부동산의 임대료가 과대계상 되어있음이 임대차계약서 등에 의해 확인되며 임차인들이 자체적으로 관리비를 부담하여 임차건물을 관리하였음이 인정되므로 과대계상 된 임대료와 당해 관리비는 부가가치세 과세표준에서 제외해야 함
부동산의 임대료가 과대계상 되어있음이 임대차계약서 등에 의해 확인되며 임차인들이 자체적으로 관리비를 부담하여 임차건물을 관리하였음이 인정되므로 과대계상 된 임대료와 당해 관리비는 부가가치세 과세표준에서 제외해야 함
○○세무서장이 1999.06.05 청구인에게 결정 고지한 1997.1기분 부가가치세 5,220,320원, 1997.2기분 부가가치세 2,176,130원, 1998.1기분 부가가치세 1,962,180원, 1998.2기분 부가가치세 1,148,840원, 합계 10,844,470원의 부과처분은
1. 청구외 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○ 등에 대한 1997.1월부터 3월까지 과대계상된 임차료 3,210,000원 및 1997년의 관리비 6,936,000원을 부동산 임대수입금액에서 차감하고,
2. 청구외 ○○실업에 대한 1997.02.15부터 1997.08.23까지의 임대료는 보증금을 20,000,000원으로 월세를 800,000원으로 하여 부가가치세 과세표준을 경정하여야 하며,
3. 1997.1기분 부가가치세 과세표준은 임대료 수입금액에서 부가가치세 상당액을 차감한 금액으로 하여 이를 경정한다.
처분청은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 지하1층 지상4층 건물 (연면적 1,998㎡ - 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 1987.09.02 신축하여 부동산 임대업을 영위하고 있는 청구인에 대하여 1999.05월경 부동산임대사업자 표본조사를 실시하여 아래와 같이 1997.1기부터 1998.2기까지의 임대료수입 신고누락금액 159,902,635원(공급대가, 이하 “쟁점금액”이라 한다)을 적출하고 부가가치세 4건 10,844,470원을 1999.06.05 과세하였다. 임대수입금액 명세서 (단위:원) 구분 신고좌표 적출금액 결정과표 고지세액 비고 1997.1 35,895,279 43,502,721 79,398,000 5,220,320 일반 1997.2 35,895,279 43,502,721 79,398,000 2,176,130 간이 1998.1 34,095,201 41,483,799 75,579,000 1,962,180 간이 1998.2 39,845,606 31,413,394 71,259,000 1,148,840 간이 합계 145,731,365 159,902,635 305,634,000 10,844,470 청구인은 이에 불복하여 1999.08.28 심사청구 하였다.
(1) 1997.04월에 임대료가 인상되었으나 처분청은 인상된 임대료를 기준으로 1997년 전체의 임대료를 산정하여 실제보다 3,210천원이 과대계상 되었고,
(2) 청구외 ○○실업은 1997.02.15부터 45평을 보증금 20,000천원 월세 800천원에 사용하다가 1997.08.23부터 비어있는 40평을 월세 1,000천원에 추가로 사용하고 있었으나 처분청은 85평 전체를 1997.02.15부터 보증금 20,000천원, 월세 1,800천원에 사용한 것으로 결정하여 8,300천원이 과대계상 되었으며,
(3) 1997년도에 쟁점건물의 관리비는 임차인들이 모아서 자체적으로 충당하였으나 청구인의 수입금액으로 결정하여 6,936천원이 과대계상 되었으므로 이를 수입금액에서 차감하여야 한다.
청구인은 쟁점금액에 대하여 실제금액으로 확인하고 과세적부심사청구를 아니한 것은 처분청의 동의한 것이므로 부가가치세를 과세한 당초결정은 정당하다.
(1) 쟁점①에 대하여 살펴본다. 제시된 조사서에 의하면 처분청은 동일한 금액으로 1997년 전체의 임대료를 월세 10,630천원으로 보증금 270,000천원으로 하여 산정하였음이 확인되나 청구인은 동 금액이 1997.04월에 인상된 임대료이므로 1997.01월부터 1997.03월까지 청구외 ○○○ 등 8명에 대한 월세는 9,560원으로 실제보다 3,210천원 과대계상 되었다고 주장하고 있고 이 사실은 청구인의 1997.1기분 세금계산서 발행내역서 및 그 당시부터 이건 심리일 현재까지 쟁점건물에서 사업을 영위하고 있는 임차인 청구외 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○등이 확인하고 있으므로 처분청에서 인상된 임대료를 기준으로 1997년 1년의 임대료를 산정한 처분은 사실조사를 소흘히 한 것으로 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 살펴본다 청구외 ○○실업은 1997.02.15부터 45평을 보증금 20,000천원 월세 800천원에 사용하다가 1997.08.28부터 비어있는 40평을 월세 1,000천원에 추가로 사용하고 있었으나 처분청은 85평 전체를 1997.02.15부터 보증금 20,000천원, 월세 1,800천원에 사용한 것으로 결정하여 8,300천원이 과대계상 되었다고 주장하면서 청구의 ○○실업(대표 ○○○)과 작성한 1997.02.15자 및 1997.08.23자 임대차계역서 사본 2매 및 1999.08.26자 확인서를 제시하고 있어 이를 살피면, 청구외 ○○실업은 1997.02.15부터 쟁점건물의 2층 45평을 보증금 20,000천원 월세 800천원에 사용하다가 1997.08.23부터 비어있는 사무실 40평을 월세 1,000천원에 사용하고 있었음이 인정된다. 그렇다면 1997.02.15부터 1997.08.23까지 청구외 ○○실업에 대한 임대료 수입금액 8,300천원 과대계상되었음이 인정되므로 처분청은 동 금액을 부동산 임대 수입금액에서 차감하여 부가가치세를 경정함이 타당하다고 판단된다.
(3) 쟁점③에 대하여 살펴본다 청구인은 1997년에 쟁점건물의 관리비를 임차이들이 모아서 자체적으로 충당하였으므로 청구인의 수입금액으로 결정한 관리비 6,936천원을 제외하여야 한다고 주장하면서 관리인 ○○○의 확인서, 임차인 청구외 ○○○등 10명의 확인서 및 1997귀속 청구인의 종합소득세 신고서를 제시하고 있다. 첫째. 임차인 청구외 ○○○ 등 10명의 확인서에 의하면 1997년에는 매월 평당 1000원씩 지불하여 청소 용역비 및 쟁점건물 소모품(형광등 및 기타 부자재)에 전액 사용하였으며 건물주와는 아무런 관계가 없다는 내용이며, 둘째, 주민등록 등본 및 인감증명서를 첨부한 관리인 ○○○의 확인서를 보면 1997년에는 세입자들이 쟁점건물을 직접 관리한 것으로 확인하고 있다. 셋째. 한편 부동산 임대료와 당해 부동산을 관리해 주는 대가로 받는 관리비 등을 구분하지 아니하고 영수하는 때에는 전체금액에 대하여 과세하는 것이나 임차인이 부담하여야 할 보험료ㆍ수도료 및 공공요금 등을 별도로 구분징수하여 납입을 대행하는 경우당해 금액은 부동산 임대관리에 따른 대가에 포함되지 아니하는 것(같은뜻: 부가46015-2797, 1998.12.18)이므로 임차인들이 자체적으로 관리비를 부담하여 쟁점건물을 관리하였음이 인정되는 동 관리비는 부가가치세 과세표준에서 제외함이 타당한 것으로 판단된다.
(4) 국세청의 전산자료 및 처분청의 조사서에 의하면 청구인은 1997.1기는 일반과세자였다가 1997.2기부터 간이과세자로 과세유형이 전환되었음이 확인되는 바, 처분청은 1997.1기분에 대한 부가가치세 경정시 임대료 수입금액에서 부가가치세 상당액을 차감하여 과세하여야 함에도 이를 차감하지 아니하고 임대료 수입금액 전체를 과세표준으로 하여 부가가치세를 과세한 것은 부당한 잘못된 처분으로 판단된다.
이상과 같이 심리한 바 이건 심사청구는 청구주장이 이유가 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.