토지와건물 임대업자를 동업자로 간주하여 과세한 것의 정당성 여부

○○세무서장이 1998.12.16 청구인에게 결정고지한 1994년1기분 부가가치세 9,071,040원, 1994년 2기분 부가가치세 11,544,830, 1995년1기분 부가가치세 14,025,200원, 1995년2기분 부가가치세 15,721,530원, 1996년1기분 부가가치세 13,167,220원, 1996년2기분 부가가치세 13,302,630원, 1997년1기분 부가가치세 12,371,920원, 1997년2기분 부가가치세 12,654,040원 합계 101,918,430원은

○○시 ○○구 ○○가 ○○번지 대지 667.8㎡의 임대용역의 시가를 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○가 ○○번지 소재 대지 667.8㎡(이하“쟁점토지”이라 한다)를 1990.11.21~1997.09.30까지 특수관계자인 ○○산업(주)(이하“청구외법인”이라 한다)에 연간 임대료 20,000,000원,1997.10.01~현재까지 보증금 850,000,000원에 임대하고 1994.1기분~1997.2기분 부가가치세를 자진신고 납부하였다. 처분청은 청구인이 특수관계자인 청구외법인에 쟁점토지를 저가임대로 보아 부당행위계산 부인하여 저가임대가액을 매출과세표준에 산입 1994.1기분 부가가치세 9,071,040원, 1994.2기분 부가가치세 11,544,830원, 1995.1기분 부가가치세 14,025,220원, 1995.2기분 부가가치세 15,721,530원, 1996.1기분 부가가치세 13,167,220원, 1996.2기분 부가가치세 13,302,630원, 1997.1기분 부가가치세 12,371,920원, 1997.2기분 부가가치세 12,654,040원 합계 101,918,430원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.02.10 이건 심사청구하였다.

특수관계자에게 시가보다 부당하게 저가임대로 보아 과세함에 있어 동업자권형의 기준이된 청구외 ○○○은 점포임대업자인데 반해 청구인은 토지만 임대하여 동업자로 볼 수 없으며, 토지에 대한 임대료와 그 지상건물에 대한 임대료가 반드시 정비례하는 것이 아니므로 토지위에 건축된 건물의 임대료 총액이 그 토지 임대료의 기준이 된다고 볼 합리적인 근거와 자료가 없고 건물의 시가표준액은 그 위치,면적,구조 등에 의거 영향을 받는데도 이를 감안하지 않고, 동업자로 본 청구외 ○○○의 토지 및 건물을 포함하여 계약된 부동산임대가액을 단순히 토지,건물의 시가표준액으로 안분계산한 토지가액을 기준하여 청구인에 대한 토지임대 과세표준을 산정 과세한 처분은 부당하다.

동업자권형을 선정함에 있어 부동산의 위치, 주위환경,이용상황,인접 및 유사지역내의 건축물이 부착된 특수관계 없는자인 ○○시 ○○구 ○○가 ○○번지 소재 ○○빌딩 청구외 ○○○의 임대가액을 기준으로 청구인의 과세표준을 산정하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인의 토지를 특수관계자에게 저가임대한 경우, 토지와건물 임대업자 동업자를 간주하여 동업자의 부동산의 임대가격을 적정임대료로 보아 이를 기준으로 쟁점토지의 임대가액으로 산출하여 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법법 제13조 제1항에는 『재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이해 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아나한다.』라고 규정하면서, 제3호에는『부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가』라고 규정하고 있고, 같은 법 【시행령】 제52조 제1항에는 『법 제13조 제1항 제3호에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 현저하게 낮은 대가로 한다.』라고 규정하고 있으며, 같은 법 【시행령】 제50조 제1항에는 『법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계있는 자(소득세법시행령 제98조제1항 각호 또는 법인세법시행령 제46조제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다.』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 이건 사실관계를 살펴보면 청구인은 쟁점토지를 청구인이 대표이사로 있는 청구외법인 1985.11.07로부터 임대하였고, 청구외법인은 쟁점토지 지상에 건물을 신축하여 사무실로 임대하고 있으며,청구인은 청구외법인으로부터 쟁점토지분에 대한 임대료(연 20,000,000)를 수령하여 부가가치세 신고하였다. 처분청은 특수관계에 있는 청구외법인에 쟁점토지를 저가로 임대하였다하여 점포임대업자인 ○○시 ○○구 ○○가 ○○번지 청구외 ○○○을 토지 및 건물을 동업자로 간주하여 『별표1』과 같이 청구외 ○○○의 토지 등급가액(1996년이후는 공시지가×적용율)과 건물의 시가표준액을 합한금액에서 토지의 가액이 차지하는 비율을 부동산임대가액에 곱하여 청구외 ○○○의 토지분 임대가액을 산출한 다음 이를 기준으로 청구인의 쟁점토지분에 대한 과세표준을 산출하여 과세하였음이 관련서류에 의거 확인된다. 먼저, 쟁점토지를 특수관계자인 청구외 법인에게 저가임대한 것으로 보아 점포임대업자인 청구외 ○○○의 임대용역을 기준으로 산정한 쟁점토지의 시가가 저당한지에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인은 청구외법인의 대표이사로 재직하고 있어 청구외법인은 청구인과 특수관계에 있는자에 해당하며, 이 사실에 대하여는 다툼이 없다. 둘째, 청구인과 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 이를 부당행위계산부인의 대상으로 하려면 특수관계있지 아니한자간에 정상적인 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 객관적인 가격을 기준으로 삼아 판단하여야 할 것이므로 토지임대용역에 있어서는 사업자가 특수관계에 있지 아니한자에게 유사한 조건의 토지를 대여하고 그 임차인이 건축물을 신축하여 사용하는 경우에 형성되는 토지임대실례가격을 기준으로 삼아 판단하여야 할 것이고 그와 같은 임대실례가 없는 경우에는 토지의 지목.위치.주위환경.이용상황.인접 및 유사지역내의 유사토지에 대한 적정 거래가능 가격과 개별요인 등을 참작하여 합리적으로 산정가격을 기준으로 삼아야 할 것이다(대법원 87누181,1988.09.13. 국심88서1318,1988.12.30 같은뜻) 셋째, 이건의 경우, 청구인은 토지만 임대하였는데 처분청은 인근에 토지만 임대한 적합한 실례가 없다는 이유로 점포임대업인 청구외 ○○○의 임대료를 기준으로 적정임대료를 산정함은 부당한 것으로 판단되며, 또한, 청구인이 저가임대한 것으로 보아 과세표준을 산정함에 있어 점포임대업자인 청구외 ○○○의 토지의 등급가액을 적용한 토지가격과 건물의 시가표준액을 적용한 건물가액을 합한 가액에서 토지의 가격이 차지하는 비율을 부동산임대가액에 곱하여 청구외 ○○○의 토지분임대가액을 산출한 다음 이를 기준으로 청구인의 토지분 적정임대료를 산정하였으나, 토지에 대한 임대료와 그 지상건물에 대한 임대료가 반드시 정비례하는 것은 아니므로 처분청의 위 계산방식과 같이 그 토지위에 건축된 건물의 임대료 총액이 그 토지 임대료의 기준이 된다고 볼 합리적인 근거와 자료가 없을 뿐만 아니라, 건물의 시가 표준액은 그 위치.총면적.구조 등에 의하여도 상당한 영향을 받은 것임에도 위 계산방식은 토지자체와는 관계없는 위와 같은 건물자체의 요인에 의하여 영향받은 건물 시가표준액 부분까지 토지임대료 산정의 기초로 삼아 이건 과세한 처분은 합리성을 결여한 것이므로 부가가치세법 시행령 제50조 제1항 의 규정에 의거 시가를 재조사하여야 할 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.