부동산임대소득을 누락한 것으로 보아 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1994년부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 점포 19평(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 청구외 ○○○ 및 ○○○(○○○의 처)에게 식당에게 임대하고 임대사업자로서 등록하지 아니하였으며 임대수입에 대한 부가가치세 신고도 누락하였다. 처분청은 쟁점건물을 임대사업장으로 보아 직원으로 사업자로 등록하고 임대수입에 대한 과세표준과 세액을 【표】와 같이 결정하였다. 【표】 (단위: 원) 기분 과세표준 납부세액 임차인 비고

1994. 1 2,663,274 52,665

○○○ 과세미달

1994. 2 3,007,397 96,234 〃 고지

1995. 1 2,992,603 59,852 〃 과세미달

1995. 2 3,007,397 60,147 〃 〃

1996. 1 2,995,082 59,901 〃 〃

1996. 2 3,004,918 60,098

○○○ 〃

1997. 1 6,424,861 128,497 〃 〃

1997. 2 8,707,397 174,147 〃 〃

1998. 1 8,692,603 173,852 〃 〃

1998. 2 8,707,397 174,147 〃 〃 청구인은 이에 불복하여 1999.08.04. 본 심사청구를 제기하였다.

쟁점건물은 한옥주택건물로서 이를 점포로 개조하여 1994년부터 청구외 ○○○에게 임대하였으며, 그 건물의 임대료를 보증금 2천만원에 월세 35만원을 받아오던중 1996.05.05. 월임차료만 37만원으로 경신계약하고, 1998.05.05. 재계약시에는 월임차료 없이 보증금만 2,500만원으로 인상하여 계약을 체결하고 그 계약된 금액으로 임대료를 수수하였는데 이와 다르게 과세표준과 세액을 결정한 처분은 부당하다.

쟁점건물의 임차인인 청구외 ○○○이 1996년 5월 5일 이후 임차료가 보증금 2천만원에 월세 130만원이라고 확인서에 의하여 확인하였으므로 이를 근거로 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실질 임대료를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법시행령 제49조 의 2 【부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례】 제1항에서 『사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 법 제13조 제1항 제2호에 규정하는 금전 이외으 대가를 받는 것으로 보아 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 한다.(단서 생략) 당해기간의 전세금 또는 임대보증금×과세기간의 일수×(계약기간 1년의 정기예금 이자율)/365 = 과세표준』이라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 심리판단 청구인은 쟁점건물을 식당으로 개조하여 청구외 ○○○ 등에게 임대하고 임대수입에 대하여 부가가치세 신고를 누락하였고, 처분청은 부가가치세 조사과정에서 확인된 임차인의 임대료 지급사실확인서 및 임대차계약서에 의하여 1994년 1기부터 1998년 2기까지 부가가치세 과세표준과 세액을 결정하여 과세미달분을 제외한 1996년 2기 부가가치세 96,230원을 고지하였다. 청구인은 1994년부터 1996.05.04.까지의 임대료에 대한 부가가치세 과세표준계산에 대하여는 이의를 제기하지 아니하였으나 그 이후의 과세표준은 실질임대료와 부합하지 아니한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 처분청은 청구인이 1996.05.05. 기존의 임대차계약을 경신하면서 임대료를 보증금은 2천만원으로 동일하게 하고 월세만 35만원에서 130만원으로 인상하여 현재까지 수수하고 있다는 임차인인 청구외 ○○○의 확인서에 의하여 과세표준과 세액을 결정하였다. 청구인은 청구외 ○○○의 확인서는 사실과 다르며 실질내용은 1996.05.05.부터 1998.05.04.까지는 보증금 변동없이 월세만 35만원에서 37만원으로 경신하였고, 1998.05.05. 이후는 월세없이 보증금만 2천5백만으로 인상하여 임대차계약을 경신하였다며 이에 대한 임대차계약서를 제시하고 있으며, 청구외 ○○○이 월세를 130만원으로 알고있는 것은 ○○○의 남편인 청구외 ○○○의 부탁에 의하여 월세가 130만원인 것으로 허위계약서를 작성하여 2년동안 매월 청구외 ○○○이 지급한 임차료 130만원에서 실질임차료 37만원을 차감한 잔액 93만원을 청구외 ○○○에게 돌려준 사실을 몰랐기 때문이라고 주장하고 있다. 살피건데, 청구인은 1996.05.05. 이후 매월 임차인으로부터 월세 130만원을 수취한 사실을 인정하면서 그 중 93만원을 임차인의 남편에게 돌려주었다고 주장하나 이를 입증할만한 근거서류가 없을 뿐만 아니라 일반적인 거래관행에 비추어 개연성도 없어 보이고, 본 심사청구의 심리과정에서 쟁점건물의 인근지역에 대한 임대료 수준을 확인한 바, ○○구 ○○동 ○○번지 ○○식당 10평 보증금 1천만원 월세 5십만원, 동 소 ○○번지 ○○ 10평 보증금 4천만원 월세 4십만원, 동 소 ○○번지 ○○ 10평 보증금 1천만원 월세 6십만원으로 임대평수를 감안할 때 대체로 임차인의 확인내용과 유사한 수준임을 알 수 있고, 이러한 사실에 비추어 임차인의 확인서는 신뢰할 수 있으나 청구인이 제시한 임대차계약서는 신뢰하기 어렵다. 그렇다면, 처분청이 임대차계약서 및 임차인의 확인서에 의하여 청구인이 무신고한 과세표준과 세액을 결정한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.