실제 건물 신・증축 및 철거 사실이 확인됨에도 대금증빙이 불확실하다 하여 공사대금 전액을 필요경비불산입할 수는 없는 것임

[주문] 전주세무서장이 2004.4.6. 청구인에게 경정. 고지한 2002년 과세연도 양도소득세 34,585,230원의 부과처분은

1. 청구인이 쟁점토지 지상에 1998.12.18. 경량철골조(철파이프조) 공장 83.64㎡를 증축하면서 실제 지출한 금액(취득금액)과 2002.3.15. 동 건물을 철거하면서 지출한 금액이 얼마인지 또는 동 건물의 신. 증축 및 철거를 위하여 청구외 임영☆에게 실제 지급한 금액이 얼마인지를 재조사하여 그 결과에 따라 필요경비로 인정할 쟁점건물의 실제 취득가액 및 철거비용을 결정하고,

2. 중개수수료 6,000,000원을 필요경비로 인정하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

3. 나머지 청구주장은 받아들일 수 없어 기각합니다. [이유]

• 가. 청구인은 2002.3.15. 전북 전주시 덕진구 팔복동 3가 74-5 소재 공장용지 907㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구외 김문○에게 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하면서 양도가액은 232,000,000원, 취득가액은 127,047,449원으로 하여 2002.3.16. 부동산양도신고서를 제출하고 2002.5.8. 양도소득세 6,281,260원을 자진납부하였다.
• 나. 처분청인 전주세무서장은 광주지방국세청장의 정기업무종합감사결과 청구인의 쟁점토지 양도가액은 232,000,000원이 아닌 342,500,000원으로 확인되므로 과소신고한 2002년귀속 양도소득금액 88,024,937원에 대한 양도소득세를 34,853,960원으로 경정하라는 시정지시에 의하여 2004.1.15. 청구인에게 양도소득세를 추가결정한다는 감사결과 과세예고통지를 하였다.
• 다. 이에 청구인은 광주지방국세청에 과세전적부심사청구를 하였고, 처분청은 과세전적부심사위원회의 일부채택(필요경비 609,360원 추가인정) 결정에 의거 2004.4.6. 청구인에게 양도소득세 34,585,230원을 경정. 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004. 4. 26. 이의신청을 거쳐 2004. 7. 5. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 쟁점토지 실지양도가액은 342,500,000원이 맞지만 그 양도가액은 토지부분의 양도가액이 당초 신고한 232,000,000원이고 그 차액인 110,500,000원은 쟁점토지, 지상에 있던 건물 265.44㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)부분에 해당된다. 따라서 건물 신축비 61,000,000원, 증축비 18,000,000원, 철거비 25,500,000원 등 합계 104,500,000원(이하 "쟁점금액"이라 한다)이 추가로 발생하였으므로 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 쟁점토지양도시 지출된 부동산중개수수료 6,000,000원(이하 "쟁점중개수수료"라 한다)은 필요경비로 인정하여야한다.
• 다. 쟁점금액에 대한 증빙을 신뢰 할 수 없어서 건물의 취득가액으로 인정하지 못한다면 건물의 기준시가를 취득가액으로 하여 필요경비로 인정하여야 한다.

• 가. 쟁점토지 양도관련 실지매매계산서(2001.12.13. 작성, 이하 "쟁점계약서"라 한다)의 특약사항에 본 토지 위에 있는 지상물 일체는 잔금지급일까지 매도자가 철거한다라고 기재되어 있어 본 건 건물철거 관련비용은 필요경비로 인정함이 타당하나, 건물 신축 및 철거 대가로 104,500,000원을 받았다는 거래상대방 임영☆은 건설업자가 아닌 중기부품 제조업자로써 쟁점토지의 건물 신축. 철거와 관련하여 세금계산서를 교부하거나 부가가치세를 신고한 사실이 없기에 거래의 신빙성을 인정할 수 없어 청구주장을 받아들일 수 없다.
• 나. 쟁점중개수수료도 거래상대방이 부가가치세를 신고한 사실이 없기에 거래의 신빙성을 인정할 수 없어 청구주장을 받아들일 수 없다.
• 다. 쟁점토지만을 양도하고 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 것이므로 양도 전에 멸실된 건물에 대한 필요경비도 실지거래가액으로 계산하여야 하는 것인 바, 쟁점건물 취득 실지거래가액이 확인되지 않으므로 철거당시 건물의 기준시가로 산정한 필요경비를 공제할 수는 없다.

• 가. 쟁점

① 매수자와의 계약에 의거 양도 전에 철거된 쟁점건물의 신. 증축비 및 철거비등을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

② 건물 양도와 관련하여 지급했다고 주장한 부동산중개수수료 6,000,000원을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

③ 쟁점건물에 대한 청구인주장 실지취득가액을 증빙불비로 인정하지 못할 경우 쟁점건물의 기준시가를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관계법령 ο 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.(1994.12.22 개정)

1. 취득가액(1994.12.22 개정)

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(2000.12.29 개정)

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29 개정)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29 개정) ο 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.(1994.12.31 개정)

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)(1994.12.31 개정)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.(2000.12.29 개정)

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액(2000.12.29 개정)

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액(2000.12.29 개정)

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(2000.12.29 개정)

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것(2000.12.29 개정)

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.(2000.12.29 개정)

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세(2000.12.29 개정) ο 소득세법시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】

① 영 제163조 제3항 제4호에서 "재정경제부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 비용을 말한다.(1998.08.11 직제개정)

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용(1995.05.03 개정) ο 소득세법시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.(1994.12.31 개정)

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액(1994.12.31 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 쟁점 ①에 대하여

• 가) 처분청이 제출한 쟁점계약서 사본에 의하면, 부동산의 표시란에 전주시 덕진구 팔복동 3가 74-3번지 공장용지 907㎡라고 표시되어 있고, 특약사항에 "쟁점토지위에 있는 지상물 일체는 잔금지급일까지 매도자가 철거한다"고 기재되어 있음이 확인된다. 이에 대하여는 당사자간에 다툼이 없다.
• 나) 청구인이 주장하는 건물 신. 증축 및 철거관련 비용 104,500,000(신축비 61,000,000 + 증축비 18,000,000 + 철거비 25,500,000)원에 대하여 살펴보면,

(1) 청구인은 1989년(544.2㎡)과 1995년(362.8㎡)에 각각 취득한 쟁점토지 지상에 1998.12.18. 경량철골조(철파이프조) 공장 152.1㎡와 사무실 29.7㎡를 신축한후, 1999.9.7. 경량철골조(철파이프조) 공장 83.64㎡를 증축하여 부동산임으로 사업자등록(1999.5.18.)하고 임대업을 영위하다 폐업(2001.12.15.)한 뒤 쟁점토지 양도일 하루전인 2002.3.14. 건축물 멸실 신고하였음이 이의신청결정서, 건축물대장 및 국세통합전산망에서 확인된다. 이에 대하여는 당사자간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점건물의 신. 증축비용으로 79,000,000원 및 쟁점건물 철거비로 25,500,000원을 지급하였다며, 그 증빙으로 청구외 임영☆의 "거래명세 확인서 영수증", "공장철거내용 확인서", "부동산의 원상복구 및 인도 통지 내용증명"을 제출하였는 바, (가) 청구외 임영☆이 1998년 12월 30일 청구인에게 작성하여 준 "거래명세확인서 영수증"에 의하면 "쟁점토지 소재 공장 신축 약40평 24,000,000원 사무실 약10평 8,000,000원, 지하수. 담장. 바닥콘크리트 14,000,000원, 동력전기 설치비 50㎾ 15,000,000원 합계 61,000,000원의 공사 거래를 확인하고 대금을 영수함" 이라고 기재되어 있고, 1998년 12월 30일 청구인에게 작성하여 준 "거래명세 확인서 영수증"에 의하면 "쟁점토지 소재 고장 증축 약30평 18,000,000원의 공사 거래를 확인하고 대금영수함"이라고 기재되어 있다. (나) "공장철거내용확인서" 에 의하면 청구외 임영☆은 쟁점건물을 청구인으로부터 임차하여 증기부품 제조와 용접. 절단 등의 사업에 종사하던 사람으로서 사업부진으로 2001.1월 기준 11,700,000원의 임차료가 밀려 공장 임대차 계약의 해지와 반환을 요구받고 있던 차에, 쟁점건물의 철거를 자청하여 철거비 25,500,000원 중 11,700,000원은 밀린 임차료와 상계하고, 나머지 13,800,000원은 철거작업 진행도에 따라 받기로 하고 2002.3.15.까지 철거를 완료하고 대금을 지급받았으나, 청구인이 세금계산서 발급을 요청하지 않아 적정한 세무처리가 불가능하였다고 확인하고 있다. (다) 청구인이 2002.1.8. 청구외 임영☆에게 보낸 "부동산의 원상복구 및 인도통지 내용증명"에 의하면, 2002년 1월말 기준 미납 임대료가 11,700,000원이고, 정점토지 내의 지상물과 적치물의 철거를 2002.1.31.까지 완료하여 줄것을 요청하고 있음이 확인된다.

(3) 국제통합전산망에 의하면 쟁점검물을 신. 증축하고 철거하였다는 청구외 임영☆은 전주시 덕진구 여의동 857번지 1995.2.15. 중기부품 제조업으로 개업하여 1999.5.19. 쟁점건물 소재지로 사업장이전하였다가 2002.3.4. 전주시 덕진구 팔복동 2가 685-12로 다시 사업장 이전하여 현재가지 사업을 계속 영위하고 있는 개인사업자로서 쟁점건물 신. 증축 및 철거금액에 대하여 세금계산서를 교부하거나 매출액으로 신고한 사실은 없음이 확인된다.

(4) 처분청은 쟁점건물의 취득. 등록세 609,360원은 지출증빙이 확인된다하여 필요경비로 인정하였으나, 청구인이 주장하는 쟁점건물 신. 증축비 79,000,000원과 철거비 25,500,000원 합계 104,500,000원에 대하여는 쟁점건물을 신. 증축 및 철거하고 대금을 수령하였다는 청구외 임영☆은 건설업자가 아닌 중기부품제조업자로서 건물 신. 증축용역을 제공할 수 있는 업체가 아닐 뿐만 아니라 본 건에 대한 세금계산서를 교부하거나 매출액으로 신고한 사실이 없으며, 공사대금에 관한 지급사실을 인정할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다 하여 필요경비로 인정하지 아니하였음이 이의 신청 결정서 등에 의하여 확인된다.

• 다) 위 법령 및 사실관계를 종합하여 보면,

(1) 쟁점토지 실지 양도가액 342,500,000원에는 쟁점건물 가액 110,500,000원이 포함되어 있다는 청구주장에 대하여 살피건대, 쟁점계약서에서 쟁점토지만을 342,500,000원에 양도하기로 하였음이 확인되므로 청구주장은 받아들일 수 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점건물 실지 취득가액 및 철거비인 쟁점금액을 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장에 대하여 살피건대, 토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입하는 것이 타당하고(같은 뜻: 소득세법기본통칙 97-10, 국세청 서면4팀-182, 2004.03.03) 실지거래가액에 관한 증빙서류가 제출된 경우 허위작성의 입증책임은 과세관청에 있는 것(대법95누3183, 1996.06.25)이므로 처분청이 이 건 거래상대방을 조사. 확인하여 쟁점건물의 실지 취득거래가액이 청구인의 주장하는 금액과 같다면 일용청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정해야 할 것이며, 그러함에도 불구하고 그 거래가액을 불인정하기 위해서는 처분청이 달리 실지거래가액을 찾아내어 이를 입증시키는 노력과 책임이 있어야 할 것(대법86누629, 1987.02.10.선고, 국심95광1538,1995.12.19. 등 같은 뜻임)인 바, 첫째, 쟁점토지 지상에 1998.12.18. 경량철골조(철파이프조) 공장 152.1㎡와 사무실 29.7㎡를 신축한 후, 1999.9.7. 경량철골조(철파이프조) 공장 83.64㎡를 증축하여 부동산임대업으로 사업자등록(1999.5.18.)하고 임대업을 영위하다 2001.12.15. 폐업한 뒤 쟁점토지 양도일 하루전인 2002.3.14. 건축물 멸실 신고하였음이 이의신청결정서, 건축물대장 등에 의하여 확인되는 점, 둘째, 청구외 임영☆이 쟁점건물의 신. 증축 및 철거 사실을 확인하고 있는점, 셋째, 쟁점계약서의 특약사항에서 "쟁점토지위에 있는 지상물 일체는 잔금지급일까지 매도자가 철거한다"고 기재되어있는 점, 넷째, 청구인이 2002.1.8. 청구외 임영☆에게 보낸 "부동산의 원상복구 및 인도 통지 내용증명"에 의하여 2002년 1월말 기준 청구외 임영☆의 청구인에 대한 쟁점건물의 미납 임대료가 11,700,000원이고 쟁점토지 내의 지상물과 적치물의 철구를 2002.1.31.까지 완료하여 줄 것을 요청하였음이 확인되는 점 등으로 보아, 청구인이 쟁점건물을 신축하였다가 쟁점토지를 양도하면서 매수인의 요구에 의하여 철거하고 멸실 신고하였음이 확인됨에도 처분청이 쟁점건물이 취득. 등록세 609,360원은 지출증빙이 확인된다하여 필요겅비로 인정하면서 쟁점금액에 대하여는 청구외 임영☆이 건설업자가 아니고 쟁점금액에 대하여 청구인에게 세금계산서를 교부하거나 매출액으로 신고한 사실이 없다는 사실과 쟁점금액의 공사대금 지급사실을 인정할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못한다 하여 청구외 임영☆에 대한 사실조사도 없이 전액을 필요경비로 인정하지 아니한 처분은 사실조사 소홀 및 입증책임배분에 대한 법리를 오해한 잘못이 있는 것으로 판단된다, 따라서, 쟁점건물의 실제 취득금액과 철거비용이 얼마인지와 쟁점금액이 쟁점건물의 신. 증축 및 철거를 위하여 청구외 임영☆에게 실제 지급되었는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 필요겅비로 인정할 쟁점건물의 취득가액 및 철거비용을 결정하는 것이 타당한 것으로 판단된다. 다만, 청구외 임영☆에게 실제 지급된 금액으로 확인되는 금액에 대하여 부가가치세 등 과세하는 것은 별론으로 한다.

2. 쟁점 ②에 대하여

• 가) 청구인은 쟁점토지 양도와 관련하여 지급하였다는 중개수수료 6,000,000원과 관련하여 그 지급증빙으로 2002.3.(일자미상) △△부동산 이우◎, 김종◇공인중개사 김종◇, 대신공인중개사 장시◁ 등 3인이 영수인으로 되어있는 6,000,000원의 영수증과 쟁점토지 양도와 관련하여 중개수수료 및 컨설팅비용으로 청구인으로부터 6,000,000원, 쟁점토지 양수인 김문○로부터 2,000,000원 합계 8백만원을 수령하여 △△부동산 이우◎. 유창□, 김종◇공인중개사 김종◇, ▽▽공인중개사 장시◁ 등 중개인 4명(이하 "중개인들"이라 한다) 이 2백만원씩 균등 배분하였다는 내용의 위 중개인들이 연명으로 확인한 확인서 사본, 중개인들이 "청구인으로부터 쟁점토지 중개수수료로 2002.3.15.에 액면 5,000,000원 자기앞수표 1매와 현금 1백만원을 수령하였다"는 내용의 중개인들이 연명으로 확인한 입금내역확인서등을 제시하고 있다.
• 나) 처분청이 제출한 쟁점토지 실지거래 매매계약서(이하 "쟁점계약서"라 한다)에 의하면, ▽▽공인중개사 장시◁이 중개업자로 기재되어 있음이 확인된다.
• 다) 처분청은 청구인이 제출한 중개수수료 증빙의 중개수수료 수령일자가 일치하지 않은 점, 청구인이 발행한 수표 5,000,000원이 중개인들에게 지급되었는지에 대해서 확인되지 않는 점, △△부동산랜드 이우◎은 2002년 1기분 부가가치세 신고한 사실이 없고, △△부동산랜드 유창□은 부동산중개업으로 사업자등록한 사실이 없으며, 김종◇공인중개사 김종◇는 2002년 1기분 부가가치세 신고과표가 400,000원이며, ▽▽공인중개사 장시◁은 2002년 2기분 부가가치세 신고과표가 9,490,000원으로 확인되는 등 쟁점중개수수료에 대하여 부가가치세를 신고하지 아니한 점 등으로 보아 청구인의 주장은 신빙성이 없다 판단하여 청구주장을 받아들이지 아니하였음이 이 건 관련 이의신청 결정서 등에 의하여 확인된다.
• 라) 위 사실관계를 종합하여 볼 때, 청구인 및 중개인들이 쟁점토지 양도에 대한 중개수수료 및 컨설팅 비용으로 청구인이 쟁점중개수수료를 중개인들에게 지급하였음을 일관되게 확인하고 있고, 쟁점계약서에 위 중개인 들 중 ▽▽공인중개사 장시◁이 중개업자로 기재되어 있으며, 부동산 거래에서 중개수수료가 지급되는 것이 일반적 거래 관행인 점 등을 고려해 볼 때, 중개인들의 부가가치세 등 신고누락에 대하여 과세하는 것을 별론으로 하더라도 청구인이 중개 수수료로 지급하였다고 중장하는 5백만원의 수표가 중개인들에게 지급되었는지 확인되지 않는다거나 중개인들의 확인내용 중 중개수수료 지급일자가 일치하지 않는다 하여 쟁점중개수수료를 필요경비로 인정하지 아니한 당초처분은 사실조사를 소홀히 하거나 판단을 그르친 잘못이 있는 것으로 판단된다. 따라서, 쟁점중개수수료는 필요경비로 인정하는 것이 타당하다.

3. 쟁점 ③에 대하여(예비적 청구) 쟁점①과 ②에서 청구주장을 일부 받아들여 심리의 실익이 없으므로 심리를 생략한다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제97조 / 소득세법시행령 제163조 / 소득세법시행규칙 제79조 / 소득세법시행령 제89조 /