토지・건물가액을 양도자의 장부가액으로 안분하여 부가가치세를 부과함은 부당

[주문]

○○세무서장이 2002.08.05 청구법인에게 경정고지한 2000년 제1기분 부가가치세 236,173,100원은, 주식회사○○공사에 2000.02.23 양도한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 건물(○○사옥)의 부가가치세 과세표준을 주식회사 ○○공사에 교부한 세금계산서상 공급가액 2,263,986,077원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다. [이유]

○○생명보험(주)는 1999.11.04 금융감독위원회로부터 부실금융기관으로 결정됨에 따라 2000.02.18 ○○공사·금융감독위원회·(주)○○공사·△△산업(주)외 3개사와 ○○생명보험(주) 인수에 관한 계약을 체결하고, 2000.02.23 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 본사 사옥 등 42개 부동산에 대하여 토지가액은 개별공시지가, 건물가액은 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 평가하여 토지 986억원, 건물 923억원, 합계 1,909억원으로 (주)○○공사에 양도하면서, 동 부동산 중 21개 사옥의 과세사용분(부동산 임대)건물가액 467억원에 대하여 2000년 제1기분 부가가치세를 신고·납부하였고(붙임 1. 신고 및 처분근거 명세 참조), 2000.03.20 청구법인에게 흡수합병 되었다. 처분청은 2002년 6월 청구법인에 대한 부가가치세 조사결과 21개 사옥의 ○○생명보험(주) 장부가액은 토지 2,048억원, 건물 2,196억원이나 청구법인이 신고한 건물가액 652억원은 정상적인 거래에 비추어 합당하지 않다는 사유로 청구법인이 신고한 건물의 실지거래가액을 부인하고, 토지와 건물의 실지거래가액 구분이 불분명한 것으로 보아 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 및 제5항의 규정에 의해 토지·건물의 실지거래가액 합계액 1,668억원에 장부가액에서 건물가액이 차지하는 비율을 곱하여 건물가액을 산정하여, 과소신고한 14개 사옥의 건물가액 중 과세사용분 129억원에 대하여 2002.08.19 청구법인 등 14개 법인에게 부가가치세 2,217,154,400원을 경정 결정하였다.(붙임 2. △△생명보험(주) 과세내역 참조) 청구법인은 이에 불복하여 2002.11.06 이 건 심사청구를 하였다.

청구법인에게 흡수합병된 ○○생명보험(주)의 자산매각은 일반적인 사인간의 거래와는 달리 정부의 부실금융기관 정리계획에 따라 동 법인의 보유부동산이 (주)○○공사에 강제 매각된 경우로서, 금융감독위원회·○○공사·(주)○○공사·청구법인 등은 금융감독위원회가 정한 보험감독규정 시행세칙 제55조의2 재산·채무 평가기준에 의하여 토지와 건물 등 자산의 가액을 각각 평가하여 그 합계액으로 매매하기로 계약을 체결하고, 이에 따라 거래한 것이므로 구분된 건물가액을 실지거래가액으로 인정하여야 함에도, 토지와 건물의 실지거래가액의 합계액은 실지거래가액으로 인정하면서도 건물의 실지거래가액이 장부가액보다 낮게 평가되었다는 사유로 토지가액과 건물가액이 불분명하다고 본 것은 부당하다.

피합병법인인 ○○생명보험(주)는 재무제표에 공시한 신뢰성이 있는 장부가액을 무시하고 보험감독규정 시행세칙 제55조의2 재산·채무평가○○으로 건물가액을 장부가액 보다 훨씬 낮게 산정한 것은 그 재산의 실질가치를 반영하지 못하였다고 판단되고, 청구법인이 신고한 건물가액은 장부가액의 29.7%에 불과하여 신고한 건물가액은 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되지 아니하므로, 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 및 제5항 제2호에 의하여 거래된 합계액을 장부가액의 토지·건물의 비율로 안분계산하여 건물가액을 산정함이 타당하다.

• 가. 쟁점 토지·건물의 실지거래가액 구분이 불분명한 것으로 보아 ○○생명보험(주)가 신고한 건물가액을 부인하고, 장부가액에 비례하여 안분계산한 건물가액으로 부가가치세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 [과세표준의 안분계산]

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한다.

⑤ 제4항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 ○○으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 2002년 6월 실시한 청구법인에 대한 조사내용과 과세경위를 살펴보면,

① ○○생명보험(주)가 2000.02.23 (주)○○공사에 양도한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지등 21개 사옥의 토지 장부가액은 204,823백만원, 건물 장부가액은 219,640백만원, 합계 424,463백만원으로 계상되어 있으나, 실제 양도는 토지 120,120백만원, 건물 46,694백만원, 합계 166,814백만원으로 하여 (주)○○공사에 매각하였음이 확인된다.

② 처분청은 21개 사옥의 토지와 건물의 장부가액에서 건물장부가액이 차지하는 비율을 51.7%이나, 실제 양도시 토지와 건물의 거래가액에서 건물가액이 차지하는 비율은 27.9%로서, ○○생명보험(주)는 건물가액을 상당히 저가로 평가하여 매각한 것으로, 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되지 아니한다는 사유로 청구인이 신고한 건물가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고, 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 에서 규정하고 있는 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 경우로 보아 부가가치세법 시행령 제5항 제2호 의 규정에 의해 ○○생명보험(주)가 신고한 21개 사옥의 토지·건물가액합계액에 토지·건물의 장부가액에서 건물의 장부가액이 차지하는 비율을 곱하여 산정한 금액을 건물의 실지거래가액으로 보고, 이 중 건물가액을 과소신고한 14개 사옥의 건물가액 82,579백만원 중 각 사옥의 임대면적비율을 곱한 금액 59,291백만원을 신고하여야 할 과세사용분 건물가액으로 판단하여 동 금액과 신고한 건물가액의 차액 12,932백만원을 과소신고한 건물가액으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 것으로 나타나고 있다.

(2) 이에 대하여, 청구법인은 금융감독위원회의 보험감독규정 시행세칙의 규정에 의하여 토지와 건물 각각의 가액을 평가하여 이를 실지거래가액으로 구분하여 약정하고 동 약정내용에 따라 실지 거래하였으므로, 이를 실지거래가액으로 인정하여야 한다고 주장하는 바, 이에 대하여 살펴보면,

① 금융감독위원회의 공문(의사○○○○-○○○○, 1999.11.04)에 의하면, 금융감독위원회는 ○○생명보험(주)의 부채가 자산을 8,391억원 초과함에 따라 보험영업 부문에서 적자가 확대되고 지급여력이 크게 부족하여 정상적인 보험사업의 영위가 어려운 것으로 판단하여 동 법인을 부실금융기관으로 결정하였음을 통보하면서, ○○공사에 공적자금의 지원을 요청하는 한편, ○○생명보험(주)의 기존주식 전부를 무상 소각하도록 명령하였음이 확인된다.

② 청구법인이 제시한 피합병법인 인수에 관한 계약서 및 재산양도·양수계약서(2000.02.18)에 의하면, 첫째, 피합병법인 인수에 관한 계약서에는, ○○생명보험(주)의 기존주식이 1999.11.11 모두 소각됨에 따라, 1999.11.29 금융감독위원회는 △△산업(주)·□□□□항공(주)·☆☆케미칼(주)·○○석유화학(주) 등 4개 투자자와 ○○생명보험(주)의 인수에 관한 양해각서를 체결하였고, 2000.02.18 ○○공사·(주)○○공사·△△산업외 3개사·○○생명보험(주)를 계약당사자로 하여 재산 양도·양수계약을 체결함에 따라 ○○생명보험(주)의 보유뷰동산을 (주)○○공사에 매각하되, (주)○○공사는 ○○생명보험(주)의 보유 부동산을 ○○일 시점의 금융감독원의 보험감독규정 시행세칙 제55조의2 재산·채무평가○○에 따라 평가한 금액인 190,972백만원에 인수 하는 것으로 나타나고 있고, 둘째, 재산 양도·양수계약서에는, ○○생명보험(주)의 자산을 (주)○○공사에 효과적으로 이전하기 위하여 동 계약서를 작성하되, 양도·양수되는 각 재산의 가액은 피합병법인 인수에 관한 계약서에서 정한 가격으로 한다고 기재되어 있으며, 셋째, 보험감독규정 시행세칙 제55조의 2(재산·채무의 평가○○)의 규정을 보면, 자산·채무의 세부평가 및 산정○○을 별지 제9-1호에 따라 토지의 경우에는 건설교통부 공시지가를 ○○으로 시장·군수·구청장이 산정한 개별공시지가로 하고, 건물·구축물·건설중인 자산의 경우에는 지방세법 시행령 제80조 에 의한 과세시가표준액으로 한다고 규정하고 있다.

③ ○○생명보험(주)는 2002.02.23 보유부동산을 위 계약서의 내용대로 (주)○○공사에 매각하고 동 대금을 지급 받았음이 ○○생명보험(주) 명의의 ▲▲은행 계좌의 입출금내역에 의해 확인된다.

④ 청구법인은 2000.03.20 ○○생명보험(주)를 흡수합병 하였음이 ○○생명 보험(주)의 등기부등본 등에 의하여 확인되고, (주)○○공사의 2000.12.31 현재의 대차대조표 및 부속명세서에 의하면, (주)○○공사 또한 ○○생명보험(주)로부터 인수한 부동산을 위 계약서의 계약내용대로 인수하여 토지와 건물가액으로 각각 기장하였음이 확인된다.

(3) 상기 내용을 종합하여 보면, 첫째, ○○생명보험(주)의 자산매각은 동 법인의 의사결정에 의한 것이 아니라, 정부주도하의 부실금융기관 정리계획에 따라 기존주식 전부가 무상 소각 된 후, ○○공사가 100%주주인 상태에서 예금자보호법에 의해 설립된 공공법인인 (주)○○공사에 강제 매각되었다는 점과, 둘째, ○○생명보험(주)의 보유부동산은 금융감독위원회가 정한 보험감독규정 시행세칙 제55조의2 재산·채무 평가기준에 의하여 토지와 건물 등 각각의 자산의 가액을 구분하여 평가된 금액으로 하여 (주)○○공사에 매각 하는 계약을 체결하고, 동 계약내용대로 실지 거래가 이루어졌음이 (주)○○공사에 매각하는 계약을 체결하고, 동 계약내용대로 실지 거래가 이루어졌음이 (주)○○공사의 재무제표 및 기장내용에 의해 확인될 뿐만 아니라, (주)○○공사는 IMF외환위기로 인해 부실화한 금융기관으로부터 인수한 자산을 효율 적으로 관리처분하여 공적자금을 신속히 회수하기 위한 목적으로 예금자보호법에 의해 ○○공사가 100%출자하여 1999.12.27 설립된 공공법인으로서 그 기장내용을 신뢰할 수 있다는 점 등에 비추어 볼 때, 이는 부가가치세법시행령 제48조 2 제4항에서 규정하고 있는 토지와 건물의 실지거래가액이 구분되는 경우에 해당된다고 봄이 타당하다. 셋째, 부가가치세법시행령 제48조의2 제5항 의 규정은 거래된 실지 거래가액이 토지와 건물이 구분되지 아니하고 총액으로 거래되어 토지의 가액과 건물의 가액 구분이 불분명한 경우에 안분계산할 수 있는 방법을 규정한 것인데도, 이 건의 경우와 같이 토지는 개별공시지가, 건물은 지방세법시행령 제80조 에 의한 건물거래가액이 장부가액보다 낮다는 사유로 장부가액에 비례하여 건물가액을 산정하면서 토지와 건물의 합계액은 실지거래가액으로 인정하고 그 건물가액만 정상적인 거래 등에 비추어 합당하지 아니하다고 판단한 것은 부당하다고 할 것이다.

(4) 그러하다면, ○○생명보험(주)가 신고한 건물가액이 정상적인 거래에 비추어 합당하지 않다는 사유로 이를 부인하고, 토지와 건물의 실지거래가액 구분이 불분명한 경우로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 당초처분은 잘못이라고 판단(심사 부가2002-2229, 2003.10.13 같은 뜻임)된다.

이 건 심사청구는 청구법인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 부가가치세법 제13조 / 부가가치세법시행령 제48조의2 /