건물의 매매로 본 처분에 대해 사업의 포괄적 양도에 해당한다는 주장의 당부

1. ○○서무서장이 1999.01.04 청구인에게 결정고지한 1996년 제2기분 부가가치서 191,745,400원은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 건물가액(과세표준)을 844,032,120원으로 하여 이를 정정합니다.

2. 나머지 청구는 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 1,068㎡, 건물2,188㎡(이하 “쟁점건물”이라함)를 1994.10.13 취득하여 목욕탕업과 부동산임대업을 영위하다가 1996.06.28 청구외 ○○○에게 쟁점건물을 일괄양도 하면서 사업의 포괄적인 양도로 보아 관련 부가가치세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 쟁점건물을 양도한 것은 사업의 포괄양도가 아닌 단순한 부동산의 매매에 해당한다하여 재화의 공급으로 보아 1999.01.04 청구인에게1996년 제2기분 부가가치세 191,745,400원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.01.20 이의신청을 거쳐 1999.04.24 심사청구하였다.

청구인은 쟁점건물을 1996.06.26 (소유권이전등기는 1996.06.28 하였음) 청구외○○○과 사업양도 양수계약서를 작성하고 특약사항으로 “대출관계로 인한 선등기는 1996.06.28로 하나 청구외 ○○○의 소유권 행사와 임대료 관계는 포괄적 양도양수 개시일인 1996.07.16 부터 효력이 발생한다”고 하면서 목욕탕업 과 부동산임대 사업용 건물을 1996.07.15 포괄양도하였고 양수자인 청구외 ○○○은1996.07.16부터 목욕탕업과 부동산임대업을 명위하고 있어 사업의 동질성이 유지되고 있으므로 쟁점건물의 양도는 사업의 양도에 해당되어 부가가치세 과세대상이 아니며, 설령 과세대상이더라도 1995.02.03 감정평가법인이 토지와 건물을 구분하여 감정한 가액이 확인되므로 감정가액에 비례하여 과세표준을 안분계산하여야 한다.

1996.06.26 청구인과 청구외 ○○○이 작성한 사업양도 양수계약서 내용의 대부분이 실제로 이행되지 아니하였고, 포괄양도하였다는 부동산은 목욕탕업 이외에도 임대점포가 12개가 됨에도 양도양수에 따른 자산ㆍ부채 내역에 포함되지 아니하였으며, 금응기관에 대한 담보대출금 잔액이 청구인 명의로 존속되는 점 등으로 보아 쟁점건물의 양도는 사업의 양도양수로 볼 수 없고 이를 재화의 공급으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물의 양도가 사업의 포괄적인 양도ㆍ양수에 해당하는지와 과세표준계산의 적정 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 제1항에 의하면, “재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다”고 규정되어있고, 제6항에 의하면 “재화를 담보로서 제공하는 것과 사업을 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다”고 규정하면서, 같은 법 시행령 제17조 【담보제공과 사업양도】 제2항에서 “법 제6조 제6항에 규정하는 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외한다)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다)를 포괄적으로 승계시키는 것으로 한다”고 규정하고 있다. 그리고, 이 건 양도당시 시행되던 같은 법 제13조 및 같은 법 시행령 제48조의 2 【 과세표준의 안분계산 】 제3항에 의하면 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고, 같은법시행령 제4항에 의하면 제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. (이하 생략)

3. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정 평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 청구외 ○○○이 1996.06.26 작성한 사업양도 양수계약서를 살펴보면, 청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 경영하고 있는 “삼성목욕탕, 노래방”의 사업에 관한 일체의 권리와 의무를 청구외 ○○○에게 포괄적으로 양도 ㆍ양수함에 대하여 동 계약을 체결하였음을 알 수 있고, 제3조에 의하면 “양도ㆍ양수의 대상이 되는 자산총액과 부채총액은 별첨 명세와 같다”고하였으나 동 계약서에 첨부된 자산 및 부채의 명세는 없다.

(2) 청구인이 제시한 쟁점건물에 대한 부동산매매계약서를 살펴보면, 매매대금을 3,200,000,000원으로 하고 특약사항으로 “대금지급은 매수인 소유 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지, ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지 및 그 지상건물을 대물로 변제하고 또 매도인의 이 건 부동산에 대한 금융기관 대출금등 채무를 매수인이 떠안기로 함”이라 하고 청구인과 청구외 ○○○이 각각 서명 날인하였다.

(3) 청구인의 최근 부가가치세 업종별 신고상황을 살펴보면 아래와 같으며 청구인이 1996.2기분 부가가치세 확정신고시 제출한 부동산임대 공급가액명세서에 “노래방”은 청구외 ○○○이 영위하는 것으로 표시되어 있는 것으로 보아도 청구인은 쟁점건물 양도 당시에 “노래방”업은 영위하지 아니한 것으로 판단된다. 구 분 1995.1기 1995.2기 1996.1기 1996.2기 계 40,793,161 44,328,069 44,328,069 1,333,501 목 욕 탕 27,232,545 27,786,090 27,789,090 0 임 대 업 13,559,616 16,541,979 16,541,979 1,333,501

• 1996.2기의 경우 목욕탕 내부수리관계로 실적없음

(4) 청구외 ○○○은 1996.07.16을 사업개시일로하고 목욕탕업과 부동산임대업을 영위하는 것으로하여 사업자등록을 한 사실이 사업자등록증에 의하여 확인된다.

(5) 청구인은 쟁점건물 양도가 사업의 포괄양도에 해당되어 부가가치세가 과세되지 아니한다고 주장하나,

• 가. 사업양도 양수계약서를 살펴보면, 청구인은 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점건물 양도 당시에 목욕탕업과 부동산임대업을 영위하는 사업자임에도 불구하고, 사업양도 양수계약서에는 실지영위하지도 않는 “노래방”사업을 양도하는 것으로 작성되어 있고, 실지 영위하고 있는 부동산임대업의 양도ㆍ양수에 대하여는 구체적인 계약 내용이 없는 점 뿐 아니라 세입자의 권리ㆍ의무 승계에 대한 내용도 기재되지 아니하여 청구인이 제시한 사업양도 양수계약서로는 청구인이 쟁점건물을 포괄적으로 양도한 사실이 확인 되지 아니한다.
• 나. 부동산임대업에 관한 사항을 살펴보면, 첫째, 사업양도 양수계약서에 부동산 임대사업에 따른 인적ㆍ물적요소 등 의 권리 및 의무에 대한 계약 내용이 없어 세입자인 청구외 ○○○ 등에 대한권리ㆍ의무사항이 어떻게 계약되었는 지 그 사실이 확인되지 아니하여 부동산임대사업이 청구외 ○○○에게 포괄적으로 양도되었는 지도 밝혀지지 아니한다. 둘째, 청구인이 제시한 쟁점건물의 부동산 매매계약서에 의하면 청구인이 쟁점건물을 양도하고 매수자가 매매대금으로 쟁점건물에 근저당권 설정된 대출금을 인수하기로 약정하였으나 이는 부동산거래의 일반적인 관행으로서 이와같은 사실만으로는 쟁점건물의 양도를 사업의 포괄적 양도로 볼 수 없다 할 것이고, 또한 청구인이 제시하는 매매계약서는 일반적인 부동산 매매계약서로서 부동산임대사업에 따른 인적ㆍ물적시설과 채권 및 채무(세입자에 대한 권리ㆍ의무사항)를 쟁점건물과 동시에 일괄양도한다는 내용이 확인되지 아니하므로 이는 청구인이 임대사업에 공하던 사업용 자산을 단순히 양도한 것에 지나지 않는다 할 것이므로(같은 뜻:국심97경463,1997.05.08외 다수) 부동산 매매계약서에 의하더라도 부동산임대사업이 포괄적으로 양도되었다는 사실이 확인되지 아니한다. 셋째, 사업양도 양수계약서 제3조에 의하면 “양도ㆍ양수의 대상이 되는 자산총액과 부채총액은 별첨 명세와 같다”고 하였으나 동 계약서에 첨부된 자산 및 부채의 명세는 없고, 이 건 심사청구시 제출한 양수도 조건에 의하면 매매대금 3,200,000,000원을 ○○보험차입금 1,800,000,000원 (○○○ 명의 3억포함), ○○보험이자연체금 22,200,000원, 임대보증금 379,800,000원, 대물변제(여관)850,000,000원, 어음(만기 1996.08.31) 35,000,000원, 어음(1997.05.11만기)113,000,000원으로 지급하는 것으로 되어 있으나, 이는 부동산매매대금에 대한대금지급방법에 대한 내용에 불과할 뿐이므로 부동산임대업을 포괄양도하였다는 사실이 입증되는 증빙으로 볼 수 없는 바, 위의 내용을 종합하여 보면 쟁점건물의 양도는 일반적인 부동산 매매거래일 뿐 부동산 임대사업이 포괄적으로 양도되었다고 판단되지 아니한다.

(6) 청구주장 중 이 건 과세표준을 계산함에 있어 1995.02.03 ○○법인이 토지와 건물을 구분하여 감정한 가액이 있으므로 감정가액에 비례하여 안분계산한 가액으로 과세표준을 계산하여야 한다고 주장하는데 대하여 살펴보면, 첫째, 청구인이 제시한 감정평가서를 보면, 이 건 부동산을 청구외 ○○보험(주)에 담보로 제공하기 위하여 1995.02.03 ○○법인이 작성한 것으로 토지가액 2,242,800,000원, 건물가액 833,344,200원 합계 3,076,144,200원임을 알 수 있으며 감정펑가법인이 감정한 가액이므로 그 감정가액을 신뢰할 수 있다 하겠으며, 둘째, 처분청이 쟁점건물을 재화의 공급으로 보아 부가가치세를 과세하면서1998.12 작성한 조사서에 의하여 과세표준을 산출한 근거를 보면, 청구인은 청구외 ○○○과 1996.06.28 쟁점건물을 토지와 건물을 함께 매매하고 그 매매대금을 3,200,000,000원으로 하였음이 부동산매매계약서에 의하여 확인되므로, 매매대금 32억원중에서 부가가치세가 과세되는 건물가액을 계산하여야 하는 것이므로 처분청은 다음과 같이 계산하였는 바, 지방세법상 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산 하였음을 알 수 있다.

• 토지총면적: 1,068㎡

• 건물총면적: 2,188.23㎡

• ㎡당 토지 시가표준액: 421,200원 (적용비율 31.2%)

• ㎡당 건물 시가표준액: 279,400원 (10% 가산율 적용)

• 과세표준 = 32억원x611,391,462 / 449,841,600 + 611,291,462 + 61,139,146 = 1,743,140,000 이는, 이 건 양도당시 적용되던 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】 제3항과 제4항에 의하면 건물의 공급가액은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물의 가액이 불분명한 경우에는 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것이며, 토지와 건물의 장부가액이 있는 경우에는 장부가액에 비례하여 안분계산하고, 장부가액이 없고 ○○법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 감정평가액에 비례하여 안분계산하여 건물의 가액을 계산하는 것임을 알 수 있는 바, 청구인은 청구 이유에서 “소득세 추계신고함에 따라 재무제표는 작성되지 않았고…”라고 하고, 취득시 세금계산서를 받지도 않았으므로 장부가액은 확인되지 아니하나, 1995.02.23 ○○법인이 작성한 감정평가서를 보면 토지가액 2,242,800,000원, 건물가액 원833,344,200원 합계 3,076,144,200원으로 감정평가한 사실이 확인된다. 셋째, 위 감정가액은 ○○법인이 감정평가한 가액이므로 위 관계법령에서 정한 “감정가액”으로 인정되고, 양도시점(1996.06.28) 보다 1년 4개월 전에 감정평가한 가액이라 하더라도 그 감정가액이 합리적인 경우에는 그 감정가액으로안분하여 계산한 가액이, 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것보다 건물가액을 더 합리적으로 계산할 수 있다(국심92구990,1992.06.08, 국심94서1112,1994.06.03)고 판단되는 바, 이 건의 경우, 감정평가시점의 개별 공시치가는 1,200,000원/㎡이고 양도시점의 개별공시지가는 1,340,000원/㎡으로 토지의 가액은 상승하였으며, 건물가액은 시간이 경과함에 따라 감가상각되므로 건물가액이 특별히 저평가 되었다고 판단할 만한 다른 사정이 없고, 감정평가법인이 감정평가한 가액이 달리 잘못 평가 되었다고는 보여지지 아니하므로 쟁점건물의 건물가액은 실지거래가액(32억원)을 지방세법상 과세시가표준액에 의하여 안분계산하는 것보다 감정가액에비례하여 안분계산하는 것이 보다 합리적이라 할 것이다. 그러므로, 쟁점건물가액 = 32억원×833,344,200 / 3,076,144,200 + 83,334,420으로 계산하여 844,032,120원으로 하여야 함에도 1,743,140,000원으로 경정한 당초 처분은 잘못 되었다고 판단된다. 따라서 이 건 심사청구는 청구주장외 일부가 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다