건물을 임대한 가액이 저가임대에 해당여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 이를 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○번지 소재 ○○빌딩 지하1층~지상6층 1,401.6㎡에 부동산임대업을 영위하는 사업자로서 특수관계자인 (주)○○센타(아하“청구외법인”이라 한다)에 지하1층 316.8㎡,3층 204.6㎡(이하“쟁점건물”이라한다)을 93.2기~97.2기까지 임대보증금 200,000천원, 월세 1,000천원에 임대하는 것으로하여 부가가치세 확정신고 납부하였다. 처분청은 청구인이 특수관계자인 청구외법인에 쟁점건물을 저가임대로 보아 부당행위계산 부인하여 저가임대가액(96.2기 84,769,000원, 97.1기 84,769,000원,97.2기 62,592,000원)을 매출과세표준에 산입 96년2기분 부가가치세 9,324,580원, 97년1기분 부가가치세 9.324.590원, 97.2기분 부가가치세 6,885,120원 합계 25,534,290원을 경정고지 하였다. 청구인은 이에 이의신청(99.2.20접수, 99.4.13결정통지)을 거쳐 99.7.13 이건 심사청구하였다.

청구인은 문화사업의 일환으로 대형서점인 청구외법인을 설립하여 운영하였으나, 경영난으로 적자가 누적되어 가자 쟁점건물에 대한 임대료 등을 백화점등과 같이 영업실적에 맞게 받은 것이지 조세회피를 위해 임대료 등을 과소하게 받은 것이 아니므로 부당행위계산부인의 대상이 될 수 없으며, 또한, 부동산의 임대는 건물의 특성 위치 등에 의거 임대료가 형성되어 거래가 형성되는 것임에도 불구하고 쟁점건물과 특성등이 전혀 다른 인근 건물의 임대가액환산율을 계산하여 쟁점건물의 2층 임대료를 기준으로하여 지하층 71.6%, 1층 160%, 3층 91.5%로 받는 것으로 추정하여 부당행위부인 계산을 함은 부당하다.

특수관계자인 청구외법인에 저가임대한 부분에 대한 적정임대료 계상은 쟁점건물 2층에 입주한 청구외 주식회사 ○○을 정상적인 시가로 보아 적정임대료 등을 계상하였고 층별로 임대료 산정가액이 다르기 때문에 그 가액은 주변건물의 층별로 임대현황의 비율에 따라 산출하여 층별임대료를 환산하여 계상하였기에 부가가치세법 제13조 의 제1항 제3호의 규정에 의한 적정 시가에 의한 과세이므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물을 특수관계자인 청구외법인에게 임대한 가액이 저가임대에 해당되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법 제13조제1항 에는 『재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.』라고 규정하면서, 제3호에는 『부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가』라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제52조 제1항에는 『법 제13조 제1항 제3호에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가로 한다.』라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제50조 제1항에는 『법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계있는 자(소득세법시행령 제98조제1항 각호 또는 법인세법시행령 제46조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다.』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 이건 사실관계를 살펴보면

(1) 청구인은 특수관계자인 청구외법인에 96.2기~97.2기 사이에 지하1층 316.8㎡(약96평), 1층 155.76㎡(약47평), 3층 204.6㎡(약62평)을 임대하여 주고 보증금 200,000천원, 월세 1,000천원의 임대료를 수령한 것으로 하여 부가가치세 신고하였다.

(2) 처분청은 청구인으로부터 쟁점건물 2층을 임차한 청구 외 (주)○○의 임대보증금 550,000천원을 시가로 하여 인근 주변 건물인 ○○시 ○○구 ○○동 ○번지 ○○빌딩의 층별 임대료 환산율(2층을 100%로 기준하여 지하1층 71.3%,1층 160%, 3층 91.5%로 적용함)에 의거 부동산 임대가액을 계산한바, 청구인이 특수관계자인 청구 외 법인에게 9602기에 84,769천원, 97.1기에 84,769천원, 97.2기에 62,592천원을 저가 임대한 것으로 확인되어 부당행위계산 부인하여 부가가치세 매출과세표준에 가산하여 과세하였음이 조사서 및 부가가치세 결정결의서 등에 의하여 확인된다. 먼저, 쟁점건물내에 입주해 있는 청구외 (주)○○의 부동산 임대료를 시가로 기준하여 쟁점건물을 특수관계자인 청구외 법인에게 저가 임대로 보아 과세하였는바, 쟁점건물의 임대료 시가가 정당한지에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인은 청구외법인의 대표이사로 재직하고 있어 청구외법인은 청구인과 특수관계 있는자에 해당하며, 이 사실에 대하여는 다툼이 없다. 둘째, 사업자가 특수관계있는 자에게 부당하게 낮은 대가를 받고 부동산을 임대한 경우에 있어서 과세표준이 되는 부동산임대용역의 시가는 사업자와 특수관계 없는 자와의 정상적인 거래에서 형성되는 가격을 기준으로 하여야 하고, 그와 같은 거래의 실례가 없는 경우에는 부동산의 위치, 주위환경, 이용상황, 인접 및 유사지역냉의 부동산에 대한 적정거래가능가격 등을 참작하여 산정한 가격을 기준으로 삼아야 하며, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함되는 개념인 바(같은 뜻, 대법원 97누1570, 97.9.9) 이건의 경우, 청구인은 쟁점건물내 2층 62평을 특수관계자가 아닌 청구외 (주)○○에 임대하고 임대보증금 550,000천원(월세없음)을 정상적인 시가로 보아 이를 기준으로 쟁점건물의 적정임대료를 산정함은 합리적이라고 보여지며, 또한, 쟁점건물 지하1층, 지상1층, 지상3층의 층별 임대가액 환산율을 산정할 근거가 없어 쟁점건물과 위치.주위환경.이용상황이 유사한 인접건물인 ○○시○○구 ○번지 건물의 층별 임대가액 환산율(2층을 100%로 기준하여 지하1층은 71.3%, 1층은 160%, 3층은 91.5%)을 적용하여 쟁점건물내 지하1층, 지상1층 지상3층의 임대료를 산정한 것은 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액으로 보여지므로 이를 적정임대료로 봄이 타당한 것으로 보여진다. 앞으로 본 부가가치세법 제13조 제1항 제3호 규정에 의하여 부당하게 낮은 대가를 받은 경우에는 공급한 용역의 시가를 부가가치세의 과세표준으로 삼도록 하고 잇는바, 청구인이 쟁점건물을 특수관계있는 청구외법인에게 임대하면서 쟁점건물내 특수관계 없는 자와의 임대료를 기준으로 산정한 임대용역의 시가보다 낮게 임대한 부분에 대하여 시가로 부가가치세 과세표준을 결정한 당초처분은 정당하다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.