부당행위계산부인시의 적정임대료를 계산

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구외 ○○세무서장은 청구인에 대한 종합소득세 실지조사시에 청구인 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지의 대지 330.58㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 특수관계법인이며 부동산 임대법인인 청구외 ○○기업(주)(이하 “청구외 법인”이라 한다)에게 부당하게 시가보다 낮은가액으로 임대하였다 하여 부당해위계산으로 보아, 청구외 법인 재임대한 토지와 건물의 전체기준시가중 쟁점토지의 적정임대료로 하는 과세자료를 통보하였고 처분청은 이를 근거로하여 1994.1기분부터 1998.02기분까지의 부가가치세 총10건 합계 21,560,720원을 아래 명세서와 같이 1999.07.15납기 및 1999.07.31납기로 각각 과세하였다. 구 분 적출수입금액 고지세액 납 기 일 1994.1기분 85,315,630 1,876,940 1999.07.15 1994.2기분 86,401,431 1,900,830 1999.07.31 1995.1기분 93,528,028 2,057,610 1999.07.31 1995.2기분 95,078,217 2,091,720 1999.07.31 1996.1기분 101,769,700 2,238,930 1999.07.31 1996.2기분 102,888,049 2,263,530 1999.07.31 1997.1기분 103,666,331 2,280,650 1999.07.31 1997.2기분 105,384,558 2,318,460 1999.07.31 1998.1기분 102,154,849 2,247,400 1999.07.31 1998.2기분 103,848,025 2,284,650 1999.07.31 합 계 980,034,818 21,560,720 청구인은 이에 불복하여 1999.08.06 이건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 토지만을 임대하였고 이를 임차한 청구외 법인이 건물을 신축하여 부동산 임대업을 영위하고 있으므로 청구인과 유사한 자의 실제 거래가액을 확인하여 조세를 부당히 감소하였는지 여부를 확인하여 부가가치세를 과세하여야 한다.

부당행위계산부인에 따른 각 과세연도의 소득금액 계산에 있어서 적정임대료는 특수관계에 있지 아니한 자 간의 건전한 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 임대 실례가액으로 하는 것이나, 임대 실례가액이 없으므로 당해 토지와 건물의 기준시가로 수입금액을 안분하는 것이 적정하다고 판단되므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 부당행위계산부인시의 적정임대료를 계산함에 있어서, 청구외 법인이 재임대한 토지와 건물의 전체기준시가중 청구인이 청구외 법인에게 임대한 쟁점토지의 기준시가가 차지하는 비율을 청구외 법인의 임대수입금액에 곱한 금액을 쟁점토지의 적정임대료료 보아 부가가치세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법 제13조 제1항 제3호, 같은법 시행령 제50조 제1항 및 같은법 시행령 제52조 제1항을 종합하여 보면 사업자와 특수관계 있는자(소득세법 시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법 시행령 제46조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다)와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은가액으로 공급한 경우에는 특수관계자 외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격을 과세표준으로 계산하도록 규정하고 있다. 한편, 소득세법 제41조 【부당행위계산】 제1항에서 “납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ일시재산소득ㆍ기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다.”고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】 제1항 제4호에서 “당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 출자지분의 100분의 50이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인”을 법 제41조의 “특수관계있는 자”에 해당한다고 열거하고 있고, 같은 조 제2항 제2호에서는 “특수관계자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율로 대부하거나 제공한 때”를 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”에 해당한다고 열거하고 있으며, 같은 법 기본통칙 41-1 【부당행위계산의 시부인 기분】에서 『영 제98조에 규정하는 특수관계있는 자와의 거래로 인하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로인정되는 “부당한 행위 또는 계산”은 정상적인 사인간의 거래, 건전한 사회통념 내지 상관습을 기준으로 판정한다.』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 먼저 제시된 심리자료에 의하여 이건의 사실관계를 살펴보면, 첫째, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 특수관계법인인 청구외 법인에 시가에 미달하게 임대하였다 하여 부당행위계산으로 보아, 아래 산식에 의하여 계산한 금액을 쟁점토지의 적정임대료로 하여, 1994.1기~1998.2기까지의 부가가치세 21,560,720원을 청구인에게 과세하였음이 결정결의서 등에 의하여 확인된다. 쟁점토지의 적정임대료 ＝ 청구외 법인의 임대수입금액 × 청구인이 임대한 토지의 기준서가 청구외 법인이 재임대한 토지ㆍ건물의 전체기준서가 둘째, 청구인 및 청구인의 자인 ○○○, ○○○과 친족인 청구외 ○○○, ○○○ 등은 청구외 법인의 총 발행주식의 86.67%를 소유하고 있고, 또한 청구외 ○○○은 청구외 법인의 대표자로서 이들 모두는 청구외 법인과 특수관계에 있으며, 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 셋째, 청구인은 토지만을 임대하였고 이를 임차한 청구외 법인이 건물을 신축하여 부동산 임대업을 영위하고 있으므로 청구인과 유사한 자의 실제 거래가액을 확인하여 조세를 부당히 감소하였는지 여부를 확인하여 부가가치세를 과세하여야 한다고 주장하면서도 관련증빙을 제시하지 못하고 있다. 넷째, 제시된 심리자료에 의하면 청구인이 청구외 법인에게 임대한 쟁점토지의 임대료 신고내역 및 청구외 법인의 쟁점토지 및 건물에 대한 임대료 신고내역을 보면 다음과 같다. (단위：천원) 구 분 1993 1994 1995 1996 1997 1998 합계 청구인의수입금액 8,499 (100,000) 11,977 (130,000) 13,499 (150,000) 14,849 (165,000) 16,649 (185,000) 16,649 (185,000) 82,122 청구외법인의수입금액 182,605 204,504 227,331 246,419 252,616 248,082 1,362,557 ※() 금액은 임차보증금. 다섯째, 쟁점토지 및 그 지상 건물의 기준시가를 살펴보면 다음과 같다. (단위：㎡, 천원) 구분 1993 1994 1995 1996 1997 1998 토지 5,600 5,600 5,550 5,650 5,650 5,800 건물 155 173 183 183 178 175 위 관련사실 및 관련법령을 종합하여 보면 청구인이 특수관계 있는자인 청구외 법인에게 쟁점토지를 임대함에 있어 토지 기준시가가 건물 기준시가의 36매를 초과함에도 불구하고 신고된 청구인의 임대료 수입은 청구외 법인의 임대료 수입의 0.6%에 불과한 바, 이는 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은가액으로 공급한 경우로 보기에 충분하고 이와같은 경우에 과세표준을 산정함에 있어 특수관계자 외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격을 기준으로하여 계산하도록 규정하고 있으므로, 특수관계에 있지 아니한 자 간의 건전한 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 임대 실례가액으로 하는 것이 타당하다 할 거이나, 제시된 심리자료에 의하면 쟁점토지는 인근 임대 실례가액이 확인되지 아니하고 청구인도 이를 주장만 할 뿐 입증자료나 실례가액을 제시하지 못하므로 쟁점토지 및 위 지상 임대 건물의 기준시가로 위 산실에 의하여 계산한 금액을 쟁점토지의 적정임대료로하여 부가가치세를 과세한 처분은 정당(같은뜻：법인 22601-2256, 1985.07.25, 심사 소득99-252, 1999.06.25)한 것으로 판단된다.

따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.