분양대행계약에 따른 분양수수료 등에 대한 사업 관련 여부

○○세무서장이 2002. 11. 06. 청구법인에게 한 2001년 제2기 확정분 부가가치세 18,245,667원의 경경거부처분은 이를 공제되는 매입세액으로 하여 납부할 세액을 경정합니다.

청구법인은 일반토목공사 등을 영위하고있는 법인으로서, 2001년 10~12월중 청구외 (주)○○신문 외 10개업체로부터 공급가액 177,020,002원(이하 “쟁점금액”이라 한다)의 세금계산서를 교부받고 2001년 제2기 부가가치세 확정신고시에 이를 토지관련매입세액으로 보아 매입세액 불공제하여 신고하였으나, 쟁점금액은 토지 소유자 입장으로는 토지관련매입세액이나 청구법인으로서는 과세대상용역의 공급과 관련된 것임을 알고, 2002. 05. 11. 쟁점금액과 기타분(쟁점 아님)의 합계 100,323,745원을 매입세액 공제하여 달라고 경정청구(환급)하였다. 처분청은 청구법인에 대한 현지확인조사 결과, 2002. 11. 06. 쟁점금액의 세금계산서는 매입세액 공제대상이 아니라며 환급신청세액중 82,078,078원만 환급하고 나머지 18,245,667원은 환급하지 아니하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2003. 02. 04. 심사청구하였다.

청구법인은 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 토지 28,660㎡(이하 “○○전원주택부지”라 한다)의 지주 11인의 대표인 청구외 ○○○과 ○○전원주택부지를 조성하고 그 위에 전원주택을 건축하기로 계약하고 부지조성공사를 진행하던중 공사비조달 문제로 공사가 부진하자 택지를 분양하고 그 대금으로 공사대금을 지출하려는 청구외 ○○○ 등은 청구법인에게 택지분양까지도 맡아 줄 것을 요구하여 당초 공사계약을 유지하기 위하여 분양대행까지 맡았는바, 즉, 분양대행수수료만으로는 손해가 예상되나 부지조상공사 수입과 추후 전원주택 건설공사 수입으로 충분히 보전될 수 있다고 생각되었기 때문에 분양대행 계약을 체결하게 된 것인데, 분양에 대해 전문성이 없는 청구법인으로서는 직접 분양대행 용역을 수행하기가 쉽지 않아 분양전문회사인 청구외 (주)○○에게 청구법인이 도급받은 내용 대로 다시 하도급(다만, 수수료에서 청구법인은 2%, (주)○○은 1.5%로 차등을 두었음)주었고, 그때 청구의 (주)○○은 광고비를 부담하면 손해난다 하여 광고부담을 청구법인이 안기로 하였으며, 청구법인은 이와 같이 지주대표 청구의 ○○○과 맺은 분양대행계약서와 청구외 (주)○○과 맺은 분양대행계약서의 규정에 따라 청구법인이 부담하게 되어 있는 일간지 및 홍보물 등의 광고비와 청구외 (주)○○에 대한 분양수수료인 쟁점금액을 지급한 것임에도 청구법인의 사업과 직접관련 없는 것으로 보아 매입세액 불공제함은 부당하다.

청구외 ○○○과 청구법인은 ○○전원주택부지조성공사와 분양대행계약만 체결하였을 뿐 광고대행에 대하여는 계약사항이 없고, 광고게재에 따른 광고비만 부담하고 대응하는 수익의 계상이 없으며, 계약서상 분양대행수수료는 약 78백만원(총분양가 3,910백만원의 2%)인데 비하여 2001년 제1기에 광고비로 지출한 금액이 136백만원 가량으로 광고비가 분양대행수수료를 초과하는 것으로 보아 청구법인이 광고대행을 맡았다고 볼 수 없고, 청구외 ○○○과 계약한 내용 그대로 분양대행을 청구외 (주)○○에 재하청을 주었기 때문에 청구법인이 광고비를 부담할 이유가 없으며, 청구외 (주)○○과의 분양대행계약서 실무업무를 청구외 ○○○이 주로 하였다고 진술하고 있는 것으로 보아, 청구외 ○○○과 청구외 (주)○○이 직접 거래하였다고 판단되는 바, 이러한 사실로 보아, 쟁점금액은 청구법인이 부담할 성질이 아니므로 사업과 직접 관련이 없는 지출에 대한 매입세액으로서 매출세액에서 공제하지 아니한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구법인이 지출한 쟁점금액의 광고비와 분양수수료를 업무와 관련 없는 것으로 보아 매입세액을 공제하지 아니한 처분이 맞는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 국세기본법 제56조 【근거과세】 제1항은 『납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치ㆍ기장하고 있는 때에는 당해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치ㆍ기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다.』 라고 규정하고 있다. 부가가치세법 제17조 【납부세액】 제2항은 『다음 각호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.』 라고 규정하면서, 그 제2호는 『사업과 직접 관련이 없는 지출에 대한 매입세액』 이라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 2001.08.31. 지주대표 청구외 ○○○은 청구법인에게 ○○전원주택부지조성공사를 도급(공사금액 2,550백만원, 당초에는 1,250백만원이었으나 2002.09.10. 증액되었음)주었음을 공사도급계약서와 증액공사도급계약서에 의하여 알 수 있다. (나) 2001.10.16. 지주대표 청구외 ○○○은 청구법인에게 위 부지의 분양대행을 도급(수수료는 분양대금총액의 2%)주었음이 청구법인과 청구외 ○○○간에 작성한 작성한분양대행계약서에 의하여 확인되고, 동 분양대행계약서 제4조(을의 지원사항) 제4호에는 일간지에 분양광고를 청구법인이 하도록 규정하고 있다. (다) 2001.10.20. 청구법인은 청구외 (주)○○에 분양대행을 재하청(수수료는 분양대금총액의 1.5%)주었음이 청구법인과 청구외 (주)○○간에 작성한 분양대행계약서에 의하여 확인되고, 동 분양대행계약서 제4조(갑의 지원사항) 제4호에는 일간지에 분양광고를 청구법인이 하도록 규정하고 있다. (라) 청구법인은 청구외 (주)○○신문등 일간지에 2001년 10~12월중 분양광고를 하고, 분양대행하도급체업체인 (주)○○에 분양수수료를 다음과 같이 지급(쟁점금액: 177,020,002원)하였음을 알 수 있다. 일간지 사업자번호 공급가액 세액 비고 (주)○○신문 000-00-00000 16,650,000 1,665,000 광고비 (주)○○신문 000-00-00000 45,000,000 4,500,000 (주)○○신문 000-00-00000 40,000,000 4,000,000 (주)○○신문 000-00-00000 8,550,000 855,000 (주)○○신문 000-00-00000 1,000,000 100,000 (주)○○신문 000-00-00000 500,000 50,000 (주)○○신문 000-00-00000 16,280,000 1,628,000

○○신문 000-00-00000 2,727,272 272,727 (주)○○신문 000-00-00000 4,000,000 400,000

○○신문 000-00-00000 1,222,730 122,273 (주)○○ 000-00-00000 41,090,000 4,109,000 분양수수료 소계 177,020,002 17,702,000

(2) 판단 (가) 청구법인이 쟁점금액의 광고비와 분양대행수수료를 지출한 사실에 대하여 처분청과 청구법인 사이에 다툼이 없다. (나) 처분청은 쟁점금액의 비용이 청구법인의 사업과 관련 없고 지주들이 부담할 비용이라고 하면서, 그 근거로 청구외 ○○○과 청구법인은 ○○전원주택부지조성공사와 분양대행계약만 체결하였을 뿐 광고대행에 대하여는 계약사항이 없고, 광고게재에 따른 광고비만 부담하고 대응하는 수익의 계상이 없으며, 계약서상 분양대행수수료는 약 78백만원(총분양가 3,910백만원의 2%)인데 비하여 2001년 제1기에 광고비로 지출한 금액이 136백만원 가량으로 광고비가 분양대행수수료를 초과하는 것으로 보아 청구법인이 광고대행을 맡았다고 볼 수 없고, 분양대행을 청구외 ○○○과 계약한 내용 그대로 청구외 (주)○○에 재하청을 주었기 때문에 청구법인이 광고비를 부담할 이유가 없으며, 청구외 (주)○○의 대표이사 ○○○과 전화 통화하여 본 바, 청구법인과 청구외 (주)○○과의 분양대행계약서 실무업무를 ○○○이 주로 하였다고 진술하고 있는 점을 들었다. (다) 그러나, 1) 양평 전원주택 부지 소유주인 청구외 ○○○ 외 10인은 위 부동산의 개발에 관한 공사발주 및 계약, 분양과 관련한 계약ㆍ수금ㆍ등기이전에 관한 행위, 부동산의 개발ㆍ분양과 관련한 사업비의 집행ㆍ관리 등 개발에 관한 일체의 권한을 청구외 ○○○에게 위임하였음을 2001.10.13~2001.10.21 동안 작성된 위임약정서에 의하여 알 수 있고,

2. 2001.08.31. 지주대표 청구외 ○○○은 청구법인에게 ○○전원주택부지조성공사를 도급(공사금액 2,550백만원, 당초에는 1,250백만원이었으나 2002.09.10. 증액되었음) 주었음을 공사도급계약서와 증액공사도급계약서에 의해 알 수 있고,

3. 또한, 위 부지의 분양대행도 청구법인에게 도급(수수료는 분양대금총액의 2%) 주었음을 2001.10.16자 지주대표 청구외 ○○○과의 분양대행계약서에 알 수 있고, 동 계약서 제4조(을의 지원사항) 제4호에 분양광고(일간지) 및 홍보물일체의 제공을 청구법인이 지원하도록 명시되어 있으며,

4. 그런데, 2001.10.20. 청구법인은 분양전문회사인 청구외 (주)○○에 분양대행을 재하청(수수료는 분양대금총액의 1.5%)을 주면서 분양광고(일간지) 및 홍보물일체의 제공은 이를 청구법인이 지원하도록 청구외 (주)○○과의 분양대행계약서 제4조(갑의 지원사항) 제4호에 규정하고 있으며,

5. 한편, 청구법인의 2002.01.01.~2002.12.31. 사업연도 법인세 과세표준 신고서상 수입금액조정명세서에 의하면 위 전원주택 부지 조성과 관련하여 당해 사업연도말 현재 소요된 공사비 총 누적액이 1,834,961,790원이고 이에 대응하여 1,934,940,000원(작업진행률 75.88%)을 수입금액으로 계상하여 99,978,210원의 이익이 발생하였으며, 2003연도에 작성한 ○○ 전원주택의 ‘필지별 건축공사비용 예정표’에 의하면 전원주택 완성후 분양금액이 7,611백만원이고 건축공사비용이 6,195백만원 발생하여 1,416백만원의 순익이 있을 것으로 예상하고 있는 바,

6. 이러한 사실을 종합하여 보면, 청구법인이 쟁점금액의 비용을 지출한 것은 모두 위 계약내용에 따른 것임을 알 수 있고, 분양전문회사도 아닌 청구법인이 분양대행 자체로는 그 수수료가 광고비용에도 못미침에도 분양대행을 맡은 것은 이건 공사 뿐 아니라 향후 전원주택건축공사까지 맡아 수익을 극대화하고자 하는데 있었다는 청구법인의 주장이 이유 있다고 판단된다.

7. 한편, 처분청의 과세근거는 객관적인 증빙자료에 의하지 않고 추측이나 예단에 의한 것으로 이는 과세표준의 조사와 결정은 비치ㆍ기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다는 근거과세원칙을 위배한 것으로 잘못이라 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.