토지를 매입후 양도시 환매특약부 조건으로 소유권이전 등기 하지 못한 경우 VAT과세여부

○○(구 ○○)세무서장이 1999.06.11 청구인에게 경정고지한 1994년 1기분 부가가치세 8,908,590원은 이를 취소한다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 306㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1991. 10. 21 청구외 ○○공사로부터 매입하고 1992. 10. 14 쟁점토지를 같은 동 ○○번지 대지 154.4㎡ 및 같은 동 ○○번지 대지 152.3㎡로 지번 분할하여 1993. 11. 06 청구인 명의로 같은 동 ○○번지에 근린생활시설 184.04㎡, 다가구주택 276.06㎡(이하 “쟁점건물①”이라 한다) 및 같은 동 ○○번지에 근린생활시설 272.85㎡, 다가구주택 181.9㎡(이하 “쟁점건물②”라 한다)를 신축 완공하고 1994. 03. 15 쟁점건물①을 청구외 ○○○에게 양도하였으나 부가가치세 신고를 하지 아니하였다.(쟁점건물②는 1995.10.16 양도함) 처분청은 청구인이 쟁점건물①,②를 신축하여 양도한 것으로 보고 그 중 쟁점건물①의 양도에 대하여 1999. 06. 11 1994년 1기분 부가가치세 18,868,070원을 청구인에게 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 09. 07 이의신청을 제기하였고 처분청으로부터 당초 부가가치세를 8,908,590원(쟁점건물① 중 다가구주택 276.06㎡는 가구당 전용면적이 국민주택규모 이하에 해당하여 면세재화에 해당하는 것으로 보아 부가가치세 9,959,480원을 감액경정함, 이하 “쟁점세액”이라 한다)으로 경정한다는 결정을 받았으나 이에 불복하여 2000. 01. 14 본 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점토지를 청구외 ○○공사로부터 매입하여 1992. 09. 25 청구외 ○○○에게 양도하였으나 환매특약부 조건으로 소유권이전 등기를 하지 못하였고 이는 별첨의 등기부등본, 부동산매매계약서 및 통장입금내역에 의하여 확인되고, 쟁점건물①, ②는 별첨의 사실확인서와 같이 청구외 ○○○이 신축하여 양도한 것임이 확인되므로 처분청이 청구인에게 쟁점세액을 부과한 처분은 부당하다.

청구인은 쟁점토지가 환매특약부 조건으로 매입하여 소유권이전 등기가 불가하였다 주장하나 쟁점건물①, ②의 신축이 60%이상 진행되었을 때 쟁점토지에 대한 소유권을 청구외 ○○○에게 이전할 수 있었음에도 이전하지 않았고, 쟁점토지의 매매대금은 268,500,000원이나 청구외 ○○○으로부터 청구인 통장으로 입금된 금액은 15,000,000원 뿐으로 이 금액만으로는 청구인이 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 양도하였다고 인정되기 어려우므로 쟁점세액을 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물①, ②를 신축하여 양도한 사업자를 청구인으로 보아 쟁점세액을 청구인에게 과세한 처분이 정당한지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 국세기본법 제14조 【실질과세】에서 『① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 잡세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다』고 규정하고 있고 부가가치세법 기본통칙 2-0-2 【명의자와 사실상 귀속자가 서로 다른 경우의 납세의무】에서 『과세의 대상이 되는 행위 EH는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 경우에는 사실상 귀속되는 자에 대하여 부가가치세법을 적용한다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 제시된 심리자료에 의하면 청구인 명의로 쟁점토지에 쟁점건물①, ②를 신축하여 각각 양도하였음이 확인되고 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 처분청은 상기 자료에 의하여 청구인이 쟁점건물①을 신축하여 양도한 것으로 보아 청구인에게 쟁점세액을 부과하였으나 청구인은 나대지 상태로 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 양도하였을 뿐 쟁점건물①을 신축하여 양도한 것이 아니라고 주장하는 바, 이에 대하여 살펴 본다. 첫째, 청구인이 제시한 쟁점토지의 부동산매매계약서에 의하면 매매대금 268,500,000원(1992년 당시 개별공시가에 의한 쟁점토지 가격은 207,329,200원임)으로 약정되어 있고 단서조항에 『매수인 양도시 일어나는 세금(양도세, 종합소득세)은 전체 책임진다. 건축시 발생하는 문제(인사사고 및 건축법 위반시)는 매수인이 민형사상의 책임을 진다』고 약정되어 있음이 확인된다. 둘째, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 “환매기간 1995년 11월 28일까지, 환매권자 ○○공사”로 되어 있는 환매특약이 1991. 10. 21 설정되어 1994. 01. 20 말소되었음이 확인되고, 청구외 ○○공사는 별첨의 사실확인서에서 『이 택지는 당 공사에서 무주택자에게 특별 분양한 것으로 5년 이내에 주택을 신축하지 아니하거나, 주택을 60%이상 신축하지 아니하고 양도시 환매 할 수 있다는 환매특약조건부 분양 토지임』을 확인하고 있어 청구인이 1992. 09. 25 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 양도하였으나 환매특약부 조건으로 소유권이전 등기를 하지 못하였다는 청구인 주장은 일부 사실로 확인된다. 셋째, 청구인이 제시한 재직증명서에 의하면 청구인은 1983. 03. 05부터 심리일까지 경찰공무원으로 재직하고 있음이 확인되고 국세통합시스템 조회결과 다른 사업을 한 사실이 확인되지 않으며, 청구외 ○○○은 1990. 03. 06부터 1996. 12. 31까지 청구외 ○○주택의 대표자로 재직하였으며 1994. 02. 21에는 쟁점건물②의 ○호에서 ○○산업이라는 상호로 건설업으로 사업자등록을 하였음이 확인된다. 넷째, 청구인은 쟁점토지를 1992. 09. 25 청구외 ○○○에게 양도 후 쟁점토지의 매매대금 268,500,000원 중 일부가 청구인의 통장(○○은행 구 계좌번호000-00-000000, 신 계좌번호 000-00-0-00000000)으로 입금된 사실을 주장하면서 청구인의 통장을 제시하는 바, 1992. 12. 15 청구외 ○○○ 명의로 15,000,000원이 청구인의 통장에 입금된 사실이 확인되고 1993. 04. 23 청구외 ○○○이 발행한 당좌수표 30,600,000원(발행은행:○○은행 ○○동지점, 수표번호: ○○00000000, 발행인: ○○○)과 당좌수표 21,250,000원(발행은행: ○○은행 ○○동지점, 수표번호: ○○ 00000000, 발행인: ○○○)이 청구인의 계좌에 입금된 사실이 있어 청구인의 주장이 신비성이 있어 보이고, 청구외 ○○○이 별첨의 사실확인서에서 청구외 ○○○이 쟁점토지를 매입하여 쟁점건물①, ②를 신축하여 양도하였음을 확인하고 있으며, 쟁점건물①, ②의 설계를 맡은 청구외 ○○건축사무소의 1993년 설계수급대장의 건축주란에도 청구인의 이름위에 “○○빌라”라 기재되어 있어 청구외 ○○주택의 대표로 있던 청구외 ○○○이 쟁점토지를 매입하여 쟁점건물①, ②를 신축하였다는 청구인의 주장이 허위로 보여지지는 않는다.

(3) 상기에서와 같은 비록 쟁점건물①, ②의 신축 및 양도에 대한 공부상 명의는 청구인으로 되어 있으나 청구인은 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 양도한 것으로 보여지고 쟁점건물①, ②의 신축 및 양도는 청구외 ○○○이 한 것으로 보여지므로, 청구인에게 쟁점토지에 대한 양도소득세를 과세하는 것과 청구외 ○○○에게 쟁점건물①, ②의 신축 양도에 따른 부가가치세를 과세하는 것은 별론으로 하더라도, 처분청이 청구인에게 쟁점세액을 부과한 처분은 사실조사를 소홀히 한 잘못이 있다고 인정된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.