특수관계자에게 부동산을 저가 임대한 경우 적정임대료 산정 방법

○○세무서장이 1999.01.05. 청구인에게 결정고지한 부가가치세 1993년 2기분 62,540원, 1994년 1기분 82,270원, 1994년 2기분 83,400원, 1995년 1기분 81,800원(소액부징수), 1996년 2기분 81,120원(소액부징수), 1996년 1기분 81,522원(소액부징수), 1996년 2기분 81,148원(소액부징수), 1997년 1기분 79,125원(소액부징수), 1997년 2기분 78,252원(소액부징수)의 과세처분은,

1. 쟁점토지 임대용역의 시가를 산정함에 있어 청구외법인의 임대계약서상 시설물에 대한 가액을 확인조사하고, 이를 반영한 시가를 재산정하여 각 과세기간별로 과세표준 및 세액을 정정하며,

2. 나머지 청구는 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 831.6㎡(이하“쟁점토지”라고 한다)을 특수관계 있는 청구의 ○○기업(주)(이하 “청구외법인”이라 한다)에게 임대하고 부가가치세를 신고ㆍ납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 특수관계있는 청구외법인에게 낮은 임대료로 임대하고 있다는 이유로 1993년 2기분부터 1997년 2기분까지 적정임대료를 산정하여 그 차액을 매출과세표준에 산입하고 1999.01.05 청구인에게 부가가치세 1993년 2기분 62,540원, 1994년 1기분 82,270원, 1994년 2기분 83,400원을 결정고지하였으며, 1995년 1기분부터 1997년 2기분까지는 소액부징수 처리하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.03.30 심사청구하였다.

청구인은 쟁점토지만을 임대하고 있음에도 저가임대하였다하여 특수관계법인인 청구외법인의 공장임대 수입금액을 기준으로 토지 및 건물의 기준시가의 비율로 안분계산한 토지의 임대수입금액을 시가로 보아 과세함은 부당하고, 한편, 청구외법인이 공장을 임대한 것으로 기계장치등도 포함되어 있으므로 안분계산시 이를 고려하여 시가를 산정하여야 한다.

청구인이 청구외법인에게 현저히 낮은 가격으로 쟁점토지를 임대한데 대하여 적정임대료 산정에 있어 청구외법인과 특수관계가 없는 임차인간의 임대수입금액을 토지와 건물의 비율로 안분한 것으로 가장 합리적인 자료로서 청구주장은 이유없으며, 또한, 기계장치등 임대부분도 임대계약서상 부동산과 시설물에 대한 명확한 구분이 되어 있지 않으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 특수관계에 있는 청구외법인에게 쟁점토지를 임대한데 대하여 쟁점토지 임대용역의 시가를 산정하여 이에 배하여 부당히 낮게 신고한 것으로 보아 시가를 부가가치세 과세표준으로하여 과세한 처분이 정당한 지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법 제13조 제1항 에는 “재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 ”공급가액“이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.”라고 규정하면서, 제3호에는 “부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가”라고 규정하고 있고, 같은법 제52조 제1항에는 “법 제13조 제1항 제3호에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 재화와 요역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가로 한다.”라고 규정하고 있으며, 같은법 제50조 제1항에는 “법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계있는 자(소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제46조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이와 같다)외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다.”라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 청구외법인과 앞에서 본 부가가치세법 시행령 제50조 제1항 에 규정한 특수관계 있는 자에 해당됨에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으나, 청구인은 처분청에서 쟁점토지 임대용역의 시가를 산정하여 청구인이 신고한 임대수입금액을 차감하여 매출과세표준에 산입한 것에 대하여 다툼이 있다. 제시된 심리자료에 의하여 사실관계를 살펴보면,

(1) 청구외법인이 임차 및 소유하고 있는 ○○시 ○○구 ○○동153번지외 7필지 대지 10,006.4㎡와 위 지상 청구외법인의 소유인 건물 2,193.28㎡ 및 시설물(이하 “비교부동산”이라 한다)을 청구외 (주)○○목재외 2개업체에 전부 임대하고 있는 사실 및 이에 대하여 임대수입금액을 신고한 사실등이 처분청의 조사관계서류 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 청구외법인의 대표이사로서 비교부동산중 일부분(대지 4,104.2㎡중 931.6㎡)인 쟁점토지를 청구외법인에게 임대하고 이에 대하여 임대수입금액을 신고한 사실이 확인된다.

(3) 처분청은 청구외법인이 특수관계가 없는 3개 업체에 비교부동산을 임대하면서 신고한 임대수입금액을 기준으로 각 과세기간별로 비교부동산중 일부분에 해당하는 쟁점토지 임대용역의 시가를 “쟁점토지의 임대용역의 시가(②)＝청구외법인의 비교부동산 임대수입금액(①)×〔쟁점토지의 기준시가/(비교부동산중 대지의 기준시가＋비교부동산중 건물의 기준시가)〕”와 같이 산정하고, 청구인이 특수관계 있는 청구의 법인에게 쟁점토지 임대용역의 시가보다 낮게 임대하고 있다고 보아 〈표1〉과 같이 신고한 임대수입금액과의, 차액을 매출과세표준에 산입한 사실이 확인된다. 〈표1〉 쟁점토지의 임대수입금액 (단위：원) 년도 기분 비교부동산의임대수입금액① 쟁점토지의 임대용 역의 시가산정② 신고한 임대 수입금액③ 차액(②-③) 1993 2 55,782,856 4,142,991 1,300,000 2,842,991 1994 1 68,582,916 5,439,881 1,700,000 3,739,881 1994 2 70,487,518 5,590,951 1,800,000 3,790,951 1995 1 74,632,271 5,949,799, 2,231,506 3,718,293 1995 2 74,707,724 5,955,815 2,268,493 3,687,322 1996 1 78,835,693 6,167,047 2,461,475 3,705,572 1996 2 78,963,930 6,177,078 2,488,524 3,688554 1997 1 81,417,737 6,363,684 6,363,684 3,596,616 1997 2 81,497,260 6,369,899 6,369,899 6,556,968 합계 32,327,148

(4) 청구외법인이 청구외 (주)○○목재외 2개 업체와 비교부동산을 임대하면서 임대목적물에 대지 및 건물이외에 시설물이 포함되어 있는 사실이 임대차계약서 등에 의하여 확인된다. 사업자가 특수관계있는 자에게 부당하게 낮은 대가를 받고 부동산을 임대한 경우에 있어서 과세표준이 되는 부동산임대용역의 시가는 사업자와 특수관계 없는 자와의 정상적인 거래에서 형성되는 가격을 기준으로 하영야 하고, 그와 같은 거래의 실례가 없는 경우에는 부동산의 위치, 주위환경, 이용상황, 인접 및 유사지역내의 부동산에 대한 적정거래가능가격 등을 참작하여 산정한 가격을 기준으로 삼아야 하며, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함되는 개념인 바.(같은 뜻, 대법원 97누1570, 1997.09.09) 청구인은 처분청에서 쟁점토지의 임대용역의 시가를 산정한 것이 부당하다고 주장하나, 청구외법인이 비교부동산을 임대하면서 특수관계없는 자와의 정상적인 거래에서 형성된 임대가격을 기준으로 비교부동산의 대지 및 건물의 기준시가 등을 참작하여 쟁점토지의 임대용역의 시가를 산정한 것은 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액으로 보여지므로 이를 시가로 볼 수 있다 할 것이고, 앞에서 본 부가가치세법 제13조 제1항 제3호 규정에 의하여 부당하게 낮은 대가를 받은 경우에는 공급한 용역의 시가를 부가가치세의 과세표준으로 삼도록 하고 있는 바, 청구인이 쟁점토지를 특수관계있는 청구외법인에게 임대하면서 처분청에서 위 비교부동산의 임대료를 기준으로 산정한 쟁점토지 임대용역의 시가보다 낮게 임대한 부분에 대하여 시가로 부가가치세 과세표준을 결정한 당초처분은 정당하다고 판단된다. 다만, 처분청은 청구외법인의 임대차계약서상 비교부동산에는 대지 및 건물이외에 시설물이 포함되어 있고, 청구외법인의 장부 등에 의하여 기계장치등 시설물에 대한 가액을 확인할 수 있음에도 비교부동산의 대지 및 건물과 명확히 구분되지 않은다하여 쟁점토지 임대용역의 시가를 산정하면서 이를 배제하여 시가를 산정하였는 바, 임대한 기계장치 등 시설물의 가액을 확인하여 이를 반영한 쟁점토지 임대용역의 시가를 재산정하여 부가가치세 과세표준 및 세액을 정정함이 타탕하다 할 것이다. 이상과 같이 심리한 바, 이건 심사청구는 국세기본법 제65조 제1항 2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.