임대료 부당행위 계산 적정여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구법인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 건물내 상가 (이하 “쟁점상가” 라 한다) 에서 부동산 임대업을 하는 법인으로서 쟁점상가를 특수관계자인 청구외 박○○, 남○○, 박○○, 김○○ (이하 “특수관계자”라 한다)에게 시가에 미달하게 임대하였다 하여 부당행위계산부인 대상으로 보아 국유재산법 시행령 제26조 의 규정을 원용하여 적정임대료를 산정 다음과 같이 법인세 및 부가가치세를 고지결정 하였다. 귀속 부 당 행 위 계산부인액 법인세 부가가치세 비고 고지일 세액 고지일 세액 ‘97 51,807,917 ‘99.6.10 10,563,840 ‘99.6.10 6,735,000 ‘98 57,097,801 ‘99.6.10 10,962,770 ‘99.6.10 7,422,690 계 108,905,718 21,526,610 14,157,690 청구법인은 이에 불복하여 ’99. 9. 8. 심사청구하였다.

쟁점상가의 인근에 유사임대사례가 있음에도 처분청은 국유재산법 시행령 제26조 를 적용하여 산정한 금액을 적정임대료로 보고 부당행위계산 부인함은 부당하다.

청구인이 인근 유사임대사례로 제시한 인근 상가는 쟁점상가와 인근지역에 위치는 하고 있으나, 규모 및 이용상황 등이 현격한 차이가 있어 ‘유사한 임대사례’로 봄은 불합리하며, 합리적인 임대가액 산정을 위하여 국유재산법 시행령 제26조 의 규정을 원용하여 임대수입금액을 산정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 부당행위계산부인시의 적정임대료를 계산함에 있어서 국유재산법 시행령 제26조 의 규정을 원용한 당초처분이 맞는지 여부.
• 나. 관련법령

○ 법인세법 제20조 【부당행위계산의 부인】에서 『정부는 대통령령이 정하는 바에 의하여 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 불구하고 그 법인의 각 사업년도의 소득금액을 계산할 수 있다.』고 규정하고

○ 같은법 시행령 제46조 【법인의 부당한 행위 또는 계산】 제1항에서 『법 제20조에서 “특수관계 있는 자”라 함은 다음 각호의 관계있는 자를 말한다.

1. 출자자(소액주주를 제외한다. 이하 같다)와 그 친족

2. 『“이하생략”』 제2항에서 『법 제20조에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. ~6. “생략”

7. 출자자등에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율ㆍ요율이나 임대료로 대부 또는 제공한 때, “이하생략”』라 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 쟁점상가의 임차인인 청구외 박○○, 남○○, 박○○, 김○○은 청구법인의 주주 또는 주주의 친족들로서 서로 특수관계자이고, ‘97~’98사업연도중 쟁점상가를 특수관계자에게 임대한 사항이 다음과 같은 청구법인과 처분청간에 서로 다툼이 없다. < 총임대 건물면적: 6,263,69㎡, 토지면적: 2,376㎡ > 층 별 임 차 인 보 증 금 월 세 비 고 상 호 성 명 1층

○○부페 김 ○○ 30,000,000 1,000,000 2층 식 당 남 ○○ 50,000,000 3,000,000 2층

○○웨딩홀 박 ○○ 50,000,000 3,000,000 3,4층

○○볼링장 박 ○○ 50,000,000 20,000,000 5층

○○노래연습장 박 ○○ 10,000,000 200,000

(2) ○○(구:○○)지방국세청장이 청구법인을 실지조사하는 과정에서 쟁점상가를 특수관계자에게 저가로 임대한 사실을 인지하고, 인근에 유사한 상가의 임대사항을 적정임대가액으로 계산코자 하였으나 인근에 비교가능한 유사한 임대사업장을 확인할수 없어, 다음과 같이 국유재산법 시행령 제26조 를 원용하여 적정임대료를 계산하여 부당행위계산 부인하고 과세통보 함에 따라 처분청은 이에 근거하여 고지결정하였음이 결의서 및 조사복명서에 의하여 확인된다. 연 도 구분 임 대 면 적 시 가 표준액 가 액 임대 요율 환 산 임대료 환 산 임대료계 청구법인 계 상 행위계산 부 인 액 ‘97 건물 6,263.69 177,000 1,108,673,130 10 110,867,313 208,283,313 (189,348,466) 137,540,549 51,807,917 토지 2,376 820,000 1,948,320,000 5 97,416,000 ‘98 건물 6,263.69 182,000 1,139,991,580 10 113,999,158 207,851,158 (188,955,598) 131,857,797 57,097,801 토지 2,376 790,000 1,877,040,000 5 93,852,000 ※ 환산임대료계의 ()안 숫자는 공급가액으로 계산한 금액임

(3) 청구법인이 인근에 유사한 임대사실이 있다고 주장하며 제시한 ○○시 ○○동 ○○번지상가와 청구법인이 소유하는 쟁점상가 건물을 비교하면 다음과 같음을 알수 있다. 구 분 청구법인상가

○○동 ○○번지소재 상가 용도 근린생활시설, 운동시설, 업무시설 근린생활시설, 주택 층수 지하1층 지상6층 지하1층 지상5층 연면적 6,761㎡ 1,450㎡ 정착면적 1,266.18㎡ 271.24㎡ 입주사업종 은행,예식장,보링장,음식점등 소매점, 당구장, 학원, 주택 등 주차장시설 962.37㎡ 53.82㎡

(4) 위 사실관계를 살펴본 바와 같이 ○○지방국세청장이 실지조사를 하는 과정에서 쟁점상가의 주변에 비교 가능한 유사 임대사항을 조사한 바 유사 임대사항을 발견할 수 없다고 하였으며, 청구법인이 제시하는 유사한 임대사실로 ○○시 ○○동 ○○번지소재 상가를 제시하나 심리중 자료에 의하여 확인한 바 상기 (3)의 표와 같이 확인되는 바 이는 임대건물의 종류, 이용상황, 규모 등 제반사항이 현격하게 차이가 나므로 쟁점상가와 유사한 임대사항이라고 보여지지 않는다.

(5) 쟁점상가와 인근에 비교가능한 유사 임대사항이 없는 것으로 보여지므로 처분청이 정부의 국고수입원의 하나인 국세의 부과와 관련된 문제라 하여 국유재산법시행령 제26조 에 규정하고 있는 국유재산에 대한 연간 사용료 계산방법을 이건 적정거래가격 산정기준 으로 원용하여 적정임대가액으로 산정함은 타당하다고 판단된다. (같은 취지: 국심96서2562, ‘97.1.16, 대법원91누7637, ’92.1.21 외 다수) 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.