겸영주택을 양도하는 경우 주택의 면적에 따른 부가가치세 과세 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인(조○○,손○○ 손○○)은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 근린생활시설 및 주택(지하○층 지상○층 연면적 494.92㎡, 이하 “쟁점건물” 이라 한다)을 신축하여 1992.08.24 준공검사를 받고 1993.07.22 매매대금 3억원에 매매하였다. 처분청은 청구인의 쟁점건물 매매가 부동산매매업에 해당하고, 매매계약체결일 당시 건물가액과 토지가액을 구분하지 아니하고 매매하여, 과세시가표준액을 기준으로 안분계산한 건물가액에 대하여 1999.01.07일 1993. 2기분 부가가치세 10,740,030원을 경정 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.03.31 본 심사청구를 제기하였다.

쟁점건물의 ○층 일부와 ○층 전체를 주택으로 개조하였고, 양도 당시 주택부분의 면적이 주택 이외의 면적을 초과하므로 전체를 주택의 양도로 보아야 하므로 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.

건축허가 없이 주택으로 용도변경한 경우 조세특례제한법에 의한 면세대상이 아니므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물의 양도가 주택의 양도에 해당하는지 그 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 부가가치세법 시행령(1996.04.27 개정 전) 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】 제3항에서 『③ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다』라고 규정하고 있고, 구 소득세법 시행령 제15조 【1세대1주택의 범위】 제3항에서, 『③ 주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다.』라고 규정하고 있으며, 구 조세감면규제법 제74조 【부가가치세 면제】제1항 제1호에서, 『① 다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여 부가가치세를 면제한다.

1. 국민주택과 당해 주택의 건설용역으로서 대통령령으로 정하는 것』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 사실관계를 본다. 청구인이 신축 양도한 쟁점건물의 면적과 용도를 보면, 지하 34.20㎡는 대피소, ○층 116.44㎡는 소매점, ○층과 ○층은 114.76㎡로 사무소이고 ○층 114.76㎡는 주택이다. 처분청은 청구인이 양도한 쟁점건물 중 주택 이외의 면적이 주택의 면적을 초과하고, 주택이 국민주택규모를 초과하여 앞에 기재한 처분내용과 같이 부가가치세를 과세하였는 바, 이에 대하여 청구인은 ○층(당초 용도: 소매점)중 55.28㎡를 주택으로 개조하였고 ○층(당초 용도: 사무소)은 3세대용 주택으로 개조하였으며 ○층은 2세대용 주택이므로, 쟁점건물은 주택의 면적이 주택 이외의 면적을 초과하여 전체를 주택의 양도로 보아야 한다고 주장하면서, 쟁점건물의 층별 용도별 평면도와 주택을 임차하였다는 청구외 김○○등 6명의 주민등록등본 및 이 건 심사청구 무렵에 촬영한 쟁점건물의 내부 및 외부사진을 제시하고 있다. 사실관계와 관계법령을 종합하여 살펴본다. 청구인(3명)이 쟁점건물을 공동으로 신축하고, 1년 이내에 양도한 사실에 대하여 처분청이 청구인을 부동산매매업자로 판단한 당초 과세처분에 청구인(3명)은 달리 주장하는 바 없다.

(1) 청구주장에 대하여 우리청 심사에서 쟁점건물을 현지 확인한 결과, 현재는 청구주장과 같이 상가인 ○층의 일부와 ○층이 주택으로 개조되어 있으나, 이와 같이 개조된 시기에 대하여 임차인들은 최초 신축한 청구인이 개조한 것인지, 청구인으로부터 쟁점건물을 양수한 자가 개조한 것인지 기억하지 못하고 있어 확인되지 않으나,

○층의 경우, 청구인은 2세대용 주택이라고 주장하였으나, 확인결과 1세대용 주택이고 공부상 면적은 114.78㎡이며 국민주택규모를 초과하는 바, 청구인이 청구주장으로 제시한 층별 용도별 평면도는 사실과 다르게 작성되었다.

(2) 청구인이 제시한 임차인들의 주민등록을 보면, 쟁점건물의 양도시점에 가족과 함께 주민등록이 되어 있는 자는 청구외 강○○, 김○○, 홍○○ 등 3세대이고, 나머지 3명은 단독세대주로서 쟁점건물 양도일 이전에 전출하였거나 양도일 이후에 전입한 자로 청구인이 쟁점건물을 양도할 당시 건물을 개조하여 6세대가 거주하고 있었다는 청구주장은 신뢰하기 어렵다. 한편, 관계법령에서 주택부분의 면적이 주택부분 외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니하는 것이고, 국민주택규모 이하의 주택을 양도하는 경우 부가가치세가 면제되는 것인 바, 이 건의 경우 양도당시 ○층과 ○층 등이 주택으로 개조되었다는 청구주장이 객관적으로 확인되지 아니하고, 양도당시의 등기부등본과 매매계약서상 ○층은 소매점, ○층과 ○층은 사무소, ○층은 주택으로 되어 있으며, ○층 주택의 면적이 114.76㎡로 국민주택 규모를 초과하므로, 처분청이 쟁점건물의 양도 중 건물분에 대하여 부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못은 없다고 보여진다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 의하여 주문과 같이 결정한다.