근린생활시설 및 주택의 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 대지 351.70㎡를 1994.01.12. 취득하고 당해 대지가 같은동 ○○로 1994.01.29. 분할된 상태에서 지상 4층 규모의 근린생활시설 및 주택을 1994.07.21. 준공(같은동 ○○ 대지면적 175.80㎡, 건축연면적 381.90㎡, 같은동 ○○ 대지면적 175.90㎡, 건축연면적 381.90㎡, 이하 "쟁점 부동산"이라 한다)하였고 같은동 ○○ 대지 및 건물은 1994.09.16. 청구외 이○○에게, 같은동 ○○ 대지 및 건물은 1994.12.01. 청구외 김○○에게 각각 양도하였으며, 위 양도에 대하여 1994.10.31. 및 1995.2.2. 각각 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인의 위 부동산양도가 부동산매매업에 해당하는 것으로 보고 1994년 2기분 부가가치세 32,727,260원을 2000.02.01. 청구인에게 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.02.18 이 건 심사청구를 제기하였다.

(1) 청구인은 비록 1997년 2기 과세기간 동안 쟁점 부동산인 건물을 신축 취득하고 동 부동산을 2회에 걸쳐 양도하였으나 실제로는 두 건물이 연결되어 있어 하나의 건물로 사용되고 있고 임차인들의 행패로 쟁점 부동산을 급하게 양도한 것으로서 매매목적이 아님에도 쟁점 부동산의 양도가 부동산매매업에 해당하는 것으로 보고 부가가치세를 과세한 처분은 부당하고,

(2) 설령, 쟁점 부동산의 양도가 부동산매매업에 해당한다 하더라도 청구인은 부가가치세신고는 하지 못하였으나 법정신고기한 내에 쟁점 부동산 양도에 대한 자산양도차익예정신고를 하였으므로 국세부과의 제척기간은 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년간인바, 이건 부가가치세는 2000.01.25. 자로 부과제척기간이 만료된 것이며,

(3) 청구인이 부동산매매업자로 인정되었다면 소득세법의 부동산매매업자의 토지 등 매매차익과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지에 따라 과세관청은 즉시 매매차익과 세액을 결정하여 청구인에게 통지를 하였어야 함에도 어떠한 통지도 하지 아니하였다가 5년이 지난 2000.02.01.에야 부동산매매업으로 보고 부가가치세를 과세한 처분은 신의성실의 원칙에 위배된다.

청구인의 부동산취득 및 양도현황을 살펴보면, 청구인은 1980년 이후 13회 이상 부동산을 매매한 사실이 있고, 부동산보유기간이 1월 내지 최고 5년 이내의 비교적 단기간에 매매하는 형태를 보이고 있으며, 쟁점 부동산양도 이후 청구인 및 가족의 거주와 무관한 ○○시 ○구 ○○동 ○○ 대지 및 건물을 1995.08.25. 매입한 사실이 있고, 쟁점 부동산은 각각 다른 매수자에게 양도된 것으로 보아 사실상 하나의 건물로 보기 어렵다 할 것이므로 쟁점 부동산의 양도가 부동산매매업에 해당하는 것으로 보고 부가가치세를 과세한 처분은 정당하고, 청구인은 쟁점 부동산 양도에 대한 자산양도차익예정신고를 한 것을 부가가치세신고를 한 것으로 보아 국세부과의 제척기간을 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년간이라고 주장하고 있으나, 쟁점 부동산 매매에 대하여 부가가치세신고를 한 사실이 없으므로 국세부과의 제척기간은 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년간이 되는 것이므로 이건 부가가치세의 부과제척기간은 만료되지 않았다.

• 가. 쟁점 (1). 쟁점 부동산의 양도가 부동산매매업에 해당하는 것으로 볼 수 있는지 여부와

(2) 쟁점 부동산의 양도에 대한 자산양도차익예정신고를 부동산매매업에 대한 부가가치세신고로 보아 국세부과의 제척기간이 만료되었는지 여부 및

(3) 쟁점 부동산 양도일 이후 5년이 경과한 시점에서 부동산매매업으로 보고 과세한 처분이 신의성실의 원칙에 위배되는지 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령 부가가치세법 제1조 【과세대상】 제1항에는 "부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.

2. (생략)"라고 규정하고, 같은조 제2항에는 "제1항에서 재화라 함은 재산적 가치가 있는 모든 유체물과 무체물을 말한다"라고 규정하며, 같은법시행령 제1조【재화의 범위】 제1항에는 "법 제1조 제2항에 규정하는 유체물에는 상품ㆍ제품ㆍ원료ㆍ기계ㆍ건물과 기타 모든 유형적 물건을 포함한다"라고 규정하고 있고, 같은법시행규칙 제1조【사업의 범위】 제1항에는 『부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함) 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다』라고 규정하고 있다. 1994.12.22. 법률 제4810호로 개정된 국세기본법 제26조 의 2(국세부과의 제척기간) 제1항에는 "국세는 다음 각호에 규정하는 기간이 만료된 날 후에는 부과할 수 없다(이하 단서규정 생략).

1. 납세자가 사기 기타 부정한 행위로써 국세를 포탈하거나 환급ㆍ공제받는 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년간

2. 납세자가 법정신고기한 내에 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년간

3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년간

4. (생략)"라고 규정하고, 같은조 제3항에는 "제1항 각호의 규정에 의한 국세를 부과할 수 있는 날은 대통령령으로 정한다"라고 규정하며, 같은법시행령 제12조의 3【국세부과제척기간의 기산일】 제1항에는 "법 제26조의 2 제3항의 규정에 의한 국세를 부과할 수 있는 날은 다음 각호의 날로 한다.

1. 과세표준과 세액을 신고하는 국세에 있어서는 당해 국세의 과세표준과 세액에 대한 신고기한 또는 신고서제출기한(이하 "과세표준신고기한"이라 한다)의 다음날. 이 경우 중간예납ㆍ예정신고ㆍ예정결정기간에 대한 신고 및 수정신고기한은 과세표준신고기간에 포함되지 아니한다.

2. (생략)"라고 규정하고 있으며, 1994.12.22. 법률 제4810호 부칙 제3조(국세부과제척기간에 관한 적용례)에는 "제26조의 2 제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 당해 국세를 부과할 수 있는 날이 개시되는 분부터 적용한다"라고 규정하고 있다. 부가가치세법 제3조 (과세기간) 제1항에는 "사업자에 대한 부가가치세의 과세기간은 다음과 같다.

• 제1기: 1.1.부터 6.30.까지

• 제2기: 7.1.부터 12.31.까지"라고 규정하며, 같은법 제19조【확정신고와 납부】 제1항에는 『사업자는 각 과세기간에 대한 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 그 과세기간종료 후 25일 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 사업장관할세무서장에게 신고하여야 한다』라고 규정하고 있다. 국세기본법 제15조 【신의ㆍ성실】에는 『납세자가 그 의무를 이행함에 있어서는 신의에 좇아 성실히 하여야 한다. 세무공무원이 그 직무를 수행함에 있어서도 또한 같다"라고 규정하고』 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 먼저 쟁점 ①에 대하여 본다.

(1) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○(○○ 2개 필지로 분할) 대지 351.70㎡를 1994.01.12. 취득하고 그 지상에 4층 규모의 근린생활시설과 주택(같은동 ○○ 건물 1층부터 3층은 근린생활시설 289.74㎡,4층은 주택 92.16㎡, 연면적 381.90㎡, 같은동 ○○ 건물 1층부터 3층은 근린생활시설 289.74㎡, 4층은 주택 92.16㎡, 연면적 381.90㎡)을 1994.07.21. 준공하고 1994.09.02. 보존등기를 하였으며 위 부동산 중 같은동 ○○ 대지 및 건물은 1994.09.16. 청구외 이○○에게, 같은동 ○○ 대지 및 건물은 1994.12.01. 청구외 김○○에게 각각 양도한 사실이 심리자료에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 청구인과 처분청간의 다툼은 없다.

(2) 청구인은 위 쟁점 부동산을 양도한 것 외에도, ① ○○시 ○○구 ○○가 ○○ 대지 238.00㎡ 그 지상에 건물(주택 87.43㎡ 기타 60.99㎡)을 1982.07. 신축보존등기한 뒤 1982.08.20. 위 토지 및 건물을 양도하고, ② 같은시 ○○구 ○동 ○○ 대지 257.70㎡를 1982.06.18. 취득하여 그 지상에 건물(기타 305.60㎡)을 신축한 뒤 1982.11.16. 위 토지 및 건물을 양도하고, ③ 같은시 ○○구 ○○동 ○○ 대지 140.40㎡를 1983.06.03. 취득하여 그 지상에 건물(주택 81.65㎡, 기타 83.65㎡)을 1984.03.12. 신축보존등기한 뒤 1984.04.11. 위 토지 및 건물을 양도하고, ④ 같은시 ○○구 ○○동○○ 답 145㎡ 그 지상에 건물(기타 148.84㎡)을 1984.10.19. 신축보존등기한 뒤 1984.11.05. 위 토지 및 건물을 양도하고, ⑤ 같은시 ○○구 ○동 ○○ 전 317㎡를 1985.01. 취득하여 1985.12.20. 이를 양도하고, ⑥ 같은시 ○○구 ○동 ○○ 대지 423.60㎡(같은동 ○○에서 분할)를 1985.12.20. 취득하여 1986.07.28. 이를 양도하고, ⑦ 같은시 ○○구 ○동 ○○ 대지 166.20㎡를 1987.02.17. 양도하고, ⑧ 같은시 ○○구 ○동 ○○ 대지 161.00㎡를 1987.6.3. 양도하고, ⑨ 같은시 ○○구 ○동 ○○ 대지 353.70㎡를 1986.08.09. 취득하여 1987.08.14. 이를 양도하고, ⑩ 같은시 ○○구 ○동 ○○ 대지 244.70㎡를 1987.07.14. 취득하여 1987.08.31. 이를 양도하고, ⑪ 같은시 ○○구 ○동 ○○ 대지 423.70㎡를 1985.12.20. 취득하여 그 지상에 건물(기타 279.45㎡)을 1986.11.24. 신축보존등기한 뒤 1987.09.10. 위 토지 및 건물을 양도하고, ⑫ 같은시 ○○구 ○동 ○○ 대지 209.80㎡(같은동 957-4에서 분할)를 1987.07.14. 취득하여 1987.09.25. 이를 양도하고, ⑬ 같은시 ○○구 ○동 1 전 128.00㎡를 1988.09.30. 취득하여 그 지상에 건물(주택 45.12㎡, 기타 124.97㎡)를 1989.6.14. 신축보존등기한 뒤 1990.10.15. 위 토지와 건물을 양도하고, ⑭ 같은시 ○○구 ○○동 ○○ 대지 168.10㎡를 1987.10.21. 취득하여 그 지상에 건물(기타 197.14㎡)을 1988.08.11. 신축보존등기한 뒤 1993.11.24. 위 토지와 건물을 양도하고, ⑮ ○○도 ○○시 ○동 ○○ 대지 227.70㎡를 1991.11.07. 취득하여 그 지상에 건물(주택 78.63㎡, 기타 416.03㎡)을 1992.10.22. 신축보존등기한 뒤 1994.02.28. 위 토지와 건물을 양도하고, (16) ○○시 ○○구 ○동 ○○ 도로 14.00㎡, 같은동 ○○ 잡종지 32.00㎡ 및 같은동 ○○ 잡종지 36.00㎡를 1997.07.15. 양도하고, (17) 같은시 ○○구 ○동 1355 대지 196.50㎡ 및 건물(주택 224.26㎡, 기타 127.22㎡)을 1995.08.25. 취득하여 1999.01.05. 위 토지와 건물을 양도하고, (18) 같은시 ○○구 ○동 ○○ 대지 174.50㎡ 및 건물(주택 178.59㎡ 기타 118.04㎡)을 1996.06.19. 취득하여 1999.04.09. 위 토지와 건물을 양도하고, (19) 같은시 ○구 ○○동 430-1 대지 204.40㎡를 1982.9.28. 취득하여 그 지상에 건물(주택 106.00㎡, 기타 213.80㎡)을 1983.04. 신축보존등기한 뒤 1999.12.7. 위 토지와 건물을 양도한 사실이 있고, 그 외에도 같은시 ○○구 ○동 ○○ 대지 582㎡ 및 건물(주택 25.78㎡, 기타 242.71㎡)을 1981.10.15. 취득하고, 같은시 ○○구 ○동 산○○ 임야 168.40㎡를 1984.04.17. 취득하고, 같은시 ○○구 ○동 ○○ 잡종지 70㎡ 및 같은동 ○○ 잡종지 128㎡를 1997.06.28. 취득하여 같은동 ○○ 지상에 건물(주택 114.53㎡, 기타 329.56㎡)을 1998.03.16. 신축보존등기한 사실이 국세청 DB자료인 청구인의 "부동산취득/양도현황"에 의하여 확인된다. 살피건대, 부동산의 거래행위가 부가가치세의 과세요건인 부동산매매업에 해당하는지 여부는 그 거래행위가 수익을 목적으로 하고, 그 규모, 횟수,태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도의 목적으로 된 부동산에 대한 것 뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것(같은뜻: 대법원97누13849, 1997.11.28.)이며, 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항 은 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하여 그 부동산의 거래가 전체적으로 사업목적하에 계속성과 반복성을 갖고 이루어진 이상 위 규정상의 판매횟수에 미달하는 거래가 발생하였다고 하더라도 그 과세기간중에 있은 거래의 사업성이 부정되는 것이 아니고 전체적으로 보아 수익을 목적으로 한 계속성과 반복성이 인정되면 사업성을 부정할 수 없는 것(같은뜻: 대법원97누17797, 1999.09.17., 대법원98두4009, 1998.12.08.)인바, 청구인의 경우 1982년부터 1999.12.까지 쟁점 부동산의 양도를 포함하여 부동산을 양도한 횟수가 21회에 이르는 점, 그 보유기간도 비교적 단기간인 점, 대부분 대지를 취득하여 그 지상에 상가겸용건물을 신축하여 판매한 점, 각 건물의 주택면적은 각 건물규모의 일부에 불과한 점 등을 볼 때, 쟁점 부동산 양도 전후의 부동산거래실적에 비추어 보아 청구인은 그 매매차익을 위하여 위와 같은 일련의 부동산취득과 매도를 계속적으로 반복하였다고 보여지고, 그 매매의 규모나 횟수, 태양 등에 비추어 청구인이 사회통념상 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성, 반복성을 가지고 쟁점 부동산을 양도한 것이라고 봄이 상당하므로, 처분청이 쟁점 부동산의 양도가 부동산매매업에 해당하는 것으로 보고 부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 다음으로 쟁점 ②에 대하여 본다.

(1) 청구인은 쟁점 부동산의 양도에 대하여 1994.10.31. 및 1995.02.02. 각각 소득세법에 의한 자산양도차익예정신고를 한 사실은 있으나, 부가가치세법에 의한 과세표준과 납부세액은 신고한 사실이 없음이 심리자료에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 청구인과 처분청간의 다툼은 없다.

(2) 쟁점 부동산의 양도일은 1994.09.16. 및 1994.12.01.자로서, 이건의 경우 부가가치세를 부과할 할 수 있는 날은 당해 과세기간의 종료 후 25일의 다음날인 1995.01.26.이 되므로 1994.12.22. 법률 제4810호로 개정된 규정을 적용하여야 함이 전시한 국세기본법 제26조 의 2, 같은법시행령 제12조의 3 및 법률 제4810호 부칙 제3조의 규정에 의하여 확인된다. 청구인의 쟁점 부동산의 양도가 부가가치세과세대상인 부동산매매업을 영위한 경우에 해당하는 이상 그 양도로 인한 소득에 대한 소득세와는 별도로 부가가치세를 납부할 의무가 있고, 청구인이 이미 신고한 자산양도차익예정신고에 의하여 납부한 양도소득세와 부동산매매업의 부가가치세는 그 과세요건을 달리하는 별개의 조세채무(같은뜻: 대법원96누10881, 1997.02.25.)인바, 쟁점 부동산 양도에 대하여 부가가치세의 과세표준과 납부세액 등을 기재한 신고서를 법정신고기한 내에 제출하지 아니한 사실이 명백한 이건의 경우 전시한 국세기본법 제26조 의 2 제1항 제2호에 의하여 국세부과의 제척기간은 당해 부가가치세를 부과할 수 있는 날부터 7년간에 해당하므로 이건 부가가치세는 그 부과의 제척기간이 만료되지 않은 것이다. 마지막으로 쟁점 ③에 대하여 본다. 일반적으로 조세법률관계에서 과세관청의 행위에 대하여 국세기본법 제15조 의 신의성실의 원칙이 적용되기 위하여는 (1) 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하였을 것, (2) 과세관청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한 데 대하여 납세자에게 귀책사유가 없을 것, (3) 납세자가 그 견해표명을 신뢰하고, 그에 따라 행위를 하였을 것, (4) 과세관청이 위 견해에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되었을 것 등의 요건이 모두 충족(같은뜻: 대법원91누9848, 1992.04.28.)되어야 하고, 한편 위와 같은 공적 견해는 묵시적으로 표시될 수 있지만, 묵시적 표시가 있다고 하기 위하여는 단순한 과세누락과는 달리 과세관청이 상당기간의 비과세상태에 대하여 과세하지 않겠다는 의사표시를 한 것으로 볼 수 있는 사정이 있어야 할 것(같은뜻: 대법원92누12919, 1993.2.23.)인바, 이건의 경우와 같이 청구인이 쟁점 부동산의 매매를 양도로 보고 그에 대한 자산양도차익예정신고를 한 것에 대하여 과세관청이 즉시 부동산매매업으로 결정 및 통지를 하지 않고 처분청이 부동산매매업으로 하여 이건 부가가치세를 결정고지한 날이 쟁점 부동산 양도일부터 5년이 경과되었다는 사실만으로는 과세관청이 청구인에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 한 것으로 볼 수 없으므로 신의성실의 원칙에 위배되지 않는다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.