부동산 실지 양도가액을 분양가액으로 하여 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 2001.07.24. 청구인에게 결정고지 한 2001년 제1기분 부가가치세 11,100,120원의 부과처분은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○마을 ○동 ○층 ○호~○호 대지 64.18㎡, 상가건물 150㎡의 실지양도가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 부동산임대업을 영위하기 위해 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○마을 ○동 ○층 ○호~○호 대지 64.18㎡, 상가건물 150㎡(이하“쟁점부동산” 이라 한다)을 1997.12.10. (주)○○로부터 분양가액 140,000,000원에 분양을 받고, 건물분에 대한 세금계산서(공급가액 97,927,914원, 세액 9,792,791원, 이하 “쟁점세금계산서” 라 한다)를 교부 받아 1997년 2기 부가가치세 신고하여 부가가치세 9,792,792원을 환급 받았다. 처분청은 쟁점부동산을 2001.01.30. 청구외 김○○에게 양도한 것은 재화의 공급으로 보아 건물분에 대한 부가가치세 과세표준을 취득당시 건물가액 97,927,914원으로 하여 2001,07,24. 청구인에게 2001.1기분 부가가세 11,100,120원을 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2001.08.18. 시사청구하였다.

쟁점부동산 양도계약서에 의한 양도가액이 실지거래가액이고 토지ㆍ건물가액이 구분되어 있으므로 이를 실지거래가액으로 하여 과세하여야 함에도 취득 당시 분양가액을 실지양도가액으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

청구인이 제출한 계약서 상 양도가액이 취득가액과 비교하여 현저히 낮으므로 사회통념 및 상관행에 비추어 실지거래가액으로 보기 어려우므로 취득가액을 쟁점부동산 양도가액으로 하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산 양도를 재화의 공급으로 보아 부가가치세 과세표준을 산정함에 있어 취득가액을 실지 양도가액으로 하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법 제6조 제1항 에서 “재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다”고 규정하고 있고, 같은법 조문 제4항에서 “사업자가 사업을 폐지하는 때에는 잔존하는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다”라고 규정하며 같은법 제13조 【과세표준】 제1항에서 “재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 1~3 『생략』

4. 폐업하는 경우의 재고재화에 대하여는 시가“ 라고 규정하고 있다. 또한, 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】 제4항에서 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이조에서 ‘건물 등’ 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만(이하생략)” 이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 사실관계를 살펴본다.

(1) 청구인은 쟁점부동산을 1997.12.09. (주)○○로부터 140,000,000원에 분양받기로 매매계약을 체결하고 계약시 계약금 95,000,000원을 지급하고 잔금 45,000,000원은 1997.12.10. 지급한 후 소유권이전등기 한 사실이 분양계약서, 부동산등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산 건물분에 대한 쟁점세금계산서를 교부 받아 부가가치세 9,792,790원을 환급 받고, 쟁점부동산 임대에 대한 부가가치세를 다음과 같이 신고하였다. (단위: 원) 기분 매출 매입세액 납부세액 비고 공급가액 세액 1997.2기확정

• - 9,792,791 △9,792,792

1998. 1기 870,000 87,000

• 87,000

1998. 2기 3,913,972 391,397

• 391,397

1999. 1기 2,321,712 232,171

• 232,171

1999. 2기 2,343,287 234,328

• 234,328

2001. 1기 3,073,735 307,372

• 307,372

2001. 2기

• -

• 153,680 합계 12,522,706 1,252,270 9,792,791 △9,792,792 1,405,948 △환급

(3) 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 임대업을 영위하다가 2001.01.30. 청구외 김○○에게 양도한 것은 사업용 자산의 양도로 보아 취득당시 분양가액을 쟁점부동산의 실지양도가액으로 하여 과세한 사실이 부가가치세 결정결의서에 의하여 확인된다. 이에 대해 청구인은 쟁점부동산을 105,000,000원에 양도하였고 매매계약서상에 토지가액 54,553,000원, 건물가액 50,447,000원으로 구분되었으므로 이를 실지거래가액으로 하여 과세하여야 한다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴보면, 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급함에 있어서 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한 것이며, 이 경우 실지거래가액이라 함은 거래당사자간에 합의에 의하여 실지로 거래된 건물 및 구축물의 가액으로 매매계약서, 세금계산서 등 관련 증빙자료에 의하여 객관적으로 입증할 수 있는 거래가액을 말한 것인 바(부가46015-1285,1999.05.03) 첫째, 처분청이 쟁점부동산 실지 양도가액을 분양가액으로 하여 과세한 처분이 정당한지에 대하여 보면, 쟁점부동산 실지 양도가액을 조사함에 있어 청구인과 특수관계 없는 자와의 정상적인 거래에서 형성되는 가격을 기준으로 조사ㆍ결정하거나, 그와 같은 거래의 실례가 없는 경우에는 당해 쟁점부동산의 입지조건ㆍ주위환경ㆍ이용상황ㆍ인접 및 유사지역 내의 부동산에 대한 적정거래 가능가격ㆍ개별적 현황을 참작하여 산정한 가격을 기준으로 삼아야 할 것(대법원 96누13,1996.12.06)인 바, 쟁점부동산 취득당시 입지조건ㆍ주위환경ㆍ부동산 경기 등이 양도당시 상황과 달리 부동산가격이 변동될 수 있음에도 처분청은 쟁점부동산 양도에 대한 실지거래가액을 청구인 및 매수자를 상대로 조사함이 없이 단순히 실지 양도가액을 취득당시 분양가액과 일치한 것으로 보아 과세한 처분은 사실조사를 소홀히 한점이 인정되며, 둘째, 청구인이 제출한 매매계약서 상 매매대금이 정당한지에 대하여 보면, 청구인은 쟁점부동산의 매매대금이 105,000,000원이고 매매대금 중 토지가액이 54,553,000원, 건물가액이 50,447,000원으로 기재된 관인계약서를 불복청구시 제출한 후 관인계약서 계약내용이 실지 계약내용과 다르다는 사실을 스스로 인정하고 쟁점부동산 매매대금이 131,000,000원으로 작성된 다른 매매계약서 사본을 제출하였으나, 이건 매매계약서 내용에는 계약 체결시 계약금 지급 없이 부동산 대금 전액을 1개월 후에 일시금으로 지급한 점, 쟁점부동산에 근저당이 설정되어 있음에도 이에 대한 약정내용 등이 매매계약서에 기재되어 있지 않은 점, 부동산 매매대금을 입증할 증빙자료 제시가 없는 점으로 보아 이건 매매계약서는 진실한 계약서로 볼 수 없다고 하겠다. 위의 사실과 관련법령을 종합하여 볼 때, 처분청은 쟁점부동산 양도에 대한 실지거래가액을 청구인 및 매수자를 상대로 조사함이 없이 단순히 실지 양도가액을 취득당시 분양가액과 일치한 것으로 보아 과세한 처분은 사실조사를 소홀히 한점이 인정되는 반면, 청구인이 제출한 매매계약서상 약정내용과 부동산 매매대금을 입증할 증빙자료 제시가 없어 이건 매매계약서가 진실한 계약서로 볼 수 없으므로 쟁점부동산의 실지양도가액을 재조사하여 그에 따라 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

• 라. 결론 이건 심사청구는 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.