부동산임대용건물의 시가를 감정가액으로 본 것이 정당한지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지, 같은동 ○○번지, 같은동 ○○번지 대지1,260㎡의 지상에 1992.05.30. 건물 821.74㎡(이하 “쟁점건뭍”이라한다)을 신축하여 1993.01.10. 처분청에 부동산임대업으로 사업자등록을 하고,1994년 2기분부터 1998년 1기분까지 과세표준을 61,175,385원으로 하여 부가가치세를 신고ㆍ납부하였다. 처분청은 청구인에 대한 세무조사를 하여 쟁점건물의 건축비를 청구외 ○○○외 2인이 부담하고 5년간 저렴한 임대료를 보장받는 조건으로 청구인 명의로 쟁점건물을 신축하였음을 확인하고, 쟁점건물에 대한 ○○지방법원의 판결문에 인용된 ○○감정평가법인의 감정가액 532,497,520원(이하 “감정가액”이라 한다)을 임차인이 청구인에게 쟁점건물의 임대료를 선급한 것으로 보아 각 과세기간에 안분계산한 금액을 과세표준으로 하여 1999.09.13. 1994년 2기분부터 1998년1기분까지 부가가치세 28,754,770원을 청구인에게 결정고지하였고, 1999.10.08. 이의신청에 의하여 청구인의 과세유형을 일반과세자에서 과세특례자로 전환하여14,154,803원으로 경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 10. 08. 이의신청을 거쳐 1999. 12. 07. 심사청구 하였다.

청구인은 쟁점건물의 실제공사금액(170,175,000원)을 과세표준으로 하여야 함에도, 처분청이 소급감정가액인 532,487,520원을 과세표준으로 한 처분은 부당하며, 설사 위 감정가액을 과세표준으로 하더라도 청구인이 이미 신고한 금액을 차감하여 산출한 금액을 과세표준으로 하여야 한다.

청구인이 제시한 쟁점건물의 실제공사금액은 준공당시의 탐문가액과 격차가 심하고 관련자료는 신뢰할 수 있는 객관적인 증빙자료로 보기 어려우므로 감정가액을 쟁점건물의 시가로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 정당하고, 부동산임대에 따른 부가가치세 과세표준은 금전으로 받은 임대료(간주임대료 포함)에 금전 이외외 것으로 받은 쟁점건물의 시가 안분계산액을 합산해야 할 것이므로 이미 선고한 금액을 경정과세표준에서 차감하지 않고 경정결정한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물의 시가를 감정가액으로 본 것과 이미 신고ㆍ납부된 금액을 합산하여 결정한 것이 정당한지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법 제13조 【과세표준】 제1항 에는 『재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. (이하 생략)』으로 규정하고 있으며, 같은법시행령 제50조 제1항 【시가의 기준】 에는 『법 제13조제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계 있는 자(소득세법시행령 제98조제1항 각호 또는 법인세법시행령 제46조제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다』고 규정하고 있다.

• 다. 심리 및 판단

(1) 이건 사실관계를 살펴본다. 첫째, 1991.04.경 청구인은 토지초과이득세 및 건축비의 부담을 피하고자 쟁점건물을 청구인 명의로 신축하면서 청구외 ○○○외 2인은 자금을 부담하는 대신에 쟁점건물의 준공 다음날로부터 5년간 임대보증금을 20,000,000원에 월임대료 1,000,000원으로 정하여 저렴한 월세의 장기임차를 보장받는 것으로 하는 계약을 청구외 ○○○외 2인과 체결하였고, 쟁점건물을 준공한 1992.05.30.부터1997.05.31까지 계약내용대로 임대료를 받았으며, 이 금액을 기준으로 부가가치세 신고를 하였음이 ○○지방법원 판결문(97가합15955, 1998.04.29. 선고)과 부가가치세신고서에 의하여 확인된다. 둘째, 처분청은 쟁점건물의 건축비를 임차인이 부담하여 신축한 후 그 소유권을 청구인에게 귀속시키고 그에 따라 5년간 저렴한 임대료를 보장받은 것이므로 쟁점건물의 준공당시 시가를 선급한 임대료로 보아 부가가치세를 과세하였음이 결정결의서에 의하여 확인된다. 셋째, 처분청은 쟁점건물의 준공당시(1992.05.30.)의 시가를 청구인이 제시한실제공사금액은 준공당시의 탐문가액과 격차가 심하고, 신뢰할 수 있는 객관적인 증빙자료로 보기 어려우므로 ○○감정평가법인의 1992.12.04. 당시 시가의 감정가액인 532,487,520원을 5년 동안 각 과세기간에 안분계산하여 청구인이 이미 신고한 부가가치세 과세표준에 합산하여 과세하였다. 넷째, 청구인은 쟁점건물의 시가는 1991.11.23. ○○시 ○○구청장에게 착공신고서와 함께 제출된 민간건설공사 표준도급계약서상의 120,000,000원과 그 후 내부 인테리어공사 및 증축공사금액이 그 당시 시공한 청구외 ○○○의 확인서에 의하여 각각 30,735,000원과 19,440,000원으로 실제공사비가 확인되므로 이들 합계금액인 170,175,000원을 쟁점건물의 시가로 보아야 하며, 처분청이 쟁점건물의 준공당시 시가틀 감정가액으로 보았으나, 이는 쟁점건물의 준공일(1992.05.30.)로부터 6개월후인 1992.12.04.을 기준일로하여 1999.03.03.에 소급하여 평가한 가액이므로 이를 쟁점건뭍의 시가로 본 것은 부당하며, 쟁점건물의 시가를 감정가액인 532,487,520원으로 볼 경우에도 결정할 과세표준은 국세청 예규 부가46015-585(1995.03.28.)호에 의하여 쟁점건물의 시가는 이미 신고된 과세표준에 포함된 것이므로 이미 신고한 과세표준율 차감하여 경정과세표준을 산출하여야 한다고 주장한다.

(2) 관련법령과 사실관계를 종합하여 심리 판단한다. 첫째, 부가가치세법시행령 제50조 제1항 의 시가는 사업자와 특수관계 있는 자외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다고 규정되어 있고, 여기서 정상적인 거래에 있어서 형성된 가격이라 함은 동일 동종 동질의재화 또는 용역의 공급에 대하여 특수관계가 없는자, 즉 정상적인 사인간에 건전한 사회통념ㆍ상관행에 의하여 형성된 가격을 말하는 것(구재무부 소비22601-1135, 1985.11.11)이며, 또한, 건물 및 구축물에 대한 실지거래가액이라 함은 거래당사자간의 합의에 의하여 실지로 거래된 건물 및 구축물의 가액으로 매매계약서ㆍ세금계산서 등 관련 증빙자료에 의하여 객관적으로 입증할 수 있는 거래가액을 말하는 것(구재무부 부가22601-123, 1992.08.11)이므로, 이건의 경우 청구인이 쟁점건물의 실제공사비로 제시한 민간건설공사 표준도급계약서상의 도급금액은 설계 및 감리비용이 포함되지 않은 금액이며, 인테리어공사비 및 증축공사비에 대하여 거래계약서 세금계산서 등 객관적으로 입증할 수 있는 증빙서류를 제시하지 못하고 이해관계에 따라 임의작성이 가능한 사실확인서만으로는 정상적인 거래에 있어서 형성된 가격으로 보기 어렵다 할 것이다. 둘째, ○○감정평가법인의 감정가액은 비록 준공일 이후에 소급하여 감정한 가액이지만 쟁점건물의 위치 및 인근상황, 교통상황, 이용상태 등을 감안하여 부동산의 평가방법 중 논리적이고 감정인의 주관이 적용될 여지가 적은 복성식평가법으로 감정한 가액으로 시가로 볼 수 있는 신뢰할 수 있는 금액이라 판단되고, 청구인을 원고로 하고 청구외 ○○○을 피고로 한 쟁점건물의 명도소송에 대한 ○○지방법원 판결문(97가합15955, 1998.04.29)에서 피고가 건물을 신축한 비용 532,487,520원(감정가액과 동일함)을 원고에게 청구한 사실이 확인되므로 처분청이 532,487,520원을 쟁점건물의 건축비용으로 보아 부가가치세과세표준을 경정결정 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이고, 셋째, 청구인은 쟁점건물의 시가를 감정가액인 532,487,520원으로 볼 경우에도 경정할 과세표준은 이미 신고된 과세표준에 포함된 것으로 하여 과세표준을 산출하여야 한다고 주장하나, 국세청 예규(부가46015-585. 1995.03.28)에서 “토지임대 용역을 2과세기간 이상에 걸쳐 공급하는 경우에는 당해 건물의 시가를 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세대상 기간의 합계액을 과세표준으로(이하생략)”는 월별로 과세표준을 산출하여 매기별(6개월)로 합산하라는 뜻이므로 청구인의 주장은 이를 잘못 해석한 것으로 보이며, 이건의 경우 위에서 살펴본 바와같이 부동산임대료는 쟁점건물의 신축비용과 저렴한 임대료를 합산한 금액으로 보아야 할 것이므로, 처분청이 쟁점건물의 감정가액을 건축비용으로 보고청구인이 이미 신고한 금액에 쟁점건뭍의 건축비용을 합산하여 경정과세표준으로 하여 청구인에게 부가가치세를 결정한 처분은 달리 잘못이 없다고 할 것이다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.