잔금을 부동산 임대업 폐지일 이후에 받은 경우 폐업 일을 공급시기로 볼 수 있는지 여부

○○세무서장이 2000.05.15 청구인에게 경정고지한 1998년 1기분 부가가치세 88,013,560원의 부과처분은

1. 중간지급조건부로 재화를 공급하는 경우로서 대가의 각 부분을 받기로 한 때(계약금은 1997.05.13, 중도금은 1997.07.03, 잔금은 1998.04.30)를 공급시기로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

청구인은 부동산임대사업자로서 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지, ○○번지, ○○번지 소재 지하1층 지상5층 건물 1,615.31㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)외 매매대금을 40억원, 청구외 ○○○(청구인의 모)은 같은동 ○○번지 토지 327.40㎡ 및 같은동 ○○번지, ○○번지, ○○번지 건물 517.40㎡의 매매대금을 25억원, 청구외 ○○○(청구인의 부)은 같은동 ○○번지 및 ○○번지 토지 320.6㎡의 매매대금을 25억원 매매대금 합계 90억원으로 하고 계약금은 1997.05.13, 중도금은 1997.07.03, 잔금은 1998.05.06받기로 하는 부동산매매계약서를 작성하여 위 부동산을 매매계약에 따라 대금을 받고 각각 양도하였으나 청구인은 건물분 양도에 대한 부가가치세 과세표준을 신고하지 아니한 채 사업의 포괄 양도양수라는 사유로 1998.04.30을 폐업일로 하여 1998.06.03 처분청에 폐업신고를 하였다. 처분청은 청구인의 쟁점건물을 매수한 청구의 ○○자동차(주)가 ○○시 ○○구 ○○동 재개발 사업지구로 선정받아 사옥을 건축할 목적으로 취득한 것이므로 포괄적인 사업의 양도에 해당하지 아니하고, 위 양도 부동산의 거래가액에 대하여 지방세 시가표준액은 청구인의 쟁점건물은 222,913,056원, 청구외 ○○○의 토지는 1,159,193,000원 및 건물은 53,786,880원, 청구외 ○○○의 토지는 1,273,952,000원 합계 2,709,844,936원으로서 청구인의 쟁점건물은 전체시가표준액의 8.2%에 불과한데도 매매계약서에 기재된 청구인의 쟁점건물의 매매대금 40억원은 전체 매매대금 90억원의 44.4%에 상당하여 정상적인 토지 및 건물의 실지거래가액으로 볼 수 없으므로 실지거래가액 90억원 중 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 분명하지 않다 하여 지방세법에 의한 시가표준액에 비례 안분계산한 금액 733,446,344원을 쟁점건물의 부가가치세 과세표준으로 하고 폐업일인 1998.04.30을 공급시기로 하여 1998년 1기분 부가가치세 88,013,560원을 청구인에게 2000.05.15 경정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.08.02 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 잔금일(1998.05.06) 이전에 공가상태로 쟁점건물을 매수자에게 명도하기로 계약이 되어 있어 양도 양수 형태를 취할 수가 없고 잔금일 이전에 임대사업을 폐지할 수 밖에 없어 1998.04.30 시점에서는 임대계약이 전혀없는 사실상 폐업상태였는 바, 쟁점건물은 폐업(1998.04.30)시 잔존하는 재화에 해당하는 것이므로 부가가치세법 시행령 제49조 【자가공급 등에 대한 과세표준의 계산】를 적용하여 쟁점건물에 대한 부가가치세 과세표준을 산정하여야 한다.

청구인은 쟁점건물 양도하기 위하여 1997.05.13 매매계약을 체결하였고 계약금은 계약일에, 중도금은 1997.07.03에, 잔금은 1998.05.06에 각각 받기로 하고 그 계약에 따라 쟁점건물을 청구외 ○○자동차(주)에게 양도하였으므로 이는 폐업전에 공급한 재화에 해당하는 것이고 폐업전에 청구인과 매수자간에 매매대금이 확정된 것으로서 이 경우 폐업일(1998.04.30)이후에 잔금(1998.05.06)을 받는다 하더라도 공급시기는 폐업일로 보아 과세하는 것이므로 쟁점건물에 상당하는 거래가액을 부가가치세 과세표준으로 하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물에 대한 잔금을 부동한 임대업 폐지일 이후에 받는 경우 폐업시 잔존하는 재화의 자가공급으로 보지 않고 폐업일을 공급시기로 보아 거래가액을 과세표준으로 하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 제1항에는 『재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다』고 규정하고, 같은조 제4항에는 『사업자가 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다.(이하 단서규정 생략)』라고 규정하며, 같은법 제9조 【거래시기】 제1항에는 『재화가 공급되는 시기는 다음 각호에 규정하는 때로 한다.

1. 재화의 이동이 필요한 경우에는 재화가 인도되는 때

2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용가능하게 되는 때

3. 제1호와 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 재화의 공급이 확정되는 때』라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제21조 【재화의 공급시기】 제1항에는 『법 제9조 제1항에서 규정하는 재화의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한다. 다만, 폐업전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다. 1.~3. (생략)

4. 완성도기준지급 또는 중간지급조건부로 재화를 공급하거나 전력 기타 공급단위를 구획할 수 없는 재화를 계속적으로 공급하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때 5.~6. (생략)

7. 법 제6조 제4항의 경우에는 폐업하는 때 8.~12. (생략)』라고 규정하고 있으며, 같은법시행규칙 제9조 【재화 또는 용역의 공급시기】에는 『영 제21조 제1항 제4호 및 영 제22조 제2호에 규정하는 중간지급조건부로 재화 또는 용역을 공급하는 경우는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 재화가 인도되기 전 또는 재화가 이용 가능하게 되기 전이거나 용역의 제공이 완료되기 전에 계약금 이외의 대가를 분할하여 지급하는 경우로서 계약금을 지급하기로 한 날부터 잔금을 지급하기로 한 날까지의 기간이 6월 이상인 경우

2. (생략)』라고 규정하고 있다. 같은법시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】 제4항에는 『사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다』규정하고, 같은조 제5항에는 『제4항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액』라고 규정하며, 같은법시행령 제49조 【자가공급등에 대한 과세표준의 계산】 제1항에는 『과세사업에 공한 재화가 소득세법시행령 제62조 또는 법인세법시행령 제24조 에 규정된 감가상각자산(이하 “감가상각자산”이라 한다)에 해당하는 경우에 당해 재화를 법 제6조 제2항 내지 제4항의 규정에 의하여 공급으로 보는 때에는 다음 각호의 산식에 의하여 계산된 금액을 당해 재화의 시가로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수는 법 제3조의 규정에 의한 과세기간 단위로 계산하되, 건물 또는 구축물의 경과된 과세기간의 수가 10을 초과하는 때에는 10으로, 기타의 감가상각자산의 경과된 과세기간의 수가 4를 초과하는 때에는 4로 한다.

당해 재화의 취득가액 ×(1-10/100×경과된 과세기간의 수)=시가

2. (생략)』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 이 건 과세경위를 살펴보면, 청구인은 부동산임대업을 영위하던 쟁점건물을 청구외 ○○자동차(주)에게 양도하고 이를 사업의 포괄적인 양도 양수라 하여 부가가치세 신고납부를 이행하지 아니하였고, ○○국세청장은 청구인에 대한 세무조사시 매수자인 청구외 ○○자동차(주)가 부동산 임대 목적이 아닌 사옥을 신축할 목적으로 쟁점건물을 취득한 사실을 확인하고 부동산 임대사업의 동질성이 유지된 것이 아니므로 사업의 양도에 해당하지 아니하는 사실을 확인하여 쟁점건물의 양도에 대하여 재화의 공급으로 부가가치세를 과세한 사실이 확인되고, 쟁점건물의 양도가 사업의 양도에 해당되지 않는 사실에 대하여는 청구인도 이를 인정하고 있어 다툼은 없다.

(2) 처분청은 청구인의 계약서상의 쟁점건물에 대한 매매대급 40억원이 실지거래가액이 아니라고 보고 전시한 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항의 규정에 의하여 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우로서 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 금액을 쟁점건물의 부가가치세 과세표준으로 산정하였는 바, 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인과 청구인의 모 ○○○ 및 청구인의 부 ○○○은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지, ○○번지, ○○번지, ○○번지, ○○번지, ○○번지 소재 대지 및 건물의 소유자로서 위 소재 대지 및 건물 일체를 청구외 ○○자동차(주)(계약서상 매수인 ○○○은 명의수탁자임)에게 총매매대금 90억원에 양도하였으나 소유자별로 매매계약(청구인 40억, ○○○ 25억, ○○○ 25억)은 매도자가 요구하여 총매매대금 범위내에서 계약하게 되었고 토지가액은 공시지가의 2~3배이고 건별 매매대금이 총매매대금 범위내이므로 별 뜻없이 계약된 것임이 매수자인 ○○자동차(주)가 1999.11.30 ○○국세청장에게 제출한 자료에 의하여 확인된다. (나) 총매매대금에 대한 계약금, 중도금 및 잔금을 받은 영수증에는 청구인과 청구외 ○○○ 및 ○○○의 소유부동산 전체매매대금 90억원에 대한 계약금 20억원을 1997.05.13, 중도금 64억원을 1997.07.03, 잔금 6억원을 1998.05.06에 각각 받은 것으로 되어 있다. (다) 지방세 시가표준액에 의하면 청구인의 쟁점건물은 222,913,056원, 청구외 ○○○의 토지는 1,159,193,000원 건물은 53,786,880원, 청구외 ○○○의 토지는 1,273,952,000원 합계 2,709,844,936원으로서 쟁점건물의 가액은 8.2%에 불과한데도, 청구인이 제시한 계약서상에 의하면 쟁점건물은 40억원으로서 총매매대금 90억원의 44.4%에 상당함이 조사복명서에 의하여 확인된다. (라) 청구인은 총매매대금 90억원 중에서 쟁점건물의 실지 거래가액이 40억원임을 증명할 수 있는 합리적인 증빙이나 자료를 제시하지 못하고 있다. 위의 사실관계에 비추어 볼 때, 쟁점건물의 가액 40억원은 실지거래가액이라고 볼 수 없으므로 전시한 부가가치세법 제48조 의 2 제4항 단서규정에 의하여 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 금액을 쟁점건물에 대한 부가가치세 과세표준으로 산정하여 과세한 처분은 닫ㄹ리 잘못이 없다 하겠다.

(3) 청구인은 쟁점건물을 양도하면서 잔금일(1998.05.06) 이전에 공가상태로 인도하여야 하는 계약조건에 따라 1998.04.30 시점에서 청구인은 임대계약이 전혀없는 사실상 부동산 임대업을 폐지하였으므로 이는 폐업시 잔존하는 재화에 해당하므로 부가가치세법시행령 제49조 【자가공급등에 대한 과세표준의 계산】를 적용하여 부가가치세 과세표준을 계산하여야 한다고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점건물을 청구외 ○○자동차(주)에게 양도하는 계약을 1997.05.13 체결하고 계약금은 계약시에, 중도금은 1997.07.03에, 잔금은 1998.05.06에 각각 받기로 하고 그에 따라 쟁점건물을 양도하였음이 조사복명서 및 계약서에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 1998.04.30을 폐업일자로 하여 1998.06.03 처분청(구 ○○세무서장)에 부동산 임대업에 대한 폐업신고서를 제출한 사실이 청구인의 폐업신고서에 의하여 확인되고, 조사자인 ○○국세청장도 청구인의 부동산 임대업 폐지일을 1998.04.30로 인정하였음이 결의서에 의하여 확인된다. (다) 전시한 부가가치세법 제6조 제4항 에서 폐업시 잔존재화를 재화의 공급으로 규정한 이유는 사업에 공하여 짐으로써 부가가치세 전가가 이루어지던 재화가 사업자의 폐업으로 부가가치세의 전가가 이루어질 수 없을 뿐만 아니라 사업자 또한 사업자적 지위에서 소비자적 지위로 바뀌게 됨으로 해서 기 전가된 부가가치세를 당해 사업자(폐업자)가 부담하도록 하기 위한 것이고, 또 부가가치세법시행령 제21조 제1항 단서에서 폐업전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우 그 폐업일을 공급시기로 보도록 규정한 이유는 폐업전에 공급받을 자와 공급가액이 정해져서 부가가치세의 전가가 가능하므로 당사자간의 거래가액을 과세표준으로 하여 과세하기 위한 것이라고 할 것(같은뜻: 국심90서2553, 1991.05.03)이며, 부동산 임대업을 영위하던 사업자가 임대사업에 공하던 건물에 대한 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금은 받고 잔금을 수령하지 아니한 상태에서 폐업한 경우에는 그 폐업일에 당해 재화를 공급한 것으로 보아 실제 거래금액을 부가가치세 과세표준으로 하는 것(같은뜻: 부가46015-77, 1997.01.11)인 바, 이 건의 경우, 청구인은 부동산 임대업 폐지일(1998.04.30) 이전인 1997.05.13 매매대금을 확정하여 매매계약을 체결하였고 그 계약에 따라 1997.05.13 계약금을 받고 1997.07.03 중도금을 받았으며 잔금만 폐업일(1998.04.30) 이후인 1998.05.06 받은 것으로서, 이는 폐업전에 쟁점건물에 대한 매매계약을 체결하고 거래가액을 확정하여 쟁점건물에 대한 부가가치세를 상대방에게 전가시킬 수 있었다 할 것이므로 위 규정 취지에 비추어 폐업일을 공급시기로 하고 거래가액을 기준으로 과세표준을 계산함이 합당하다 하겠으므로 폐업시 잔존재화로 과세하여야 한다는 청구인의 주장은 인정하기 어렵다고 판단된다.

(4) 한편, 청구인이 신고한 1998년 1기 확정분에 대한 부가가치세신고서에 의하면 청구인은 쟁점건물을 1998.04.30까지 임대한 것으로 되어 있고 건물등기부등본에는 1998.05.11 소유권이전등기를 한 사실이 확인되고 있어 매매계약서에 따라 잔금을 받은 날(1998.05.06)에 쟁점건물을 매수자에게 인도하였으며 그 매매대금은 위 계약서에 따라 계약금 이외의 대가를 중도금과 잔금으로 분할하여 지급하는 것으로서 계약금을 지급하기로 한 날(1997.05.13)부터 잔금을 지급하기로 한 날(1998.05.06)까지의 기간이 6월 이상이므로 전시한 부가가치세법시행규칙 제9조 에 의하여 중간지급조건부로 재화를 공급하는 경우임이 확인되고, 이 경우의 재화의 공급시기는 전시한 부가가치세법시행령 제21조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것이므로 쟁점건물의 공급시기는 계약금은 1997.05.13, 중도금은 1997.07.03, 잔금은 폐업일(1998.04.30) 임에도, 처분청은 쟁점건물의 공급시기를 폐업일인 1998.04.30로 보아 거래가액 전부에 대하여 1998년 1기분으로 부가가치세를 과세한 사실이 결의서에 의하여 확인되는 바, 이는 공급시기를 오해한 잘못이 있다 할 것이므로 계약금은 1997년 1기분으로, 중도금은 1997년 2기분으로, 잔금은 1998년 1기분으로 하여 쟁점건물 양도에 대한 부가가치세를 각각 과세하여야 함이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으나 처분청의 경정에 일부 잘못이 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.