관리비에 대한 부가가치세 과세처분이 정당한지 여부

○○세무서장이 2002. 01. 02. 경정고지한 2000년 제1기~2001년 제1기 부가가치세 5,443,010원(2000년 제1기 1,691,780원, 2000년 제2기 2,091,150원, 2001년 제1기 1,650,080원)은,

1. 관리비 공급가액 39,966,333원(2000년 제1기 공급가액 11,635,298원, 2000ss 제2기 15,353,540원, 2001년 제1기 12,977,495원)을 부가가치세 과세표준에서 제외하고,

2. 승강기ㆍ주차설비 유지보수비, 전기안전검사수수료 등 공급가액 8,886,224원(2000년 제1기 공급가액2,830,908원, 2000년 제2기 3,224,408원, 2001년 제1기 2,830,908원)에 대한 부가가치세 매입세액 888,622원을 매출세액에서 불공제하여 경정결정합니다.

처분청은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 ○○프라자라는 상호로 부동산임대업을 운영하는 청구인에 대한 특별세무조사시 관리비 수입ㆍ지출 장부를 근거로 확인한 관리비 공급가액 39,966,333원(2000년 제1기 공급가액 11,635,298원, 2000년 제2기 15,353,540원, 2001년 제1기 12,977,495원, 이하 “쟁점관리비”라한다)을 부가가치세 신고누락한 것으로 보아, 쟁점관리비를 부가가치세 과세표준으로 하여 2002. 01. 02. 2000년 제1기~2001년 제1기 부가가치세 5,433,010원 (2000년 제1기 1,691,780원, 2000년 제2기 2,091,150원, 2001년 제1기 1,650,080원)을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.03.11. 심사청구하였다.

쟁점관리비는 2000년 이후 임차인들이 구성한 ○○프라자 상가번영회의 자치에 맡겼으며, 쟁점관리비 중 관리인 인건비, 청소비용 등 제반비용을 종합소득세 신고시 비용으로 계상하지 않았고, 관리에 필요한 인원도 고용한 사실이 없으므로, 쟁점관리비를 부가가치세 신고누락으로 보아 과세함은 부당하며, 다만, 임차인이 부담한 승강기 및 주차설비 유지 보수비, 전기안전검사 수수료에 대한 공급가액 8,886,224원의 매입세금계산서를 교부받아 부가가치세 매입세액으로 공제받았으므로, 동 금액에 대해서만 부가가치세 신고누락한 것으로 보아 과세함이 타당하다.

청구인에 대한 특별세무조사시 관리비 수입ㆍ지출장부에 의하여 확인된 쟁점관리비에 대하여 부가가치세를 과세하였고, 청구인은 전기안전관리비, 엘리베이터 정기보수료 및 주차설비 유지보수료 등에 대해 종합소득세 소득금애계산시 필요경비로 계상하였을 뿐만 아니라 부가가치세 매입세액으로 공제받았으며, ○○프라자 상가번영회는 사업자등록 및 고유번호를 부여받은 바도 없어 납세의무자로 볼 수 없고, 또한 관리비 수입금액을 구분하여 계상한 사실도 없으므로 쟁점관리비를 부가가치세 과세표준으로 하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점관리비에 대한 부가가치세 과세처분이 정당한지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법 제13조 【과세표준】 제1항에서 『재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.』고 규정하고 있으며, 제1호에서는 『금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가』를 규정하고 있다. 같은법시행령 제48조 【과세표준의 계산】 제1항에서 『법 제13조 제1항에 규정하는 과세표준에는 거래상댖로부터 받은 대금ㆍ요금ㆍ수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치 있는 것을 포함한다.』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인에 대한 특별세무조사시 부동산임대 수입누락은 확인하지 못하였으나, ○○프라자 상가번영회 총무인 청구외 김○○이 제출한 관리비 수입ㆍ지출 장부에 의해 확인된 2000. 01.~2001. 06. 기간의 관리비 공급가액 102,404,054원 중 전기료 수입으로 신고한 공급가액 62,437,721원을 차감한 쟁점관리비를 아래와 같이 부가가치세 과세표준으로 하여 이건 과세처분을 하였고, 청구인은 부동산임대료만 임차인으로부터 받고 건물관리비는 임차인들이 자치적으로 구성한 상가번영회에서 징수하여 지출하므로 쟁점관리비에 대하여 부가가치세를 과세함은 부당하다고 주장하고 있다. (단위: 원) 기별 관리비 총수입(①) 전기료 신고금액(②) 신고누락 (①-②)

2000. 1기 32,015,773 20,380,475 11,635,298

2000. 2기 38,022,236 22,668,696 15,353,540

2001. 1기 32,366,045 19,388,550 12,977,495 계 102,404,054 62,437,721 39,966,333

(2) 2000년 과세연도 종합소득세확정신고서상 손익계산서와 2000년 기간의 부가가치세 신고내용을 보면, 청구인은 ○○공사○○지점으로부터 전기료에 대한 세금계산서를 교부받아 매입세액으로 공제받고 수도광열비 계정과목으로 필요경비 계상하였으며, 전기료에 대한 매출세금계산서를 임차인에게 교부하여 부가가치세 과세표준으로 신고함과 동시에 전기료 수입(영업외수익)으로 계상하여 종합소득세 신고하여 전기료에 대해서는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으므로, 전기료 이외의 승강기 유지보수비 및 부동산 관리인 인건비 등 쟁점관리비에 대하여 부가가치세를 과세함이 타당한지에 대하여 살펴본다.

(3) 청구인은 2000년 제1기~2001년 제1기 과세기간에 승강기 유지보수비, 주차설비 유지보수비, 전기안전검사수수료에 대한 공급가액 8,886,224원의 매입세금계산서를 수취하여 부가가치세 매입세액(888,622원)으로 공제받은 후 종합소득세 필요경비로 계상한 반면에, 부가가치세 과세표준 및 종합소득세 총수입금액으로 신고하지 않은 사실이 국세통합전산망 등에 의하여 확인되며, 승강기 유지보수비 등에 대한 매입세금계산서 수취내역은 아래와 같다. (단위: 원) 기별 매입세금계산서 수취내역 승강기 유지보수비 주차설비 유지보수비 전기안전검사 수술 계 (공급가액)

2000. 1기 490,908 1,380,000 960,000 2,830,908

2000. 2기 594,408 1,670,000 960,000 3,224,408

2001. 1기 490,908 1,380,000 960,000 2,830,908 계 1,576,224 4,430,000 2,880,000 8,886,224

(4) 2000. 01. 01. 임차인(입주자) 10명으로 구성된 ○○프라자 상가번영회 회칙을 보면, 총무는 회장을 보좌하고 총회 및 임시회에서 결정된 상가의 유지 및 관리에 따른 공동경비의 각출 및 지출, 사용인의 관리 및 감독 업무를 수행 하며(제10조), 제10조에 불구하고 본회의 목적을 달성하기 위한 상가의 유지 및 관리를 위한 공동경비의 실비 상당액은 총회 또는 임시회의 의결에 의하지 아니하고 회장단이 부과하고(제13조), 본회의 회원은 공동경비의 납입대상금액의 배분액 등에 대하여 회장단에 확인할 권리가 있다고(제15조) 기재되어 있다.

(5) 상가번영회 총무(김○○)와 관리소장(주○○)에게 관리비에 대한 사실관계를 유선으로 확인한 바, 관리소장이 건물 관리비를 임차인별로 계산하여 임차인으로부터 직접 징수하여 총무에게 전달하고, 총무가 관리소장 인건비, 전기료, 승강기유지비 등을 지출하고 관리비 수입ㆍ지출장부에 기록하며, 관리소장은 상가번영회 회장ㆍ총무 및 임대인(청구인)이 협의하여 고용하였고, 임대인은 관리비를 제외한 월임대료만 임차인으로부터 직접 받아가는 것으로 확인된다.

(6) 처분청은 청구인에 대한 특별조사시 종합소득세 신고서, 제증빙철, 상가임대차계약서, 영수증철, 금전출납부를 예치하여 부동산임대 수입금액 누락여부를 확인하였으나 이는 적출하지 못하였고, 청구인이 승강기ㆍ주차설비 유지보수비 및 전기안전검사수수료를 부가가치세 매입세액으로 공제하고 종합소득세 필요경비로 계상한 후 부가가치세 과세표준 및 종합소득세 총수입금액에 계상하지 않았다 하여 관리소장 인건비 등 쟁점관리비에 대해 부가가치세를 과세하였으나, 청구인이 임차인으부터 월 임대료와 관리비를 구분하지 않고 징수하였는 지, 아니면 월 임대료는 청구인이 징수하고 관리비는 상가번영회에서 징수하여 지출하였는지 등 관리비에 대해서는 조사한 사실이 없는 것으로 조사복명서에 의하여 확인된다.

(7) 사업자가 부가가치세가 과세되는 부동산임대료와 당해 부동산을 관리해 주는 대가로 받는 관리비 등을 구분하지 아니하고 영수하는 때에는 전체 금액에 대하여 과세하는 것이나, 임차인이 부담하여야 할 보험료ㆍ수도료 및 공공요금 등을 별도로 구분징수하여 납입을 대행하는 경우 당해 금액은 부동산임대관리에 따른 대가에 포함하지 아니하는 것(부가가치세법 통칙 13-48-3. 부동산임대시 월세 등과 함께 받는 공공요금)이고, 상가 건물 입주자들이 자치적으로 상가 건물을 관리하기 위하여 조직한 자치회에서 각 입주자들로부터 받는 상가 건물 관리비는 부가가치세가 과세되지 아니하는 것(부가 46015-2101, 1994.10.18.)이라고 해석하고 있다.

(8) 위 사실관계 및 관려법령 등을 종합하여 판단할 때, 청구인은 임차인으로부터 부동산 임대료만 받고 있으며, 관리비는 ○○프라자 상가번영회에서 직접 임차인으로부터 징수하여 지출하고 있는 것으로 확인되므로, 쟁점관리비를 부동임대용역의 대가로 보아 부가가치세를 과세하기는 실질상 어렵다고 판단된다.

(9) 그렇다면, 쟁점관리비를 부가가치세 과세표준에서 제외하고, 청구인이 200년 제1기~2001년 제1기 과세기간에 부동산임대사업과 관련이 없는 승강기ㆍ주차설비 유지보수비 및 전기안전검사수수료에 대한 공급가액 8,886,224원(2000년 제1기 공급가액 2,830,908원, 2000년 제2기 3,224,408원, 2001년 제1기 2,830,908원)의 매입세금계산서를 본인 명의로 수취하여 부가가치세 매입세액(888,622원)으로 공제받았으므로, 동 매입세액을 매출세액에서 불공제하여 부가가치세를 경정결정함이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 일부이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.