토지 취득가액 산정방법의 당부

○○세무서장이 청구법인에게 1999. 4.16. 결정고지한 1995사업연도 법인세 170,619,180원, 농어촌특별세 4,451,510원 및 1999. 7.21. 결정고지한 근로소득세 100,234,280원은

1. 토지의 취득비용을 109,733,821원으로 하여 법인세 및 농어촌특별세의 과세표준과 세액을 경정하고

2. 당초 취득원가로 계상한 262,980,767원에서 토지 취득과 관련하여 지급한 124,526,460원을 초과하는 138,454,307원을 상여처분하여 근로소득으로 보아 근로소득세의 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구법인은 1989.12.27. ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 외 13필지 19,256㎡(이하 "쟁점전체토지"라 한다)를 청구 외 안○○ 등과 공동으로 취득하여 1995년도에 (주)○○ 및 ○○군청에 15,396㎡(청구인 지분은 1/2인 7,968㎡이며, 이하 "쟁점토지"라 한다)를 양도하고 쟁점토지의 양도가액의 1/2을 양도가액으로 하고 취득가액은 매입금액 550,000,000원에 취득세 등 부대비용 104,738,860원을 가산한 654,738,860원에서 1994년 이전에 양도한 744㎡의 취득가액 19,861,575원을 차감한 장부가액 634,877,285원을 면적으로 안분(7,696㎡/18,595㎡)한 262,980,767원으로 하여 법인세 등을 신고하였다.

○○세무서장은 쟁점전체토지의 매입금액 550,000,000원 중 청구법인이 지급한 금액은 70,000,000원이라고 보고, 쟁점토지의 면적에 비례한 57,957,515원 (70,000,000×262,980,767/317,623,238)을 쟁점토지의 취득원가로 하여 법인세 신고 시 계상한 취득원가 262,980,767원과의 차액 205,023,252원을 손금불산입 및 상여처분하여 1999. 4.16. 청구법인에게 1995사업연도 법인세 170,619,180원, 농어촌특별세 4,451,510원 및 1999. 7.21. 근로소득세 100,234,280원을 결정고지 하였다. 청구법인은 이에 불복하여 1999. 6.30. 이의신청을 거쳐 1999.11.19. 심사청구 하였다.

쟁점전체토지는 청구 외 안○○과 공동으로 주택신축 분양사업을 목적으로 1989. 12.27. 청구 외 김○○로부터 550,000,000원에 취득하여 명의신탁에 대한 합의를 하고 편의상 청구법인 명의로 등기하였으며, 당초 취득 시 청구법인의 자금사정이 좋지 않아 청구 외 안○○이 500,000,000원을 부담하였으나, 이후 취득부대비용으로 1989.12.28. 취득세 17,600,000원, 1990. 1. 6. 설계비 11,000,000원, 1994. 6.27. 취득세 중과분 76,138,860원을 청구법인이 부담하고 1994.12.31. 토지 취득가액을 정산하여 장부상 토지가액 634,877,285원에서 청구 외 안○○ 지분(1/2) 317,438, 642원을 감처리하였으며, 1996. 1.13. 잔여토지 3,114㎡도 각각 1/2씩 안분하여 소유권이전등기를 하였는 바, 양도대금은 청구 외 안○○과 각각 1/2로 하면서 취득원가는 쟁점전체토지가액의 1/2로 하지 않고 최초 토지매입금액 550,000,000원 중 청구법인이 부담한 50,000,000원과 이외 근거 불명의 20,000,000원 합계 70,000, 000원을 청구법인 지분 전체토지의 취득가액으로 하고, 쟁점토지의 취득원가를 면적비율로 안분한 57,957,515원(70,000,000×262,980,767/317,623,238)으로 하여 법인세 등을 과세한 것은 부당하다.

쟁점전체토지 취득가액 570,000,000원 중 500,000,000원을 공동취득한 청구 외 안○○이 부담하였음이 안○○의 진정서와 국세심판원 결정문(국심46830-1088, 1998. 7. 3.)에 의하여 확인되고, 추후 잔여토지 3,114㎡에 대하여만 1/2을 청구 외 안○○에게 소유권이전등기를 하였을 뿐 토지 취득 시 안○○이 지급한 토지대금 500,000,000원에 대하여 각 지분별로 정산한 후 변제한 사실이 확인되지 아니하므로 쟁점전체 토지를 취득하면서 청구법인이 부담한 70,000,000원을 청구법인의 토지 취득원가로 보아 취득원가 과대계상액 205,000,000원을 손금불산입 및 상여처분하여 법인세 등을 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 취득원가를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 법인세법 제9조 【각사업연도의 소득】 제1항에서 『내국법인의 각사업연도의 소득은 그 사업연도에 속하거나 속하게 될 익금의 총액에서 그 사업연도에 속하거나 속하게 될 손금의 총액을 공제한 금액으로 한다.』고 규정하고, 제3항에서 『제1항에서 "손금"이라 함은 자본 또는 지분의 환급, 잉여금의 처분 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 그 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손비의 금액을 말한다.』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구법인의 1990사업연도 법인세 신고 시 제출한 대차대조표, 토지명세서, 출금전표 및 간이계산서 등에 의하면 당초 취득 시 토지 취득가액 550,000,000원, 취득세 11,000,000원, 등록세 5,500,000원, 동 방위세 1,100,000원, 설계비 11,000,000원 합계 578,600,000원, 1993년 취득세 중과분 75,417,790원, 1994.11월 분할측량비 721,070원으로 쟁점전체토지의 취득과 관련한 비용은 654,738,860원이 지급되었음이 확인된다. 청구 외 안○○과 1989.12월 체결한 명의신탁합의서에 의하면, "쟁점전체토지는 각각 1/2의 지분을 가지고 공동사업을 위해 취득한 것으로서 아파트의 분양사업에 따르는 허가, 시공, 분양의 편의성을 위해 공부상으로는 청구법인이 모두 소유하는 것으로 표시하는 것에 합의한다. 따라서 쟁점토지의 보유과정에서 발생하는 경비 및 기타 사항에 있어서는 각각 1/2씩 부담하며 안○○이 이를 이행하지 않을 경우에는 투자비 정산 시 통상이자율을 감안하여 제공하기로 한다."라고 약정하고 있다. 청구법인의 1994.12.31. 현재 토지 원장 및 토지명세서에 의하면 장부가액 634,877,285원에서 청구 외 안○○ 지분(1/2) 317,438,642원을 감처리 하고 토지 9,297.5㎡에 대하여 317,438,643원으로 계상하고 있으며, 잔여토지 3,114㎡ 중 안○○ 지분 1/2를 1996. 6.13. 소유권이전한 사실이 토지 등기부등본에 의하여 확인된다. 청구법인은 청구 외 안○○과 쟁점전체토지대금에 대하여 정산하였다고 주장하면서 안○○의 인감증명서를 첨부한 영수 및 사실확인서, 영수증 사본 5매, 현금출납부, 출금전표 등을 제시하고 있어 이를 살펴보면, 청구 외 안○○의 영수 및 사실확인서상에는 1990. 2.11.부터 1994.12.15.까지 182,561,358원을 청구 외 안○○에게 가수금 반제로 하여 지급하였다고 진술하고 있으나, 지급사실을 객관적으로 입증할 만한 증빙이 없으며, 위 명의신탁합의서에서 보는 바와 같이 공부상은 모두 청구법인의 소유로 표시한다고 하면서 단지 자금만 출자한 청구 외 안○○에 대하여 동 출자금을 현금출납부상 가수금 및 가수금 반제로 회계처리 하였다는 것은 신빙성이 없다고 하겠다. 위 사실을 종합하여 보면, 쟁점토지의 취득과 관련하여 발생한 총비용은 654,738,860원이며, 이 중 청구법인이 지급한 비용은 청구 외 안○○이 지급한 500,000,000원을 차감한 154,738,860원이라고 하겠으며, 양도가액 및 잔여토지는 각각 1/2로 양분한 사실이 확인되나 취득관련 비용을 각각 1/2로 정산한 사실은 확인되지 아니하므로 취득관련 비용은 각자 부담한 비용으로 하는 것이 타당하다고 판단된다. 그러므로 쟁점토지의 양도가액에서 차감할 취득원가는 양도당시 장부상 토지가액 634,877,285원 중 청구법인이 지급한 비용이 점유하는 비율을 곱하여 산출한 124,526,460원(634,877,285×154,738,860/654,738,860×7,698㎡/9,275.5)에서 손금으로 인정되지 아니하는 비용인 취득세 중과분 중 쟁점토지에 해당하는 금액은 14,792,639원(75,417,790원×124,526,460/634,877,285)을 차감한 109,733,821원이라고 하겠는 바, 동 금액을 취득원가로 하여 법인세 등을 과세하는 것이 타당하다고 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장은 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.