토지의 기준시가에 국유재산 사용료율을 적용하여 시가 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 청구인에게 1999.04.10. 결정고지한 별지 부가가치세의 부과처분은, 이를 취소한다.

민○○, 유○○(이하 “청구인”이라 한다)는 부부로서 청구인중 민○○의 소유 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 559.5㎡ 및 그의 처 유○○의 소유 같은 곳 ○○번지 대지 443.7㎡(이하 “쟁점토지”라고 한다.)를 청구인중 민○○가 공동대표이사로 있는 청구외 (주)○○가스에 가스충전소 부지로 임대하고 이에 대하여 부가가치세 신고를 하였다. 처분청은 청구인이 특수관계에 있는 청구외 (주)○○가스에 쟁점토지를 부당하게 낮은 대가를 받고 임대한 것으로 보아 쟁점토지의 기준시가에 구 국유재산법 시행령 제26조 에 규정된 사용요율 50/1000를 적용한 금액과 청구인이 신고한 금액과의 차이 1994년 1기분~1998년 2기분 합계 114,938,658원에 대하여 1999.04.10 청구인들에게 별지와 같이 부가가치세를 경정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 1999.06.24 이건 심사청구하였다.

청구인은 임대토지에 대한 부당행위계산 부인시 임대료는 토지의 기준시가에 구 국유재산법 시행령 제26조 에 규정된 사용요율 50/1,000을 적용하여 산정할 것이 아니라 특수관계 없는 제3자와 거래로서 유사한 임대실례가 있는 경우에는 그 임대실례가와 비교하여 정상임대료를 산정하여야 하는 바 쟁점토지 인근에 있는 청구외 ○○상공(주) ○○충전소(이하 “○○충전소”라 한다)의 임대실례로 정상임대료를 산정하여야 한다는 주장이다.

쟁점토지가 ○○연구소 4거리(○○인터체인지)에 인접하여 업황이 양호한 지역에 위치하고 있으나 ○○충전소는 쟁점토지와 2㎞정도의 먼 거리에 위치하고 있고, 위치 및 주변환경등 제반 여건을 고려할 때 ○○충전소의 임대사례를 쟁점토지의 비교가능한 임대토지로 볼 수 없으므로 부당행위계산 부인시 적용되는 임대료를 쟁점토지의 기준시가에 구 국유재산법 시행령 제26조 에 규정된 사용요율 50/1,000을 적용하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 기준시가에 국유재산 사용료율을 적용하여 산정한 금액을 임대료 시가로 보아 부가가치세를 과세한 처분이 정당한 지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법 제7조 제3항 에서 『대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하거나 고용관계에 의하여 근로를 제공하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다』라고 규정하고 있고, 같은법 제13조 제1항에서 『재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 공급가액” 이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 1.~2. (생략)

3. 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가』라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제50조 제1항에서 『법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계에 있는 자(소득세법 시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법 시행령 제46조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다』라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제52조 제1항에서 『법 제13조 제1항 제3호에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가로 한다』라고 규정하고 있다. 한편, 국유재산법 제25조 제1항 에서는 『행정재산 또는 보존재산(이하 이장에서 “행정재산 등”이라 한다)의 사용 수익을 허가한 때에는 대통령령이 정하는 요율과 산출방법에 의하여 매년 사용료를 징수한다』고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제26조 제1항에서 『법 제25조 제1항의 규정에 의한 연간 사용료는 당해 재산의 가액에 다음 각호의 요율을 곱한 금액으로 하되, 월할 또는 일할계산할 수 있다. 다만, 다른 법령에서 국유재산의 사용료에 대하여 달리 규정하고 있는 경우에는 그 법령에 의한다.

1. 제24조 제1항 제1호의 경우: 1천분의 25 이상

2. 제24조 제1항 제2호의 경우: 1천분의 40 이상

3. 기타의 경우: 1천분의 50 이상』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처 유○○은 임차자 (주)○○가스 발행 비상장주식 50%를 소유하고 있어 “특수관계있는 자”에 해당되고, 청구인은 (주)○○가스의 공동대표이사인 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에는 다툼이 없다.

(2) 청구인이 제출한 지적도, 부가가치세 신고내용 등에 의하면, 청구외 (주)○○가스(쟁점토지)와 ○○충전소는 ○○인터체인지를 중심으로 비슷한 거리에 위치하고 있고, 업종도 같고 규모도 비슷한 것으로 확인된다.

(3) 청구외 ○○충전소와 청구외 ○○에너지판매 간의 임대차계약서에 의하면, 임대료 산출산식 “임대료 = [{(토지가액+건물 및 시설물가액)×3%}-(보증금×9%)]”을 적용하여 약정하였음이 확인되고, 이를 기준으로 산출한 임대실례는 다음과 같음을 알 수 있다. (단위: ㎡, 천원, %) 토 지 임차자 연도 토 지 공시지가

① 건물등

② 자산가액

① +② (A) 연간 임대료 (B) 비율 B/A 소재지 소유자 면적

○○동

○○번지 구)○○가스(주) 현)○○에너지(주) 1,261.4

○○상공(주)○○충전소 1998 2,106,538 264,297 2,370,835 69,600 3 1997 2,156,994 264,297 2,421,291 64,800 2.7 1996 2,043,468 264,297 2,307,765 60,000 2.6

(4) 청구인이 제출한 청구외 (주)○○가스와의 임대차 계약서와 부가가치세신고서, 종합소득세 확정신고서에 의하면, 위 임대료 산출산식을 기준으로 쟁점토지에 대한 임대료를 결정하여 신고하였음이 확인된다. 먼저 청구외 ○○에너지판매와 청구외 ○○충전소와의 임대료가 쟁점토지와 비교가능한 정상임대료로 인정할 수 있는지에 대하여 살펴보면, 특수관계자에게 부동산을 저가임대한 것으로 보아 부당행위계산을 부인하고 시가에 의하여 과세하는 경우 시가는 사업자가 그와 특수관계에 있지 아니한 자와의 거래를 하는 경우에 형성되는 가격을 기준으로 산정하여야 할 것이므로, 그와 같은 실례가 있는 경우에는 그 가격을 기준으로 하는 것(같은 뜻, 대법원 91누7637, 1992.01.21, 국심96서 2562, 1997.01.16외 다수)이므로, 청구외 ○○주유소와 청구외 ○○에너지판매 간에는 “특수관계”가 없고, 쟁점토지는 ○○도로에 위치하고 있으며 청구외 ○○주유소는 쟁점토지를 기점으로 ○○시내방향 1.5~2㎞ 지점에 위치하고 있고, 임차자(주)○○가스와 같은 업종인 가스충전소를 운영하고 있어, 토지지목, 주위환경, 이용상황, 사용범위등 제반사항이 유사한 하나의 비교가능한 임대사례라고 판단된다. 다음으로 쟁점토지에 대하여 위 임대실례를 적용한 금액을 정상임대료로 보고 청구인이 신고한 임대료를 비교하여 보면 다음과 같이 청구인이 신고한 임대료가 정상임대료 보다 대부분 많다는 것을 알 수 있듯이 청구인의 주장을 인정할 수 있다 하겠다. (단위: 원, %) 구분 연도 쟁점토지의 정상임대료 환산 신고 임대료 (E) 비율 (E/D) 공시지가 (A) (B) (A)×3% (C) 보증금 <5천만원×9%> (D)연임대료 <B - C> 1993 1,392,522,000 41,775,660 4,500,000 37,275,660 39,504,000 105.9 1994 1,534,128,000 46,023,840 4,500,000 41,523,840 39,504,000 65.1 1995 1,527,375,000 45,821,250 4,500,000 41,321,250 52,500,000 127.1 1996 1,431,492,000 42,944,760 4,500,000 38,444,760 52,500,000 136.6 1997 1,431,492,000 42,944,760 4,500,000 38,444,760 52,500,000 136.6 1998 1,484,736,000 44,542,080 4,500,000 40,042,080 58,518,492 146.1 그러므로, 위 법령과 사실내용을 종합하여 볼 때, 쟁점토지와 유시지역 내의 유사토지로서 특수관계자가 아닌 당사자간 정상거래라고 인정되는 임대사례가 있는 것으로 확인되는 이건의 경우는 이를 기준으로 임대료 시가를 산정하는 것이 보다 합리적이라고 할 것임에도 처분청이 이를 조사해 보지도 아니하고 유사한 사례가 없는 것으로 보아 쟁점토지의 기준시가에 구 국유재산법 시행령 제26조 에 규정된 사용요율 50/1000을 적용하여 과세한 당초 처분은 잘못이 있다 하겠다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.