부동산의 양도가액이 실지거래가액으로서 토지와 건물의 가액으로 구분되는지 여부

○○세무서장이 1999.03.17 청구인에게 한 1997.1기분 13,731,780원 1997.2기분 8,900,120원, 1998.1기분 9,261,910원, 총 3건 합계 31,893,810원의 부가가치세 부과처분은

1. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재의 건물 연면적 1,141,61㎡중 주택 및 자가사용한 면적을 조사하여 확인되는 면적에 대하여는 부가가치세로 과세표준 안분계산 면적에서 제의하여 부가가치세 과세표준 및 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 번지 소재 대지 509.1㎡에 1966.07.30 신축한 3층건물 247.41㎡, 1971.09.14 신축한 4층건물 545.44㎡ 1979.01.27 신축한 3층건물 348.76㎡, 건물3동 연면적 1,141.61㎡(대지 및 건물을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 부동산 임대업(000-00-00000)에 공하다가 1998.04.08 청구외 ○○건설(주)에게 1,394,885,580원에 양도하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인이 양도한 쟁점부동산의 양도금액 1,394,885,580원이 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 건물분 과세표준을 652,769,934원으로 안분계산하여 1997.1기분 부가가치세 13,731,780원, 1997.2기분 부가가치세 8,900,120원, 1998.1기분 부가가치세 9,216,910원, 합계 31,893,810원을 1999.03.17 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.06.16 이 건 심사청구를 제기하였다.

(1) 쟁점부동산은 매수자의 확인서 및 합의서 등에 의하여 토지와 건물가액이 구분되므로 확인되는 30,000,000원을 건물가액으로하여 부가가치세 과세표준 및 세액을 경정하여야 하고,

(2) 이건 양도건물의 연면적 1,141.61㎡중 청구인 자가사용 및 주택사용 면적과 공가인 면적 542㎡는 부가가치세 과세표준에서 제의하여야 한다.

• 가. 청구인 주장(1)에 대하여 사업자가 토지와 건물을 함께 공급하는 경우 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의하되, 토지와 건물 등의 실지거래가액의 구분이 불분명할 때에는 공급계약일 현재 지방세법에 의한 시가표준액으로 안분계산하는 것이며, 쟁점부동산의 양도가액은 부가가치세법 시행령 제48조의2 제5항 에서 규정한 건물 등의 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당하지 아니하므로 당초 처분은 정당하다.
• 나. 청구인 주장(2)에 대하여 청구인은 이건 부동산의 건물면적중 542㎡는 주택 및 자가사용된 부분인 바, 부가가치세 과세표준에서 제외하여야 한다는 주장이나 이를 입증하지 못하므로 쟁점부동산의 건물전체면적을 기준으로하여 부가가치세를 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점 부동산의 양도가액이 실지거래가액으로서 토지와 건물의 가액으로 구분되는지 여부와 쟁점부동산의 주택사용면적 부분이 확인되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 부가가치세법 제1조 제1항 에서 부가가치세는 재화 또는 용역의 공급 및 재화의 수입 거래에 대하여 부과한다고 규정하고 있고, 같은법 제6조 제1항에서 “재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.”고 규정하고 있으며 같은법 시행령 제48조의 제4항에서 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.”고 규정하고 있고, 같은조 제5항에서는 “제4항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용 순서는 다음 각호의 순에 의한다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액.

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가 법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액“ 이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 먼저 청구주장 (1)에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산이 매수자의 확인서 및 합의서 등에 의하여 토지와 건물가액이 구분되므로 확인되는 30,000,000원을 건물가액으로하여 부가가치세 과세표준 및 세액을 경정하여야 한다는 주장인 반면, 처분청은 사업자가 토지와 건물을 함께 공긍하는 경우 그 건물 등의 공급가액은 실지 거래가액으로 하며, 이 경우 토지와 건물 등의 실지거래가액의 구분이 불분명할 때에는 공급계약일 현재 지방세법에 의한 시가표준액으로 안분계산하는 것이며, 쟁점부동산의 양도가액은 부가가치세법 시행령 제48조의2 제5항 에서 규정한 건물 등의 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당하지 아니하는 의견이므로 이를 살피면,

(1) 제시된 심리자료를 발생일자별로 정리해 본다. 일 자 구 분 내 용 1997.05.29 매매계약서 사본 -부동산 표시: 대지 509.1㎡(154평) -매매대금: 1,386,000,000원(토지,건물 구분없음) -양수자 보관분으로 처분청에서 제시함. 1997.05.29 검인계약서 사본 -부동산 표시: 대지 509.1㎡ 건물 348.76㎡ -매매대금: 1,394,885,580원(토지 1,364,885,580원, 건물 30,000,000원 22자 첨자됨) -잔금지급일: 1998.04.08(424,685,580원) -검인일: 1998. 04.08. -청구인이 제시함 1997.05.30 매매계약서 사본 2매 -양수인이 ○○등기소에서 1998.05.04 제출한 부동산 등기신청서 부본에 첨부된 매매계약서 및 양수인이 보관중인 등기권리중에 첨부된 매매계약서 사본으로 처분청이 제시함. -부동산 표시: 대지 509.1㎡ 건물 586.17㎡ -매매대금: 1,394,885,580원(토지,건물 구분없음) 1998.01 약정서 -부동산 표시: 대지154평 건물 345.3평 -매매잔금을 어음으로 지급할 수 있고, 이 경우 1997.11.29의 익일부터 연리 6%를 적용한 연체료를 지급한다는 내용임 -양ㅅ인 보관분으로 처분청에서 제시함 1998.04.08 검인대장 사본 (접수번호1883호) -○○시 ○○구청에 보관된 검인대장 사본임 -부동산 표시: 대지509.1㎡ 건물 348.76㎡ -매매대금: 1,394,885,580원(토지,건물 구분없음) -처분청에서 제시함 1998.04.08 합의서 -청구인이 제시함 -양도자와 양수자는 토지 509.1㎡. 건물 1,141.61㎡의 매매에 있어 당초 건물가치는 인정하지 아니하기로 구두약속 하였으나 양도자의 추가 요구로 총매매대금 1,394,885,580원중 건물가치를 30,000,000원으로 인정하기로 한다는 내용임 1998.05.04 건물대장(멸실분) -1998.05.04 양수인의 명의로 이전됨 1998.12.08 거래내용확인서 -청구인이 제시함. -위 합의서와 같은 내용임

(2) 이건 청구와 관련한 예규 및 판매를 살펴본다. 대법원 판례(대법93누18914, 1995.02.24) 및 재경원예규(부가22601-123, 1992.08.11)에서는 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 관련증빙자료에 의하여 객관적으로 입증되고 계약서상에 토지의 가액이 구분표시가 되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 실지거래가액으로 본다고 해석하고 있고, 국세청의 예규(부가46015-2062, 1998.09.10)에서는 양도자의 부담으로 건물을 철거하여 나대지상태로 양도하는 것을 원칙으로 하되 양도자가 건물을 철거하지 아니하면 건물 등의 양도가액은 없는 것으로 한다는 내용이 계약서에 명시되어 있다고 하더라도 양도당시 건물 등을 철거하지 아니하였다면 당해건물에 대하여는 부가가치세법에 의하여 시가로 과세되는 것으로 해석하고 있고, 국세청의 예규(부가46015-230, 1999.01.26)에서는 매매계약서상에 토지와 건물의 가액이 구분 표시되어 있지는 않다 하더라도 계약서상에 기재된 매매대금이 실지거래가액임이 확인되고 매매계약을 체결하기 전에 계약당사자간에 퇴와 건물의 가액을 합의한 사실이 관련 증빙 등에 의하여 확인되는 경우로서 구분된 토지와 건물의 가액이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 실지거래가액으로 보는 것으로 해석하고 있다.

(3) 위 관계법령 및 예규ㆍ판례와 제시된 심리자료를 이건과 관련하여 종합해보면, 청구인이 제시한 1997.05.29자 검인계약서 사본에 쟁점부동산의 토지 및 건물의 가액이 구분 기재되어 있으나 첨자된 내용이고, 1998.04.08자 양수인과의 합의서 및 양수인의 거래내용확인서에 의하면 계약당시에는 건물가액을 인정하지 아니하는 것으로 하였으나 양도인의 추가요구로 총매매대금 1,394,885,580원에서 30,000,000원을 건물가액으로 인정하기로 하였다는 내용과 양수인이 보관하고 있는 1997.05.29자 매매가계약서, 양수인이 1998.05.04 관할등기소 부동산 등기신청시 첨부된 1997.05.30자 매매계약서, 양수인이 보관한 등기권리증에 첨부된 1997.05.30자 매매계약서 등에는 토지 및 건물의 가액이 구분표시 되지 아니한 것으로 보아 1998.04.08 잔금지급시 건물의 가액만 첨자로 계약서에 기재한 것일 뿐 건물가액의 산정근거는 제시하지 못하고 있다. 한편, 사업자가 양도하는 토지 및 건물의 가액을 매매계약서상에 구분기재만 하면 이를 실지거래가액으로 인정한다면, 양수자(공급받는 자)는 총매매대금을 제외한 토지 및 건물가액이 매매계약서에 구분기재 되는 것에 대하여는 중요한 것이 아니므로 양도자(공급하는 사업자)는 토지가액을 높게하고 건물거액을 낮게하는 것이 세부담이 줄어들기 때문에 매매대금 총액만 양수자와 협의하고 그 범위내에서 토지가액과 건물가액의 구분은 양도자가 임의로 기재할 소지가 있으므로 이를 방지하고 과세의 형평성을 유지하기 위하여 객관적으로 타당성이 있는 실지거래가액의 인정기준을 부가가치세법 시행령 제48조의2 제5항 에 규정하고 있는 바, 그렇다면 매매계약 체결후 잔금지급일전에 객관적인 근거없이 당사자간 합의만으로 겸인계약서 사본에 토지 및 건물의 가액이 구분기재되었으므로 실지거래가액으로 확인된다고 볼 수 없을 뿐만 아니라 동가액은 부가가치세법 시행령 제48조의2 제5항 의 규정에 의한 가액이 아니므로 청구주장을 받아들일 수 없다. 다음으로 청구주장 (2)에 대하여 살펴보면, 청구인은 이건 건물3동의 면적 1,141.61㎡중 599.61㎡만 임대사용부분이므로 동 면적에만 부가가치세가 과세되어야 한다고 주장하면서 건물입주상황명세서, 청구외 ○○○의 확인서 및 주민등록등본을 제시하고 있다. 청구인이 제시한 건물입주상황명세서를 보면, 제1동건물 247.41㎡중 1층 56.02㎡(공가), 3층 82.47㎡(청구인 거주), 합계 138.49㎡는 공가 및 주택이고, 제2동건물 545.44㎡중 3층 120.13㎡(당시 공가), 4층 120.13㎡(청구외 ○○○ 거주), 지하 76.69㎡(청구인의 창고), 합계 316.95㎡는 주택 및 자가사용된 부분이며, 제3동건물 348.76㎡중 지하 6.57㎡(청구인 사용), 3층 70.41㎡(청구인의 자 김용희 사용), 옥탑 9.58㎡(청구인 사용), 합계 85.56㎡를 자기사용면적이라 하여 건물 3동의 총연면적 1,141.61㎡중 542㎡가 주택 및 자가사용ㆍ공가면적으로 작성되어 있으며 실질적인 임대면적은 599.61㎡로 작성되어 있음이 확인된다 청구인의 주민등록표에 의하면 청구인은 1979.11.21부터 1998.04.08까지의 기간중 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ ○○아파트 ○○-○에 거주한 3년(1992.06.14 - 1995.0525)의 기간을 제외하고는 쟁점부동산에서 계속하여 거주한 것으로 인정되나, 실제주택으로 사용된 면적은 입증되지 않는다. 한편, 1999.04.16자 사실확인서에 의하면 청구외 ○○○은 1971.11.22부터 1975.09.15지 청구인 소유의 쟁점부동산의 4층(120.13㎡)에서 거주하면서 동건물 1층 및 2층을 임차하여 산부인과 병원으로 사용하였고 당시 별동 3층에는 청구인의 차남 ○○○(군인)가 거주하였다는 내용이나, 청구인이 쟁점부동산을 양도한 시기는 1998.04.08로서 청구외 ○○○이 쟁점부동산에서 거주하였다는 시기와 23년의 차이가 있을 뿐만 아니라 주민등록표에 의하여 확인한 결과 청구외 장원상은 쟁점부동산의 소재지인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 거주한 사실이 없는 것으로 확인되므로 이를 신뢰하기 어렵고, 설사 이를 인정한다 하여도 쟁점부동산의 양도 23년전 사용상황이므로 이를 근거로하여 이건 양도당시에도 쟁점부동산의 사용상황이 동일하다고 볼 수 없다. 또한, 쟁점부동산의 건축물 관리대장에 그 용도가 점포 및 주택으로 기재되어 있음이 확인되나 실제로 주택으로 사용되었는지는 여부는 확인되지 아니한다. 위 관련 사실을 모아보면 청구인이 쟁점부동산에서 거주한 사실이 인정되나 실제로 주택 및 자가사용된 면적이 확인되지 아니하므로 이를 확인하여 쟁점부동산의 건물연면적 1,141,61㎡중 주택 및 자가사용한 사실이 확인되는 면적에 대하여는 다른 세목에 의한 과세여부는 별론으로 하더라도 이건 부가가치세 과세표준 및 세액은 경정하여야 한다.

이상과 같이 심리한 바 이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.