부동산매매업으로 과세하려면 상가신축 매매행위가 수익을 목적으로 하고 있고, 그 규모・회수・태양 등에 비추어 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있어야 하나 상가를 신축하여 계속적 반복적으로 매매한 사실이 없으므로 부동산매매업으로 볼 수 없음
부동산매매업으로 과세하려면 상가신축 매매행위가 수익을 목적으로 하고 있고, 그 규모・회수・태양 등에 비추어 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있어야 하나 상가를 신축하여 계속적 반복적으로 매매한 사실이 없으므로 부동산매매업으로 볼 수 없음
[주문]
○○세무서장이 2003.3.10. 청구인들에게 과세한 2002.2기 과세기간 부가가치세 9,842,350원의 부과처분은 매출과세표준 481,791,417원을 3,495,752원(478,295,665원 감액)으로 하여 경정합니다. [이유]
청구인 정○○ 및 정△△(이하 "청구인들"이라 한다)은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지344.8㎡ 위 지상에 건물 813.29㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 2002.11.1. 신축하여 준공하고, 쟁점부동산을 준공 후 2개월간 임대하다가 사업의 양도ㆍ양수 계약서를 체결하여 쟁점부동산을 매매하고 사업의 양수ㆍ도에 해당한다 하여 부가가치세신고를 하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산은 매매를 목적으로 신축한 것이므로 부동산매매업에 해당한다 하여 2003.3.10. 청구인들에게 2002.2기 과세기간 부가가치세 9,842,350원을 경정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.5.17. 이 건 심사청구를 제기하였다.
청구인들은 쟁점부동산을 2002.11.1. 준공하여 2개월간 임대사업을 해오다가 2002.12.26. 쟁점부동산을 매각하고 2002.12.31. 폐업을 하였다. 청구인은 사업용자산을 비롯한 사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 청구외 김○○에게 양도하였으므로 부가가치세법제6조제6항의 규정에 의한 사업의 양도에 해당하므로, 처분청이 이를 사업의 양도가 아닌 재화의 공급으로 보고 부가가치세를 과세한 처분은 부당하므로 취소해야한다.
(1) 청구인의 2002.7.19. 주업으로 상가신축판매 건설업으로 사업자등록한 후 2002.7.30. 부업으로 부동산 임대업을 추가하고, 청구인은 사업자등록일부터 폐업일까지 주된 업종이 부동산 임대가 아닌 상가신축판매 건설업으로 사업을 하였고,
(2) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지를 2002.6.15. 매입하여 2002.11.1. 상가를 신축하여 준공하고, 2개월 정도 부동산 임대를 하다가 쟁점부동산을 매매한 것으로, 이는 부동산 신축판매목적으로 건물을 신축한 후 일시 임대하다가 양도한 경우에 해당되므로 부가가치세를 과세한 당초 처분은 정당하다.
① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.
1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우
3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우
④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.
(4) 한국표준산업분류()상 부동산 공급업에는 『직접 개발한 농장ㆍ택지ㆍ공업용지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건설한 건물 등을 분양ㆍ판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 부동산을 임대 또는 운영하지 않고 재판매하는 경우도 여기에 포함된다.』라고 분류되어 있다.
(5) 같은 법 제6조 [재화의 공급] ⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령이 정하는 것
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. (단서 생략)
(6) 같은법시행령제17조 [담보제공ㆍ사업양도 및 조세의 물납] ② 법 제6조 제6항 제2호 본문에서 "대통령령이 정하는 것"이라 함은 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우를 제외한다)을 말한다. (이하 생략)
(7) 국세기본법시행령제22조 [사업의 양도ㆍ양수의 범위] 법 제41조에서 "대통령령이 정하는 사업의 양수인" 이라 함은 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외한다)와 모든 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다)를 포괄적으로 승계한 자를 말한다.
(1) ○○광역시 ○○구 ○○동 507-5 소재 대지344.8㎡ 위 지상에 건물 813.29㎡를 2002.11.1. 신축하여 준공하고, 2개월간 임대업을 영위하다가 사업의 양도ㆍ양수 계약서를 체결하고 쟁점부동산을 청구외 김○○에게 양도하고, 건물분에 대한 부가가치세신고를 하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 매도한 것은 부동산매매업에 해당한다하여 2003.3.10. 청구인들에게 2002.2기 과세기간 부가가치세 9,842,350원을 경정고지한 것으로 처분청의 조사복명서 및 경정결의서에 의하여 확인된다.
(2) 청구인의 주장 및 심리자료를 살펴보면, (가) 청구인들은 2002.11.1. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재에 상가건물을 신축하여 임대하여 오다가 2002.12.26. 매각하고 2002.12.31. 폐업하였으며, 사업의 양도ㆍ양수 계약서에 명시된 것처럼 매수자 청구외 김○○는 일반사업자로 사업자등록하고 임대사업을 하고 있다. (나) 처분청이 부업으로 부동산 임대를 추후에 추가하였다고 주장하나, 쟁점 부동산에 대한 사업자등록 신청시 공동사업자인 정○○이 먼저 사업자등록신청서를 작성하여 민원실직원에게 제출하면서 부동산 임대도 넣어야 한다고 하였더니 민원실 직원이 기재한 후 접수(사업자등록 신청서에 필체가 상이함)하였으나, 즉시 사업자등록증이 발급되지 않고 조사과에서 조사후 1주일 후에 발급이 된다하여 접수증만 수령하여 돌아왔고, 청구인이 사업자등록정정신고를 한 것이 아니라 처분청에서 전산입력을 늦게 한 것이지 청구인이 사업자등록증 수령후 부업으로 부동산 임대를 추가하여 정정발급 받은 것이라는 처분청의 주장은 사실과 다르다는 주장이다. (다) 쟁점부동산을 임대를 하다가 매매하게 된 경위는, 청구인 정○○은 10여년 이상 농업에 종사하고 있으며, 노후대책으로 건물을 신축하여 임대료를 받을 목적으로 건물을 신축하였으며, 건물신축 중에 4개 점포 중 2개 점포는 이미 임대계약을 체결하였으나, 나머지 점포에 대한 세입자가 없어 수소문을 하고 있는 중에 주위 여론이 경기가 불안하고 경제상황이 힘드니까 매수자가 있을 때 양도하는 것이 좋겠다는 부동산중개인의 권유로 서둘러 쟁점부동산을 매매를 하게 되었다. (라) 매수자 청구외 김○○와 쟁점부동산 매매계약을 체결한 후 잔금 청산 전에 등기를 한 이유는 매수자 청구외 김○○가 배우자로부터 자금을 증여받아 쟁점부동산을 매입하게 되어 2002년도 안에 소유권이전등기를 하여야 배우자공제 5억원을 받을 수 있다하여 잔금 청산전인 2002.12.26. 소유권이전등기를 해주고, 근저당을 설정하였다. (마) 청구인은 세법지식이 없어 세무서 및 공인회계사에게 전화 상담을 통하여 매수인 측에 자금 부담을 줄이기 위하여 포괄적인 사업의 양수ㆍ도를 한 것이므로 부동산매매업에도 해당하지 않을 뿐만 아니라 사업의 양수ㆍ도에 해당하므로 처분청이 과세한 처분은 부당하므로 취소해야 한다는 주장이다.
(3) 청구인들이 쟁점부동산을 매매한 것이 부동산매매업에 해당하는지 살펴보면, (가) 부동산매매업에 대하여는 구 소득세법시행령제34조와 같은법령제52조제1항 및 부가가치세법시행규칙제1조의 규정에 의하여 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함하고 주택을 신축하여 판매하는 경우를 제외한다) 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법에 의한 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 보는 것이라고 규정하고 있다. (나) 청구인은 상가신축판매목적으로 신축한 것이 아니라, 2002.11.1. 쟁점부동산을 준공하여 임대사업을 해오다가 2002.12.26. 사업용자산을 비롯한 사업에 관한 권리와 의무를 사업 양도ㆍ양수계약서에 의하여 청구외 김○○에게 양도하였으므로 이는 부가가치세법제6조제6항의 규정에 의한 사업의 양도에 해당하여 부가가치세를 과세하는 것은 부당하다고 주장하고 있고, (다) 반면 처분청은 청구인은 2002.7.19. 주업으로 상가신축판매 건설업으로 사업자등록을 한 후, 2002.7.30. 부업으로 부동산 임대를 추가하였고, 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 토지를 2002.6.15. 취득하여 2002.11.1.상가를 신축하고, 신축후 2개월 정도 부동산임대를 한 후 동 상가를 매매하였기에 이를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 정당하다는 주장이다. (라) 건물 신축양도와 관련 업종분류 및 소득의 구분을 살펴보면, 판매목적으로 다가구주택 또는 다세대주택을 신축ㆍ양도하는 경우에는 "건설업"에 해당하고, 판매목적으로 매입ㆍ매도하는 경우에는 "부동산매매업"이며, 다년간 임대하다 양도시는 "양도소득"에 해당되는 것으로 해석(소득46011-233. 1999.10.25)하고 있고, 부동산매매업자가 양도한 부동산중 그가 실제 거주하던 주택이 포함되어 있는 경우 그 양도로 인하여 발생한 소득은 양도소득에 해당하는 것(국심95중54.95.9.1.)으로 해석하고 있고, (마) 건물 신축양도가 부가가치세 및 종합소득세 부과대상의 부동산매매업에 해당하는지 여부는, 그 신축양도행위가 수익을 목적으로 하고 있고, 그 규모ㆍ횟수ㆍ태양 등에 비추어 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회 통념에 비추어 가려져야 하고, 1과세기간에 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도한 경우를 부동산매매업을 영위한 것으로 본다는 부가가치세법시행규칙제1조는 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하여 비록 1과세기간 내에 1회이상 취득하고 2회이상 양도하지 아니하고 미달하게 부동산 거래를 하였다고 하더라도 그 부동산 거래가 전체적으로 사업목적하에 계속성과 반복성을 가지고 이루어진 경우는 부동산매매업에 해당하는 것이다. (바) 청구인의 경우 국세통합전산시스템에 총사업내역을 조회한 결과 쟁점 부동산 소재지에 2002.7.19. 개업하여 2002.12.31. 폐업신고 한 것 이외에는 달리 상가를 신축하여 양도한 사실이 없는 것으로 확인되고, 청구인이 사업자등록시 부동산임대업을 정정신고한 것이 아니라, 당초 상가신축판매 건설업 및 부동산 임대업으로 신고한 것으로 심리자료로 제출한 사업자등록신청서에 의하여 확인되고, 처분청에서 청구인들의 쟁점부동산 매매를 부동산매매업으로 과세하려면 적어도 청구인들의 그 상가신축 매매행위가 수익을 목적으로 하고 있고, 그 규모ㆍ횟수ㆍ태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있어야 하나(같은 뜻 대법98두4009, 1998.12.8.외 다수), 상가를 신축하여 계속적으로 반복하여 매매(재화공급)한 사실이 없으므로, 쟁점부동산에 대하여 양도소득세를 과세하는 것은 별론으로 하고, 부동산매매업으로 볼 수 없는 것으로 판단된다.
(4) 청구인들이 쟁점부동산을 매매한 것이 포괄적인 사업의 양수ㆍ도에 해당하는지 살펴보면, 부가가치세법기본통칙6-17-1 제1항에 『부가가치세법제6조 제6항 제2호의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도라 함은 사업용 자산을 비롯한 물적ㆍ인적시설 및 권리(미수금에 관한 것을 제외한다), 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다) 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것을 말한다.』라고 규정하고 있고, 청구인들과 청구외 김○○가 양수한다라고 명시하고 있고, 실지로 청구외 김○○가 이를 양수하여 부동산임대업을 영위하고 있어 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만 교체된 것으로서 이는 포괄적인 사업의 양도ㆍ양수에 해당함에도 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업으로 보아 부가가치세를 과세한 처분에 잘못이 있는 것으로 판단된다.
결정내용은 붙임과 같습니다.