부동산임대업에 대한 탈세제보에 의해 부가가치세 경정조사를 하여 건물 임대사업자에게 과세한 처분의 당부

1.○○세무서장이 1998년 12월 11일 청구인에게 결정고지한 청구인의 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 소재 부동산 임대사업장(000-00-00000)의 1993년 1기분부터 1996년 2기분까지의 부가가치세는 세법에 규정된 추계경정방법에 의하여 경정하고,

2. 나머지 청구는 기각한다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 건물(이하 “쟁점1건물”이라 한다)과 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 소재 건물(이하 “쟁점2건물”이라 한다) ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 건물(이하 “쟁점3건물”이라 한다)을 임대하는 사업자로서 쟁점1건물과 쟁점2건물의 부동산임대업에 대하여는 사업자등록을 하지 아니함으로써 부가가치세 신고납부하지 않았으며, 쟁점3건물의 부동산임대업에 대하여만 사업자등록 후 부동산임대수입금액을 부가가치세 과세표준으로 신고납부하였다. 처분청은 청구인의 부동산임대업에 대하여 탈세제보가 있어 1993년 1기분부터 1998년1기분 부가가치세 과세기간까지 부가가치세 경정조사를 하고 1998.12.11 【표1】와 같이 부가가치세 28,625,990원을 경정고지 하였다. 【표1】구분 기 분 쟁점1건물 쟁점2건물 쟁점3건물 합계 고지세액 고지세액 고지세액

1993. 1기

• 1,883,850 110,120 1,993,970

1993. 2기 191,170 377,960 129,720 698,850

1994. 1기 196,910 376,770 38,270 611,950

1994. 2기 201,860 402,520 312,820 917,200

1995. 1기 200,730 396,600 1,019,840 1,617,170

1995. 2기 201,860 402,520 2,541,310 3,145,690

1996. 1기 200,730 396,600 3,761,510 4,358,840

1996. 2기 201,860 923,860 1,179,030 2,304,750

1997. 1기 200,730 1,424,660 2,836,840 4,462,230

1997. 2기 201,860 1,455,130 2,915,440 4,572,430

1998. 1기 198,450 1,592,370 2,152,090 3,942,910 합계 1,996,160 9,632,840 16,996,990 28,625,990 청구인은 이에 불복하여 1999. 01. 30일 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점1건물 쟁점1건물을 1993년에 매입하였으나 임차인과의 분쟁으로 인하여 1996년 07월부터 임대하였으나 처분청에서 1993년에 임대한 것으로 보고 과세한 처분은 부당하다. 쟁점2건물 쟁점2건물은 ○○시장내에 있는 건물로서 1996년 07월 집중호우로 인하여 침수된 건물을 1996년 10월에 신축하여 임대한 것이고, 신축 이전에는 4개의 점포만 임대하였고 신축 이후 17개 점포중 14개 점포를 임대한 것이나 처분청에서 신축 이전부터 14개 점포를 임대한 것으로 보아 추계과세한 처분은 부당하다. 쟁점3건물 청구인은 아래【표2】의 청구주장과 같이 임대하였으나 처분청에서 처분청결정과 같이 과세한 처분은 부당하다. 【표2】층별 임대차기간 임차인 청구주장 처분청결정 임대보증금 월임대료 임대보증금 월임대료 2층 (오락실) 1997.02~1998.02

○○○ 30,000,000 2,000,000 1998.03~현재

○○○ 30,000,000 2,000,000 1997.01~현재

○○○ 50,000,000 6,000,000 지하층 (노래방) 1993.01~1995.03

○○○ 10,000,000 300,000 1995.04~현재 45,000,000

• 1993.01~1995.03

○○○ 10,000,000 400,000 1995.04~1995.09 40,000,000 1,000,000 1995.10~현재 45,000,000 1,200,000 지하층 (주점) 1997.10~현재

○○○ 30,000,000

• 30,000,000 1,500,000

쟁점1건물 당초 처분청이 임차인으로 조사한 청구외 ○○○은 이미 오래전에 사망한 것으로 확인되나 실지 청구외 ○○○의 처인 청구외 ○○○이 1993년부터 임차하여 여관업을 운영하였음이 확인되므로 1993년부터 임대업을 하였다고 보고 과세한 처분은 정당하며, 쟁점2건물 쟁점2건물은 재래시장이었던 장소에 재건축된 것으로서 구건물의 모든 점포는 시장으로서의 기능을 유지하며 정상영업을 한 것으로 확인되고 있어 구건물도 모두 임대하고 있었다고 보여지나 재건축 이전의 임대수입금액을 확인할 수 있는 장부 및 증빙을 제시하지 않아 추계경정한 것은 정당하고, 수입금액추계경정시 인근 부동산임대상황의 탐문과 현지인의 진술 등을 토대로 재건축 이후 확인된 임대수입금액에 60%를 적용한 추계경정방법은 정당하다. 쟁점3건물 청구인은 처분청의 조사후 임대차계약서를 제시하였는 바, 계약사항이 쟁점건물의 다른 점포와 평당임대료가 현저하게 낮으며 주변위치, 상권등 객관적인 사실로 볼 때 진실성이 없어 보이며, 탈세제보자의 진술내용과 처분청의 조사내용이 일치하고 있어 처분청의 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점1건물 쟁점1건물을 1993년부터 1996년 07월까지 임대한 사실이 있는지를 가리는 데 있다. 쟁점2건물 쟁점2건물을 재건축하기 이전에 모든 점포를 임대하고 있었는지 여부와 이를 추계경정한 처분이 정당한지를 가리는 데 있다. 쟁점3건물 쟁점3건물의 임차인중 【표2】 임대사항에 대하여 처분청의 결정이 정당한지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법 제21조 【경정】 제1항에서 『사업장 관할세무서장ㆍ사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 경정한다.

2. 확정신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때

3. ~ 4호 생략』 제2항 『사업장 관할세무서장ㆍ사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 제1항의 규정에 의하여 각 과세기간에 대한 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 경정하는 경우에는 세금계산서ㆍ장부 기타의 증빙을 근거로하여 경정하여야 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 추계경정할 수 있다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 세금계산서ㆍ장부 기타의 증빙이 없거나 그 중요한 부분이 미비한 때 2.~3호 생략』라고 규정하고 있고, 부가가치세법 시행령 제69조 【추계경정방법】 제1항에서 『법 제21조 제2항 단서에 규정하는 추계경정은 다음 각호에 규정하는 방법에 의한다.

1. 기장이 정당하다고 인정되고 신고가 성실하여 부가가치세법 제21조 제1항 의 규정에 의한 경정을 받지 아니한 동일업황의 다른 동업자와의 권형에 의하여 계산하는 방법』 2.~4호 생략

5. 추계경정대상사업자에 대하여 제2호 내지 제4호의 비율을 산정할 수 있는 경우에는 이를 적용하여 계산하는 방법

6. 생략』라고 규정하고 있으며, 국세기본법 제16조 【근거과세】 제1항에서 『납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치ㆍ기장하고 있는 때에는 당해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치ㆍ기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다』 제2항에서 『제1항의 규정에 의하여 국세를 조사ㆍ결정함에 있어서 기장의 내용이 사실과 다르거나 기장에 누락된 것이 있는 때에는 그 부분에 한하여 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점1건물에 대하여 쟁점1건물은 여관업용도의 건물로서 청구인이 1993.03.05일 취득하여 현재까지 임대용으로 사용하고 있으나 사업자등록을 하지 아니함으로써 부가가치세 신고납부한 사실이 없음이 확인되고 있으며, 이에 대하여 처분청에서 취득당시부터 현재까지 계속 임대하였다고 보고 1993년 2기분부터 1998년 1기분까지 부가가치세를 경정결정 고지하였으며, 청구인은 1993.03.05일 취득한 것은 사실이나 근저당권자의 경매신청과 임차인의 전세보증금반환소송 등의 분쟁으로 임대하지 못하다가 1996년 07월부터 임대하였다고 주장하고 있어 이를 살펴본다. 청구인이 1996.07.03일 작성한 임차인 청구외 ○○○과의 부동산임대차계약서와 여관영업신고증을 제시하고 있어 이를 살펴보면, 여관영업신고필증이 1973.10.25일 발급되고 1991.06.10~1993.07.18일까지 청구외 ○○○, 1993.07.19~1998.05.19일까지는 청구외 ○○○으로 여관영업신고가 되어 있어 청구인이 쟁점1건물을 취득한 후 청구외 ○○○이 여관업을 신규로 개시하였음이 확인되므로 청구인이 ○○○에게 1993.07.19일부터는 임대하였다고 보이고, 또한, 임차인인 청구외 ○○○이 청구인을 상대로 전세보증금 반환청구소송을 제기하여 1996.06.27일자 ○○지방법원의 변론기일소환장에 의하여도 1996.06.27이전에 임대차관계가 있었다고 인정이 되므로 청구인이 1996.07.03일 작성하였다는 청구외 ○○○과의 임대차계약서는 진실된 계약서라고 보기 어렵다. 따라서, 청구인이 쟁점1건물을 취득하여 취득당시부터 현재까지 임대하였다고 보아 과세한 처분청의 당초처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다. 쟁점2건물에 대하여 쟁점2건물은 재래시장내의 건물로서 청구인이 1973.09.27일 취득하고 임대하고 있다가 1996년 10월경 재건축하여 현재까지 임대용으로 사용하고 있으나 사업자등록을 하지 아니함으로써 부가가치세 신고납부한 사실이 없는 것으로 확인되고 있고, 이에 대하여 처분청에서 임대사항이 확인되지 않는 1996년 10월 이전의 임대수입금액은 1996년 10월 이후 조사된 임대수입금액의 60%로 추정하여 추계경정방법에 의하여, 1996년 10월 이후 수입금액은 확인된 임대사항에 의하여 1993년 1기분부터 1998년 1기분까지 부가가치세를 경정결정 고지하였으며, 청구인은 쟁점2건물을 오래전부터 임대한 것은 사실이나 1996년 10월 이전에는 쟁점2건물내의 모든 점포가 임대된 것이 아니고 일부인 4개 점포만 임대하고 있었으나 처분청에서 모두 임대하였던 것으로 간주하고 과세한 처분은 부당하며, 또한 추계경정방법에 위반하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이를 살펴본다. 재래시장은 특성을 보면 그 지리적여건이나 상권등으로 인하여 입지조건이 잘 갖추어진 곳에서 자연스럽게 형성되는 것이므로 인근의 다른 상업지보다 영업조건이 양호하다고 판단되고 또한 처분청에서 현지 확인과 인근업소 및 부동산중개업소 등 탐문에 의하여도 시장내의 모든 점포가 시장으로서의 기능을 유지하며 정상적인 영업을 하고 있다고 조사하고 있는 바, 쟁점2건물이 재래시장내에 있고 이 재래시장은 1980년대말부터 형성되어 현재에 이르렀음을 볼 때 쟁점2건물만이 1996년 10월 이전에는 전체 점포평수중 극히 일부만 임대되었다는 주장은 신빙성이 없으며 이를 입증할 만한 객관적인 증빙을 제시하지 아니하고 있어 인정하기 어렵고, 청구인이 1996년 10월 이전 임대수입금액에 대하여 장부 및 증빙 등을 제시하지 아니하고 있고 4개 점포만 임대하였다는 주장을 인정할 수 없으므로 처분청에서 부가가치세 경정결정시 추계경정결정한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다. 그러나 처분청이 추계경정결정한 방법을 보면, 임대사항이 확인되지 않는 1996년 10월 이전의 임대수입금액은 1996년 10월 이후 조사된 임대수입금액의 60%를 부가가치세 과세표준으로 추정하여 경정결정하였는 바, 비율 60%를 산출한 근거가 인근업소의 탐문조사에 의하여 인근상가의 임대료상승율과 물가상승율을 감안한 비율로 조사되었음이 확인되고 있어, 이는 세법에 규정된 어떠한 추계경정방법에도 해당하지 아니하므로 처분청이 세법에 규정된 추계방법중 가장 합리적인 방법으로 재경정하는 것은 변론으로 하고라도 비율 60%를 근거로 부가가치세 과세표준을 계산하여 부가가치세를 과세한 처분은 잘못되었다고 할 수 있다. 쟁점3건물에 대하여 쟁점3건물은 1978.10.28일 부동산입대업으로 사업자등록하고 부가가치세를 신고납부하고 있었으나, 처분청이 청구인에 대한 탈세제보를 근거로 쟁점3건물의 임대수입금액을 조사하여 1993년 1기분부터 1998년 1기분까지 부가가치세를 경정결정고지한 사실이 있고, 청구인은 【표2】의 청구주장과 같이 임대하였으므로 처분청이 조사한 임대사항은 사실과 다르다고 주장하며 임대차계약서를 제시하고 있어 이를 살펴본다. 첫째, 【표2】의 2층 오락실에 대하여 심리한다. 청구인은 청구주장을 입증하는 서류로 청구외 ○○○, ○○○의 임대차계약서를 제시하고 있고 처분청이 임차인이라고 조사한 청구외 ○○○는 알지 못한다고 주장하고 있는 바, 청구인이 1998.01.26일 1997년 2기분 부가가치세신고시 제출한 부동산임대공급 가액명세서를 보면, 임차인이 청구외 ○○○로 기재되어 있는 것으로 보아 청구인의 주장은 신빙성이 없고, 청구인이 제시한 계약서를 보면, 계약서상의 평당임대료가 쟁점2건물의 1층 편당 임대료의 28.5%에 불과하여 주변위치, 상권 등에 비추어 사실로 인정하기 어렵고, 처분청에서 조사한 【표2】의 임대사항이 제보자의 제보내용과 일치하고 있는 것으로 보아 처분청에서 【표2】와 같이 결정한 것은 잘못이 없다고 판단된다. 둘째,【표2】의 지하층 노래방에 대하여 심리한다. 청구인은 청구주장을 입증하는 서류로 청구외 ○○○의 임대차계약서를 제시하고 있고 처분청이 임차인이라고 조사한 청구외 ○○○는 알지 못한다고 주장하고 있는 바, 청구인이 1998.01.26일 1997년 2기분 부가가치세신고시 제출한 부동산임대공급가액명세서를 보면, 임차인이 청구외 ○○○로 기재되어 있는 것으로 보아 청구인의 주장은 신빙성이 없고, 청구외 ○○○의 임대차계약서를 보면, 1993.01.01일 임대차계약하면서 1995.01.01일부터 건물을 명도한다라고 계약하고 있고 또한 중개업자의 입회사항이 없어 정상적인 계약서로 보기 어려우며, 처분청에서 조사한 청구외 ○○○의 임대차계약서의 임대사항이 제보자의 제보내용과 일치하고 있는 것으로 보아 처분청에서 【표2】와 같이 결정한 것은 잘못이 없다고 판단된다. 셋째,【표2】의 지하층 주점에 대하여 심리한다. 청구인은 청구주장을 입증하는 서류로 청구외 ○○○의 임대차계약서를 제시하고 있어 이를 살펴보면, 계약일이 1997.08.27일이고 건물 명도일일 1997.08.30일 기재되어 있으나 청구외 ○○○는 1997.07.28일 사업을 개시하고 1997.07.30일 ○○세무서에 사업자등록신청한 사실이 확인되는 바, 청구주장대로라면 임대차계약을 하기전에 임차인이 건물에 입주하고 사업을 개시하였다는 것으로서 이는 사회통념 부합되지 아니하여 이건 임대차계약서는 진실된 계약서라고 인정하기 어렵다 하겠고, 청구인은 같은 지하층의 30평 노래방에는 임대보증금이 45,000,000원이라고 주장하면서도 50평 주점에 대하여는 임대보증금이 30,000,000이라고 주장하는 바, 이는 평당 임대보증금이 노래방은 1,5000,000원이고 주점은 600,000원으로서 40% 수준이고 1층의 ○○유통의 평당임대보증금의 8,333,000원에 비하여 7% 수준으로서 현저하게 낮은가액으로 임대한 특수한 사정을 발견할 수 없으므로 청구주장을 인정하기가 어렵다 하겠다. 쟁점1,2,3건물에 대하여 청구인이 제시하는 모든 임대차계약서는 중개인의 입회가 없는 것으로 확인되는 바, 계약을 연장하거나 경신하는 때에는 임대인과 임차인의 쌍방합의에 의하여 중개인이 없을 수 있으나 신규로 계약을 체결하는 경우 중개인의 소개로 계약을 체결하는 것이 일반적인 관례로 볼 때 청구인의 계약서는 신빙성이 없어보이고, 탈세제보내용이 사실로 확인되고 처분청의 조사내용이 제보내용과 일치하므로 처분청이 조사한 금액을 부가가치세 과세표준으로 하여 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다. 쟁점1건물과 쟁점2건물 및 쟁점3건물에 대하여 위와 같이 살펴본 바, 쟁점1건물과 쟁점3건물에 대한 처분청의 과세처분에는 달리 잘못이 없다고 보여지고, 쟁점2건물에 대하여 추계경정한 처분청의 과세처분은 세법이 규정한 추계경정방법이 아니므로 잘못된 처분이라고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.