사업용부동산의 취득당시 분양가액을 부가가치세 과세표준으로 과세한 것의 당부

○○세무서장이 2001.06.13. 청구인에게 결정고지한 2001년 제1기분 부가가치세 15,857,430원의 부과처분은, ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○마을 ○동 ○층 ○호~○호의 대지 82.619㎡, 상가건물 193.1㎡의 실지양도가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○마을 ○동 ○층 ○호~○호의 대지 82.619㎡, 상가건물 193.1㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 1997.12.10. 청구외 (주)○○로부터 분양가액 200,000,000원에 분양받고, 건물분에 대한 세금계산서(공급가액 139,897,967원, 세액 13,989,796원, 이하 “쟁점세금계산서”라 한다)를 교부받아 1997년 제2기분 부가가치세 13,989,796원을 환급받았다. 처분청은, 청구인이 쟁점부동산을 2001.01.30. 청구외 김○○에게 양도한 것을 재화의 공급으로 보고, 부가가치세 과세표준을 취득당시의 건물분양가액인 139,897,967원으로 하여 2001.06.13. 청구인에게 2001년 제1기분 부가가치세 15,857,430원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.08.18. 심사청구하였다.

부동산매매계약서상의 양도가액이 실지거래가액임에도 취득당시의 건물분양가액을 실지양도가액으로 보고 과세한 처분은 부당하다.

부동산매매계약서상의 양도가액은 취득가액과 비교하여 현저히 낮으므로 사회통념 및 상관행에 비추어 실지거래가액으로 보기 어려우므로 취득당시의 분양가액을 쟁점부동산의 실지거래가액으로 보고 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 사업용 부동산의 양도를 재화의 공급으로 보고, 취득당시의 분양가액을 부가가치세 과세표준으로 하여 과세한 처분이 맞는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 제1항에는 『재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.』라고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에는 『사업자가 사업을 폐지하는 때에는 잔존하는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다. (이하생략)』라고 규정하고 있다.

(2) 같은 법 제13조 【과세표준】 제1항에는 『재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액” 이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. ~ 3. (생략)

4. 폐업하는 경우의 재고재화에 대하여는 시가』라고 규정하고 있다.

(3) 같은법 시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】 제4항에는 『사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(괄호생략)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. (이하생략)』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 1997.12.09. 청구외 (주)○○로부터 2억원에 분양받고, 건물분에 대한 쟁점세금계산서를 교부받아 1997년 제2기 부가가치세 13,989,796원을 환급받았으며, 부동산임대업을 영위하다가 2001.01.30. 청구외 김○○에게 양도하고 같은 날 처분청에 폐업신고하고도 2001년 제1기 부가가치를 신고ㆍ납부하지 않았음이 분양계약서, 부동산 등기부등본, 국세청 전산자료에 의해 확인된다.

(2) 처분청은 쟁점부동산의 양도를 재화의 공급으로 보고, 2001년 제1기 부가가치세 무신고자인 청구인에게 그 과세표준을 취득당시의 건물분 분양가액인 쟁점세금계산서상의 공급가액으로 하여 이 건 부가가치세를 과세하였음이 결정결의서에 의하여 확인되는 바, 이러한 처분이 맞는지 여부를 살펴보면, 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급함에 있어서 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한 것이며, 이 경우 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당사자간에 합의에 의하여 실지로 거래된 건물 및 구축물의 가액으로 매매계약서, 세금계산서 등 관련 증빙자료에 의하여 객관적으로 입증할 수 있는 거래가액을 말하는 것(국세청 부가46015-1285호,1999.05.03)임에도, 처분청은 청구인 및 매수자(청구외 김○○)를 상대로 실지거래가액을 조사하지 않고 취득가액(분양가액)을 실지거래가액으로 보았는 바, 이는 사실관계 조사를 소홀히 한 잘못된 처분이라 할 것이다.

(3) 청구인은 실지거래가액 증빙으로 당초(심사청구시) 매매대금이 135,000,000원으로 기재된 관인매매계약서를 제시하였다가, 심리중에는 매매대금이 181,000,000원이라고 주장하면서 또다른 매매계약서를 제시하고 있으나, 심리중에 제시한 매매계약서는, 계약체결일이 2000.12.30.로 되어 있고, 매매대금은 계약금 없이 전액 일시에 지금하기로 기재되어 있으며, 쟁점부동산에는 근저당권이 설정되어 있음에도 이에 대한 약정내용 등이 없고, 매매대금 영수에 대한 구체적인 증빙서류 제시가 없는 사실 등에 비추어 진실한 매매계약서로 인정하기 어렵다.

(4) 따라서, 처분청은 쟁점부동산의 실지거래가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하여야 할 것으로 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.