부동산임대업 양도시, 기존 임차인이 양수해 자기의 사업용에 공하는 부분을 제외하고 임대하는 경우, 사업의 포괄양도로 볼 수 없음
부동산임대업 양도시, 기존 임차인이 양수해 자기의 사업용에 공하는 부분을 제외하고 임대하는 경우, 사업의 포괄양도로 볼 수 없음
[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다. [이유]
청구인은 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 1,109.7㎡, 건물 4,127.06㎡(이하 "쟁점부동산" 이라 한다)를 부동산임대업에 사용하다가 2000.06.05 쟁점부동산의 임차인인 청구외 A신용협동조합(이하 "청구외법인" 이라 한다)에게 매매대금 3,500,000,0 00원에 양도하였으며, 2000년 제1기분 부가가치세확정신고시 사업양도양수계약서를 제출하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도가 재화의 공급으로 보지 않는 사업양도에 해당되는 것으로 보아 부가가치세 신고를 하지 않은데 대하여, 청구외법인이 쟁점부동산을 양수한 후 자가사용 부분을 제외한 나머지 부분만 임대하고 있어 사업의 포괄적인 양도에 해당하지 않으므로 재화의 공급으로 보아 부가가치세를 과세하여야 한다는 중부지방국세청 감사지적에 따라, 쟁점부동산의 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 지방세법에 의한 시가표준액으로 안분한 1,361,544,147원을 건물분 부가가치세 과세표준으로 하여, 2002.02.06 2000년 제1기분 부가가치세 183,399,980원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.04.15 심사청구하였다.
(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 청구외법인과 사업양도양수계약을 체결하였고, 청구인과 청구외법인 모두 일반과세자이므로, 관련법령을 엄격히 문리해석하면 사업의 포괄적인 양도양수조건에 부합되는 바, 쟁점부동산을 재화의 공급으로 부가가치세를 과세한 당초처분은 부당하다.
(2) 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 구축물의 가액은 실지거래가액에 의하고, 실지 거래가액 중 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 경우에는 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 안분계산한 가액을 부가가치세 과세표준으로 하는 바, 쟁점부동산 양도일이 속하는 2000년 과세연도 청구인의 종합소득세 신고서 및 청구외법인의 법인세 과세표준 및 세액신고서의 대차대조표상 건물가액이 850,000,000원(토지가액 2,650,000,000원)으로 계상되어 있고, 쟁점부동산을 양도하기 이전의 건물분 장부가액은 782,135,840원이었으나 부동산매매계약시 국세청 기준시가 810,301,780원에 근접한 850,000,000원으로 상호합의하여 산정하였고, 쟁점부동산 매매계약서상 특약사항으로 기재된 건물가액 85,000,000원은 850,000,000원을 착오로 기재한 것에 불과하므로, 장부상 건물가액 850,000,000원을 실지거래가액으로 보아 부가가치세를 경정함이 타당하다.
(1) 쟁점부동산을 기존 임차인이 양수하여 자기의 사업용에 공하는 부분을 제외하고 임대하는 경우 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것(국심 2001서1640, 2001.10.30)인바, 쟁점부동산의 임차인인 청구외법인이 쟁점부동산을 청구인으로부터 매수하여 자가사용 부분을 제외한 나머지 부분에 대하여만 임대에 사용하고 있어 사용양도로 보기는 어려우므로, 쟁점부동산의 양도를 재화의 공급으로 과세한 당초처분은 정당하다.
(2) 쟁점부동산에 대한 매매계약서의 특약사항에 매매대금 3,500,000,000원 중 건물가액이 850,000,000원이 아닌 85,000,000원으로 기재되어 있는 바, 구분 표시된 토지가액과 건물가액이 쟁점부동산의 규모와 형태 및 인근 부동산가액 등에 비추어 합당하다고 인정할 수 없으며, 청구인이 2000년 과세연도 종합소득세확정신고시 제출한 대차대조표상 토지가액은 2,650,000,000원, 건물가액은 850,000,000원이나 토지가액은 공시지가로 평가한 가액(1,409,319,000원)보다 188% 과다한 금액이며, 1999년 과세연도 대차대조표상 토지가액(332,910,000원)보다는 796%나 과다하게 임의평가된 금액으로써 합리성이 결여되어 있고, 청구인이 쟁점부동산의 공급계약일 이후 청구외법인과 합의하에 건물가액을 과소하게 책정함으로써 세부담을 감소시키기 위한 것으로 보이므로, 쟁점부동산의 실지거래가액 중 토지가액과 건물가액이 불분명한 것으로 보아 지방세법상 시가표준액에 따라 계산한 금액을 부가가치세 과세표준으로 하여 과세한 당초처분은 정당하다.
(1) 쟁점부동산의 양도가 부가가치세법상 사업양도에 해당하는지 여부를 가리는데 있다.
(2) 쟁점부동산의 실지거래가액 중 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 지방세법에 의한 시가표준액으로 부가가치세 과세표준을 안분계산하여 과세한 처분이 정당한지를 가리는데 있다.
(1) 쟁점(1)에 대하여 (가) 청구인이 쟁점부동산을 2000.06.05 청구외법인에게 양도하고 사업의 포괄적인 양도로 보아 쟁점부동산의 양도에 대하여 부가가치세를 신고하지 아니한 사실과, 처분청에서 쟁점부동산을 취득한 청구외법인이 자가사용부분을 제외한 나머지 부분만을 임대에 사용하고 있어 사업의 동질성이 유지되지 아니한다는 이유로 부가가치세를 과세한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 1989.01.01부터 쟁점부동산을 부동산임대업에 사용하다가 2000.02.29 임차인인 청구외법인에게 매매대금 3,500,000,000원에 양도하기로 매매계약을 체결하고, 부동산임대사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하기로 사업양도·양수계약된 사실이 관련서류에 의하여 확인된다. (다) 청구인은 쟁점부동산(6층 건물) 전체를 부동산임대업에 사용한 반면에, 쟁점부동산을 취득한 청구외법인은 쟁점부동산을 양수하기 이전인 1997.10.25부터 쟁점부동산 52평(1층)을 임차하여 사용하다가 2000.06.05 쟁점부동산을 양수하여 자가사용 부분을 제외한 나머지 부분만 임대하고 있는 것으로 확인된다. (라) 사업의 포괄적 승계라 함은 사업용 재산을 비롯한 물적·인적시설 및 권리의무를 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것을 말하는 바, 양도 전후의 이용실태가 달라 사업의 동일성이 없다면 사업의 포괄적인 승계가 있었다고 볼 수 없으며(같은뜻: 대법 97누8250 1997.09.26), 부동산임대업 양도시 기존 임차인이 양수해 자기의 사업용에 공하는 부분을 제외하고 임대하는 경우 사업의 양도로 볼 수 없는 것(같은뜻: 국심 2001서1640 2001.10.30)이라고 하겠다. (마) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 판단하여 보건데, 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 이전에는 쟁점부동산 전체를 임대사업에 공하였으나, 쟁점부동산을 양수한 청구외법인이 쟁점부동산을 양수하기 이전부터 임차하여 사용하고 있던 1층 52평을 제외한 나머지 부분만 임대에 공하고 있어 이는 양도·양수 전후의 임대사업의 동질성이 유지되었다고 볼 수 없는바, 쟁점부동산의 양도를 부가가치세법시행령 제17조 제2항 에서 규정한 사업의 포괄양도라고 보기는 어렵다고 판단되므로, 쟁점부동산의 양도를 재화의 공급으로 보아 과세한 처분청에 달리 잘못이 없다고 하겠다.
(2) 쟁점(2)에 대하여 (가) 처분청은 쟁점부동산 매매계약서상 특약사항에 매매대금 3,500,000,000원 중 건물가액이 85,000,000원으로 기재되어 있어 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 지방세법상 시가표준액에 따라 계산한 1,361,544,147원을 부가가치세 과세표준으로 하여 이 건 과세처분을 하였고, 청구인은 쟁점부동산 매수자인 청구외법인과 매매대금 중 건물가액을 국세청 기준시가에 근접한 850,000,000원으로 상호합의하여 산정하여 청구인과 매수자 모두 동액을 건물가액으로 장부계상하였고, 매매계약서상의 건물가액 85,000,000원은 850,000,000원을 착오로 기재한 것에 불과하므로, 건물가액 850,000,000원을 실지거래가액으로 보아 부가가치세를 경정하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다. (나) 2000.02.29 작성된 쟁점부동산 매매계약서를 보면 매매대금은 3,500,000,000원이고, 매매대금 중 건물가액은 팔천오백만원(\85,000,000)으로 하며, 건물가액을 차감한 잔액을 토지가액으로 한다고 특약사항에 기재되어 있음을 알 수 있다. (다) 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 이전에 신고한 1996~1999년 과세연도 종합소득세 대차대조표상 토지가액은 332,910,000원, 건물가액은 782,135,840원이었으나, 쟁점부동산에 관한 부동산임대사업을 포괄적으로 양도할 당시(2000.05.30) 1999년 과세연도 종료일 현재 장부가액에 토지 2,317,090,000원, 건물 67,864,160원을 평가이익으로 임의계상하여, 2000년 과세연도 종합소득세 대차대조표상 토지가액이 2,650,000,000원, 건물가액은 850,000,000원으로 장부가액이 변동되었고, 청구인이 실지거래가액이라고주장하는 건물가액 850,000,000원은 감정평가법인에서 감정한 사실은 없는 것으로 관련서류에 의하여 확인된다. (라) 청구외법인은 쟁점부동산을 취득한 2000사업연도에는 토지·건물가액을 구분하지 않고 전액 건물가액으로 계상하였다가, 2001사업연도 법인세 결산시 토지가액은 2,832,966,565원(취득 2,650,000,000원+공과금 182,965,565원), 건물가액을 908,568,915원(취득 850,000,000원+공과금 58,568,915원)으로 구분하여 청구인과 동일하게 장부계상한 사실이 확인된다. (마) 청구외법인은 쟁점부동산의 매매가액 3,500,000,000원 중 건물가액을 850,000,000원, 토지가액은 2,650,000,000원으로 상호협의하여 확정하였고, 동 금액을 장부가액으로 계상하여 2000사업연도 법인세 신고하였다고 사실확인서를 제출하였고, 청구외법인이 담당직원은 매도인(청구인)측에서 총매매가액에서 건물가액을 850,000,000원으로 하자고 하여 총매매가액은 변동이 없어 부동산매매계약서에 특약사항으로 하였으나, 매매계약서 특약사항에 건물가액이 85,000,000원으로 잘못 기재되어 있는 사실을 나중에 알게 되었으며, 청구인도 매매계약서 작성이 아들(30세)에게 건물가액을 850,000,000원으로 특약사항에 기재하도록 시켰으나 85,000,000원으로 잘못 기재한 사실을 나중에 알게 되었다고 유선으로 확인하고 있다. (바) 쟁점부동산의 1999~2001년 토지 공시지가는 1,270,000원(㎡당)이나 청구인이 주장하는 토지의 실지거래가액(2,650,000,000원)을 토지면적 1109.7㎡로 나눈 토지가액(2,388,000원/㎡당)이 공시지가보다 188%정도 높고, 청구인이 실지거래가액이라고 주장하는 토지가액 대비 건물가액의 비율이 32%(건설 850,000,000원/토지 2,650,000,000원)로써 지방세법에 의한 시가표준액 비율 67.9%(건물 862,490,033원/토지 1,268,387,100원), 국세청 기준시가 비율 57.6%(건물 810,301,780원/토지 1,409,319,000원)보다 상당히 낮은 것으로 확인된다. (사) 관련법령을 등을 보면 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등을 함께 공급하는 경우에 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 계약서상의 토지와 건물의 가액이 구분표시되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의하는 것(같은뜻: 부가 46015-544 2001.03.22)이고, 일괄양도한 토지·건물가액의 구분이 불분명한 경우에는 지방세법상 시가표준액에 따라 안분계산한 금액을 과세표준으로 하도록 규정하고 있다. (아) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점부동산 매매계약 당시 토지가액과 건물가액을 각각 구분하지 않고 매매대금 총액을 정한 후, 건물가액을 국세청 기준시가에 근접한 850,000,000원으로 나머지는 토지가액으로 하기로 매수인과 상호합의하여 토지·건물가액을 부동산매매계약서상의 총매매대금과 일치시켜 단순히 장부계상한 것에 불과한 것으로 보이며, 쟁점부동산을 취득한 매수자의 법인세 신고서를 보면 2000사업연도에는 대차대조표상 토지·건물가액이 구분되지 않고 전액 건물가액으로 계상되었다가 2001사업연도 법인세 결산시 토지·건물가액으로 구분된 점, 이건의 경우 건물가액이 부동산매매계약서에 착오로 기재되었다는 사실에 앞서 실지거래가액인지의 여부가 가장 중요하다고 하겠고, 청구인이 주장하는 토지가액 대비 건물가액의 비율이 지방세법에 의한 시가표준액 및 국세청 기준시가 비율에 비하여 상당히 낮고, 토지의 실지거래가액이 공시지가보다도 188%정도 현저히 높으며, 건물가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는 감정평가법인에서 감정한 감정평가서도 없는 점 등으로 보아, 건물가액 850,000,000원을 실지거래가액에 근접한 합리성 있는 정당한 거래가액으로 보기는 어렵다고 판단된다. (자) 그렇다면, 쟁점임대용부동산의 경우 실지거래가액 중 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아, 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 건물분 과세표준을 안분계산하여 과세한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.
따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 부가가치세법 제6조 / 부가가치세법시행령 제17조 / 부가가치세법시행령 제48조의2 /
결정내용은 붙임과 같습니다.