특수관계자에게 임대한 토지의 적정임대료 산정시 사용료율을 적용하였으나 비교가치 있는 인근 토지의 임대사례를 참고하여 재조사 결정함.
특수관계자에게 임대한 토지의 적정임대료 산정시 사용료율을 적용하였으나 비교가치 있는 인근 토지의 임대사례를 참고하여 재조사 결정함.
[주문]
○○○세무서장이 2002.4.1 청구인에게 경정ㆍ고지한 1996년 귀속 종합소득세 130,241,070원, 1997년 귀속 종합소득세 101,543,840원, 1998년 귀속 종합소득세 114,281,960원, 1999년 귀속 종합소득세 37,659,170원, 2000년 귀속 종합소득세 38,528,920원 합계 422,254,960원은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 654.7㎡에 대한 각 과세기간의 적정임대료를 같은 구 □□동 ○○번지 대지 1,222.3㎡의 임대실례를 참고로 ○○세무서장이 재조사한 결과에 따라 각 귀속연도의 과세표준과 세액을 경정합니다. [이유]
청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 654.7㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 특수관계에 있는 청구외 주식회사○○종합상사(대표이사인 ○○○은 청구인의 子임, 이하 "청구외법인"이라 한다)에 1989.12.1부터 현재까지 임대하고 있는 부동산임대사업자로 1989.12.1∼2000.12.31일까지 매월 10백만원의 임대료를 받기로 계약하고 부가가치세를 신고ㆍ납부하였다.
○○세무서장은 청구인이 특수관계에 있는 청구외법인에게 쟁점토지를 저가로 임대하였다 하여 1998.12.15 가격시점으로 □□감정원에서 평가한 감정가액 6,874,350,000원과 개별공시지가를 기준으로 환산한 가격을 쟁점토지의 시가 (1996년∼2000년)로 보고 적정임대료를 계산(1998년 이전: 시가×국유재산법에 의한 사용료율 5％, 1999년 이후: {시가×50/100-전세보증금)×정기예금 이자율 7.5％)하여 경정하고 관련 자료를 처분청에 통보하였다. 처분청은 통보된 위 과세자료에 따라 경정한 1996년 귀속 부가가치세 130,241,070원, 1997년 귀속 종합소득세 101,543,840원, 1998년 귀속 종합소득세 114,281,960원, 1999년 귀속 종합소득세 37,659,170원, 2000년 귀속 종합소득세 38,528,920원 합계 422,254,960원을 2002.4.1. 청구인에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.5.30 심사청구하였다.
쟁점토지를 임대하기 위해 청구외법인과 임대차계약(계약일-1989.12.1)을 체결하였는 바, 임대기간은 1989.12.1∼2000.12.31까지이고 임대료는 계약당시의 시세를 반영하여 매월 10백만원으로 하였으므로 이를 쟁점토지의 임대용역 시가로 보아야 할 것이며, 쟁점토지와 근접하면서 주차장으로 사용되고 있는 같은 동 ○○번지 대지 280.2㎡(이하 "인근토지"라 한다)는 보증금 20백만원, 월 임대료 180만원에 임대 중이고, 또한 쟁점토지와 같은 자치구에 소재하며 아파트 견본주택 부지로 1996년부터 사용된 □□동 ○○번지, ○○번지 대지 1,222.3㎡(이하 "□□동토지"라 한다)는 연간 임대료 160백만원에 임대되고 있는 사실로 보아 쟁점토지의 임대료가 상대적으로 높아 부당하게 낮은 대가를 받았다고 할 수 없다 할 것이므로 처분청이 부당하게 낮은 대가를 받은 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
청구인은 1989년도에 체결된 임대차계약상의 임대료(월 10백만원)가 계약 당시의 시세를 반영하였기 때문에 시가라고 주장하나 임대료는 계속 높아지고 있는 현실로 보아 계약 당시의 월 임대료 10백만원을 계약한 이후 6년∼10년 이상이 지난 1996년∼2000년도의 시가라고는 보기 어렵다 할 것이며, 또한 쟁점토지에 적용한 임대료율은 국유재산법시행령 및 법인세법시행령에서 규정하고 있으므로 부동산임대 현실을 반영하지 못한 부당한 요율이라는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 할 것이다. 따라서, 쟁점토지의 적정임대료를 국유재산법시행령 제26조 제1항 및 법인세법 제89조 제4항 의 규정에 따라 계산한 것은 정당하다.
3. 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 계화 또는 용역의 시가』라고 규정하고 있다. 같은법시행령 제50조【시가의 기준】 제1항에서 『법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계 있는 자(소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다) 외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다』고 규정하고 있고, 같은법시행령 제52조【부당대가 및 에누리 등의 범위】 제1항에서는 『법 제13조 제1항 제3호에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가로 한다』고 규정하고 있다. 소득세법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】 제2항에서 『법 제41조에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.
1. (생략)
2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. (단서 생략) 3.∼5. (생략)』라고 규정하고, 같은 조 제4항에서는 『제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다』고 규정하고 있다. 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】 제4항에서 『제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.
1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 다음 각목의 금액 중 큰 금액
2. (생략)』이라고 규정하고 있고, 국유재산법시행령 제26조 【사용료율과 평가방법】 제1항에서 『법 제25조 제1항의 규정에 의한 연간사용료는 당해 재산의 가액에 다음 각호의 요율을 곱한 금액으로 하되, 월할 또는 일할 계산할 수 있다. 다만, 다른 법률에서 국유재산의 사용료에 대하여 달리 규정하고 있는 경우에는 그 법령에 의한다. 1.∼2. (생략)
3. 기타의 경우: 1천분의 50 이상』이라고 규정하고 있다.
○○세무서장은 청구인이 특수관계에 있는 청구외법인에게 쟁점토지를 저가로 임대하였다 하여 1998.12.15 가격시점으로 □□감정원에서 평가한 감정가액 6,874,350천원을 기준으로 개별공시지가 변동율에 의하여 환산한 가격(1996년 7,272,030천원, 1997년 7,272,030천원, 1998년 6,874,350천원, 1999년 5,681,280천원, 2000년 5,965,340천원)을 쟁점토지의 시가로 보고 국유재산법시행령 및 법인세법시행령에 의한 적정임대료를 계산(1998년 이전: 시가×국유재산법에 의한 사용료율 5％, 1999년 이후: {시가×50/100-전세보증금}×정기예금이자율 7.5％)하여 부가가치세를 경정하고 관련자료를 처분청에 통보함에 따라 처분청은 위 과세자료에 의거 경정한 1996년 귀속 부가가치세 130,241,070원, 1997년 귀속 종합소득세 101,543,840원, 1998년 귀속 종합소득세 114,281,960원, 1999년 귀속 종합소득세 37,659,170원, 2000년 귀속 종합소득세 38,528,920원 합계 422,254,960원을 2002.4.1. 청구인에게 고지한 사실이 과세자료, 조사서 및 소득세 결정결의서 등에 의하여 확인된다. 【쟁점에 대하여 본다】 청구인과 청구외법인이 특수관계자라는 사실에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 첫째, 청구인은 쟁점토지에 대한 임대료(월 10백만원)는 계약당시(1989년)의 시세를 반영하여 청구인과 청구외법인간 계약한 금액이므로 시가에 해당한다고 주장하고 있으나 위 임대료가 계약 당시의 시가인지 확인되지 아니할 뿐만 아니라 설령 위 임대료가 계약 당시의 시가라 하더라도 계약 이후 6년∼10년 이상이 지난 1996년∼2000년도의 시가로 보기는 어렵고, 또한 임대료가 계속하여 상승하고 있는 현실에서 특수관계에 있는 청구외법인에게 장기간 정액의 임대료를 받은 것은 사인간의 거래나 사회통념 및 상관습 등으로 볼 때 적정 임대료(시가)로 보기는 어렵다 할 것이다. 둘째, 특수관계자간 저가임대에 따른 적정임대료는 특수관계에 있지 아니한 자와의 정상적인 거래를 하는 경우에 형성되는 가격을 기준으로 하여 산정하여야 할 것이므로 그에 관한 실례가 있는 경우에는 그 가격을 기준으로 하고, 그와 같은 실례가 없는 경우에는 당해 토지의 지목ㆍ위치ㆍ주위환경 등 제반여건을 고려하고, 인접한 지역 내의 유사물건에 대한 적정거래 가능가격을 조사ㆍ확인하는 등의 합리적인 방법에 의해 계산한 가격을 기준으로 산정하면 타당하다 할 것(같은 뜻: 대법91누7637,1992.1.21 국심 2000중0626,2000.11.28외 다수)인 바, 이 건의 경우 적정임대료는 쟁점토지 관련 특수관계가 없는 자와의 임대실례가격, 인접한 유사토지의 임대사례가격, 기타 합리적인 방법에 의해 계산한 가격 순으로 적용하여 산정하여야 할 것이다. 셋째, 청구인은 쟁점토지 전부를 특수관계 있는 청구외법인에게 임대하였으므로 특수관계가 없는 자와의 정상적인 거래를 통하여 형성된 가격은 없음을 알 수 있다. 넷째, 청구인은 이 건 청구서에서 쟁점토지와 근접한 인근토지의 임대사례가격(임대보증금 20백만원, 월 임대료 1,800천원)을 제시하고 있다.
(1) 인근토지 현황: 인근토지는 쟁점토지와 좁은 길(폭 3m)을 사이에 두고 위치하며, 소유주는 청구외 △△△(350510-)이다. 청구외 ▼▼▼(490504-)는 1994년 하반기 중 인근토지를 임차하여 ★★목재(목재등 판매)를 운영하다 1998.11월 중 폐업하고, 같은 해 12월 주차장(나대지 상태)을 개업하여 현재까지 운영하고 있다.
(2) 당심에서 임차인 청구외 ▼▼▼에게 임대사항을 확인하고자 하였으나 무상으로 사용하고 있다하며 협조하지 아니하여 확인하지 못한 실정이다.
(3) 청구인은 인근토지의 임대사례가격을 입증할 수 있는 임대차계약서 등을 전혀 제시하지 못하고 있는 실정이고, 또한 당심에서 인근토지의 임대료를 확인하고자 하였으나 확인이 불가하므로 청구인이 주장하는 인근토지의 임대사례가격은 인정할 수 없다 할 것이다. 다섯째, 또한 청구인은 쟁점토지와 같은 자치구 내에 소재하고 토지가격(공시지가)이 비슷한 □□동토지의 임대료(연간 160,000천원)를 제시하고 있으므로 이를 살펴보면,
(1) 청구인이 제시한 □□동토지의 임대차계약서에 의하면 임대인 청구외 ◆◆◆(320307-)와 임차인 청구외 주식회사■■(이하 "(주) ■■"라 한다)간1996.6.17 계약하면서 견본주택 용도로만 사용하기로 하고, 임대차기간은 3년, 임대료는 개별 필지별로 연간 80,000천원으로 합계 연간 160,000천원이며, 청구외 ♠♠♠(521208-)가 입회한 사실을 확인할 수 있다.
(2) 국세통합시스템조회결과 청구외 ◆◆◆는 □□동토지를 나대지 상태로 임대(*--***21)하면서 부가가치세를 신고ㆍ납부하고 있음이 확인된다.
(3) 위 임대차계약서는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 ◎◎◎공인중개사무소(*--***64)를 운영하고 있는 부동산중개업자 청구외 ♠♠♠가 보관하고 있는 것을 복사한 것으로 확인되는 바, 위 임대차계약서는 진실한 것으로 보여진다. <쟁점토지와 □□동토지 비교> ┌────────┬───────┬───────┬───────┐ │ 구분 │ 쟁점토지 │ □□동토지 │ 비고 │ ├────────┼───────┼───────┼───────┤ │면적 │654.7㎡ │1,222.3㎡ │ │ ├────────┼───────┼───────┼───────┤ │인근도로 │○○대로 │○○○로 │ │ ├────────┼───────┼───────┼───────┤ │정착건물 │☆☆☆빌딩 │아파트견본주택│ │ ├────────┼───────┼───────┼───────┤ │공시지가(1998년)│12,100천원/㎡ │12,000천원/㎡ │ │ ├────────┼───────┼───────┼───────┤ │연 임대료 │120,000천원 │160,000천원 │ │ ├────────┼───────┼───────┼───────┤ │㎡당 연 임대료 │183천원 │131천원 │ │ └────────┴───────┴───────┴───────┘ 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 볼 때, 특수관계자간 저가임대에 따른 적정임대료는 특수관계 있지 아니한 자와의 정상적인 거래를 하는 경우에 형성되는 가격을 기준으로 하여 산정하여야 할 것이므로 그에 관한 실례가 있는 경우에는 그 가격을 기준으로 하고, 그와 같은 실례가 없는 경우에는 당해 토지의 지목ㆍ위치ㆍ주위환경 등 제반 여건을 고려한 인접지역 내의 유사물건에 대한 적정거래가능가격을 조사ㆍ확인하는 등의 합리적인 방법으로 계산한 가격을 기준으로 산정하면 타당하다 할 것인 바, 청구인이 제시한 □□동토지의 임대사례에 의하면 사용용도(쟁점토지 - 건물, □□동토지 -아파트견본주택)에 있어서는 다소 차이가 있으나 그 위치가 쟁점토지와 같이 대로변이고, 같은 자치구 내에 있으며, 토지의 공시지가가 비슷하여 쟁점토지와 유사한 임대사례로서의 비교가치가 있다고 판단되므로 □□동토지의 임대가격을 임대사례가격으로 보고 쟁점토지에 대한 적정임대료를 산정함이 타당하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 주변의 임대사례가격을 확인하여 비교ㆍ검토하지 아니하고 단지 임대실례가격이 없다는 이유만으로 국유재산법시행령 제26조 제1항 및 법인세법시행령 제98조 제4항 의 규정을 준용하여 적정임대료(시가)를 산정한 것은 합리성과 형평성을 결여한 것으로서 잘못이라 할 것이므로 ○○세무서장은 청구인이 제시하는 □□동토지의 임대가격을 참고하여 각 과세기간에 대한 쟁점토지의 적정임대료를 재조사하고, 처분청은 그 결과에 따라 경정함이 타당하다고 판단된다. 위 심리결과 이 건 심사청구는 청구주장 일부 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 부가가치세법 제13조 / 부가가치세법시행령 제50조 / 부가가치세법시행령 제52조 / 소득세법시행령 제98조 / 법인세법시행령 제89조 /
결정내용은 붙임과 같습니다.