실지 소유자인 매수인 명의로의 소유권이전등기가 명의신탁 재산을 환원한 것인지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인과 청구외 장○○, 장○○, 장○○, 박○○, 이○○, 이○○의 공동소유인 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 대지 352㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 지상에 1993.10.15. 공동으로 신축하여 임대하던 근린생활시설 994.65㎡(지하1층~지상4층, 이하 “쟁점건물”이라 하고 쟁점토지와 쟁점건물을 합쳐 “쟁점부동산”이라 한다)을 1996.03.26. 청구외 문○○, 이○○(이하 “매수인”이라 한다)에게 양도하고 청구인은 1997.05.30. 양도소득세 확정신고시 양도소득세 6,577,540원을 납부하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 이건 부동산매매업으로 보아 1996년 제1기분 부가가치세 34,913,940원을 결정하고 2000.10.01. 공동소유자에게 각각 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.11.21. 이의신청을 거쳐 2001.01.04. 심사청구 하였다.

청구인과 청구외 장○○외 5인의 공동소유인 토지 650평(2,149㎡)을 청구외 문○○외1인에게 양도하기로 1991.04.29. 매매계약을 체결하고 잔금을 제외한 매매대금을 수령하였으나, 매수인은 1991.07.15 건설부장관이 건설경기 진정대책의 일환으로 일정규모 이상의 업무시설 신축행위를 금지하는 건축허가 제한으로 잔금지불이 지연되었으며, 그 후 건축제한 조치가 해제되어 매수인이 토지소유자명의로 건축허가를 받아 쟁점건물을 신축하였지만 토지잔금이 정산되지 아니하여 채권확보와 등기이전의 편리함을 고려하여 매수인과 합의하에 토지 소유자 명의로 소유권 보존등기를 하게 되었고 잔금이 정산된 후 토지와 건물을 일괄적으로 소유권이전등기를 경료하였는 바, 이는 매수인이 청구인에게 명의 신탁한 건물에 대하여 실지 소유자에게 환원하였으므로 이를 양도로 보아 과세한 처분은 부당하다. 설사, 이를 양도로 보아 과세한다고 하더라도 쟁점건물을 준공 후 양도일까지 2년5개월 동안 임대하다가 양도하였으므로 쟁점부동산 양도에 대하여 양소득세를 과세하여야 함에도 부동산매매업으로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.

쟁점부동산을 1996.03.26. 청구외 문○○외1인에게 양도한 사실이 토지등기부등본, 건축물관리대장 및 매매계약서에 의하여 확인되고 매수인이 쟁점건물을 신축한 사실이 입증되지 않으므로 명의신탁 재산을 환원하였다는 청구주장은 신빙성이 없으며, 또한, 쟁점토지 지상에 상가를 판매할 목적으로 건물을 건축하여 제3자에게 양도한 것은 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 쟁점은 쟁점건물의 소유권이전등기가 명의신탁 재산을 환원한 것인지 여부와 쟁점부동산 양도를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제88조 【양도의 정의】 제1항에서 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 및 등록에 관계없이 매도ㆍ교환ㆍ법인에 대한 현물출자동으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증세세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다 기본통칙 88-2 【자산의 양도로 보지 아니하는 경우】에서

① 법원의 확정판결에 의하여 신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

② 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우에는 양도로 보지 아니한다. 국세기본법 제14조 【실질과세】 제1항에서 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다고 규정하고 있다. 부가가치세법 제2조 【납세의무자】 제1항에서 영리 목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다고 규정하고, 같은 법시행령 제2조 【용역의 범위】 제1항에서 법 제1조 제3항에 규정하는 용역은 다음 각호의 사업에 해당하는 모든 역무 및 기타 행위로 한다 1~4(생략)

5. 부동산업ㆍ임대업 및 사업서비업. 다만, 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야 또는 염전임대업을 제외하며, 부동산매매업은 재화를 공급하는 사업으로 본다. 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】 제1항에서, 부동산의 매매(건축을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업 목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고, 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 공유자들이 취득한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 임야 5,929㎡의 토지분할내용을 보면 위 토지가 1984.05.03. 분할되어 임야 3,625㎡로 변경되었고, 1991.06.24. 같은 곳 ○○번지에서 분할된 같은 곳 ○○번지 임야 2,612㎡가 같은날에 같은곳 ○○번지로 지번변경 및 재차 분할되어 같은 곳 ○○ 대지 288㎡, 같은 곳 ○○ 대지 274㎡, 같은 곳 ○○ 대지 117㎡, 같은 곳 ○○ 대지 365㎡, 같은 곳 ○○ 도로 111㎡, 같은 곳 ○○ 대지 645㎡, 같은 곳 ○○ 도로 440㎡ 합계 8필지로 분할되었음이 토지등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 청구인이 쟁점토지를 양도하였다고 주장하면서 제출한 분할되기 전의 토지인 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 부동산매매계약서에 의하면, 매도자 청구인외 6인 1991.04.29. 청구외 문○○외 1인에게 임야 650평(2,149㎡)을 매매대금이 24억원에 매매하기로 매매계약을 체결하고 계약금 2억4천만원은 계약시, 1차 중도금 6억원은 1991.06.30, 2차 중도금 8억원은 1991.08.15, 3차 중도금 5억2천만원은 1991.10.30, 잔금 2억4천만원은 1991.12.30. 각각 지급하기로 약정되어있고, 지상물건 건축하자 보수비 및 보수에 대하여는 매수자가 책임진다고 약정되어 있음이 확인된다.

(3) 처분청은 쟁점부동산을 양도한 것은 부동산매매업으로 보았고, 양도가액 482,000천원은 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 건물가액 290,949천원을 부가가치세 과세표준으로 하여 과세하였음이 부가가치세 결정결의서에 의하여 확인된다.

(4) 먼저, 청구인이 종전토지를 양도하였지만 잔금지불이 지연됨으로 인하여 매수자가 쟁점토지의 소유자 명의로 쟁점건물을 신축한 후 실소유자에게 소유권이 환원되었으므로 이를 양도로 보아 과세한 처분은 부당하다는 주장인바, 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 종전토지 양도에 대하여 보면, 종전토지 매매계약서에는 토지면적 650(약 2,149㎡)을 양도한다고 명시되어 있으나 쟁점토지의 면적은 352㎡로 양도면적에 현저한 차이가 있고, 매매대금 24억원에 대한 계약금 중도금 및 잔금을 수령한 사실을 확인할 수 있는 매매대금수령내역 등 증빙자료를 제시하지 못하고 있으며, 또한, 매매계약서에 기재된 매도인 중 청구외 안○○는 쟁점토지의 양도와는 전혀 관계가 없는 자이고 청구외 이○○은 종전토지의 소유자가 아닌데도 매매계약서에 날인한 사실이 확인될 뿐만 아니라 토지만 양도하고 계약한 매매계약서에 『지상건물 건축하자 보수비 및 보수에 대하여는 매수자가 책임진다』는 건물과 관련한 특약사항을 기재할 이유가 없다고 할 것이므로 이건 매매계약서는 진실한 계약서로 인정하기 어려운 점으로 보아 종전토지를 위의 매매계약서 계약내용대로 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 없어 보인다. 둘째, 청구인은 쟁점건물을 매수자인 청구외 문○○이 신축하였다고 주장하면서 쟁점건물 신축과 관련 도급계약서, 공사비 지급내역 등 구체적인 입증자료 제시가 없으며, 쟁점건물의 소유권 보존등기 당시 종전토지의 매매대금 24억원 중 잔금 2억4천만원을 제외한 금액 21억 6천만원을 매수인들이 지급하였다면 사회통념상 오히려 매수인이 매매대금의 권리확보를 위해 종전토지 및 쟁점건물에 가등기 및 근저당권 설정 등을 하여야 함에도 아무런 조치를 이행하지 않은 점으로 보아 청구주장을 인정하기 어려우며, 셋째, 쟁점건물 신축 후 임차인이 처분청에 제출한 임대차계약서에 의하면, 쟁점건물을 청구인외 6인이 임대인으로 하여 임대차계약이 다음과 같이 체결되어 있는데 반해, 매수인의 명의로 임대하거나 임대보증금 및 월세를 수령한 사실이 없으므로 쟁점건물의실소유자를 청구인외 6인으로 보는 것이 타당하다고 할 것이다. 다 음 (단위: 천원) 임대차 계약 내용 임대인 비고 임대일자 평수 전체보증금 월세 상호 임차인 1993.07.10 약8평 15,000 300

○○안경 문○○ 장○○외6 1994.03.09 약12평 5,000 200

○○ 김○○ 박○○ 1994.01.15 약20평 10,000 260

○○

○○○ 박○○외6 1994.11.21 약26평 5,000 80

○○ 정○○ 박○○외6 1995.06.30 약15평 8,000 300

○○ 박○○ 박○○ 위의 사실관계와 관련법령을 종합하여 볼 때, 청구인은 1991년도에 종전토지를 청구외 문○○외1인에게 양도하기로 매매계약을 체결하고 매매대금 24억원 중 잔금 2억4천만원을 제외한 21억 6천만원을 수령한 구체적인 입증자료를 제시하지 못하고 있고, 쟁점건물도 매수인의 대금으로 신축한 사실을 입증할 증빙자료(도급계약서, 대금지급관계 등) 제시가 없으며, 쟁점건물을 청구인과 공동소유자 명의로 임대차계약이 체결된 점으로 보아 매수인이 쟁점건물을 신축하여 청구인과 공동소유자에게 명의신탁 되었다가 소유권을 환원하였다는 청구주장은 신빙성이 없다고 판단된다.

(5) 다음으로 쟁점부동산을 양도로 보아 과세한다고 하더라도 쟁점건물을 준공후 양도일까지 2년5개월 동안 임대업을 영위하다가 양도하였으므로 이를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 부당하다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다. 부동산매매로 인하여 발생한 소득을 사업소득으로 볼 것인지 단순한 양도소득으로 볼 것인지의 구별은 그 매매행위를 “업”으로 하는 것인지의 여부에 그 일반적인 기준이 있다 할 것이고 구체적으로는 그 매매 행위의 영리 목적성, 규모 및 계속성과 반복성 등에 비추어 사회통념상 사업으로 인정되는가에 따라 구별해야 할 것이다(대법원 97누10192,1997.10.24외 다수 같은 뜻임) 이건의 경우 쟁점건물 소유자인 청구인과 공유자의 부동산거래내역을 보면, ① 청구인은 주택신축판매업자로서 1981년2월~1999년12월 사이에 ○○도 ○○시 ○○지구에 연립주택을 신축하여 분양한 것을 비롯하여, ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지에 연립주택을, ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지에 연립주택을 신축하였고, ○○도 ○○군 ○○리 ○○빌라를 신축하여 각각 분양하는 등, 이기간 중에 부동산을 93건 취득하여 126건을 양도하였음이 부동산 취득ㆍ양도 현황에 의하여 확인되며, ② 공동소유자인 장○○도 이기간 중에 부동산 64건을 취득하여 125건을 양도하였고, 장○○은 부동산임대업자로 128건 취득하여 137건 양도하였으며, ③ 이○○도 부동산 66건을 취득하여 106건을 양도하였고, 또한, 장○○은 부동산을 90건 취득하여 121건을 양도한 사실로 미루어 보아 청구인이 당초에 실수요를 목적으로 쟁점건물을 건축한 것이 아니고 사업상 수익을 목적으로 신축하여 양도한 것으로 판단된다. 그렇다면 쟁점건물을 신축하여 2년5개월동안 임대에 사용하다가 양도하였다 하더라도 위의 사실과 같이 청구인과 공동소유자 일부는 주택신축판매업자이고 1981년 02월~1999년 12월 사이에 부동산의 취득ㆍ양도 현황에 비춰보아 쟁점건물의 매매행위가 수익을 목적으로 하고 있고 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 계속성과 반복성이 있는 사업활동으로서 이건 부동산매매업에 해당된다고 판단된다. 따라서 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.