연체된 임대료를 임대보증금에서 공제할 경우 간주임대료 계산 대상금액

[주문] ◇◇세무서장이 2003.10.01 청구인에게 경정고지한 부가가치세 59,438,690원의 부과처분은

1. 2000년 제1기 부가가치세 간주임대료의 계산시 당해 기간의 임대보증금을 128,853,450원에서 월세 15,000,000원을 월별로 순차로 차감한 금액으로 계산하여 과세표준과 세액을 경정하고

2. 2000년 제2기 부가가치세 6,856,680원은 이를 취소하고

3. 나머지 청구는 기각합니다 [이유]

청구인은 서울특별시 성동구 ○○○1가 685-124 및 685-551번지의 토지 7.144㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)의 소유자로 청구외 김○○(이하 "임차인"이라 한다)에게 쟁점토지를 임대보증금 2억원 월세 6백만원에 임대하는 것으로 하여 부가가치세 및 종합소득세를 신고하였다 처분청은 청구인에 대한 세무조사를 실시한 결과 청구인이 쟁점토지를 임차인에게 임대보등금 6억원, 월세 15백만원원에 임대하였다고 조사하여 청구인게게 1998년 제3기부터 2000년 제2기까지 과소신고한 임대료 351,641,000원에 대하여 2003.10.01 부가가치세 59,438,690원 (1998년 제2기 7,952,800원, 1999년 제1기 12,723,140원, 1999년 제2기분 12,089,200원, 2000년 제1기 19,816,870원, 2000년 제2기 6,856,680원)을 경정고지하였다 청구인은 이에 불복하여 2003.12.31 심사청구하였다

청구인의 1998년 제2기부터 1999년 제2기까지 임대보증금에 대한 간주임대료 계산시 당초 임대보증금에서 임대인이 지급하지아니한 임대료, 부가가치세, 지연이자를 차감한 금액을 기준으로 계산하는 것이 타당하고 1999.12.28에 임대용역의 제공이 중지되었으므로 2000년 제1기와 2000년 제2기 부가가치세는 취소되어야 한다.

청구인이 임차인과 작성한 토지임대차계약서를 보면 "임차보증금에서 부족하게 된 금원을 지체없이 보충하여야 하며 보충을 지체한 기간동안의 지체이자를 가산한다"라고 표기되어 있고 이 건 임대차계약에 대한 쟁송시 청구인은 연체임료에 대하여 지연이자의 지불을 주장하므로 당초 계약한 임차보증금 전액을 기준으로 간주임대료 계산함은 정당하고 또한 이 건 쟁송시 청구인이 2000년도에 대한 임료상당 부당이득금을 임차인에게 주장하고 있으므로 이에 대한 부가가치세 과세도 정당하다

• 가. 쟁점

① 임대보증금에 대한 간주임대료 계산시 연체로 공제된 월세를 차감하여야 하는지

② 임대기간이 종료한 이후에 사실상 임대가 이루어졌다고 볼 수 있는지를 가리는데 있다

• 나. 관련법령 1) 부가가치세법 제13조 [과세표준]

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 2) 부가가치세법시행령 제49조의2 [부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례]

① 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 법 제13조 제1항 제2호에 규정하는 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 한다. 이 경우 국가 또는 지방자치단체의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로 점용허가(1차 무상점용기간에 한한다)를 받아 대여하는 경우에 재정경제부령으로 정하는 건설비상당액은 전세금 또는 임대보증금으로 보지 아니한다. 당해 기간의 전세금 또는 임대보증금 × 과세대상기간의 일수 계약기간 1년의 정기예금 이자율 (당해 예정신고기간 또는 과세기간종료일 현재) ×──────────────── = 과세표준 365(윤년의 경우에는 366)

1. 청구인은 쟁점토지의 소유자로서 임차인과 [표1]과 같이 쟁점토지의 임대에 관하여 임대차계약을 하였으나 처분청에 부가가치세 신고시에는 임대보증금 2억원과 월세 6백만원으로 신고하였음이 ◇◇세무서장이 제시한 심리자료로 의거 할 수 있다 [표1] ┌────┬──────────────────────────────┐ │임대기간│1995.11.29 ~ 2000.09.28 │ ├────┼──────────────────────────────┤ │ │임대보증금 6억원 │ │ 임대료 │월세는 첫 6개월은 10백만원, 다음6개월은 15백만원, │ │ │이후 협의하여 정하기로 약정(부가가치세별도) │ ├────┼──────────────────────────────┤ │특약사항│월세의 연제시 보증금에서 충당할 수 있고 충당으로 부족하게된 │ │ │보증금은 지;체없이 보충하고 지연시 지체이자를 가산 │ └────┴──────────────────────────────┘

2. 처분청은 청구인에 대하여 2003.08.21~2003.09.06 세무조사를 실시한 결과 청구인이 상기 [표1]와 같이 임차인과 임대차계약하였으나 임대료를 과소신고하였다고 조사하여 과소신고한 부동산 임대용역에 대하여 아래 [표2]와 같이 이건 고지하였음이 처분청에서 제시한 심리자료에 의거 확인된다

3. 그러나 청구인은 1998년 제2기부터 1999년 제2기 과세기간에 대한 과세내역중 월세분 임대료에 대한 과소신고분은 인정하지만 임대보증금에 대한 간주임대료는 당초 임대보증금에서 지급받지 못한 임차료 및 부가가치세 지연이자를 차감하여 간주임대료를 계산하여야 하고 2000년 제1기부터 2000년 제2기 과세기간에 대한 고지는 이 건 임대차계약이 1999.12.28에 청구인과 임차인간에 상호 해지하기로 합의하였으므로 전액 취소되어야 한다고 주장하며 이차인이 청구인을 상대로 제기한 임대보증금 반환소송에 대한 서울지방법원의 판결문 및 임차인이 확인한 임대차계약해지 확인서를 제시하므로 이에 대하여 본다

• 가) 이차인이 확인한 임대차계약 해지 확인서를 보면 청구인과 임차인은 당초 쟁점토지에 대하여 1995.11.29부터 2000.09.08까지 임차하기로 약정하였으나 사업이 어려워져서 부득이하게 1999.12.28까지만 임차하기로 약정하였고 따라서 이 건 임대차계약은 1999.12.28자로 계약해지되었다는 내용임을알수 있다
• 나) 청구인이 제시한 서울지방법원 판결문을 보면 청구인은 임차인이 1997.03월까지의 월세만을 지급하고 나머지 월세를 미지급하였다 하여 임대보증금을 반환하지 아니하였고 이에 임차인은 2000년 6월말경까지 쟁점토지를 부당사용하다 명도하고 2002.09.14 청구인을 상대로 반환하지 못한 임대보증금에 대하여 반환소송을 제기하였을알 수 있고 이에 2003.07.18 서울지방법원 제17민사부에서는 청구인은 임차인에게 당초 임대보증금 6억원에서 1999.12.28까지의 미지급임대료 495,000천원과 2000.06월말까지의 부당사용에 의한 임대료 90,000천원을 차감한 잔액을 지급하도록 하였고 청구인이 주장하는 임대보증금중 연체된 월세로 충당하고 임차인이 이를 충원하지 아니하여 발생된 월세 상당액에 대한 이자는 청구인이 임차인에게 그 보충을 요구한 사실이 없다하여 인정하지 아니하였음을 알 수 있다
• 라. 판단

1. 쟁점①에 대하여 본다 부가가치세 과세표준(간주임대료) 계산시 당초 임대보증금에서 지급받지 못한 임차료 및 부가가세 지연이자를 차감한 임대보증금으로 간주임대료를 계산하여야 한다는 주장하나 청구인이 임차인과 맺은 임대차계약서상 "임차인이 임대료를 지체한 경우 임대인(청구인)은 임대보증금 중에서 충당할 수 있고 이 경우에 임차인은 부족하게 된 금워을 지체없이 보충하여야 한다"라고 규정하여 청구인이 지급받지 못한 임대료를 임대보증금에서 충당하였지만 충원된 임대료를 즉시 보충하도록 계약되어 있어 당초 임대보증금이 감액된 것은 아니고 또한 청구인은 충당된 임대보증금을 임차인이 충원하지 아니한테 대하여 이 건 임차인과의 민사소송에서 권리를 주장한 것으로 보아 임대차계약서 내용을 변경한 것으로 보기 어려우므로 지급받지 못한 임대료 및 지연이자 부가가치세를 간주임대료 계산의 대상이 되는 임차보증금에서 공제할 수는 없다고 판단된다

2. 쟁점②에 대하여 본다 1999.12.28 임차인과 상호합의에 의하여 계약이 해지되었는데도 불구하고 당초 임대차계약서를 근거로 계약만료일인 2000.09.28까지 임대료를 계산하여 2000년 제1기 및 제2기에 대하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 제시한 임대차계약 해지확인서와 같이 청구인과 임차인간에 이 건 임대차 계약이 1999.12.28 일자로 계약 해지되었음은 확인 되나 이 건 임대보증금에 대한 서울지방법원의 판결시 임차인이 2000.06말까지 쟁점토지를 불법으로 사용하여 청구인은 이에 대한 월세 90,000,000원을 임대보증금에서 공제하고 지급하도록 판결된 것으로 보아 처분청이 청구인에게 2000년 1월부터 6월까지의 월세에 대하여 부가가치세를 과세한는 것은 정당하지만 1999.12.28 이후는 정상적인 임대차계약이 이루어진 것이 아니고 임차인의 불법사용에 의한 것이어서 미반환 임대보증금이 새로운 임대보증금으로 대체된 것이라고 보여지므로 간주임대료 계산시 대상이 될 임대보증금은 당초 임대보증금 6억원에서 1999.12.28까지의 월세 미납분 495,000,000원을 차감하고 임차인이 쟁점토지상에 건립되어 있던 가건물의 처리 등을 위하여 지출한 것으로 이 건 서울지방법원 판결문에서 확인된 21,853,450원을 합한 126,853,450원에서 2000년 제1기 과세기간중 지급받지 못한 월세 15,000,000원을 순차로 차감한 금액이라고 판단되고 또한 2000.06말 이후는 청구인이 이차인에게 쟁점토지를 임대한 사실이 없음에도 2000년 제2기에 대하여 부가가치세를 과세하는 것은 처분청은 사실관계를 오해한 것으로 잘못이 있다고 판단된다

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다 [관련법령] 부가가치세법 제13조 / 부가가치세법시행령 제49조의2 /