장부가액은 매도일 현재의 적정한 건물가액을 반영하지 못하고 있음이 확인되는 등 실지거래가액에 근접하는 합리성을 지닌 것으로 보기 어려우므로 처분청이 장부가액을 기준하여 산출된 건물가액에 따라 부가가치세를 과세한 처분은 잘못된 것임
장부가액은 매도일 현재의 적정한 건물가액을 반영하지 못하고 있음이 확인되는 등 실지거래가액에 근접하는 합리성을 지닌 것으로 보기 어려우므로 처분청이 장부가액을 기준하여 산출된 건물가액에 따라 부가가치세를 과세한 처분은 잘못된 것임
○○세무서장이 1999.12.02 청구인에게 경정고지한 부가가치세 1995년 2기분 61,878,310원, 1996년 2기분 73,389,760원 및 1997년 2기분 179,041,840원의처분은 이를 취소합니다.
청구인은 부동산 임대업에 공하던 ○○시 ○○구 ○○동 ○○가 ○○번지 대지 1,976.9㎡, 건물 2,739.35㎡(이하 “쟁점1부동산”이라 한다)를 1995.10.05 청구외 (주)○○에 양도하였으며, 같은 구 ○○동 ○○가 ○○번지 대지 2,325.6㎡, 건물 2,959.22㎡(이하 "쟁점2부동산"이라 한다)를 1996.12.13 청구외 ○○○에 양도하였으며, 같은 구 ○○가 ○○번지 외 3필지 4,666.4㎡, 건물 2,180.5㎡(이하 "쟁점3부동산"이라 한다)를 1997.09.01 청구외 ○○(주)에 양도하고, 각 물건의 건물가액을 지방세법에 의한 과세시가표준액으로, 안분계산한 가액으로 하여 과세기간별로 부가가치세를 신고ㆍ납부하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 장부상의 토지 및 건물가액에 의해 안분계산하여 부가가치세 1995년 2기분 61,878,310원, 1996년 2기분 73,389,760원, 1997년 2기분 179,041,840원을 1999.12.02 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.12.17 본 심사청구를 제기하였다.
청구인은 부동산 임대업에 공하다가 각각 양도한 쟁점1ㆍ2ㆍ3부동산과 관련하여 매매가액중 건물과 토지가액의 구분이 불분명하여 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제3항 단서규정에 의하여 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 안분계산하여 부가가치세를 신고ㆍ납부하였는 바, 처분청이 정상적인 거래가액으로 인정되기 어려운 장부가액을 기준하여 산출된 건물가액에 따라 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.
토지와 건물의 장부가액이 있는 경우 실지거래가액으로 의제하도록 규정되어 있으므로 본 건의 경우 거래일 현재 건물의 실지거래가액으로 의제할 수 있는 장부가액이 존재하므로 지방세법에 의한 과세시가표준액에 의하여 안분계산한 신고내용을 부인하고 총 거래금액을 장부가액에 비례하여 안분계산한 건물가액을 과세표준으로 하여 과세한 당초처분은 정당하다.
1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액
2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.
3. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정 평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액」이라고 규정하고 있다.
(1) 쟁점1ㆍ2ㆍ3부동산의 매매계약서상에는 총 매매가액만이 표시되어 있으며 총매매가액의 적정유무에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.
(2) 청구인은 쟁점1ㆍ2ㆍ3부동산의 토지 및 건물가액이 구분이 불분명한 것으로 보아 지방세법에 의한 과세시가표준액을 기준으로 건물가액을 산출하여 쟁점1부동산은 668,610,962원(공급가액), 쟁점2부동산은 347,286,610원(공급가액), 쟁점3부동산은 1,202,979,910원(공급가액)의 세금계산서를 매수인에게 교부하였으며 이에 따라 각 과세기간별 부가가치세를 신고ㆍ납부하였음이 관련증빙에 의하여 확인된다.
(3) 쟁점1ㆍ2ㆍ3부동산의 등기부등본 및 건축물관리대장에 의하면 동 지상 건물은 공장등의 건물로서 건물신축년도가 1965년~1974년 사이로 20년이상이 경과된 노후건물임이 확인되며, 쟁점1ㆍ2부동산은 청구인으로부터 부동산을 취득한 매수인들이 기존의 노후된 건축물을 멸실하거나 개축한 사실이 있음이 관련공부에 의하여 아래 【표1】과 같이 확인된다. 【표1】 구분 부동산 취득일자 양도일자 건물신축일 매도후상황 쟁점1부동산 (○○번지) 1985.03.28 1995.10.05 1974.11.28 1996.7.31 일부멸실 쟁점2부동산 (○○번지) 1986.11.08 1996.12.13 1965.11.19 1997.5월 대수선 쟁점3부동산 (○○번지) 1983.09.05 1997.09.01 1968.6.14 1983.12 일부증축
(4) 청구인은 쟁점1ㆍ2ㆍ3부동산과 관련하여 장부상 자산가액을 재평가한 사실이 없음이 확인되고, 1993년에는 건물에 대한 감가상각비의 계상이 이루어지지 않은 등(【표2】내역) 장부상 건물가액은 감가상각에 의하여 매도일 현재의 적정한 가액을 반영하지 못하고 있는 것으로 보여진다. 【표2】 (단위: 원) 구분 부동산 취 득 장부가액 감가상각계상액 양도당시 장부가액 1993 1994 1995 1996 총 누계액 쟁점1부동산 291,867,029 0 8,786,437
• - 75,770,842 216,096,187 쟁점2부동산 340,421,006 0 0 3,700,000
• 30,294,065 310,126,941 쟁점3부동산 296,192,684 0 0 0 8,133,828 100,494,879 200,697,805
(5) 청구외 매수인들은 쟁점1ㆍ2ㆍ3부동산을 취득한 후 청구인과 거래한 매매가액에 의하여 토지가액을 계상하고 건물가액은 교부받은 세금계산서상의 매입가액과 취득부대비용을 합산하여 청구외 매수인들의 장부상에 계상하였음이 청구외 매수인들의 회계자료에 의하여 확인된다.
(6) 쟁점부동산의 청구인이 보유한 기간동안 공시지가에 의한 토지가액 상승률은 쟁점1부동산 259.5%, 쟁점2부동산 214.3%, 쟁점3부동산 278.5%가각각 상승하였음이 확인된다.
(7) 쟁점1ㆍ2ㆍ3부동산의 가액자료는 아래 【표3】 와 같으며, 실지 거래된 총매매가액 대비 장부상가액은 쟁점1부동산 17.5%, 쟁점2부동산 28.1%, 쟁점3부동산 7.1%에 불과함이 확인되고 있으며, 쟁점1부동산의 양도당시 공시지가에 의한 환산토지가액은 3,064백만원으로서 장부가액(토지) 대비 844.1%이고, 쟁점2부동산은 2,976백만원으로서 장부가액(토지) 대비 731.2%이며, 쟁점3부동산은 7,332백만원으로서 장부가액(토지) 대비 1,335.5%에 이르는 등 쟁점1ㆍ 2ㆍ3부동산의 장부가액은 매매가액에 비추어 볼 때 터무니없이 낮아 현실성이 없는 가격임을 알 수 있고 실지거례가액에 근접하는 합리성을 지닌 것으로 보기 어려운 것으로 보여진다. 【표3】 (단위: 원) 구분 부동산 총거래가액 장 부 가 액 신고건물가액(과세시가표준액에 의한 환산가액) 토 지 건 물 환산된 건물가액 쟁점1부동산 3,300,000,000 363,136,765 216,096,187 1,231,140,967 668,610,962 쟁점2부동산 2,450,000,000 407,836,534 281,993,582 1,014,466,223 347,286,610 쟁점3부동산 10,586,850,000 549,932,006 200,697,805 2,830,633,057 1,202,979,910
(8) 위의 사실관계를 종합하여 보면, 처분청은 쟁점1ㆍ2ㆍ3부동산과 관련하여 장부가액이 있으므로 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 의 규정에의하여 장부가액으로 안분계산하여 산출된 건물가액을 과세표준으로 하여 부가가치세를 부과한 처분은 타당하다고 보고 있으며, 이에 반하여 청구인은 쟁점1ㆍ2ㆍ3부동산의 매매가액에서 토지와 건물의 가액구분이 불분명하므로 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산하여야 한다는 주장인 바, 부가가치세법시행령 제48조의2 제3항 의 취지는 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 동 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액이 당해 토지,건물의 규모와 형태, 이용도와 효용도, 인근토지 및 건물의 공급가액 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 동 계약서상의 건물가액을 공급가액으로 보아야 하고, 부동산매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되지만 토지와 건물가액의 구분이 불분명하거나 그 구분표시된 가액이 당해 토지 및 건물의 규모와 형태, 사회통념 등에 비추어 합당하지 아니한 경우에는 부득이 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 의해 안분계산하여야 하나, 부동산매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 매매개약일을 전후하여 공인된 감정평가기관의 감정가액이 있거나 거래당사자중 일반 또는 쌍방이 국가, 지방자치단체 또는 법인으로서 거래당사자가 토지 및 건물가액을 구분하여 기장하고 동 기장내용을 신뢰할 수 있는 경우 등에는 그 감정가액 또는 거래당사자의 기장금액 중에서 건물가액 상당을 그 실질거래가액으로 보는 것이 지방세법상 과세시가표준액으로 안분계산한 가액을 공급가액으로 보는 것보다 합리적인 경우에 적용되는 것으로서 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 은 위 제3항의 규정내용을 구체화하여 입법화한 것이라 하겠으며(국심99부547, 2000.01.18, 국심99부3, 1999.08.27 외 다수 같은 취지) 이 건의 경우 쟁점1ㆍ2ㆍ3부동산의 장부가액은 매매가액에 비추어 볼 때 터무니없이 낮아 현실성이 없는 가격임을 알 수 있고, 쟁점1ㆍ2ㆍ3부동산상의 건물은 20년 이상된 노후된 공장건물로서 재산적가치가 미약함이 쟁점부동산을 취득한 매수인들이 기존의 노후된 건축물을 멸실하거나 개축한 사실정황에 의하여 확인되고 있으며 쟁점부동산의 토지가치는 대폭 상승한 반면에 장부상 건물가액에 대한 적정한 감가상각이 이루어지지 않아 매도일 현재의 적정한 건물가액을 반영하지 못하고 있음이 확인되는 등 장부가액은 실지거래가액에 근접하는 합리성을 지닌 것으로 보기 어려운 것으로 보여지므로 처분청이 장부가액을 기준하여 산출된 건물가액에 따라 부가가치세를 과세한 처분은 잘못인 것으로 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.