서는 부동산임대업 및 목욕탕업을 운영하다가 2002.9.2.과 2002.7.29. 청구외 여○○에게 22억 5천만원, 청구외 고○○에게 26억 3천만원에 각각 양도하였으며, 이후 2002.9.30. 청구인들은 쟁점A, B빌딩 매각에 대한 양도소득세 신고를 소득금액 미달로 신고하였다.

○○세무서장은 청구인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 청구인들이 계속하여 상업용지를 분양 또는 매입한 후 상가건물을 신축하여 양도하는 등의 사업활동이 계속적이고 반복적으로 이루어지고 있어 쟁점A, B빌딩의 양도가 부가가치세법상 부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 그 조사 결과를 사업장 관할세무서인 처분청에 통보하였고, 이에 처분청은 청구인들의 양도소득세 신고를 부인하고 부동산매매업으로 과세하여 2004.9.1. 청구인들에게 2002년 2기분 부가가치세 339,204,530원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.11.26. 이의신청을 거쳐 203,522,730원이 감액되고 나머지 135,681,800원에 대하여 2005.3.18.. 이 건 심사 청구를 하였다.

• 가. 쟁점 부동산을 신축하게 된 경위는 동생들이 10여년 이상 운영해온 직물제조업이 사업부진으로 위기상황에 놓이게 되자 청구인과 동생들이 공동으로 토지를 매입하여 건물을 신축하고 부동산임대업과 목욕탕업을 시작하게 되었으나, 청구외 장○○은 임대 및 목욕탕 수입이 처음 기대수준에 이르지 못하여 은행 이자도 감당하기 어려워지고 평소 앓아오던 경추추간판 탈출증이 악화되어 불가피하게 쟁점A, B건물을 처분하게 되었다.
• 나. 토지의 경우는 보유기간이 1년 4개월이 지났음에도 단지 건물 준공일로부터 1년 이내에 매도하였다는 이유로, 그리고 부동산매매업 판단기준과 직접 관련이 없는 2000～2004년의 부동산 거래횟수를 청구인에게 불리하게 적용하여 부동산매매업으로 과세한 것은 과세권 재량을 일탈하였다.
• 다. 청구인은 세법의 규정대로 양도소득세 신고를 이행한 것임에도, 이 건 공동사업 중 동생들의 지분(장○진 30%, 장○문 30%)은 양도소득으로 보고 나머지 청구인의 지분(40%)만을 분리하여 부동산매매업으로 과세한다는

○○ 지방국세청의 이의신청 심의결정은 수긍이 가지 않는다.

• 라. 공동사업장의 부가가치세는 1개의 독립된 사업장으로 보아 납세의무를 이행하는 것이지, 공동구성원 각자의 지분별로 1개씩의 사업장으로 보아 납세의무를 이행하는 것은 아닐 것이며, 공동사업 소득금액 역시 먼저 1거주자로 보아 계산한 후 각 지분대로 소득금액을 계산해야 하는 원칙을 위배한 것이다.
• 마. 따라서

○○ 지방국세청의 이의신청 심의결정에서 청구인들의 주장을 일부만 인용한 것은 공동사업장의 특성을 간과한 것이라고 볼 수밖에 없어 이의신청 심의시 인용한 내용을 청구인에게도 적용하여 135,681,800원의 고지세액을 취소하여 줄 것을 청구한다.

• 가. 청구인의 1997～2003년까지 부동산 거래현황 및 사업이력을 보면,

① 2000년도 중에

○○ 시

○○ 군

○○ 읍

○○ 동

○○ 번지 소재 택지개발지구

○○ 프라자를 신축하여 분양하였고, ② 2002년도 중에

○○ 시

○○ 구

○○ 동

○○ 가

○○ 번지 및

○○ 번지 소재 쟁점A․B빌딩을 신축판매 하였으며, ③ 2003년도 중에

○○ 시 동구

○○ 동

○○ 번지 소재

○○ 프라자를 신축하여 분양하였으며, ④ 2003.11.20.

○○ 도

○○ 군

○○ 면

○○ 동

○○ 번지 소재 대지 220평을 취득하는 등 대부분 상가지역의 택지를 매입 또는 분양받아 상가신축 후 분양 또는 매도하였으며, ⑤ 2004년에도

○○ 시

○○ 구

○○ 동

○○ 번지에

○○ 빌딩을 신축하여 분양하는 등 청구인은 부동산매매업을 주업으로 하고 있다.

• 나. 청구인은 쟁점A, B건물을 생계목적으로 신축하여 목욕탕 및 임대업을 하다가 처분하였다는 주장에 대하여, 1997～2003년 중에 38회에 걸쳐 부동산을 취득․양도한 행위는 단순히 이러한 목적만을 위한 거래로 보기 어렵고, 조사관서에서 세무조사시 징취한 청구인의 확인서에도 신축판매 목적임을 시인한 바 있어 부동산매매업이 아니라는 청구인의 주장은 신빙성이 없어 보인다.
• 다. 더구나 부동산임대 및 목욕탕 운영기간이 쟁점A건물은 2002.3.5～2002.9.2까지, 쟁점B건물은 2002.2.19～2002.7.29.까지로 불과 5～6개월에 지나지 않아, 이 기간은 건물 신축 후 미분양에 따른 일시적인 운영에 불과한 것으로 볼 수밖에 없다.
• 라. 청구인의 부동산 거래내역의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어볼 때 계속적이고 반복적으로 부동산 거래가 이루어졌다고 인정되므로 쟁점A, B건물을 부동산매매업으로 보고 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점A, B건물의 매각에 따른 청구인의 양도소득세 신고를 부인하고, 사업소득인 부동산매매업으로 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

○ 부가가치세법 제1조 【과세대상】

① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.

② 제1항에서 재화라 함은 재산적 가치가 있는 모든 유체물과 무체물을 말한다.

③ 제1항에서 용역이라 함은 재화 이외의 재산적 가치가 있는 모든 역무 및 기타 행위를 말한다.

○ 부가가치세법 시행령 제2조 【용역의 범위】

① 법 제1조 제3항에 규정하는 용역은 다음 각호의 사업에 해당하는 모든 역무 및 그 밖의 행위로 한다.

6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전·답·과수원·목장용지·임야 또는 염전임대업을 제외한다.

② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다.

○ 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】

② 영 제2조 제2항에서 "재정경제부령이 정하는 사업"이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양·판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

○ 소득세법 기본통칙19-7【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

○ 소득세법 해석편람19-2-3【부동산의 임대 중 양도시의 소득구분】 임대목적으로 취득한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세하는 것이며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 과세한다. 따라서 임대를 하던 부동산에 대한 소유권을 이전할 때 발생하는 소득이 양도소득인지 사업소득인지는 사업목적의 유무 및 규모 등을 참조하여 사실판단 할 사항이다(재정경제원 소득 46011-77, 1995.6.9.).

• 다. 사실관계

1. 청구인과 동생들은 2001.5.21. ○○시 ○○구 ○○동 ○○가 ○○번지 토지 1,679㎡를 공동으로 매입하여 이를 같은 곳 378-26번지 904㎡와 같은 곳 ○○번지 775㎡로 분할한 후, 동 토지위에 2002.2.19.과 2002.3.5.에 각각 건축연면적 3,139㎡의 쟁점A빌딩과 건축연면적 2,498㎡의 쟁점B빌딩을 신축하여 부동산임대 및 목욕탕업을 운영하다가 쟁점A빌딩은 2002.9.2. 청구외 여○○에게 쟁점B빌딩은 2002.7.29. 청구외 고○○에게 각각 양도한 사실에 대하여 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

2. 청구인과 동생들이 공동사업자로 사업자등록하여 사업한 내용은 아래〈표1〉과 같다. 〈표1〉 〈청구인들의 공동사업내역〉 (단위: 천원) 사업장 소재지 상 호 성 명 업 종 개업일 매출액(’02) 폐업일

○○ 시

○○ 구

○○동 ○○ 가

○○번지

○○ 빌딩 장○○ 외2 부동산/임대 2001.09.10 59,866 2002.09.03

○○ 시

○○ 구

○○동 ○○ 가

○○번지

○○ 사 우 나 장○○ 외2 부동산/임대 서비스/대중탕 2002.03.01 74,277 2002.07.29

○○ 시

○○ 구

○○동 ○○ 가

○○번지

○○ 동

○○ 빌딩 장○○ 외2 부동산/임대 부동산/신축판매 2003.12.18

• ※ 공동사업자: 장○○(000000-0000000), 장○○(000000-0000000), 장○○(000000-0000000)

3. 청구인의 2000～2004년 부동산 취득 및 양도현황을 국세청 D/B자료에 의해 살펴보면 아래〈표2〉,〈표3〉,〈표4〉에서와 같이 총 10회 취득하여 총 6회 양도하였으며, 모두 1년 미만 보유 후 단기양도 하였다. 〈표2〉 〈과세기간별 부동산 거래현황〉 (단위: 건) 구분 계 ’00.1기 ’00.2기 ’01.1기 ’01.2기 ’02.1기 ’02.2기 ’03.1기 ’03.2기 취득 10 1 1

• 1 2 2

• 3 양도 6 2

• - 1

• 2

• 1 〈표3〉 〈보유기간별 부동산 양도현황〉 (단위: 건) 취 득 양 도 계 1년미만 1~3년 3~5년 5년이상 10 6 6 〈표4〉 〈부동산 취득 및 양도 내역〉 (단위:㎡) 부동산 소재지 지 목 토 지 면 적 건 물 면 적 취득일자 양도일자

○○시 ○○구 대지 202 439 1999.5.10 (2001.7.18) 2001.10.22

○○시 ○○구 대지 230 928 1999.5.31 (2001.7.27) 2000.05.26

○○시 ○○구 임야 8,275 1999.12.20 2000.02.19

○○시 ○○구 임야 6,451 2000.2.19

○○시 ○○구 대지 2,896 2000.10.19

○○시 ○○구 대지 362 1,040 2001.7.27 (2002.3.15) 2002.09.04

○○시 ○○구 대지 310 833 2001.7.27 (2002.3.15) 2002.07.30

○○시 ○○구 대지 386 2002.7.10

○○시 ○○구 아파트 83 203 2002.7.27

○○시 ○○구 대지 783 3,654 2003.5.15 (2003.8.8) 2003.08.08

○○시 ○○구 대지 552 2003.11.19 (2005.3.16)

○○시 ○○구 대지 729 2003.11.20 ※ 취득일자란의 ()는 청구인이 건물신축 후 보존등기일자 임

4. 청구인이 사업자등록하여 사업한 총 내역을 살펴보면, 아래〈표5〉와 같이 부동산매매업 5건, 부동산임대업 5건으로 부동산업을 주업으로 영위하였음이 확인된다. 〈표5〉 〈청구인의 사업내역〉 사업장 소재지 상 호 업 종 사업자등록번호 개업일 폐업일

○○시 ○○구

○○빌딩 부동산/임대 000-00-00000 1992.07.20 1996.07.02

○○시 ○○구 부동산/ 부동산매매 000-00-00000 1997.01.01 1999.12.31

○○시 ○○구 부동산/임대 000-00-00000 1998.04.01 1998.06.20

○○시 ○○구

○○프라자 부동산/ 신축판매 000-00-00000 1999.10.18 2002.12.31

○○시 ○○구 부동산/임대 000-00-00000 2000.04.04

○○시 ○○구

○○빌딩 부동산/임대 000-00-00000 2001.09.10 2002.09.03

○○시 ○○구 부동산/ 부동산매매 000-00-00000 2001.10.01 2001.10.31

○○시 ○○구

○○○○ 사 우 나 부동산/임대 서비스/대중탕 000-00-00000 2002.03.01 2002.07.29

○○시 ○○구

○○골든 프 라 자 부동산/임대 부동산/매매 000-00-00000 2003.06.01

○○시 ○○구 용○○ 동 법조빌딩 부동산/임대 부동산/매매 000-00-00000 2003.12.18 5) 청구인의 동생 장○진이 경추추간판탈출증으로 2001.7.30. ○○대학교 의과대학부속병원에서 입원치료를 받았으며, 입원당시 제5-6경추 간판부위에 중증의 추간판탈출로 인하여 우측상지의 부전마비가 발생하였음이 청구인이 제출한 진단서에 의해 확인된다. 6)〈표1〉에서 보는 바와 같이 청구인이 쟁점A빌딩에서 임대업을 개시하여 양도일까지 발생한 임대수입금액은 59,866천원이며, 쟁점B빌딩에서 임대업 및 목욕탕업을 개시하여 양도일까지 발생한 수입금액은 74,277천원으로 나타나 일시적이나마 영업을 한 사실이 확인된다.

7. 청구인과 양수자인 고○○, 여○○간에 2002.6.19.과 2002.6.28. 체결한󰡒사업양도양수계약서󰡓에 의하면 쟁점A, B건물의 부동산임대 및 목욕탕의 사업에 관한 모든 권리(미수금 제외)와 의무를 포괄적으로 승계하기로 하였다.

• 라. 판단 1) 쟁점 건물의 신축 및 양도가 사업상의 목적으로 1과세기간에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업에 해당하는지 여부에 대하여 살펴본다.
• 가) 부동산매매업 판단기준과 직접적인 관련이 없는 2000～2004년 부동산 거래횟수(16회)를 청구인에게 불리하게 적용하여 과세권 재량을 일탈하였다고 주장한데 대하여

(1) 청구인이 쟁점A건물 양도일인 2002.9.2.과 쟁점B건물 양도일인 2002.7.29.이 속하는 부가가치세 과세기간(2002년 2기) 중에 부동산 취득 및 양도내용은〈표2〉에서와 같이 2회 취득하여 2회 양도한 것으로 확인되므로 외관상으로는 부동산매매업 형태를 띠고 있다.

(2) 그러나 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항 의 취득과 판매횟수에 대한 규정은 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하므로 사업목적이 없다면 이러한 거래횟수만을 기준으로 부동산매매업으로 판정하는 데는 무리가 있어 보인다.

2. 쟁점 건물의 신축 및 양도가 부동산매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하였는지에 대하여 살펴본다.

• 가) 청구인은 쟁점A, B건물을 신축하게 된 경위에 대해 부동산임대업 및 목욕탕업을 영위할 목적으로 토지를 취득하여 건물을 신축하였다고 주장한데 대하여

(1) 청구인의 사업내역을〈표5〉에서 살펴보면 1992～2003년까지 부동산관련 사업자등록을 10회하면서 2000년 중에 ○○시 ○○군 ○○읍 ○○동 ○○번지 소재 택지개발지구 ○○프라자를 신축하여 분양하는 등 부동산매매업을 5회 영위해온 점,

(2) 〈표2〉,〈표4〉에서 보듯이 청구인은 2000～2004년 중에 부동산을 10회에 걸쳐 취득하여 6회에 걸쳐 양도한 점,

(3) 조사관서에서 징취한 확인서에서도 청구인은 쟁점 건물을 신축하기 전 토지의 취득 목적이 건물신축판매 목적임을 시인한 점을 종합해볼 때, 단순히 부동산임대 및 목욕탕을 운영하기 위한 건물 신축으로 보기는 어려워 보인다.

• 나) 청구인들은 2001.5.21. 토지를 취득하여 2002.2.19과 2002.3.5에 쟁점A, B건물을 신축하고 2002.7.29.과 2002.9.2에 각각 양도하였으므로 건물의 보유기간은 5～6개월이지만 토지의 보유기간은 1년 2개월～1년 4개월이므로 단기양도는 아니며, 건축당시부터 분양광고를 내지 않아 부동산매매업을 할 의사가 없었다고 주장한데 대하여

(1) 건물을 신축하여 5~6개월 이내, 더구나 부동산임대업 및 목욕탕업을 개시한지 얼마 안 되어 쟁점 부동산을 양도하였다는 것은, 매물로 내놓았다고 하더라도 통상 매매계약 체결까지는 상당 기간이 소요되는 점을 감안하면, 사실상 준공이후부터 부동산중개업자 등에 매물로 내놓았을 가능성을 배제할 수 없고

(2) 이러한 사실로 미루어 볼 때, 청구외 장○진이 영업이 부진하여 은행이자도 감당하기 어려워 평소에 앓아오던 경추추간판 탈출증이 악화되어 불가피하게 쟁점 부동산을 처분하였다고 하는 것은 납득하기 어려워 청구인의 주장을 받아들일 수 없고, 양도시점까지 부동산임대업 및 목욕탕업을 영위한 것은 건물신축 후 미분양에 따른 일시적인 운영에 불과한 것으로 볼 수밖에 없다.

• 다) 청구인의 공동사업장(청구인 40%, 청구인의 동생들 60%)인 쟁점 건물에 대하여 청구인의 동생들 지분은 양도소득으로 보고, 나머지 청구인의 지분 40%는 부동산매매업으로 과세한다는 ○○지방국세청의 이의신청에 대한 심의결정은 수긍이 가지 않으며, 공동사업장의 부가가치세는 1개의 독립된 사업장으로 납세의무를 이행하는 것이지 공동구성원 각자의 지분별로 1개씩의 사업장으로 보아 납세의무를 이행하는 것은 아닐 것이라고 한데 대하여

(1) 부동산매매업자로 인정되는 청구인과 청구인의 동생들이 공동으로 그 지분을 처분하였다고 하더라도 그와 같은 사정만으로 청구인의 동생들이 부동산매매업자가 되는 것은 아니므로, 청구인의 동생들에게 부과한 당초의 처분은 사실관계를 오인한 잘못이 있다고 인정하여 이들 지분 60% 상당액 203,522,730원을 결정취소 하였던 것이며(대법90누1311, 1990.5.22.같은 뜻),

(2) 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득인 부동산매매업에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는 단지 당해 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 하는 것이다(대법99두5412, 2001.4.24).

3. 위의 사실관계를 종합하여 살펴볼 때, 동산매매업은 납세자의 부동산 취득 및 보유현황 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것인데(대법2000두642, 2001.3.27.외 다수 같은 뜻), 그동안 청구인의 부동산 거래횟수(2000~2004년에 취득․양도 16회), 사업내용(1992년~2003년 중에 부동산매매업으로 5회 등록), 단기양도(2000~2004년 중 6회)가 상당부분 이루어진 점에 비추어 쟁점A, B건물에 대하여도 청구인이 사업목적의 매매차익을 얻기 위하여 계속적․반복적으로 부동산 거래를 하였다고 인정되므로 당초 부동산매매업으로 보아 부가가치세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.