토지를 특수관계자에게 부당하게 낮은 대가를 받고 임대하였다고 보고 과세한 처분이 맞는지 여부

○○세무서장이 2001.12.14. 청구인에게 결정고지한 2000년 제2기분 부가가치세 519,730원 및 2001년 제1기분 부가가치세 642,780원은, 2001년 제1기분 매출과세표준을 19,811,020원으로 하여 세액을 경정하고, 나머지 청구주장은 받아들일 수 없어 이를 기각합니다.

청구인은 특수관계자인 청구외 주식회사 ○○(이하“(주)○○”라고 한다)에게 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 및 같은 곳 ○○번지의 토지 2,433㎡(이하“쟁점토지”라고 한다)를 2000.8.5.부터 3년간 임대보증금 50,000,000원(월세 없음)에 임대한 것으로 부동산 임대용역에 대한 과세표준을 계산하여 부가가치세 신고ㆍ납부하였다 처분청은 쟁점토지의 적정한 임대보증금을 감정평가법인이 2000.7.7일자로 감정한 가액인 1,377,600,000원의 50%인 688,800,000원으로 보고, 청구인이 쟁점토지를 특수관계자에게 부당하게 낮은 대가를 받고 임대하였다고 하여 부동산 임대용역에 대한 과세표준을 임대보증금 688,800,000원으로 다시 계산하여 2001.12.14. 청구인에게 부가가치세 1,162,510원(2000년 제2기분 519,730원, 2001년 제1기분 642,780원)을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.1.14. 심사청구하였다.

부당행위계산 부인규정은 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 경우에 적용하여야 함에도 이에 대한 구체적인 지적이 없었고, 임대보증금을 50,000천원으로 한 이유는 (주)○○의 자금부담을 완화시켜 줄 목적이었지 소득세 부담을 부당하게 감소시킬 목적이 아니었으므로 저가임대로 보고 과세함은 부당하며, 또한 임대차계약일을 기준으로 과세표준을 계산하여 과세하여야 한다.

청구인과 (주)○○는 별개의 인격을 가진 납세자이고, 청구인은 정상적인 사인간의 부동산임대와 비교하여 특수관계자인 (주)○○에게 쟁점토지를 경제적 합리성을 벗어나 부당하게 저가임대하였고, 감정평가법인의 감정가액에 의하여 적정한 임대료를 계산하여 과세하였으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점토지를 특수관계자에게 부당하게 낮은 대가를 받고 임대하였다고 보고 과세한 처분이 맞는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 부가가치세법 제13조 【과세표준】제1항에는『재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하“공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.』라고 규정하면서, 그 제3의 2호에서『용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가』라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제52조【부당대가 및 에누리 등의 범위】제1항에는『법 제13조 제1항 제3호 및 제3호의 2에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가로 한다.』라고 규정하고 있다. (2) 부가가치세법 제50조 【시가의 기준】제1항에는『법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 다음 각호에 정하는 가격으로 한다.

1. 사업자가 특수관계에 있는 자(괄호생략)외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격

2. 제1호의 규정에 의한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 소득세법시행령 제98조 제3항 또는 법인세법시행령 제89조 제2항 의 규정에 의한 가격』라고 규정하고 있다. (3) 소득세법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】제3항에는『제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.』라고 규정하고 있다. (4) 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】제2항에는『법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(이하생략)』라고 규정하고 있고, 같은조 제4항에는『제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액(이하생략)』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세경위를 보면, 청구인이 특수관계자인 (주)○○(대표자: 청구인)에게 쟁점토지를 2000.8.5.부터 3년간 임대보증금 50,000,000원(월세 없음)에 임대한 것으로 하여 아래〈표〉와 같이 부가가치세 신고한데 대하여, 처분청은 부동산임대 현지확인조사하여 쟁점토지의 적정한 임대 보증금을 감정평가법인이 2000.7.7일자로 감정한 가액인 1,377,600,000원의 50%인 688,800,000원으로 보고, 청구인이 쟁점토지를 특수관계자에게 저가임대하였다고 하여 아래〈표〉와 같이 과세표준을 다시 계산하여 이건 부가세를 과세하였음이 처분청의 결정결의서, 현지확인조사복명서 등에 의해 확인되고, 청구인과 (주)○○가 특수관계자에 해당됨에는 청구인과 처분청 사이에 다툼은 없다. 〈청구인 및 처분청이 계산한 과세표준 내역 등〉 (단위:원) 과세기간 등 임대기간 임대보증금 정기예금 이자율 과세표준 고지세액 2000년 제2기 처분청 8.5~12.31(149일) 688,800,000 7.5% 21,088,603 519,730 청구인 11.1~12.31(61일) 50,000,000 7.5% 616,438 차이 638,800,000 20,472,165 2001년 제1기 처분청 1.1~6.30(181일) 688,800,000 7.5% 25,617,699 642,780 청구인 1.1~6.30(181일) 50,000,000 5.8% 1,430,136 차이 638,800,000 24,187,563

(2) 부동산 임대용역에 대한 과세표준 계산시 적용할 정기예금이자율에 대하여, 국세청장은 2001.4.3. 국세청 고시 제2001-12호로 정기예금이자율은 5.8%로 개정고시하였고, 적용시기에 대하여“이 고시한 날이 속하는 과세기간의 부가가치세 신고분부터 적용한다”고 그 부칙에 고시하였다. 그럼에도 불구하고, 처분청은 위〈표〉내용과 같이 착오로 정기예금 이자율 7.5%를 적용하여 2001년 제1기 과세표준을 계산하였고, 정기예금이자율 5.8%를 적용하여 2001년 제1기 과세표준을 다시 계산하면 19,811,020원(5,806,679원 과대계산됨)임을 알 수 있다.

(3) 쟁점토지의 2000.6.30.현재 공시지가는 912,375천원이고, ○○은행 ○○지점장이 ○○감정평가법인에게 의뢰하여 감정평가한 2000.7.7.현재 감정가액은 1,377,600,000원임이 감정평가서{감정서번호:○○(○○) 200007A0934}, 국세청 전산자료, 토지등기부등본 등에 의해 확인되고, 처분청은 쟁점토지의 인근지역을 대상으로 쟁점토지의 임대유형과 유사한 임대실례가액을 찾을 수 없어 관련법령(전시한 부가가치세법 제50조 및 법인세법 시행령 제89조 참조)에 근거하여 쟁점토지 임대차계약 체결당시(2000.8.5.)의 적정한 임대보증금을 2000.7.7일자의 감정가액 1,377,600,000원의 50%인 688,800,000원으로 보았음이 쟁점토지에 대한 현지확인조사복명서에 의해 확인된다.

(4) 청구인은 쟁점토지를 특수관계자에게 부당하게 낮은 대가를 받고 임대하였다고 볼 수 없으므로 이건 과세처분은 부당하다고 주장하나, 첫째, 쟁점토지 임대차계약 체결당시(2000.8.5) 쟁점토지의 공시지가는 912,375천원이었고, 감정평가법인이 감정한 2000.7.7.현재의 감정가액이 1,377,600,000원인 사실 등에 비추어 보아, 청구인이 특수관계자에게 감정가액의 3.6%에 불과한 임대보증금 50,000,000원에 임대한 것이 저가임대가 아니라고 보기 어렵고, 둘째, 처분청은 쟁점토지 인근에 쟁점토지와 제반 임대여건이 유사하고 특수관계가 없는 자간의 임대실례가액을 찾을 수 없어 적정한 임대보증금을 관련법령에 근거하여 감정가액의 50%인 688,800,000원으로 보았으며, 셋째, 청구인은 임대차계약일(2000.8.5.)을 기준으로 과세표준을 계산하여야 한다고 주장하나, 임대차계약일에 특수관계없는 자간의 부동산임대실례가액이 없어 임대차계약일 약 1개월 이전인 2000.7.7.의 감정가액을 기준으로 적정한 임대보증금을 산정하여 과세표준을 계산한데는 잘못이 없어 보인다. 따라서, 처분청이 관련법령(부가가치세법 제50조 및 법인세법 시행령 제89조 참조)에 의거, 쟁점토지의 시가를 임대차계약일 약 1개월 전에 감정평가법인이 감정한 가액인 1,377,600,000원으로, 적정한 임대보증금을 시가의 50%인 688,800,000원으로 보고, 부동산 임대용역에 대한 과세표준을 계산하여 과세한데는 달리 잘못이 없다고 판단된다. 다만, 2001년 제1기분 과세표준계산시 적용할 정기예금이자율은 5.8%이므로 처분청은 2001년 제1기분 과세표준을 19,811,020원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하여야 한다.

• 라. 결론 이건 심사청구는 청구주장에 이유 없으나, 과세표준 및 세액계산에 잘못이 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.