층별로 비례하지 않고 분양받은 1층의 경우 다른 층에 비하여 건물가액만을 높게 책정한 것은 정상적인 가액으로 볼 수 없으므로 부동산에 대한 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 시가표준액에 따라 안분계산함이 타당함
층별로 비례하지 않고 분양받은 1층의 경우 다른 층에 비하여 건물가액만을 높게 책정한 것은 정상적인 가액으로 볼 수 없으므로 부동산에 대한 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 시가표준액에 따라 안분계산함이 타당함
이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지에 소재하는 ○○상가 1층(○호∼○호) 대지 47.825㎡ 건물 298.38㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)을 2000.01. 20. 910,000천원(공급대가)에 취득하고 쟁점부동산을 신축하여 분양한 청구외 한○○로부터 토지분에 대한 계산서 1매(95,650천원, 공급가액)와 건물분에 대한 매입세금계산서 1매(740,318,181원, 공급가액, 이하 “쟁점세금계산서”라 한다)를 교부받아 2000년 제1기분 부가가치세 신고시 쟁점세금계산서를 매출세액에서 공제받는 매입세액으로 하여 환급신고하였다.
○○지방국세청장은 2001. 3월 처분처에 대한 종합감사시 쟁점세금계산서는 청구외 한○○가 불합리하게 토지와 건물의 가액을 안분계산하여 교부한 것이라고 지적함에 따라 처분청은 쟁점부동산에 대한 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하여 그 결과 산정된 건물가액과 쟁점세금계산서와의 차액에 대한 관련 매입세액 21,649,617원을 불공제하여 2001.04.19 2000년 제1기분 부가가치세 30,309,450원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.07.16 심사청구하였다.
쟁점세금계산서는 청구외 한○○가 쟁점부동산 신축시 기장한 장부가액에 의하여 토지가액과 건물가액을 안분계산하여 산정한 가액으로 교부한 것이고 청구인은 이를 교부받아 부가가치세 신고시 매출세액에서 공제받는 매입세액으로 신고한 것임에도 처분청이 이 산정가액을 토지의 가액과 건물의 가액이 불분명한 것으로 보아 이건부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.
청구외 한○○가 토지가액과 건물가액을 산정시 실지분양가와 장부상의 건설원가가 지하1층부터 8층까지 층별로 비례하지 아니하고 청구인이 취득한 1층의 경우 토지가액에 대비하여 건물가액이 다른 층에 비하여 지나치게 높게 산정한 것은 불합리하므로 쟁점부동산에 대한 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하고 그 산정된 건물가액과 쟁점세금계산서와의 차액에 대하여 관련 매입세액을 불공제하여 이건부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.
1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액
2. 토지와 건물 및 기타 건축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.
3. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액이 비례하여 안분계산한 가액』
(1) 이에 대하여 사실관계를 살펴본다. 첫째, 청구인은 쟁점부동산 소재지를 사업장으로 하고 2000.01.11을 개업일로 하여 부동산임대업 사업자등록(2000.01.14 신청)을 하였으며, 쟁점부동산을 취득하고 2000.01.20 쟁점세금계산서를 교부받아 2000.02.25 부가가치세 조기환급신고를 하였고, 처분청은 2000.03.10 신고금액에 대하여 전액(74,031,810원)을 환급하였음이 국세청전산자료에 의하여 확인된다. 둘째, 청구인에게 쟁점부동산을 양도(분양)한 청구외 한○○는 폐업일자를 1999.12.31로 하여 2000.01.26 폐업신고를 하였으나, 2000.01.20 쟁점세금계산서를 교부하였고 이를 2000년 제1기분 부가가치세는 신고만 하고 납부하지 아니하여 2001.06.27 처분청이 결손처분(총 4건 155,547천원)하였음이 국세청전산자료에 의하여 확인된다. 셋째, 청구외 한○○가 분양한 ○○빌딩의 분양가액 산정내역과 토지 및 건물가액의 산정내역은 다음 【표】와 같으며, 층별로 평당 분양가액이 다르고, 토지와 건물가액의비율이 일정하지 않음을 알 수 있다.
○○빌딩 분양현황 (단위: 천원, ％) 호수 면적(㎡) 공급가액 양수인 분양단가 (㎡당) 장부상 건설원가 토지 건물 계 토지 건물 토지 건물 (점유비) 토지 건물 (점유비) 201,301 124.9 716.6 906,989 176,881 730,108 최○○ 1,415.6 1,018.8 (41.8) 2,000 1,039 (34.2) 601 62.5 358.3 282,495 107,441 175,054 이○○ 1,719.8 488.5 (22.1) 2,000 769.6 (27.8) 701 62.5 375.5 281,359 94,947 186,412 (주)
○○ 1,519.8 496.4 (24.6) 2,000 769.6 (27.8) 101,102,103,104,105,106 47.8 298.4 835,968 95,650 740,318 청구인 2,000 2,481.1 (55.4) 2,000 1,539 (43.5) 지하,401,501,801 199.4 1,198.4 1,072,615 398,766 673,849 이○○ 2,000 562.3 (21.9) 2,000 839.4 (29.6) 합계 497.1 2,947.2 3,379,426 873,766 2,505,741 ※ 점유비는 토지와 건물 전체가액에서 건물가액의 점유비율임.
(2) 관련법령과 사실관계를 종합하여 심리 판단한다. 부가가치세법시행령 제48조 2 제4항에서 토지와 건물의 장부가액의 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액을 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있으나, 이 조항에서 규정하는 장부가액은 취득가액을 정당하게 반영하고 토지와 건물가액의 가격구성비가 합리적으로 배분되어 장부가액이 분양당시의 실거래가액(시가)을 적절히 반영한 합리적인 가액을 말하는 것인 바(국심 98서 442, 1998. 11.16 외 다수 같은 뜻), 이 건의 경우 위에서 살펴본 바와 같이 청구외 한○○가 분양한 ○○빌딩의 분양가액을 살펴보면, 층별로 평당 분양가액은 다를 수 있으나, 토지와 건물가액의 가격구성비는 비례하여야 함에도 층별 및 토지와 건물가액을 일정한 비율로 구분하여 산정하지 아니한 것으로 확인되므로 청구외 ○○가 일정한 산정기준도 없이 임의로 토지와 건물가액을 산정한 것으로 보여지고, 일반적으로 청구인이 분양받은 1층의 경우에는 업황이 유리하여 분양가가 다른 층에 비하여 높을 수 있으나, 다른 층에 비하여 건물가액만을 높게 책정한 것은 공정성과 합리성 가진 정상적인 가액으로 볼 수 없으므로 처분청이 쟁점부동산에 대한 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하여 그 산정된 건물가액과 쟁점세금계산서와의 차액에 대한 관련 매입세액을 불공제하여 이건부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 판단된다. 따라서, 이건심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.