거래행위가 수익을 목적으로 하는지, 계속성・반복성이 있는지 등 사회통념에 비추어 부동산매매업으로 판단하여야 함

[주문] 이 건에 대한 심사청구를 기각합니다. [이유]

청구인은 1996.12.3.경남 김해시 ○○동 180-6소재 토지 231.7㎡를 취득한 후 1997.9.22. 지하1층 지상5층의 여관건물(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 신축하여 1997.9.22.부터 1999.7.29.까지 청구인 및 청구인의 처 문영☆이 임대. 숙박업을 운영하다가 1999.7.29. 부산직할시 동래구 ○○동 707 럭키아파트 7동 1408호에 거주하는 김창○에게 양도하고, 기준시가에 의하여 양도손실 47,049,018원으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도한 데 대하여 이를 사업소득인 부동산 매매업으로 보아 2004.4.3. 1999년 제2기분 부가가치세 38,677,310원과 1999년 과세연도 종합소득세 29,214,740원, 합계 67,892,050원을 결정. 고지하였다. 청구인이 이에 불복하여 2004.6.16. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 13년간 국민주택신축판매업을 운영하였고, 2001년도에 상가분양에 따른 부동산매매업을 운영하였을 뿐이고, 자녀 학교문제로 주소지를 자주 이전하여 쟁점부동산 소재지에 거주기간이 짧게 되어 있으며, 쟁점부동산을 약2년간 임대. 숙박업을 운영하다가 양도하였기 때문에 양도소득세 과세대상임에도 불구하고, 처분청에서 건설업 관련 사업자등록과 부동산 거래가 많다고 하여 부동산 매매업으로 부가가치세와 종합소득세를 과세한 처분은 부당하다.

청구인은 건설/건축공사, 건널/주택신축판매, 부동산/임대업 등을 운영하고 있으며, 건설업을 운영하는 법인의 대표자이고 개인. 법인 포함하여 건설업 관련 사업자등록이 8개가 있었던 사실 등으로 보아 부동산 매매를 목적으로 하는 사업을 운영하고 있고, 또한 청구인은 1990년부터 2003년까지 부동산을 31회에 101건을 취득하였고, 66회에 걸쳐 105건을 양도하는 등 부동산 거래가 계속적 반복적으로 이루어 졌으며, 청구인이 신축한 후 1년 10개월이라는 단기간 동안 청구인 및 청구인의 처 문영☆이 임대. 숙박업을 운영 하다가 양도한 쟁점부동산도 매매목적의 사업성을 가지고 거래하였다고 판단되므로 부동산매매업으로 보아 부가가치세와 종합소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 부동산매매업 해당 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 ο 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.(1994.12.22 개정)

1. ~ 11 생략.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득(1994.12.22 개정)

② 사업소득금액은 당해 연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.(1994.12.22 개정)

③ 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(1994.12.22 개정) ο 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.(2000.12.29 개정) ο 부가가치세법시행령 제2조 【용역의 범위】

② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다.(2000.12.29 개정) ο 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】

② 영 제2조 제2항에서 "재정경제부령이 정하는 사업"이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양·판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.(2001.04.03 개정) ο 재일 22633-1221.1990.6.26. 자기가 소유하던 토지위에 영업용 건물을 신축하여 임대용으로 공하다가 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세되는 것이나, 판매목적으로 신축한 부동산을 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득으로 과세하는 것이며, 신축한 영업용 건물이 임대목적이었는지 또는 판매목적있는지의 여부는 사실조사하여 판단할 사항임. ο 대법 2004두3700.2004.06.24. 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는, 양도인이 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하는 것임. ο 국심 2004중216, 2004.06.29. 1과세기간동안 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도한 사실은 없지만 사업목적의 매매차익을 얻기 위하여 계속적. 반복적으로 부동산거래를 하였다면 부동산매매업을 영위한 것이므로 종합소득세를 과세함. ο 부가가치세법 제21조 【경정】

① 사업장 관할세무서장·사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 결정 또는 경정한다.(2003.12.30 개정)

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때 ο 소득세법 제80조 【결정과 경정】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다.(1994.12.22 개정)

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.(1994.12.22 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 사실관계에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 쟁점부동산 관련 토지를 1996.12.3. 취득하여 1997.9.22. 여관건물을 신축하여 청구인 및 청구인의 처 문영☆이 임대. 숙박업을 운영하다가 1999.7.29. 청구외 김창○에게 양도한 사실이 국세통합전산망의 사업자 기본사항 및 신고서 조회결과와 청구인이 제출한 사업의 양도. 양수계약서 및 부동산등기부등본에 의하여 확인되며,

② 국세청통합전산망의 사업자기본사항조회결과 청구인 및 청구인의 처 문영☆은 1990.11.9부터 현재까지 상가 및 주택신축판매 등 건설업을 영위하고 있는 것으로 확인된다.

③ 쟁점부동산 관련 부가가치세 신고현황, (단위: 천원) ┌─────┬──────────────┬─────────────┐ │ 과 세 │ 청구인 │ 청구인의 처 문영☆ │ │ ├────┬─────────┼──────┬──────┤ │ 기 간 │ 업종 │ 과세표준 │ 업 종 │ 과세표준 │ ├─────┼────┼─────────┼──────┼──────┤ │97.1기확정│ 임대업 │ 환급신고(156,428)│ - │ - │ ├─────┼────┼─────────┼──────┼──────┤ │97.2기예정│ 임대업 │ 환급신고(239,809)│ - │ - │ ├─────┼────┼─────────┼──────┼──────┤ │97.2기확정│ 숙박업 │ 8,400 │ - │ - │ ├─────┼────┼─────────┼──────┼──────┤ │98.1기예정│ 임대업 │ 9,220 │ - │ - │ ├─────┼────┼─────────┼──────┼──────┤ │98.1기확정│ 임대업 │ 무실적 │ 숙박업 │ 16,240 │ ├─────┼────┼─────────┼──────┼──────┤ │98.2기분 │ 임대업 │ 무실적 │ 숙박업 │ 15,000 │ ├─────┼────┼─────────┼──────┼──────┤ │99.1기분 │ 임대업 │ 무실적 │ 숙박업 │ 15,000 │ ├─────┼────┼─────────┼──────┼──────┤ │ 99.2기 │ │ │ │ │ │ 폐 업 │ 임대업 │ 무실적 │ 숙박업 │ 2,486 │ └─────┴────┴─────────┴──────┴──────┘

④ 청구인 사업자등록 현황 ┌───────┬────────┬────┬──────┬────┬────┐ │ │ │ 사업자 │ │ │ │ │ 소재지 │ 회 사 명 │등록번호│ 업 종 │ 개업일 │ 폐업일 │ ├───────┼────────┼────┼──────┼────┼────┤ │○○시 ○구 │ │- │건설 │ │ │ │○○동 81-12 │◎◎주택공사 │ - │주택수리공사│90.11.09│94.06.30│ ├───────┼────────┼────┼──────┼────┼────┤ │○○ ○○시 │ │- │건설 │ │ │ │○○동 464-1 │(주)◇◇토건 │ - │주택, 상가 │96.11.10│ 사업중 │ ├───────┼────────┼────┼──────┼────┼────┤ │○○시 ○○구 │ │- │건설 │ │ │ │○○동 77-37 │□□건설 │ - │상가신축판매│99.01.01│ 사업중 │ ├───────┼────────┼────┼──────┼────┼────┤ │○○ ○○시 │ │- │건설 │ │ │ │○○동 637-10 │□□건설 │ - │주택신축판매│96.02.25│00.06.23│ ├───────┼────────┼────┼──────┼────┼────┤ │○○ ○○시 │ │- │건설 │ │ │ │○○동 464-1 │(주)△△토건 │ - │건축공사 │02.01.16│03.12.31│ ├───────┼────────┼────┼──────┼────┼────┤ │○○ ○○시 │ │- │건설 │ │ │ │○○동 1094-9 │(주)▽▽산업개발│ - │주택, 상가 │98.09.30│00.08.31│ ├───────┼────────┼────┼──────┼────┼────┤ │○○ ○○시 │ │- │부동산,숙박 │ │ │ │○○동 180-4 │♤국화장여관 │ - │임대, 여관 │97.02.04│99.07.29│ ├───────┼────────┼────┼──────┼────┼────┤ │○○시 ○○구│ │- │부동산 │ │ │ │○○동 77-37 │임대업 │ - │임대 │98.01.01│99.12.31│ └───────┴────────┴────┴──────┴────┴────┘

⑤ 청구인외 문☆☆ 사업자등록 현황 (청구인의 처) ┌───────┬────────┬────┬──────┬────┬────┐ │ │ │ 사업자 │ │ │ │ │ 소재지 │ 회 사 명 │등록번호│ 업 종 │ 개업일 │ 폐업일 │ ├───────┼────────┼────┼──────┼────┼────┤ │○○ ○○시 │ │- │건설 │ │ │ │○○동 239-7 │(주)♡♡건설 │ - │토목공사 │93.08.20│96.11.30│ ├───────┼────────┼────┼──────┼────┼────┤ │○○ ○○시 │ │- │건설 │ │ │ │○○동 465-4 │(주)♡♡건설 │ - │주택신축판매│93.08.20│99.09.30│ ├───────┼────────┼────┼──────┼────┼────┤ │○○ ○○시 │ │- │숙박 │ │ │ │○○동 180-4 │♤국화장여관 │ - │여관 │97.03.23│99.07.29│ ├───────┼────────┼────┼──────┼────┼────┤ │○○ ○○시 │ │- │숙박 │ │ │ │○○동 532-5 │♧쿠스황토방여관│ - │여관 │00.04.25│02.09.30│ ├───────┼────────┼────┼──────┼────┼────┤ │○○ ○○시 │ │- │부동산 │ │ │ │○○동 464-1 │임대업 │ - │임대 │03.05.06│ 사업중 │ ├───────┼────────┼────┼──────┼────┼────┤ │○○ ○○시 │ │- │부동산 │ │ │ │○○동 468-1 │임대업 │ - │임대 │03.06.03│ 사업중 │ └───────┴────────┴────┴──────┴────┴────┘

⑥ 국세청의 D/B 조회결과 청구인은 1990년부터 2003년까지 쟁점부동산을 포함한 부동산 취득. 양도현황을 보면 31회에 걸쳐 대지 5,200.630㎡, 전답 4,692.660㎡, 임야 949.000㎡, 단독주택 3개동, 연립주택11동, 아파트63개동, 상가등 기타건물 5,559.703㎡ 합계 101건을 취득하여 66회에 걸쳐 105건의 부동산을 양도하였다.

(2) 청구인의 주장에 대하여 살펴보면,

① 청구인은 쟁점부동산을 신축하여 여관업을 약2년간 운영하다가 양도하였고, 청구인의 사업내용 중 부동산매매업은 2001년도 상가분양 사업뿐이고, 기타 사업은 주택신축판매업과 부동산임대업이므로 1999년도 쟁점부동산 양도를 부동산 매매업으로 보는 것은 부당하다고 주장하나, 부동산매매업 해당 여부의 판단은 그 거래행위가 수익을 목적으로 하고, 그 규모, 회수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 비추어 가려야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도의 목적으로 된 쟁점부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작해야 할 것인 바, 청구인은 1990년도부터 1999.7.29. 쟁점부동산 양도일 현재 부동산 신축판매업을 영위하였으며, 1990년도부터 2003년도까지 부동산을 31회에 걸쳐 101건을 취득하였고, 66회에 걸쳐 105건의 부동산을 양도하였음이 전산자료의 부동산 취득/양도현황에 의하여 확인 되므로 부동산매매업이 아니라는 청구인의 주장은 받아 들이기 어렵다.

② 청구인이 쟁점부동산을 약2년간 임대하다가 양도했으므로 양도소득으로 보아야 한다는 주장을 보면, 청구인은 쟁점부동산을 신축하여 타인에게 임대하지 않고, 청구인의 명의로 1997.12.31.까지 숙박업은 1998.4.1.부터 청구인의 처 문영☆ 명의로 숙박업을 운영하다가 1999.7.29. 청구외 김창○에게 양도한 사실로 미루어 볼 때 쟁점부동산은 판매목적으로 신축하였다가 일시적으로 임대. 숙박업을 운영하다 판매하는 경우로 판단되므로 양도소득으로 과세하여야 한다는 청구인의 주장도 받아들이기 어렵다.

③ 주소의 빈번한 이전으로 여관소재지에 주소를 둔 기간이 짧다하여 여관을 실질적으로 경영하기가 어렵다는 처분청의 주장이 무리라는 청구인의 주장을 보면, 청구인이 쟁점부동산을 청구인이 숙박업을 운영하다가 1998.4.1.부터 청구인의 처 문영☆이 숙박업을 운영하면서 주소의 빈번한 이전이나 여관소재지에 거주여부는 부동산매매업 판단에 영향을 미치지 아니한다고 판단된다.

④ 처분청이 사어연도. 양수계약서 내용 검토시 평가금액 등의 입증자료가 없다하여 검인계약서에 기재된 금액으로 과세하였으나, 사업양도. 양수계약서 제6조에 별도의 약정서에 명시되어 있다는 주장에 대하여 살펴보면, 처분청의 조사서 붙임 사업양도. 양수계약서에는 별도 양도금액에 대한 약정서류가 없었으나, 청구인이 제시한 사업연도. 양수계약서의 붙임서류에는 양도 양수가액의 내역 및 대차대조표가 있으며, 처분청은 쟁점부동산의 검인계약서에 기재된 320,000천원을 실거래가액으로 보아 부가가치세 및 종합소득세를 과세하였으나, 청구인이 제시한 사업양도. 양수계약서에 의하여 실거래가액이 576,750천원으로 확인되고 있으나, 부동산매매업에 대한 실거래가액 과세는 본 심사청구와 별개의 사항이므로 심리대상에서 제외한다.

(3) 위 사실관계를 종합해 보면, 이 건 쟁점부동산 양도는 매매차익을 목적으로 한 부동산매매업에 해당하는 것으로 봄이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제19조 / 소득세법시행령 제34조 / 부가가치세법시행령 제2조 / 부가가치세법시행규칙 제1조 / 부가가치세법 제21조 / 소득세법 제80조 /