사업용건물의 양도가 폐업시 잔존재화에 해당하는지 여부

[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다. [이유]

○○시 ○○구 ○○동 ○○빌라 박○○외 3인(이하 “청구인”이라 한다)은 1991.09.10. ○○시 ○○구 △△동 ○○번지 소재 대지 755.4㎡, (이하 “쟁점토지”라 한다), 건물 3,735.86㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 취득하여 ○○실업(부동산/임대)을 영위하다가 2002.01.19. ○○○○(주)에 양도하고 쟁점건물분에 대한 부가가치세신고를 하지 않은 채 폐업하였다.

○○세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 쟁점건물이 사업용으로서 양도자인 청구인은 부동산임대업에 공하였고 양수자는 자가사업(학원)에 공함으로써 사업의 양도 에 해당하지 아니하고 재화의 공급 (사업용건물 양도)에 해당한다 하여 2003.10.16. 부가가치세 266,813,980원을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.01.12. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점건물의 양수자가 공가상태의 명도를 원함에 따라 계약을 체결한 2001.12.10. 이전에 양수자로부터 계약금과 중도금을 아래와 같이 미리 받았으며, 동 금전으로 임대보증금을 정리하였으므로 폐업일인 2001.12.10. 현재에는 임차인이 모두 퇴거하여 이미 쟁점건물은 사업용건물에 해당되지 아니하고 폐업시 잔존 재화에 해당됨에도 사업용건물의 양도로 보아 과세한 이건 처분은 부당하다. ※ 청구인이 제출한 매매계약서 및 대금지급증빙(매매대금 7,200,000,000원)

• 계약서: 2001.12.10. 계약금(4,200,000,000), 2002.01.15. 잔금(3,000,000,000)

• 대금지급: 2001.09.11.(700,000,000), 2001.09.18.(3,500,000,000), 2002.01.11. (3,0000,000,000)

쟁점건물의 양도는 임대사업용 건물로서 폐업일 전에 매매계약을 체결하고 계약금 및 중도금을 받았으나 잔금을 미수령하여 폐업일 이후에 공급시기가 도래하는 경우로서 그 폐업일을 공급시기로 하여 과세한 처분이므로 정당하다는 의견이다. (재소비-136, 2003.11.04. ; 서삼 46015-l1487, 2003.09.23. ; 국심 2003중530, 2003.07.15.외 같은 뜻임)

• 가. 쟁 점 쟁점건물의 양도가 사업용건물의 양도에 해당하는지 또는 폐업잔존재화에 해당하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴본다. ■ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

④ 사업자가 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다. 제5조 제1항 단서의 규정에 의하여 등록한 경우에 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에도 또한 같다.

⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다. (1999.12.28. 개정)

1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령이 정하는 것

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. 다만, 사업자가 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외 한다. (이하 생략) ■ 부가가치세법 제17조 【담보제공ㆍ사업양도 및 조세의 물납】

② 법 제6조 제6항 제2호 본문에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 사업장별(상법에 의하여 분할 또는 분할합병하는 경우에는 동일한 사업장안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법 제46조 제1항 의 요건을 갖춘 분할의 경우를 포함하되, 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우를 제외한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 당해 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다. (2000.12.29. 개정)

1. 미수금에 관한 것 (1998.12.31. 개정)

2. 미지급금에 관한 것 (1998.12.31. 개정)

3. 방해 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 재정경제부령이 정하는 것 (1998.12.31. 개정) ■ 부가가치세법 제9조 【거래시기】

① 재화가 공급되는 시기는 다음 각호에 규정하는 때로 한다.

1. 재화의 이동이 필요한 경우에는 재화가 인도되는 때

2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용가능하게 되는 때

3. 제1호와 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 재화의 공급이 확정 되는 때

② 제1항과 제2항에 규정하는 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ■ 부가가치세법시행령 제14조 【재화공급의 범위】

① 법 제6조 제1항에 규정하는 재화의 공급은 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 현금판매ㆍ외상판매ㆍ할부판매ㆍ장기할부판매ㆍ조건부 및 기한부판매ㆍ위탁판매 가타 매매계약에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것

2. 자기가 주요자재의 전부 또는 일부를 부합하고 상대방으로부터 인도 받은 재화에 공작을 가하여 새로운 재화를 만드는 가공계약에 의하여 재화를 인도 받는 것

3. 재화의 인도대가로서 다른 재화를 인도받거나 용역을 제공받은 교환계약에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것

4. 공매ㆍ경매ㆍ수용ㆍ현물출자 기타 계약상 또는 법률상의 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것 ■ 부가가치세법시행령 제21조 【재화의 공급시기】

① 법 제9조 제1항에 규정하는 재화의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한다. 다만, 폐업전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다. (1978.12.30. 개정)

1. 현금판매ㆍ외상판매 또는 할부판매의 경우에는 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때 (2000.12.29. 개정)

2. 장기할부판매의 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때 (2000.12.29. 개정)

3. 반환조건부판매ㆍ동의조건부판매 기타 조건부 및 기한부판매의 경우에는 그 조건이 성취되거나 기한이 경과되어 판매가 확정되는 때

7. 법 제6조 제4항의 경우에는 폐업하는 때

8. (이하 생략) ■ 부가가치세법시행령 제49조 【자가공급 등에 대한 과세표준의 계산】

① 과세사업에 공한 재화가 소득세법시행령 제62조 또는 법인세법시행령 제24조 에 규정된 감가상각자산(이하 “감가상각자산”이라 한다)에 해당하는 경우에 당해 재화를 법 제6조 제2항 내지 제4항의 규정에 의하여 공급으로 보는 때에는 다음 각호의 산식에 의하여 계산된 금액을 당해 재화의 시가로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수는 법 제3조의 규정에 의한 과세기간 단위로 계산하되, 건물 또는 구축물의 경과된 과세기간의 수가 20을 초과하는 때에는 20으로, 기타의 감가상각자산의 경과된 과세기간의 수가 4를 초과하는 때에는 4로 한다. (2001.12.31 후단개정)

1. 건물 또는 구축물 (2001.12.31. 개정) 5 당해 재화의 취득가액 ×(1 － ────×경과된 과세기간의 수) ＝ 시가 100

2. (이하 생략) ■ 부가가치세법시행규칙 제9조 【재화 또는 용역의 공급시기】 영 제21조 제1항 제4호 및 영 제22조 제2호에 규정하는 중간지급조건부로 재화 또는 용역을 공급하는 경우는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. (1996.03.30. 용어개정)

1. 재화가 인도되기 전 또는 재화가 이용 가능하게 되기 전이거나 용역의 제공이 완료되기 전에 계약금 이외의 대가를 분할하여 지급하는 경우로서 계약금을 지급하기로 한 날부터 잔금을 지급하기로 한 날까지의 기간이 6월이상인 경우 (1995.03.31. 개정)

2. (이하 생략) ■ 부가가치세법시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000.12.29. 개정)

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000.12.29. 개정)

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한다. (2000.12.29. 개정)

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000.12.29. 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다.

① 1981.03.17. 청구인 중 나○○와 청구외 이◎◎가 쟁점토지를 취득하여 각각 1/2씩 소유하다가, 1982.12.11. 청구외 이◎◎ 소유지분을 청구인 중 박○○ㆍ나◆◆ㆍ나☆☆가 취득하여 각각 전체 지분의 1/6씩 등기한 사실이 동 토지의 등기부등본에 의하여 확인된다.

② 청구인은 1990.06.01. 부동산임대사업자등록을 하고, 1991.09.10. 쟁점토지 지상에 지하3층, 지상6층 총 3,735.86㎡를 신축하여 부동산임대사업을 시작한 사실이 쟁점건물의 등기부등본과 국세통합전산망(TIS) 사업자기본사항조회서에 의하여 확인된다.

③ 청구인은 임대사업을 영위하다가 2001.12.10. 쟁점토지 및 건물을 청구외 ○○○○(주)에 7,200,000,000원에 양도하기로 하면서 계약금 4,200,000,000원은 계약일에, 잔금 3,000,000,000원은 2002.01.15.에 지급하는 것으로 청구인이 제출한 부동산매매계약서에 나타나 있다. 상기 부동산매매계약서의 내용을 보면, 잔금정산일을 기준으로 모든 권리의무를 승계하되, 잔금정산일 이전까지의 모든 제세공과금은 양도자의 부담으로, 잔금정산일까지 임차인의 사정으로 건물명도가 지연될 경우에는 양도자가 임차인과 협의하여 기한내 건물명도를 할 수 있도록 책임부담을 지는 것으로 하고 있다.

④ 청구인에게 쟁점토지 및 건물을 취득한 청구외 ○○○○(주)의 대금지급상황을 보면 2001.09.10. 계약금으로 700,000,000원, 같은 달 18일 중도금으로 3,500,000,000원, 2002.01.11. 잔금으로 3,000,000,000원 합계 7,200,00,000원을 결제한 것으로 취득자의 관련 장부 등에 의하여 확인된다.

⑤ 양수자 청구외 ○○○○(주)는 쟁점토지 및 건물을 2001.12.10.자 매매를 원인으로 하여 2002.01.19. 소유권이전등기를 경료한 사실이 관련 등기부등본에 의하여 확인된다.

⑥ 쟁점건물에 대한 임대차계약 해지내용을 보면, 지하1층 ○○○노래연습실 (최♤♤)은 2001.11.14. 임차보증금 70,000,000원 돌려 받으면서 같은달 28일까지 철수하기로 약속하고 같은 날 폐업한 사실, 2층 ○○○건설(주)는 임차보증금을 2001.10.16. 50,000,000원, 2001.11.16. 50,000,000원을 돌려 받고 2001.11.14일까지의 임대료를 정산하여 다음 달 6일 지급한 사실, 3∼5층 △△△△△생명보험(주)는 임차보증금을 2001.11.05. 80,000,000원, 같은 달 23일 904,500,000원을 돌려 받은 사실, 1층의 (주)○○은행은 2001.12.10.까지 쟁점건물에 임차해 있었던 사실, 6층의 (주)□□□(송♧♧)은 임차보증금을 2001.10.16. 206,000,000원, 같은 해 12.03. 332,500,000원을 돌려 받고, 12.10. 폐업한 사실 등이 청구인이 제출한 보증금반환영수증 등에 나타나고 있다.

⑦ 청구인은 쟁점건물을 양도하고 부가가치세신고를 하지 않은 사실이 국세청 통합전산망(TIS)에 의하여 확인된다.

⑧ 처분청은 쟁점건물의 양도가액 중 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 건물가액을 안분하여 과세표준을 계산한 사실이 조사복명서 및 부가가치세 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다.

① 청구인이 쟁점토지와 부동산을 임대사업에 공한 사실과 쟁점토지와 건물을 청구외 ○○○○마인(주)에게 7,200,000,000원에 양도한 사실, 2001.12.10. 임대사업을 폐업한 사실, 쟁점부동산의 양도가 재화의 공급에 해당한다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

② 그러나, 처분청은 청구인이 쟁점토지 및 전물을 임대사업에 공하다가 양도하였고, 양수인은 직접 학원용도에 사용하였으므로 “사업의 양도”가 아닌 “재화의 공급”에 해당하는 것으로, 청구인은 임대사업에 공한 사실은 인정하나 쟁점건물이 임대사업의 폐업일 이전에 임차인들이 모두 철수하여 공가 상태에 있었으므로, 폐업일(2001.12.10.) 현재를 기준으로 쟁점건물은 이미 사업용건물이 아니라 폐업잔존재화에 불과하다고 주장하고 있어 공급시기에 관하여 의견이 대립되고 있다. 아래에서는 청구인의 임대용부동산의 양도(공급)시기를 언제로 볼 것인지, 쟁점건물의 양도에 대해 부가가치세 납세의무가 있는지 여부에 대해 살펴 본다.

③ 먼저, 부가가치세법 및 같은법시행령의 관계규정에 의하면, 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 하고, 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우의 공급시기는 재화가 이용 가능하게 되는 때이며, 폐업전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 보도록 규정하고 있음을 알 수 있다.

④ 다음은 청구인이 제출한 계약서와 대금지급증빙을 살펴보면 그 내용이 일치하지 아니한다. 제출된 검인계약서에는 2001.12.10. 계약을 체결하고 계약금으로 4,200,000,000원을, 2002.01.15. 잔대금으로 3,000,000,000원을 지급하는 것으로 되어 있다. 그러나 대금지급증빙(취득자의 청구외 ○○○○주식회사의 장부)을 보면 2001.09.11. 계약금 700,0000,000원, 2001.09.18. 중도금 3,500,000,000원, 2002.01.11. 잔금 3,000,000,000원을 지급한 것으로 확인된다. 이를 두고 청구인은 계약서 작성 전에 일부대금을 지급받았다고 주장하고 있으나, 상기 사실관계 등에서 보는 바와 같이 2001.10월부터 임차인에 대한 퇴거작업을 진행한 사실 등으로 미루어 쟁점토지 및 건물의 매매계약은 최소한 2001.09.11. 이전에 체결된 것으로 보아야 할 것이므로 제출된 부동산 매매계약서상의 거래일자는 믿을 수 없는 것으로 판단된다.

⑤ 그렇다면 쟁점토지와 건물은 2001.09.11.공급되어 그 법률상의 공급시기가 폐업일인 2001.12.10. 이후에 도래되는 경우에 해당한다 할 것이고, 관련 규정에 의하여 그 공급시기는 폐업일이 된다 할 것이다.

⑥ 청구인이 부동산임대사업을 해오다가 쟁점토지와 건물의 양도로 말미암아 사업을 폐지하였을 뿐, 그 이전에 사업을 폐지한 바 없으므로 청구인의 쟁점토지와 건물의 공급시기를 폐업일 이후로 볼 여지는 없어 보인다. 또한, 청구인은 2001.12.10. 이전에 임대사업을 사실상 폐업했다고 주장하나, 위 사실관계에서 보는 바와 같이 같은 해 11.28. 마지막 임차인(○○○노래연습실 최♤♤)의 퇴거가 종료되기 전까지는 임대사업을 계속한 것이므로 그 이전에 양도계약을 체결한 이 건의 경우 청구인은 사업자의 지위에서 임대용부동산을 양도한 것이므로 부가가치세 납세의무가 있다고 판단된다. (대법원 1992.07.28. 선고 91누6221판결, 심사부가 98-569, 1998.10.23. 심사부가 2003-3111, 2003.09.22. 같은 뜻)

(3) 따라서 처분청이 청구인의 임대사업용 부동산(건물) 양도에 대하여 부가가치세 납세의무가 있다고 보고 쟁점건물의 가액을 과세표준으로 하여 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 부가가치세법 제6조 / 부가가치세법 제17조 / 부가가치세법 제9조 / 부가가치세법시행령 제14조 / 부가가치세법시행령 제21조 / 부가가치세법시행령 제49조 / 부가가치세법시행규칙 제9조 / 부가가치세법시행령 제48조의2 /