임대료 미수령하다가 계약종료시점에 인하하여 정산했다는 주장에 대한 과세처분

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 부동산임대업을 영위하는 사업자로서, 청구외 박○○에게 같은곳 지상 건물 3~4층(이하 “쟁점건물” 이라 한다)을 2002.11.29부터 2003.05.31까지 보증금 200,000,000원, 월세 5,000,000원에 임대한 것으로 하여 2002년 제2기 및 2003년 제1기 부가가치세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 쟁점건물을 보증금 200,000,000원, 월세 8,500,000원(이하 “쟁점금액”이라 한다)에 임대한 것으로 보아 2004.08.01 청구인에게 2002년 제2기 부가가치세 516,950원, 2003년 제1기 부가가치세 2,295,820원을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.09.22 이 건 심사청구하였다.

2002.11.14 청구의 박○○과 쟁점건물을 보증금 200,000,000원에 쟁점금액의 월세를 받기로 임대차 계약을 체결하고 임대하던 중 박○○이 영업부진을 이유로 2개월 무료 임대를 주장하면서 이 같은 조건이 적용되지 아니하면 계약해지를 주장하여, 2002.12월분 임대료를 면제하고 계약서보다 적은 임대료로 할인하였는데도, 임대료를 받지 못하여 2003.05월경 새로운 임차인과 임대계약을 체결하는 과정에서 밀린 월임대료를 5,000,000원으로 계산하여 정산하고 계약을 해지하였는바, 당초 계약서의 월임대료인 쟁점금액으로 부가가치세를 신고하지 아니하였다 하여 과세한 이 건 부과처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

청구인은 임차인 박○○과 임대계약이후 임차인의 영업부진으로 임대료를 받지 못하다가 임대차 계약 종료시점에 월임대료를 5,000,000원을 계산하여 정산하였다고 주장하나, 임대료 인하에 대한 구체적 증빙이 없고, 임대료의 공급시기는 임대료의 영수에 관계없이 임대료를 받기로 한 날을 그 공급시기로 보는 것이므로 임대차 계약 종료시 밀린 임대료를 할인하여 주었다하여 이를 과세표준에서 차감할 수는 없는 것이며, 청구인은 부가가치세 부담을 줄이기 위해 임대차계약을 체결하는 당시부터 월임대료를 쟁점금액으로 하는 계약사와 5,000,000원으로 하는 계약서를 이중으로 작성하고, 월임대료를 5,000,000원으로 신고한 사실이 확인되므로 이 건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점금액을 임대계약 종료시 할인하여 정산한 경우 그 할인금액을 부가가치세 과세표준에서 차감하여야 하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 부과처분의 납세의무성립일 현재 시행된 부가가치세법령은 다음과 같다. 부가가치세법 제9조 【거래시기】 ② 용역이 공급되는 시기는 역무가 제공되거나 재화ㆍ시설물 또는 권리가 사용되는 때로 한다. 부가가치세법 제13조 【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액” 이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

③ 재화 또는 용역을 공급한 후의 그 공급가액에 대한 할인액ㆍ대손금ㆍ장려금과 이와 유사한 금액은 과세표준에서 공제하지 아니한다. 부가가치세법시행령 제22조 【용역의 공급시기】 법 제9조 제2항에 규정하는 용역의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한다. 다만, 폐업전에 공급한 용역의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다.

1. 통상적인 공급의 경우에는 역무의 제공이 완료되는 때

2. 완성도기준지급ㆍ중간지급ㆍ장기할부 또는 기타 조건부로 용역을 공급하거나 그 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우에는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) 2002.11.14 청구인이 청구외 박○○과 쟁점건물을 보증금 200,000,000원, 월임대료 8,500,000원으로 하는 임대차 계약을 체결한 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.
• 나) 한편, 처분청은 청구인이 위 “가”항의 계약서 외에 별도의 계약서를 작성하였다고 하면서 제시하는 2002.11.14자 임대차계약서에 의하면, 월임대료를 5,000,000원으로 한 사실과 임대인 날인이 누락된 사실 외에는 위 “가”항의 계약서와 기재 내용이 동일한 것으로 나타나며, 한편, 임차인 박○○은 별도 계약서는 임대계약 당시 청구인이 위 “가”항과 같이 계약을 체결하면 세부담이 많다고 하며 2중으로 계약서를 작성한 것이라고 하는 바, 국세청 전산 조회자료인 임차인 박○○의 사업등록기본사항에 의하면, 쟁점건물을 전세금 20,000만원, 월세금 500만원으로 임차한 것으로 사업자등록을 신청한 것으로 나타난다.
• 다) 청구인은 임차인이 영업부진을 이유로 임대료 인하를 요구하여 2002.12월분 월임대료를 면제하고 계약서보다 적은 월임대료를 받기로 하였는데도, 계속하여 임대료를 미납하여 2003.05월경 새로운 임차인과 계약을 체결하면서 월임대료를 5,000,000원으로 계산하여 정산하였다고 주장하나, 임대차 변경 계약 체결 여부 및 월임대료 정산 내역 등 청구주장을 뒷받침할 수 있는 구체적인 증거자료는 제시하지 아니하고 있다.

2. 판단 이 건의 경우 청구인이 임차인의 임대료 인하 요구를 수용하여 임대차 변경계약을 체결한 사실이 확인되지 아니하고, 설령 청구주장과 같이 임대차 계약해지시 월임대료를 5,000,000원으로 계산하여 재정산하였다 하더라도 그 금액은 할인료 등과 유사한 것인바, 계약상ㆍ법률상의 원인에 의하여 임대인의 임대용역이 계속 제공되고, 임차인이 임차물의 사용 수익을 계속하는 경우에는 임대료의 영수에 관계없이 임대료를 받기로 한 때에 세금계산서를 교부하고, 부가가치세를 신고하여야 하는 것이며, 이 때 임대용역을 공급한 후 그 임대료에 대한 할인액ㆍ대손금ㆍ장려금과 이와 유사한 금액은 과세표준에서 차감하지 아니하는 것이므로, 처분청이 쟁점금액을 월임대료로 보아 과세한 이 건 부과처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.