임대료 과소신고로 처분했으나 정당한 사유가 있는 경우 재경정 여부

○○세무서장이 1999.11.11 청구인에게 경정고지한 1997년 제1기분 부가가치세 2,516,780원, 1997년 제2기분 부가가치세 2,454,830원, 1998년 제1기분 부가가치세 2,913,730원, 1998년 제2기분 부가가치세 3,363,430원은, 1997년 제1기분 과세표준을 77,576,410원으로, 1997년 제2기분 과세표준을 90,796,136원으로, 1998년 제1기분 과세표준을 93,861,008원으로, 1998년 제2기분 과세표준을 91,303,953원으로 하여 이를 경정합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지에서 부동산 임대업을 영위하는 사업자로 1997년 제1기분부터 1998년 제2기분까지 아래와 같이 부가가치세를 확정신고하였다. 구 분 1997.1기 1997.2기 1998.1기 1998.2기 과세표준 62,316,432 75,733,969 75,316,020 67,942,594 처분청은 1999.06.18 청구인에 대하여 1997년~1999년 제1기 예정분까지 부가가치세 경정조사를 실시하여 아래와 같이 임대로 등이 과소신고된 것으로 보아 1997년 제1기분~1998년 제2기분까지의 부가가치세 합계 11,248,770원을 1999.11.16 청구인에게 경정 고지하였다. 구 분 1997.1기 1997.2기 1998.1기 1998.2기 1999.1예정 계 20,973,237 20,456,713 24,281,158 28,028,631 15,706,300 임대료 3,127,397 6,116,713 6,183,288 13,688,631 8,536,300 관리비 14,340,000 14,340,000 14,340,000 14,340,000 7,170,000 재산세중과분 3,505,840

• 3,757,870

• - 고재세액 2,516,780 2,454,830 2,913,730 3,363,430 미도래 청구인은 이에 불복하여 2000.01.10 이의신청을 거쳐 2000.05.09 심사청구를 제기하였다.

(1) 처분청이 임대료 과소신고(이중계약서 작성)로 적출한 ○○레스토랑의 경우 이중계약서 작성 제보자인 임차자 청구외 ○○○와 소송결과 처분청의 조사내용이 사실과 다른 것으로 확인되었으며,

(2) 처분청에서 관리비 과소신고로 57,360천원(1997~1998년)을 적출하였으나 청구외 ○○○가 제기한 고소장에 의하면 관리비가 월평균 151천원으로 처분청에서 조사한 금액이 과다하며, 청구인이 임차자로부터 받은 제세공과금 28,531천원(1997~1998년)에서 상ㆍ하수도료는 면세로 과세표준에서 제외되어야 하며,

(3) 처분청에서 가공 인건비로 조사한 청구외 ○○○과 ○○○은 건물 관리인으로 근무하고 급여를 받았음이 이들의 확인서에 의하여 확인되며,

(4) 지하층 유흥음식점에 대한 재산세 중과분 7,263천원은 임대료 산정시 그 부분을 반영하여 산정하였으며, 임차인이 부담하여 지출한 금액으로 과세 제외하여야 한다.

(1) 임차자 청구외 ○○○와의 이중계약서 작성 확인내용은 사실이고 법원의 판결문에서도 청구인의 주장이 사실로 확인되지 아니하며,

(2) 당초 조사시 부동산 임대료와 관리비 등을 구분하여 징수한 사실이 없었으므로 관리비는 부가가치세 과세대상이며,

(3) 조사 당시 관리인은 없었으며, 청구외 ○○○과 ○○○의 주소지 및 사업내역을 검토한 바, 당시 2명이 건물관리인으로 근무하였다는 청구주장은 신빙성이 없으며,

(4) 지하층 유흥음식점에 대한 재산세 중과부분은 임차인이 부담한 것이므로 청구인의 과세표준에 산입하여야 한다.

• 가. 쟁점

(1) 경정 과세표준에 임대료, 관리비 등이 적정하게 계산되었는지 여부와,

(2) 건물 관리인이 실지 근무하였는지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 부가가치세법 제13조 【과세표준】 제1항에서 「재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세 과세표준은 다음 각호의 합계액으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받은 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 4. (생략)」고 규정하고, 같은 법 시행령 제48조 【과세표준의 계산】 제1항에서 법 제13조 제1항에 규정하는 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금ㆍ요금ㆍ수수료 기타 명목 여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치 있는 것을 포함한다고 규정하고, 같은 법 제21조 【경정】 제1항 제2호에서 사업장 관할세무서장은 사업자의 확정신고 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 경정한다고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 임대료 과소신고 여부에 대하여 살펴본다. 첫째, 처분청은 청구인이 임차자 청구외 ○○○와 1997.02.05~1999.02.05까지 4층(약 50평)을 보증금 60,000천원, 월세 1,400천원에 임대차 계약(이하“쟁점1계약서”라고함)하였으나 청구인은 보증금 110,000천원의 임대차계약서(이하“쟁점2계약서”라고함)를 작성하여 임대료 21,544천원(1997년~1998년)을 누락하였음을 적출하고, 청구외 ○○○(○○일식)의 임대료 누락액으로 7,572천원(1998년)을 적출하였는 바, 청구외 ○○○의 임대료 누락액에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없으나, 청구외 ○○○의 임대료 누락액에 대하여 청구인은 청구외 ○○○가 임대보증금으로 지급할 110,000천원 중에서 부족한 자금 50,000천원을 청구외 ○○○에게 차용하도록 하고 청구인이 이를 보증하여 매월 이자를 영수하였다면서 임대료 누락액을 부인하고 있다. 둘째, 청구인은 청구외 ○○○의 임대료를 누락한 사실이 없다고 주장하면서 청구외 ○○○가 청구인을 피고로 하여 제기한 손해배상 청구의 소장(○○지방법원 ○○지원, 99가소22452)을 제시하여 이를 검토하여 보면, “원고(○○○)는 피고(청구인)와 1997.02.05~1999.02.05까지 월세 1,400천원을 지불하기로 하고 임대차계약을 맺어”라고 한 점으로 보아 청구외 ○○○는 청구인에게 매월 지불하여야 할 금액이 이자가 아니라 월세임을 밝히고 있을 뿐, 청구주장처럼 쟁점2계약서가 진실이라는 판결은 없었으며, 이러한 사실은 조사과정에서 청구외 ○○○가 1999.04.12 작성한 확인서(보증금 60,000천원, 월세 1,400천원)와 1999.04.16 작성한 확인서(청구외 ○○○는 청구외 ○○○을 알지 못하고 만난 사실도 없으며 50,000천원을 차용한 사실이 없음)에 의하여 확인된다. 셋째, 청구외 ○○○은 청구인의 장모로서 청구외 ○○○가 청구외 ○○○으로부터 자금을 차용한 사실이 없고, 청구인이 주장하는 쟁점2계약서는 사실과 다른 이중계약서라고 확인하는 점으로 보아 이를 반증할 구체적이고 객관적인 증빙 제시없는 청구주장은 신빙성이 없어 보이므로 쟁점1계약서에 의거 경정한 당초 결정은 타당하다고 판단된다.

(2) 관리비 신고누락 여부에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인은 처분청이 1997년 ~1998년 관리비 수입금액 누락액을 57,360천원으로 조사하였으나, 이중계약서 제보자인 청구외 ○○○가 관리비 과다징수를 사유로 법원에 제기한 소장에서 보듯이 청구외 ○○○의 2년 2개월간 관리비가 3,938,220원으로 이는 월평균 151,000원에 불과함에도 처분청에서 경정한 금액이 과다하고, 임차자로부터 받은 제세공과금은 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하나

① 청구외 ○○○는 1997.02~1999.02까지 당초 임대차계약을 체결하여 사업을 하다가 사업부진으로 1997.11.30 폐업한 사실이 국세통합시스템에 의하여 확인되고, 청구외 ○○○는 폐업후 사업장을 비워두었다고 전화통화에서 확인될 뿐 아니라, 관리비는 일반적으로 임차자의 업종, 면적 등에 의하여 차등하게 지불하는 것이 통상적이므로 청구인이 주장하는 월 관리비 151,000원을 기준으로 전체 관리비를 추정하는 것은 타당하지 아니하다고 판단되며,

② 청구인은 관리비 및 상ㆍ하수도료 등을 부가가치세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하나, 사업자가 부가가치세가 과세되는 부동산 임대료와 당해 부동산을 관리해 주는 대가로 받은 관리비 등을 구분하지 아니하고 영수하는 때에는 전체 금액에 대하여 과세하는 것이나 임차인이 부담하여야 할 수도료 및 공고요금 등을 별도로 구분 징수하여 납입을 대행하는 경우 당해 금액은 부동산 임대관리에 따른 대가에 포함하지 아니하는 것(부가가치세법 기본통칙 13-48-3)것인 바, 이 건의 경우 청구인은 당초 조사시, 과세적부심사청구시, 이의신청에 따른 보정요구시에 관리비 징수내역을 제출하지 아니하다가 이 건 심리기간 중 제출한 금전출납부를 살펴보면, 월별ㆍ임차인별로 전기요금 등 공공요금을 기록하였으나 임차인으로부터 받은 월 임대료의 기록내용이 전혀 없는 점으로 보아 신빙성이 없어 보이고, 심사청구시 임차자인 청구외 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○이 연간 합계액으로 확인한 관리비 확인서를 제출하였으나 청구외 ○○○, ○○○, ○○○은 조사 당시 작성한 확인서의 내용을 다른 반증 자료도 없이 임의로 번복함으로써 이를 근거로 청구주장을 받아들일 수는 없다고 판단된다. 둘째, 처분청은 당초 임대료 등 조사시 임차자에게 관리비 지출내용을 직접 조사하여 1997.1기분~1998.2기분까지 월관리비 2,390천원×6개월 =14,340천원을 공급가액으로 보아 57,360천원(1997~1998년)을 증액하여 경정하였음이 조사서에 의하여 확인된다. 구분 임 차 자 관리비 관리비내용 상 호 성 명 임차기간 지하층 오피스텔

○○○ 1998.11.08~1999.11.08 400,000 상하수도,전기료,청소,승강기,주차관리비 1층

○○

○○○ 1996.10.07~ 300,000 건물전체 2층

○○

○○○ 1996.12.~1999.02.18 250,000 관리비 3층

○○

○○○ 1999.02.05~ 350,000 공과금 4층

○○

○○○ 1997.02.05~1999.02.05 290,000 관리비 5층

○○

○○○ 1997.01~1999.04 400,000 주차관리비,승강기,청소,상하수도요금 6층

○○

○○○ 1997.01~1999.04 400,000 주차관리비,승강기,청소,상하수도요금

① 납세의무자의 과세표준과 세액의 신고내용에 누락이 있어 과세관청이 이를 경정하고자 하는 경우에 실지조사에 있어서는 장부나 증빙 등에 의함이 원칙이나 장부 이외의 확인서 등 다른 자료에 의하여 경정하는 것은 적법하고(대법원 96누 1110, 1996.12.10), 추계조사에 있어서는 납세의무자의 장부 기타 증빙서류가 존재하지 않거나 존재하더라도 그 중요부분이 미비되거나 허위임이 명백하여 신뢰성이 없고 달리 소득의 실액을 밝힐 수 없는 때에는 가장 타당성 있는 근거에 의하여 소득 등을 결정할 수 있는 것(대법원 94누15202, 1996.07.30)이므로, 임차자가 확인한 관리비 지출금액을 근거로 하여 경정하는 것은 일응 타당하다고 판단된다.

② 다만, 임차자의 확인서 중 청구외 ○○○의 임대차기간은 1998.11.08~ 1999.11.08 인데도 이를 근거로 계산한 1997.01~1998.10 까지의 관리비 8,800천원(1997.1기 2,400천원, 1997.2기 2,400천원, 1998.1기 2,400천원, 1998.2기 1,600천원)과, 청구외 ○○○의 임대차 개시일은 1999.02.05 인데도 이를 근거로 계산한 1997.01 ~1998.12 까지의 관리비 8,400천원(1997.1기~1998.2기 2,100천원)은 각각 부당하다고 판단되며, 사업자가 재화 또는 용역을 공급하고 그 대가로 받은 금액에 공급가액과 세액이 별도로 표시되어 있지 아니한 경우와 부가가치세가 포함되어 있는지 불분명한 경우에는 거래금액 또는 영수한 금액의 110분의 100에 해당하는 금액이 과세표준이 되는 것(부가가치세법 기본통칙 13-48-1)인데, 처분청이 제시한 임대차계약서를 보면 특기사항으로 “관리비는 별도 부담”한다는 약정은 있으나 관리비에 대한 부가가치세에 대하여는 특별한 약정이 없으므로 청구인이 임차자로부터 받은 관리비는 부가가치세가 포함된 공급대가로 봄이 타당함에도 처분청은 이를 공급가액으로 보아 경정한 처분은 잘못이라고 판단된다.

(3) 재산세 중과분을 과세표준에 산입한데 대하여 살펴본다. 부동산임대업자가 부동산을 임대하고 지방세법에 의하여 임대인이 부담하여야 할 당해 임대부동산에 대한 재산세를 임차인에게 부담시킨 경우 당해 재산세 상당액은 임대용역에 대한 대가로서 부가가치세가 과세되는 것(부가46015 232, 1999.01.26)이며, 이 경우 동 재산세 상당액의 110분의 100을 부가가치세 과세표준으로 하는 것(부가46015-4718, 1999.11.26)인 바, 이 건의 경우, 청구인과 당해 건물의 지하층에서 유흥업소인 “○○”을 경영하던 청구외 ○○○이 1996.11.16 작성한 부동산 임대차계약서의 단서조항을 보면, “위락시설로 인한 취득세ㆍ종토세ㆍ재산세 등 일체의 추가경비는 임차인이 지급 후 위락 영업을 할 수 있다”고 약정한 사실에 의하여 처분청은 당해 임대부동산에 대한 재산세 중과분 7,263,710원(1997.1기 3,505,840원, 1997.2기 3,757,870원)을 임차자가 부담한 것으로 조사하여 경정한 것은 일응 타당성이 있으나, 재산세 중과분 7,263,640원을 공급대가로 보아 110분의 100에 해당하는 금액을 부가가치세 과세표준으로 하여야 함에도 이를 공급가액으로 보아 경정한 처분은 잘못이라고 판단된다.

(4) 청구외 ○○○과 ○○○의 근무사실 여부에 대하여 살펴본다 처분청은 당초 조사시 임차자들이 청소하는 아주머니 이외에는 관리인이 없다는 확인에 의하여 청구인이 인건비를 비용 처리한 청구외 ○○○과 ○○○를 가공 인건비로 보아 청구인의 주소지 관할 세무서장에게 과세자료를 통보한 사실은 있으나, 이는 추후 종합소득세 과세처분이 있은 후에 다툴 사항이므로 현재 심리실익이 없다고 할 것이다.

(5) 위의 사실관계와 관계법령을 모아보면, 청구외 ○○○의 임대료 과소신고에 대한 처분청의 당초 처분은 정당한, 관리비 및 재산세 중과분에 대한 과세표준은 별지와 같이 재경정함이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 국세기본법 제65조 제1항 제1호, 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.