분양계약서에 공급가액과 세액이 별도 표시되어 있지 아니한 경우에도 분양금액에 부가가치세가 포함된 것으로 보고 기준시가 비율에 다라 건물가액을 산정하여 부가가치세를 과세하는 것임
분양계약서에 공급가액과 세액이 별도 표시되어 있지 아니한 경우에도 분양금액에 부가가치세가 포함된 것으로 보고 기준시가 비율에 다라 건물가액을 산정하여 부가가치세를 과세하는 것임
○○세무서장이 2004.1.15. 청구인들에게 과세한 2003년 제1기 과세기간 부가가치세 416,509,010원의 부과처분은,
1. 청구인이 신고한 청구외 차○○ 및 청구외 (주)○○의 건물과세시가표준액은 실지거래가액으로, 청구외 이○○, 오○○, 곽○○, 권○○의 분양계약서의 분양금액에는 부가가치세가 포함된 것으로 보아 안분계산하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.
2. 나머지 청구주장은 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인 김○○, 노○○, 노○○(이하 “청구인들”이라 한다)은 서울특별시 ○○구 ○○동○가 ○○번지 소재 토지에 지하 2층, 지상 7층(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 규모의 상가빌딩을 신축하여 분양하고, 2003년 제1기 부가가치세 신고시 분양금액 5,185,980,000원 중 건물과세표준 1,711,380,000원의 부가가치세 상당액 171,138,000원에서 매입세액 10,618,800원을 공제하고 가산세 1,393,045원을 가산하여 161,912,240원을 신고납부하였다. 처분청이 쟁점부동산의 사업장에 대한 부가가치세 조사시 기분양이 이루어졌음에도 부가가치세신고를 누락한 분양금액 1,130,495,000원과 분양계약서를 이중으로 작성하여 과소신고 한 분양수입금액 8,990,040,000원 등 합계 10,120,535,000원으로 확정하고, 토지와 간물의 분양금액이 불분명한 것으로 보아 토지와 건물의 기준시가로 건물의 과세표준을 안분계산하여 2004.1.15. 청구인들에게 2003년 제1기 부가가치세 416,509,017원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.4.16. 이의신청을 거쳐 2004.9.13. 심사청구를 제기하였다.
• 건물과세표준= 분양금액(부가가치세 포함)×건물기준시가/(토지기준시가+건물기준시가) (표 2) 계약서에 부가가치세 “별도”라는 표시가 있는 계약서 (단위:원) 호수 수분양자명 소유권이전일 분양금액 부가가치세
○○호 노○○ 2003.3.18. 380,000,000 세금계산서미교부
○○호 김○○ 2003.3.17. 300,000,000 세금계산서미교부
○○호 전○○ 2003.4.18. 1,092,840,000 부가세 5,115.000교부
○층-○층 노○○ 2003.3. 4. 1,550,000,000 부가세 22,770,000교부
○○호 최○○ 2003.3.17. 500,000,000 부가세 6,600,000교부 합 계 3,822,840,000
- 마. 분양계약서에 부가가치세 “별도”라고 표시된 분양계약자중 아래 표3과 같이 청구외 차○○의 분양금액 610백만원(토지 408천원, 건물 202천원), 청구외 주식회사 ○○도 분양금액 2,600백만원(토지 1,742백만원, 건물 858백만원)으로 토지와 건물분양금액을 구분하여 세금계산서 및 계산서를 발행한 정상적인 거래에 해당함에도 특별한 이유 없이 토지 및 건물기준시가로 안분하여 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다. (표 3) 세금게산서 구분 발행 (단위:원) 호수 수분양자명 소유권이전일 분양금액 부가가치세 지하2층 차○○ 2003.2.14. 610,000,000 20,130,000 지하1층 (주)○○ 2003.1.23. 2,600,000,000 85,800,000 합 계 3,210,000,000 105,930,000
① 분양계약서에 토지 및 건물가액의 구분이 없고 부가가치세 별도라는 표시도 없는 경우 건물과세표준 계산방법
② 분양계약서에 토지 및 건물가액의 구분이 없으나 부가가치세 별도라는 표시가 있는 경우 건물과세표준 계산방법
③ 실지분양계약서에 부가가치세별도라고 표시를 하고 있고, 세금계산서 등에 의하여 건물가액이 확인되는 경우 세금계산서상의 공급가액을 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】
① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가
○ 부가가치세법 시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물등을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래 가액 중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
○ 부가가치세법 기본통칙 13-48-1【세액이 별도 표시되지 아니한 경우의 과세표준 및 세액계산】 사업자가 재화 또는 용역을 공급하고 그 대가로 받은 금액에 공급가액과 세액이 별도 표시되어 있지 아니한 경우와 부가가치세가 포함되어 있는지 불분명한 경우에는 거래금액 또는 영수할 금액의 110분의 100에 해당하는 금액이 과세표준이 된다.
- 다. 사실관계 및 판단
1. 청구인들은 쟁점부동산을 신축하여 분양하기로 하고 건물신축판매업으로 사업자등록을 하고, 2002년 하반기부터 분양을 시작하여 2003년 제1기중에 일부 점포를 제외하고 대부분 분양되었음이 처분청의 조사복명서에 의하여 확인된다.
2. 청구인들은 분양계약자중 일부는 분양계약서에 부가가치세 별도라고 표시하지 아니하여 분양금액만 수령하였으며, 일부는 부가가치세 별도라고 표시하여 분양한 경우에는 분양금액을 토지 및 건물의 지방세과세시가표준액 비율로 안분하여 건물과세표준에 부가가치세율 10%를 적용하여 별도로 부가가치세를 받고 세금계산서를 교부하였고, 일부는 정상적으로 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 신고납부 하였다는 주장이다.
3. 처분청은 분양계약서상 ‘분양금액’란 에는 토지와 건물의 가액이 구분 및 부가가치세가 별도로 기재되어 있지는 않으나, 실질적으로는 분양금액에 부가가치세가 포함되었다고 주장하는 분양계약서의 제3조 제6호 ‘부가가치세 지불’ 에 『“갑”(청구인)은 본 건물 및 토지의 과세표준이 미결정(토지분은 부가가치세 제외됨)됨에 따라 부가가치세를 확정할 수 없어 계약금 및 중도금에 포함될 수 없으므로 부가가치세가 별도임을 본 계약시 “을”(분양계약자)에게 고지하였고 “을(수분양자)”은 이에 따라 토지가격이 결정되는 시기 또는 잔금 지불시 부가가치세를 별도로 “갑”에게 지불하여야 하며 부가가치세 미납시에는 소유권이전등기 등 “을”의 권리행사를 “갑”이 거부할 수 있으며, 이로 인한 책임은 전적으로 “을”에게 있다.』라고 기재되어 있다.
4. 처분청은 청구인이 일부 분양에 대하여는 부가가치세신고를 누락하거나, 부가가치세 과세표준을 과소하게 신고한 것으로 보아 분양계약서 계약금액을 토지 및 건물기준시가로 안분하여 건물과세표준에 부가가치세율을 적용하여 과세한 것으로 아래 표4와 같이 확인된다. (표4) 2003.제1기분 부가가치세 신고 및 경정내역 (단위:천원) 호수 분양 받은자 소유권 이전일 신고내역 경정내역 계약서상 부가가치세 표시여부 분양금액 토지 건물 부가세 분양금액 (①+②) 토지
① 건물
② 부가세 (별도)
○○ 이○○ 2003.4.21 무신고 450,495 226,256 224,238 22,423 별도 표시없음
○○ 노○○ 2003.3.18 무신고 380,000 190,851 189,148 18,914 별도
○○ 김○○ 2003.3.17 무신고 300,000 150,672 149,328 14,932 별도 신고누락소계 1,130,495 567,779 562,715 56,271 지하○층 차○○ 2003.1.29 610,000 408,700 201,300 20,130 610,000 306,366 303,633 30,363 실거래 지하○층 ㈜○○ 2003.1.23 2,600,000 1,742,000 858,000 85,800 2,600,000 1,305,824 1,294,176 129,417 실거래
○○ 오○○ 2003.2.14 430,000 288,100 141,900 14,190 1,200,000 602,688 597,312 59,731 별도 표시없음
○○ 곽○○ 2003.4.23. 75,980 50,900 25,080 2,508 373,200 187,435 185,764 18,576 별도 표시없음
○○ 권○○ 2003.2.11. 425,000 284,750 140,250 14,025 1,064,000 534,383 529,616 52,961 별도 표시없음
○○ 전○○ 2003.4.18 155,000 103,850 51,150 5,115 1,092,840 548,867 543,972 54,397 별도
○층-○층 노○○ 2003.3.4. 690,000 462,300 227,700 22,770 1,550,000 778,472 771,528 77,152 별도
○○ 최○○ 2003.3.17. 200,000 134,000 66,000 6,600 500,000 251,120 248,880 24,888 별도 소 계 5,185,980 3,474,600 1,711,380 171,138 8,990,040 4,515,157 4,474,882 447,488 합 계 5,185,980 3,474,600 1,711,380 171,138 10,120,535 5,082,937 5,037,597 503,759
5. 쟁점부동산은 2002.12.24. 사용승인을 받은 것으로 건축물대장에 확인되고, 청구인들이 분양받은 경우를 제외하고는 타인에게 분양한 것은 사용승인 전에 쟁점부동산 매매계약을 체결하여 건물과세표준을 확정하지 아니 한 채로 분양계약서를 계결한 것으로 확인된다.
6. 토지와 건물을 함께 공급하는 경우 건물의 공급가액은 건물의 실지거래가액이 있는 경우에는 실질과세원칙에 의거 실지거래가액에 의하되, 그 실지거래가액 중 토지의 거래가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산을 하여야한다고 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 에 규정하고 있다.
7. 사업자가 토지와 건물을 함께 공급함에 있어서 건물의 실지거래가액이 있는 경우라 함은 토지와 건물의 공급가액이 구분되어 있는 경우를 말하는 것으로, 거래당사자간의 합의에 의하여 실지로 거래된 건물의 가액으로 매매계약서․세금계산서 등 관련증빙자료에 의하여 객관적으로 입증할 수 있는 거래가액을 말하는 것이며(재부가 22601-123. 1992.8.11. 같은 뜻), 부동산매매계약서상에 토지 및 건물의 가액이 구분 기재되어 있지 아니하나 매수인의 거래확인서 및 대차대조표․세금계산서에 의거 토지 및 건물의 가액이 구분된 경우에도 실지거래가액이 있은 것으로 해석하고 있다.(같은 뜻 국심95구3761, 1962.2.1.)
8. 사업자가 재화를 공급하고 그 대가로 받은 금액에 공급가액과 세액이 별도 표시되어 있지 아니한 경우와 부가가치세가 포함되어 있는지 불분명한 경우에는 거래금액 또는 영수할 금액의 110분의 100에 해당하는 금액이 과세표준이 된다고 부가가치세 기본통칙에서 해석하고 있다.
9. 【 쟁점①에 대하여 살펴본다.】
- 가) 청구인들이 쟁점부동산의 분양과 관련하여 건물과세표준에 대한 부가가치세를 신고하면서, 상기 표4와 같이 청구외 이○○는 신고누락, 청구외 오○○, 곽○○, 권○○은 실지 분양금액보다 과소신고 한 것으로 확인되고, 실거래가액의 분양계약서에는 토지가액과 건물가액이 구분되어 있지 않는 점에 대해서는 쌍방 간에 다툼은 없으나, 분양가액에 부가가치세가 포함되었는지 여부에 대한 다툼이다.
- 나) 청구인들이 분양계약서의 분양금액에 부가가치세를 포함하여 분양하였음에도, 처분청은 분양금액을 토지 및 건물기준시가로 안분하여 건물과세표준에 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다는 주장에 대하여 처분청이 심리자료로 제출한 실지분양계약서를 보면,
① 청구인들이 청구외 이○○(000000-0000000)와 2002.8.24. 체결한 쟁점부동산의 201호 분양계약서에는 토지 및 건물대금 450,495,000원으로 기재 되어 있을 뿐 부가가치세별도라는 표기는 없는 것으로 확인되고, 동 계약서규정에도 부가가치세지급에 관한 규정을 두고 있지 않은 계약서인 것으로 확인된다.
② 청구인들이 청구외 권○○(000000-0000000)과 2002.5.24. 체결한 쟁점부동산 5층 분양계약서에는 토지 및 건물대금 1,064,000,000원으로 부가가치세가 별도라고 표기되어 있지 않고 분양계약서 양식에도 부가가치세 별도지급에 관한 규정이 없는 계약서인 것으로 확인된다.
③ 청구외 오○○(000000-0000000)은 청구인들과 2003.1.13. 쟁점부동산의 101호를 분양가 12억원에 계약을 체결하였으나, 명도시 건물면적이 감소하여 1,107,950,000원에 분양을 받은 사실이 있으며, 분양금액에는 건물분 부가가치세가 포함된 가격이며 분양계약서에 제3조 제6호는 타분양자와의 일률적으로 사용한 계약서일 뿐 본인과는 관련이 없는 조항이라는 확인서를 받아 심리자료로 제출하고 있다.
④ 청구외 곽○○(000000-0000000)은 2002.10.16. 쟁점부동산의 205호 분양계약서(청구외 오○○과 동일한 계약서)에는 토지․건물대금 373,200,000원으로 기재되어 있으나 부가가세에 대하여 별도의 표기는 없으나, 분양계약서 제3조 제6호에 부가가치세의 지불에 대한 규정이 있어 당심에서 확인한 바 부가가치세를 별도로 지급한 사실이 없었던 것으로 확인된다.
- 다) 따라서, 관계법령 및 8)에서 전술한 바와 같이 청구외 이○○ 외3인의 경우 공급가액과 세액이 별도 표시되어 있지 아니한 경우와 부가가치세가 포함되어 있는지 불분명한 경우에 해당하므로 처분청이 청구인들이 작성한 분양계약서의 분양금액에 부가가치세가 별도인 것으로 보아 과세한 처분은 분양계약서, 분양대금관련 사실관계 조사를 오해한 잘못이 있는 것으로 판단된다.
10. 【 쟁점②에 대하여 살펴본다.】
- 가) 청구인들이 쟁점부동산의 부가가치세 건물과세표준을 신고하면서 상기 표4와 같이 청구외 노○○(○○호), 김○○(○○호)은 신고누락, 청구외 전○○(○○호), 노○○(3층～4층), 최○○(○○호)은 실지 분양금액보다 과소신고 한 것으로 확인되고, 실거래가액의 분양계약서에는 토지가액과 건물가액이 구분되어 있지 않고 부가가치세별도라는 점에 대해서는 쌍방 간에 다툼은 없으나, 분양가액에 청구인들이 실지로 받은 부가가치세를 포함한 가액을 총분양금액으로 하고, 건물과세표준 산출시 총분양금액에 부가가치세를 포함된 것으로 보아 안분계산 할 수 있는지에 대한 다툼이다.
- 나) 분양계약서에 부가가치세 “별도”로 수기로 기재한 분양계약서는 상기 표2와 같으며, 부가가치세를 별도라고 표시하였다 할지라도 청구인들은 지방세과세시가표준액 비율로 안분하여 세금계산서가 교부된 금액만을 부가가치세를 징수한 것이 세금계산서 및 확인서에 의하여 확인되므로, 분양가액에 징수한 부가가치세를 더한 금액을 총분양금액으로 보아 부가가치세가 포함된 건물가액 안분방법으로 부가가치세 등을 계산하여야지 “별도”라고 표기하였다하여 분양계약서의 분양가액을 부가가치세가 포함되지 않은 것으로 보아 토지와 건물기준시가로 안분하여 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.
- 다) 처분청과 청구인의 건물과세표준 계산방법은 아래와 같다. < 청구인들이 주장하는 건물과세표준 계산방법>
• 건물과세표준 = 총분양금액(분양금액+실지로 받은 부가가치세)×건물기준시가/(토지기준시가+건물기준시가+부가가치세) < 처분청이 계산한 건물과세표준 계산 방법 >
• 건물과세표준 = 분양금액×건물기준시가/(토지기준시가+건물기준시가)
- 라) 청구인들이 분양계약서에 부가가치세 별도라고 표기하고, 토지와 건물과세표준을 지방세과세시가표준액으로 안분하여 부가가치세를 징수하였다할지라도 이는 청구인들이 안분방법을 잘못 적용한 것일 뿐 분양가액에 부가가치세가 포함되었거나 불분명한 경우에 해당하지 아니하는 것이고, 청구인이 주장하는 것처럼 분양가액에 청구인이 받은 부가가치세를 합한 가액을 총분양금액으로 볼 수 없는 것이므로 처분청의 처분에 잘못이 없는 것으로 판단된다.
11. 【 쟁점③에 대하여 살펴본다.】
- 가) 청구인들이 2003년 제1기 부가가치세 과세기간에 쟁점부동산의 건물과세표준을 신고하면서 상기 표4와 같이 청구외 차○○(지하 2층), (주)○○(지하1층)는 분양계약서에 부가가치세별도로 표시하고 잔금수령시 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 신고․납부하였으나, 처분청은 분양계약서에 토지 및 건물가액이 구분 없이 기재되었다하여 토지 및 건물의 기준시가로 안분하여 부가가치세를 과세하였다. 따라서, 이 건은 청구인들이 부가가치세 신고시 교부한 세금계산서의 공급가액을 건물의 시가로 볼 수 있는지 여부에 대한 다툼이다.
- 나) 토지와 건물을 함께 공급하는 경우 건물의 공급가액은 건물의 실지 거래가액이 있는 경우에는 실질과세원칙에 의거 실지거래가액에 의하여 과세하는 것으로 규정하고 있다.
- 다) 청구인들은 분양계약서에 부가가치세 “별도”라고 표시된 분양계약자중 상기 표3과 같이 청구외 차○○의 분양금액 610백만원(토지 408천원, 건물 202천원), 청구외 (주)○○도 분양금액 2,600백만원(토지 1,742백만원, 건물 858백만원)으로 건물과 토지를 구분하여 세금계산서 및 계산서를 발행하였으므로 안분하여 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.
- 라) 처분청은 계약당시 토지 개별공시지가 2,500천원, 건물시가는 446천원으로 하여 토지가액을 1,958백만원으로 건물가액을 1,940백만원으로 하여 토지 50.224%, 건물 49.776%로 보았으나, 2003년의 경우에는 공시지가가 3,100천원으로 2004년에는 3,780천원으로 상승하여 토지비율이 55.56%에서 60.39%로 상승된 것으로 확인된다.
- 마) 사업자가 토지와 건물을 함께 공급함에 있어서 건물의 실지거래가액이 있는 경우라 함은 토지와 건물의 공급가액이 구분되어 있어 실지거래가액이 있는 경우를 말하는 것으로, 거래당사자간의 합의에 의하여 실지로 거래된 건물의 가액으로 매매계약서․세금계산서 등 관련증빙자료에 의하여 객관적으로 입증할 수 있는 거래가액을 말하는 것이고(재부가 22601-123. 1992.8.11. 같은 뜻), 부동산매매계약서상에 토지 및 건물의 가액이 구분 기재되어 있지 아니하나 매수인의 거래확인서 및 대차대조표․세금계산서에 의거 토지 및 건물의 가액이 구분된 경우는 실지거래가액에 해당하는 것으로 해석하고 있다.(같은 뜻 국심95구3761, 1962.2.1.)
- 바) 청구외 차○○ 및 (주)○○에 대한 처분청의 조사서를 보면, 부가가치세 과세표준계산시 토지 및 건물기준시가 적용오류로 인하여 건물가액은 과소 토지가액은 과대신고한 것으로 보아 과세한 것으로 확인된다. 또한, 처분청의 조사서에 청구외 차○○이 교부받은 매입세금계산서 등록전 매입세액에 해당하는 것으로 보아 20,130,000원을 매입세액불공제한 것으로 확인되고, 청구외 (주)○○의 경우 건물가액을 세금계산서 교부받은 공급가액 858,000,000원으로 건물계정에 기재된 것으로 확인되며, 국세청전산시스템에 확인한 결과 2003년 제1기분 부가가치세 매입세액 85,800,000원으로 신고하여 공제받은 것으로 확인되다.
- 사) 상기 사실관계 및 법령관계를 종합해보면, 청구인과 청구외 차○○ 및 청구외 (주)○○는 분양계약서를 작성하고 쌍방합의하에 세금계산서를 교부한 것으로 확인되고, 장부에도 정상적으로 기장하고 있는 점으로 볼 때, 분양계약서상의 분양가액이 실지거래가액임이 확인되고, 세금계산서 등에 의하여 건물가액이 구분 표시된 것으로 보아 시가를 부인하기는 어렵다고 판단되므로 처분청이 쟁점부동산의 분양가액이 부당한 경우로 보아 토지 및 건물기준시가로 안분하여 과세한 처분은 사실관계 및 법리를 오해 한 잘못이 있다할 것이다.
따라서, 이 건 심사청구는 청구주장이 일부이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.