부동산을 일괄 구입하여 분할 양도하는 경우 취득가액 계산

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구법인은 ○○시 ○○구 ○○가 ○○번지 ○○오피스텔 대지 905㎡, 건물 4,92 7,96㎡(지하 3층 지상 10층, 이하 “쟁점부동산”이라 한다.)를 1993. 9. 4. 경락으로 취득(토지가액 2,799,387,560원, 건물가액4,551180,000원, 합계 7,350,567,560원)하여 2개 사업연도에 걸쳐 수차례 분할 양도하고 각 사업연도의 양도분에 대한 취득원가를 다음과 같이 산정하여 법인세 과세표준 및 세액의 신고를 하였으나 처분청은 쟁점부동산의 각 사업연도 취득가액을 면적기준으로 안분 계산하여 1999. 7. 1. 1996. 7. 1.~1997. 6.30.사업연도 법인세 1,063,507,200원(특별부가세 443, 014,510원 포함), 1997. 7. 1.~1998. 6.30. 사업연도 법인세 17,355,830원을 경정·고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 9.29. 심사청구 하였다. 사업연도 양도일 양도물건 양도가액 취득가액 신고 결정 조정

96. 6.30. 종료

96. 5.31. 지하1~2층 4,452,011,030 4,452,011,030 5,406,633,086 차액 954,622,05 6 손금산입

97. 6.30. 종료

96. 8.13.

○○호 113,180,080 113,180,070 150,011,530 차액 1,089,416,2 7 2 손금 불산입 96.10. 2.

○○호 104,700,050 104,700,050 144,391,082

97. 2. 3. 지상1~2층 2,952,000,000 2,395,954,560 1,230,015,796

98. 6.30. 종료 미양도 잔여분

○○호 ― 180,108,850 144,391,082 104,002,285 차액 익금산입 (자산누락)

○○호 ― 104,613,000 132,081,600

법인세법상 건물 등을 하나의 거래단위로 구입한 후 2개 이상의 사업연도에 걸쳐 층별로 양도가액을 달리하여 분할 양도하는 경우 취득가액의 안분계산 방법에 대하여 구체적으로 규정하고 있지는 않지만 특별부가세 계산 시 1차년도 분할 양도분에 대하여 양도차손이 발생한 경우 이월공제가 허용되지 않는 것과 기업회계기준이나 세법의 수익비용대응원칙 등을 감안하여 볼 때 예정양도가액이나 분양수입금액비율 등의 합리적인 방법으로 취득가액을 안분 계산함이 타당하다 할 것인 바, 청구법인은 쟁점부동산의 취득가액을 감정가액에 근거하여 거래관행ㆍ실제거래가액ㆍ수익비용대응의 원칙을 고려한 배분방법에 따라 객관적으로 산정하여 신고하였는데도 단순히 면적기준에 의한 방법으로 안분 계산하여 취득가액을 산정한 처분은 부당하다.

청구법인은 당초 법인세 과세표준 및 세액의 신고 시 쟁점부동산의 취득원가를 청구법인이 주장하는 개인 감정평가사가 평가한 감정가액의 비율에 따라 산정한 것이 아니라 실지거래가액인 양도가액을 기준으로 일정한 배분기준이 없이 양도가액의 범위 내에서 임의로 산정하였음을 알 수 있는 바, 하나의 거래단위로 취득한 토지 등을 분할하여 양도하는 경우 양도토지에 대한 취득원가의 계산은 면적비율에 의하여 계산하는 것이므로 처분내용은 정당하다.

• 가. 쟁점 건물 등을 일괄 구입하여 수차례 분할 양도하는 경우 분할양도분에 대한 취득원가를 면적기준으로 산정하여 과세한 처분이 맞는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 구 법인세법 제17조 【손익의 귀속시기 및 취득가액의 계산】 제2항에서『내국법인이 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자신의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다.』고 규정하고, 제4항에서『제2항의 규정에 의한 취득가액의 계산 기타 자산ㆍ부채의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.』고 규정하고 있다.

○ 같은법 시행령 제37조 【자산의 취득가액】 제1항에서『법 제17조 제2항 및 제4항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에서 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액』으로 규정하고 있다.

○ 같은법 59조의2 【과세표준】 제1항에서『특별부가세의 과세표준은 대통령령이 정하는 토지ㆍ건물 등의 양도로 인하여 발생한 양도차익으로 한다.』고 규정하고, 제3항에서『제1항의 규정에 의한 양도차익은 양도가액에서 취득가액 등을 공제한 금액으로 한다.(이하생략)』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 이건과 같이 토지 및 건물 등의 부동산을 하나의 거래단위로 일괄 구입한 후 2개 이상의 사업연도에 걸쳐 수차례 층별로 양도가액을 달리하여 분할 양도하는 경우에 대하여 법인세법상 각 사업연도 소득금액 및 특별부가세 과세표준계산 시분할 양도분에 대한 취득가액은 당해 납세자가 계속적으로 적용하거나 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계기준이나 관행에 따른예정양도가액 등을 기준으로 안분 계산하여 산정할 수 있는 것이나, 청구법인은 일반적으로 세법 등에서 인정되지 않고 있는 개인 감정평가사 사무소의 감정평가서(1996. 3.22. 기준 평가)를 제시하며 이에 따라 안분 계산하였다고 주장하고 있을 뿐 청구법인이 신고한 취득가액은 위 감정평가 금액에 따라 안분 계산된 것이 아니라 특별부가세 계산 시 1차 연도 분할 양도분에 대하여 양도차손이 발생할 경우 법인세법상 이월공제가 허용되지 않는 점을 감안하여 쟁점부동산의 분할 양도가액에 따라 임의적인 방법에 의하여 산정한 것으로 확인되고, 법인세법 기본통칙 7-2-3…59의2『일괄 구입한 토지를 분할하여 양도하는 경우 취득가액 계산』에서 하나의 거래단위로 취득한 토지를 분할하여 양도하는 경우 그 양도토지에 대한 취득가액은 [총취득가액 ×(양도면적÷총취득면적)]으로 계산하도록 규정하고 있으며, 청구법인이 쟁점부동산의 각층ㆍ위치ㆍ용도ㆍ입주자의 선호도 등에 따라 구체적으로 산정한 예정양도가액 등의 합리적인 기준을 제시하지 못하여 면적기준 이외의 다른 방법으로 취득가액을 산정할 수 없으므로 쟁점부동산의 총취득가액을 총취득면적에서 양도면적이 차지하는 비율에 따라 안분 계산하여 분할 양도분에 대한 취득가액을 산정한 처분은 정당한 것으로 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.