부동산 임대용 건물의 양도에 대하여 사업의 포괄적 양도양수에 해당하는 지

[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일수 없어 기각합니다. [이유]

청구인은 충청북도 ○○시 ○○동 ***-36번지 소재 대지 730.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 지하1층∼지상4층 건물 3,125.64㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 1996.06.20. 공동소유자인 처(妻) 청구외 김○○과 함께 일반과세자로 사업자등록하여 임대업을 영위하다 2001.12.31. 쟁점부동산을 양도하고, 부동산양도신고는 하였으나 이에 대한 부가가치세는 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점건물의 양도를 부가가치세법상 재화의 공급으로 보아, 청구인이 부동산양도신고시 제출한 검인계약서상 양도가액 1,850,000,000원을 토지 및 건물의 기준시가로 안분계산하여 쟁점건물의 가액을 산출한 후, 2003.06.02. 청구인에게 2001년 제2기분 부가가치세 88,241,890원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.07.31. 심사청구하였다.

• 가. 청구인이 청구외 최△△에게 쟁점부동산을 포괄양도한 데 대하여, 처분청은 쟁점부동산 양수인이 간이과세자로 사업자등록을 하였다 하여 부가가치세법시행령 제17조 에서 규정한 사업의 포괄양도로 보지 아니하였으나, 양수인의 사업자등록 내용에 따라 양도인에 대한 과세 여부를 판단하도록 규정하고 있는 부가가치세법시행령 제17조 는 과세대상 및 과세요건을 구체적으로 시행령에 위임하도록 한 한계를 벗어난 것이어서 이 건 과세처분은 위법한 처분에 해당하고,
• 나. 쟁점건물은 22년 된 철거예정건물이라서 가치가 없기 때문에 대지가액을 매매가액으로 하여 계약해야 할 정도로 노후한 건물이지만, 거래당사자간에 쟁점건물가액은 평당 20만원 정도인 2억원으로 하고 쟁점토지 가액은 공시지가 13억원(시세의 80％정도)을 감안하여 16억원으로 산정하여 계약을 체결한 것으로서, 실제계약서상 쟁점건물 가액 2억원에 의하여 부가가치세 과세표준을 산정하여야 함에도, 법무사가 작성하여 부동산양도신고시 제출한 검인계약서상 양도가액을 토지 및 건물 기준시가로 안분한 후 쟁점건물 가액을 6억원으로 추정함으로써 이 건 과세함은 부당하다.

• 가. 부가가치세법 제6조 제6항 에서 규정하고 있는 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는, 부가가치세 일반과세자가 일반과세자에게 재화를 공급하는 경우에 한하여 적용되는 것으로서, 청구외 최△△는 청구인으로부터 쟁점부동산을 양수한 다음 일반과세자가 아닌 간이과세자로 사업자등록을 하였으므로, 쟁점부동산의 양도는 부가가치세법상 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것이고,
• 나. 청구인이 실제계약서라며 제시한 계약서를 보면, 단순히 토지와 건물의 가액을 구분하여 표기한 것으로, 건물가액을 2억원으로 산정한 근거가 없고, 청구인에게 근거 제시를 요구하였으나 제시하지 못하고 있으며, 조사 당시 쟁점부동산 지분 일부를 소유하고 있으면서 관리인이기도 하였던 청구외 이□□는, 토지와 건물의 가액을 구분함이 없이 일괄하여 양도하면서 건물을 6억원 정도로 평가하였다고 구두 확인한 사실이 있고, 양도소득세 사전신고시 제출한 매매계약서와 이 건 심사청구시 제출한 매매계약서는 총매매대금, 계약일, 잔금청산일 및 도장 등이 상이하며, 통상 매매계약서에 기재되는 임대보증금 및 근저당권 관련 내용 등이 기재되어 있지 아니하고, 쟁점부동산을 중개한 ☆☆부동산 대표 청구외 서☆☆은 청구인이 주장하는 매매계약서가 거래 당시 실질내용에 따라 작성된 것이 아니고 과세예고 후에 새로이 작성된 것임을 확인하고 있고, 청구외 최△△가 쟁점부동산을 취득한 뒤 건물을 리모델링한 사실로 미루어 건물가액을 평당 20만원 정도로 평가하였다는 것은 신빙성이 없으므로, 쟁점부동산의 토지가액과 건물가액의 구분이 없는 것으로 보아 검인계약서상 양도가액 1,850,000,000원을 토지 및 건물 기준시가로 안분하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점건물의 양도를 재화의 공급으로 보아 검인계약서상 양도가액을 토지 및 건물 기준시가로 안분하여 부가가치세를 과세한 처분이 맞는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 ■ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. 다만, 사업자가 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다. ■ 부가가치세법시행령 제17조 【담보제공과 사업양도 및 조세의 물납】

② 법 제6조 제6항 제2호의 본문에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 사업장별(상법에 의하여 분할 또는 분할합병하는 경우에는 동일한 사업장안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법 제46조 제1항 의 요건을 갖춘 분할의 경우를 포함하되, 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우를 제외한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 모든 권리와 의무 중 다음 각호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 당해 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다. (이하 생략) ■ 부가가치세법시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구주장 “가”에 대하여 부가가치세법시행령 제17조 제2항 을 보면, 부가가치세법 제6조 제6항 제2호 에서 규정하는 ‘사업의 양도’에 해방하기 위해서는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것이어야 한다면서, 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우를 제외한다고 되어 있는데, 청구외 최△△는 청구인 등으로부터 쟁점부동산을 양수한 뒤 2002.01.01.을 개업일로 하여 간이과세자로 사업자등록을 하고 임대업을 영위하였음이 국세통합전산망(TIS)과 경정결의서 등에 의하여 확인되는바, 청구인은 부가가치세법시행령 제17조 가 과세대상 및 과세요건을 구체적으로 시행령에 위임하도록 한 한계를 벗어난 것이어서 이 건 과세처분이 위법하다고 주장하나, 동 시행령 제17조가 위임의 한계를 벗어난 것인지의 여부는 당심(국세청 심사과)에서 판단할 사항이 아닌 것으로서, 일반과세자인 청구인이 간이과세자인 청구외 최△△에게 쟁점부동산을 양도한 사실에 다툼이 없는 이 건의 경우 부가가치세법상 과세되는 재화의 공급에 해당한다고 판단된다.

(2) 청구주장 “나”에 대하여 (가) 처분청이 이 건 과세근거로 삼은 부동산매매계약서는, 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 2002년 1월 ○○세무서장에게 부동산양도신고를 하면서 제출한 8쪽 짜리 계약서인데, 청구인과 청구외 김○○ 및 청구외 이□□ 등 3인 (양도인)과 청구외 최△△(양수인)간에 2001.12.05.자 작성된 것으로서, 매매대금이 1,850,000,000원이나 토지가액과 건물가액이 구분되어 있지 아니함을 동 계약서에 의하여 알 수 있다. (나) 처분청은 위 매매대금 1,850,000,000원을 토지기준시가 1,337,547,000원과 건물기준시가 708,959,220원에 의하여 안분계산［1,850,000,000 ×708,959,220 ÷(1,337,547,000 ＋ 708,959,220 ＋ 70,895,922)］함으로써 건물 과세표준을 619,436,291원으로 산정하고, 이를 당초 신고과세표준에 더하여 이 건 부가가치세를 과세한 것임이 경정결의서 등에 의하여 확인된다. (다) 이에 반하여, 청구인이 이 건 심사청구시 실지계약서라며 제시한 1쪽짜리 부동산매매계약서는, 토지가액 1,600,000,000원과 건물가액 200,000,000원의 합계 1,800,000,000원이 매매대금이고, 쟁점부동산을 매매함에 있어서 임대업에 관한 사업을 매수인이 승계한다고 되어 있으나, 지층 면적이 603.9㎡임에도 603.7㎡로 기재되어 있고, 옥탑 면적이 35.21㎡임에도 75.21㎡로 기재되어 있으며, 쟁점부동산에는 청구인을 채무자로 하는 근저당권이 설정되어 있었다가 양도시점인 2002.01.28. 해지되었음에도 위 계약서에는 근저당권 관련 내용이 없고, 쟁점부동산이 임대용으로 사용되었기 때문에 임대보증금이 있었음에도 위 계약서에는 그 내용 역시 기재되어 있지 아니하며, (라)또한, 청구인은 건물가액을 평당 20만원 정도로 볼 만한 근거를 제시하지 못하고 있고, 쟁점부동산을 중개한 ☆☆부동산 대표 청구외 서☆☆은 청구주장의 매매계약서가 거래 당시 실질내용에 따라 작성된 것이 아니고 과세예고 후에 작성된 것임을 확인하였다는 점 등을 종합하여 보면, 청구인이 실지계약서라며 제시한 매매계약서는 이를 신뢰하기가 힘들다고 할 것이므로, 청구인이 부동산양도신고시 제출한 검인계약서상 양도가액 1,850,000,000원을 토지 및 건물기준시가로 안분계산하는 방법으로 쟁점건물의 가액을 산출하여 부가가치세를 과세한 당초 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 삼사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 부가가치세법 제6조 / 부가가치세법시행령 제17조 / 부가가치세법시행령 제48조의2 /