임대하던 농장 전체부동산의 양도가 사업의 포괄적 양도에 해당하는지 여부

[주문]

□□세무서장이 2002.09.10. 청구인에게 결정고지한 2000년 제2기분 부가가치세 79,996,140원의 부과처분은 이를 취소합니다. [이유]

청구인은 1998.06.01.부터 부동산임대업에 사용하던 경기도 □□시 □□동 **9소재 田 9,130㎡외 9필지의 토지 38,405㎡ 및 위 지상건물 6,851.19㎡(이하 "농장전체부동산"이라 하고, 지상건물은 "쟁점건물"이라 한다)를 1998.09.19. 청구외 (주)○○사료(제조, 도·소매/사료, 부동산/임대업, 이하 "양수법인"이라 한다)에게 양도하는 것으로 양도·양수계약을 체결하고, 2000.12.26. 쟁점건물과 이에 부수되는 토지 22,091㎡를 1차로 등기이전하였으나, 사업의 포괄적 양도에 해당하는 것으로 보아 쟁점건물에 대한 부가가치세 과세표준을 신고하지 아니하였다.

○○지방국세청장은 업무감사시 농장 전체부동산의 양도가 사업의 포괄적 양도에 해당되지 않는다고 지적하였고, 이에 처분청은 쟁점건물의 양도를 부가가치세법상 재화의 공급으로 보아 2002.09.10. 청구인에 대한 2000년 제2기분 부가가치세 79,996,140원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.12.14. 이의신청(2003.05.30 기각)을 거쳐 2003.06.21. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 농장 전체부동산을 청구외 ○○사료(주)(이하 "임차법인"이라 한다)에 임대하고 있다가 이를 양수법인에게 포괄적으로 양도한 것으로서, 토지의 형질변경 지연으로 인하여 시차를 두고 등기이전하고 있는 것일 뿐 임대사업에 관한 모든 권리·의무가 포괄적으로 양도된 것임에도, 이를 인정하지 아니하고 쟁점건물의 양도를 재화의 공급으로 보아 이 건 처분을 함은 부당하다.

부동산임대업은 임대목적물의 소유권 이전여부가 중요하여 소유권 이전 이후부터 부동산에 관한 권리가 양수인에게 이전되는 것이나, 당초 임대사업에 사용하던 농장 전체부동산 중 일부가 등기이전되지 아니하였고, 대금수수내역이 분명하지 아니하여 청구인의 임대사업에 관한 모든 권리와 의무과 포괄적으로 양도된 것으로 볼 수 없어 쟁점건물의 양도를 부가가치세법상 재화의 공급으로 보아 이 건 처분을 함은 정당하다.

• 가. 쟁점 임대사업에 공하던 농장 전체부동산의 양도가 사업의 포괄적 양도에 해당하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 ■ 부가가치세법 제1조 [과세대상]

① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.

■ 부가가치세법시행령 제2조 [용역의 범위]

① 법 제1조 제3항에 규정하는 용역은 다음 각호의 사업에 해당하는 모든 역무 및 기타 행위로 한다.(1996.01.01 현행)

5. 부동산업·임대업 및 사업서비스업. 다만, 전·답·과수원·목장용지·임야 또는 염전임대업을 제외하며, 부동산매매업은 재화를 공급하는 사업으로 본다.(1996.01.01 현행) ■ 부가가치세법 제6조 [재화의 공급]

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.(1999.12.28 개정)

1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령이 정하는 것(1999.12.28 개정)

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. 다만, 사업자가 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.(1999.12.28 개정) (이하 생략) ■ 부가가치세법시행령 제17조 [담보제공·사업양도 및 조세의 물납]

② 법 제6조 제6항 제2호 본문에서 "대통령령이 정하는 것"이라 함은 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우를 제외한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무에는 다음 각호의 것은 포함되지 아니한다.(1999.12.31 개정)

1. 미수금에 관한 것(1998.12.31 개정)

2. 미지급금에 관한 것(1998.12.31 개정)

3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지·건물 등에 관한 것으로서 재정경제부령이 정하는 것(1998.12.31 개정) ■ 농지법 제2조 [정의] 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 96·8·8, 99·2·5 법5758, 2002ㆍ12ㆍ18, 2005ㆍ7ㆍ21>

1. "농지"라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 토지를 말한다.

• 가. 전·답 또는 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년성식물재배지로 이용되는 토지. 다만, 초지법에 의하여 조성된 초지등 대통령령이 정하는 토지를 제외한다. (이하 생략) ■ 농지법 제6조 [농지의 소유제한]

① 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다.

• 다. 사실관계 및 판단 [먼저, 사실관계에 대하여 살펴본다]

(1) 청구인은 1998.06.01.부터 농장 전체부동산을 임차법인에게 계약기간 5년(1998.06.01.∼2003.06.01.), 임대보증금은 5억원으로 임대하고 있다가 1998.09.19. 양수법인과 양도·양수계약을 체결하고, 농장전체부동산 중 쟁점건물과 이에 부수되는 토지 22,091㎡를 2000.12.26. 양수법인에게 등기이전한 후 농장 전체부동산의 양도가 사업의 포괄양도에 해당하는 것으로 보아 쟁점건물의 양도에 대하여 부가가치세를 신고하지 아니하였다.

(2) ○○지방국세청장은 농장 전체부동산의 양도가 전시한 부가가치세법 제6조제6항제2호 의 규정에 의한 사업의 포괄적 양도에 해당되지 아니한다는 감사 지적을 하였고, 이에 처분청은 쟁점건물의 양도를 재화의 공급으로 보아 2000.10.26. 등기이전된 부동산의 매매가액 상당액을 토지·건물 기준시가로 안분계산한 572,833,119원을 부가가치세 과세표준으로 하여, 2002.09.10. 청구인의 2000년 제2기 부가가치세 79,996,140원을 경정·고지하였음이 결의서 등에 의하여 확인된다. [다음, 쟁점에 대하여 살펴본다]

(1) 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리(미수금을 제외한다)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다)를 포괄적으로 양도하는 경우 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 아니하는 취지는, 일반적으로 사업의 양도가 그 거래금액과 부가가치세액이 커서 그 양수자가 예외없이 매입세액을 공제받을 것이 예상되어 이와 같은 거래에 대하여도 매출세액을 징수하는 것이 사업양수자에게 불필요한 자금압박을 덜어주는 조세정책상의 배려임을 알 수 있다.

(2) 이 건의 경우, 농장 전체부동산은 전부가 가축(닭)사육에 사용되는 농장으로서 계사 등 건축물이 산재하여 있음이 지적도, 건물위치도에 의하여 확인되는 바, 청구인은 농장 전체부동산을 임차법인에게 임대하다가 양수법인에게 양도하였고, 농장 전체부동산을 임차법인에게 임대하다가 양수법인에게 양도하였고, 농장 전체부동산을 매수한 양수법인은 2001.07.01.부터(사업자등록상 부동산임대업 개시일은 2001.04.01.임) 청구외 류○○에게 임대(보증금 2천만원, 월 임차료 1백만원)하였음이 임대차계약서 등에 의하여 확인된다.

(3) 청구인과 양수법인간에 1998.09.19. 체결된 농장 전체부동산의 양도·양수계약서상 매매대금 41억원을 산정하기 전 청구인은, 농장 전체부동산에 대한 시가감정을 ○○감정평가법인에 의뢰하여 4,130,698천원으로 감정가액(작성일:1998.09.15.)을 회신받은 바 있고, 양수법인도 ☆☆감정평가사사무소에 시가감정을 의뢰하여 4,020,235천원으로 감정가액(작성일:1998.08.26.)을 회신받은 사실이 농장 전체부동산에 대한 감정평가서 등에 의하여 확인된다.

(4) 농장 전체부동산의 매매계약서상 대금지급 내용에 대하여 보면, 계약금 15억원, 중도금 24억원(임대보증금 승계액 5억원 포함)으로 하고, 잔금 1억원은 명도서류 준비완료시 지급하는 것으로 되어 있고, 계약금과 중도금 및 잔금에 대한 구체적인 지급일자는 표기된 바 없으나, 청구인은 계약에 따라 계약금 16억원을 1998.10.12.자로, 중도금 24억원(임대보증금 5억원 포함)은 1998.10.19.자로 수수한 사실이 ○○중앙회 ○○동 지점발행 환입금표 2매 및 대체전표에 의하여 확인되고, 잔금 1억원은 이 건 심리일 현재 지급되지 아니하고 있다.

(5) 농장 전체부동산은 아래표와 같이 매매계약당시 토지의 지목이 전, 답, 목장용지, 대지였으나 1999.12.16. 일부가 목장용지로 형질변경된 후 쟁점건물과 이에 부수되는 토지 22,091㎡는 2000.12.26. 양수법인에 등기이전되고, 일부토지 8,145㎡는 2001.07.19. 지목변경된 후 2001.12.26. 등기이전 되어, 이 건 심리일 현재 농장 전체부동산 중 일부 형질변경이 되지 않은 전·답 8,169㎡를 제외한 대부분은 양수법인에게 등기이전되었음이 등기부등본 등에 의하여 확인된다. [표1: 농장 전체부동산 등기이전 내역] (단위: ㎡) ┌──────┬───────┬────┬─────────┬────┬────────┐ │ 구 분 │ 지 번 │계약당시│ 지목(변경일) │ 면적 │ 비 고 │ │ │ │ 지목 │ │ │ │ ├──────┼───────┼────┼─────────┼────┼────────┤ │ │□□동 9 │ 전 │목장용지(99.12.16)│ 9,130│건물부속토지 │ │2000.12.26. ├───────┼────┼─────────┼────┼────────┤ │ 등기분 │ " 0 │ 전 │목장용지(")│ 2,635│건물부속토지 │ │ ├───────┼────┼─────────┼────┼────────┤ │(쟁점부동산)│ " 1-1 │ 대지 │ 대지 (-)│ 4,492│건물부속토지 │ │ ├───────┼────┼─────────┼────┼────────┤ │ │ " 1-14 │ 잡종지 │잡종지 (-)│ 4,631│건물부속토지 │ │ ├───────┼────┼─────────┼────┼────────┤ │ │ " 3-1 │ 전 │목장용지(99.12.16)│ 1,203│ │ │ ├───────┼────┼─────────┼────┼────────┤ │ │ 지상건물 │계사 등 │계사 등 (-)│6,851.19│ 과세분 │ │ ├───────┼────┼─────────┼────┼────────┤ │ │ 소 계 │ │ 토지 │ 22,091│ │ │ │ │ │ 건물 │6,851.19│ │ ├──────┼───────┼────┼─────────┼────┼────────┤ │ │□□동 1-15 │ 전 │목장용지(01.07.19)│ 4,637│분할전 1-15는 │ │2001.12.26. ├───────┼────┼─────────┼────┤건물부속토지이며│ │ 등기분 │ " 1-17 │ 전 │ 대지 (")│ 2,440│1-15·16·17·│ │ ├───────┼────┼─────────┼────┤18로 분할 │ │ │ " 1-18 │ 전 │잡종지 (")│ 1,068│ │ │ ├───────┼────┼─────────┼────┤ │ │ │ 소 계 │ │ │ 8,145│ │ ├──────┼───────┼────┼─────────┼────┼────────┤ │ │□□동 1-16 │ 전 │ 전 (-)│ 7,647│1-15에서 분할 │ │미 이전분 ├───────┼────┼─────────┼────┼────────┤ │ │ " **3-28 │ 답 │ 답 (-)│ 522│ │ │ ├───────┼────┼─────────┼────┼────────┤ │ │ 소 계 │ 토지 │ 토지 (-)│ 8,169│ │ ├──────┼───────┼────┼─────────┼────┼────────┤ │ 총 계 │ │ 토지 │ 토지 │ 38,405│ │ │ │ │ 건물 │ 건물 │6,851.19│ │ └──────┴───────┴────┴─────────┴────┴────────┘

(6) 농장 전체부동산의 양도·양수계약서상의 특약사항을 보면, 기존의 농장 전체부동산을 임차하고 있는 임차법인의 권리를 일정기간 인정하기로 한 것으로 보아 이 건 양도·양수계약을 체결한 후 기존 임차인의 변경이 없었고, 2001.07.01.부터는 청구외 류○○이 양수법인으로부터 농장 전체부동산을 임차한 것으로 기 조사된 점 등에 비추어 볼 때, 부동산임대업의 동질성이 유지된 것으로 보아야 할 것이고 이에 따른 권리·의무도 승계된 것으로 보여진다.

(7) 또한, 청구인과 양수법인은 특수관계자이기 때문에 농장 전체부동산 거래에 있어 각각 감정평가를 하여 매매가액을 결정하고, 농지법에서 양수법인이 농지를 취득할 자격이 되지 못하여 상기 [표1]서 보는 바와 같이 농지를 다른 지목으로 변경하는 대로 등기이전을 하고 있을 뿐 의도적으로 농장 전체부동산을 분할하여 매도한 것으로 보기는 어렵다 하겠다. 위와 같은 사실관계를 종합하여 볼 때, 청구인이 영위하던 임대사업내용의 변경 없이 농장 전체부동산의 임대사업과 관련된 권리·의무가 양수법인에게 포괄적으로 승계된 사업의 양도·양수가 이루어진 것으로 보여짐에도, 처분청은 양수법인이 농지법 등에 저촉되어 임대부동산을 일괄하여 등기이전하지 못하고 형질이 변경되는 대로 분할하여 등기이전하고 있다는 이유로, 이를 사업의 포괄양도에 해당되지 않는 것으로 보아 쟁점건물의 양도를 재화의 공급으로 간주한 후 이 건 처분을 하는것은 사실관계를 오인한 잘못된 처분이라고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조제1항제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 부가가치세법 제1조 / 부가가치세법시행령 제2조 / 부가가치세법 제6조 / 부가가치세법시행령 제17조 / 농지법 제2조 / 농지법 제6조 /