토지일괄양도시 안분계산의 당부

○○세무서장이 청구법인에게 1999. 6. 1 결정고지한 1996년 사업연도 법인세 1,324,195,340원과 1999.8.13 결정고지한 근로소득세 845,884,370원은

1. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지 4,760㎡, 동소 ○○번지 4,264㎡, 동소 ○○번지 11,207㎡, 동소 ○○번지 8,250㎡ 합계 토지 19,457㎡의 양도가액을 청구외 정○○등 5인 소유인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지외 14필지 토지 39,751㎡와 일괄하여 양도한 총 매매대금 7,543,000,000원을 각 필지별 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분한 가액으로 하여 법인세를 경정하고

2. 위 1에 의하여 법인세 경정시 익금산입한 금액은 청구외 정○○등 5인의 토지가액 비율로 배분한 금액을 정○○에게는 상여, 정○○에게는 배당, 정○○, 정○○, 이○○에게는 기타소득으로 처분하여 청구법인에게 원천징수 의무를 물어 징수결정하고

3. 나머지 청구는 이를 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구법인은 1996.12.20 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지 4,760㎡, 동소 ○○번지 4,264㎡ 합계 9,024㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)를 청구외 이○○에게 315,840,000원에, 동소 ○○번지 토지 11,207㎡, 동소 ○○번지 토지 8,250㎡ 합계 19,457㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다)를 청구외 학교법인 ○○학원에 912,160,000원에 양도한 것으로 하여 1996사업연도 법인세 등을 신고납부하였다.

○○세무서장은 청구법인이 쟁점①,②토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 정○○, 정○○, 정○○, 정○○, 이○○등(이하 “정○○등”이라 한다) 소유인 ○○시 ○○동 ○○번지외 14필지 39,751㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)와 일괄(이하 쟁점토지와 쟁점외토지를 포함하여 “쟁점양도토지”라 한다)하여 1996.12.20 청구외 학교법인 ○○학원에 7,543,000,000원에 양도한 것으로 보고, 쟁점토지의 양도가액은 쟁점양도토지의 단위(평)당 평균가액 365,455원에 쟁점토지의 면적을 곱하여 계산한 3,148,394,820원으로 보아 당초 신고금액과의 차액 1,956,964,489원을 익금산입하여 1999.6.1 청구법인에게 1996사업연도 법인세 1,324,195,340원을 경정고지하고, 동 금액을 상여처분하여 1999.8.13 근로소득세 845,884,370원을 경정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 1999.8.31 심사청구하였다.

(1) 쟁점①토지를 청구외 이○○에게 315,840,000원에 양도하였으며, 쟁점②토지를 청구외 학교법인 ○○학원에 912,160,000원에 양도하였음이 부동산매매계약서에 의하여 확인되고, 이는 단위(㎡)당 35,000원~46,881원으로 인근 시세에 비하여도 적정한 가격이므로 실지거래가액으로 인정되어야 한다.

(2) 처분청은 쟁점토지와 쟁점외토지를 일괄하여 양도한 것으로 보아 단위(평)당 가격을 364,455원(7,543,000,000원÷20,640평)으로 산정하고 단순히 단위당가격에 면적을 곱하여 쟁점토지의 양도가액을 산정하였으나, 토지는 지목, 토지 이용상황, 도로 조건등 각 특성에 따라 거래가격이 결정되는 것인 바, 쟁점토지와 쟁점외토지를 일괄하여 양도한 것으로 본다면 토지가액이 구분되지 아니한 경우에 해당하는데도 이러한 토지의 특성을 무시하고 단순히 평균가액을 적용하여 면적비율로 쟁점토지와 쟁점외토지의 양도가액을 배분하는 것은 부당하므로 법인세법 제59조 의 2 제5항 및 동법시행령 제124조의5 제3항의 규정에 의하여 기준시가로 배분하여 산정한 가액을 양도가액으로 하여야 한다.

(3) 양도가액을 과소신고한 것으로 하여 익금에 산입한 금액은 청구외 정○○등의 토지 양도가액에 포함되어 양도소득세가 과세되었으므로 기타 사외유출로 처분하지 아니하면 동일한 소득에 대한 중복과세로 부당하고, 양도가액을 공시지가로 안분한 금액으로 하고 신고한 금액과의 차액을 사외유출로 소득처분을 한다면 익금산입한 금액은 정○○등의 양도대금으로 각자에게 귀속되었으므로 각자에게 소득처분을 하여야 한다.

(1) 쟁점양도토지의 매매를 주도하였던 학교법인 ○○학원의 건설본부장 안○○ 및 청구법인의 대표이사 정○○이 일관되게 위 토지를 필지별로 구분한 바 없이 일괄하여 7,543,000,000원에 매매하였다고 진술하고 있으며, 청구외 이○○도 쟁점①토지를 청구법인으로부터 매입하지 않고 학교법인 ○○학원으로부터 매입하였다고 진술하고 있으며 이는 청구외 이○○와 학교법인 ○○학원간에 작성한 부동산매매계약서에 의하여 확인되는 바, 청구법인이 쟁점토지를 구분하여 쟁점①토지는 청구외 이○○에게 315,840,000원에, 쟁점②토지는 학교법인 ○○학원에 912,160,000원에 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 없다.

(2) 쟁점양도토지를 일괄하여 매매한 것으로 본다면 쟁점토지와 쟁점외토지의 구분이 불분명하므로 기준시가에 의하여 안분한 가액을 양도가액으로 하여야 한다고 주장하나, 총 매매대금은 평당가격을 먼저 365,455원으로 정하고 총 면적을 곱하여 산정한 것이므로 쟁점토지의 양도가액을 평당가액(365,455원)에 토지면적(8,615평)을 곱하여 산정한 3,148,394,820원으로 하여 양도차익과 세액을 결정한 당초처분은 정당하다.

(3) 쟁점양도토지 매매대금은 청구법인의 대표이사 정○○의 ○○은행계좌(000-00-000000 및 000-00-000000)에 전액 입금되었으므로 청구외 정○○에게 상여처분하여 근로소득세로 원천징수한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점①,②토지를 필지별로 구분하여 각각 315,840,000원, 912,160,000원에 양도한 것으로 인정할 수 있는지 여부

(2) 쟁점토지와 쟁점외토지를 일괄하여 양도한 경우 쟁점토지의 양도가액을 총 매매가액을 총 면적으로 나눈 평균가액에 쟁점토지의 면적을 곱하여 산정한 가액으로 한것이 정당한지 여부

(3) 쟁점토지의 양도가액을 총 매매가액을 각 필지별 기준시가에 의하여 배분하여 산정한 가액으로 하는 경우 과소신고한 양도가액에 대한 소득처분 방법

• 나. 관련법령

○ 구 법인세법(1998.12.28 법률 제5581호로 개정되기 전의 것) 제59조의 2 【과세표준】 제1하에서 『특별부가세의 과세표준은 대통령령이 정하는 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 주식 또는 출자지분(이하 “토지 등”이라 한다)의 양도로 인하여 발생한 양도차익으로 한다.』고 규정하고, 제3항에서 『제1항의 규정에 의한 양도차익은 양도가액에서 다음 각호에 게기하는 금액을 공제한 금액으로 한다. 다만, 양도가액과 취득가액이 불분명한 경우에는 양도 당시의 기준시가와 취득 당시의 기준시가를 각각 양도가액과 취득가액으로 한다.』고 규정하고, 제5항에서 『법인이 토지 등을 함께 취득하거나 양도할 경우 토지 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 취득가액 또는 양도가액을 계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.』고 규정하고 있다.

○ 법인세법시행령 제94조 의 2 【소득처분】 제1항에서 『법 제32조 제5항의 규정에 의하여 익금에 산입한 금액은 다음 각호의 규정에 의하여 처분한다.

1. 익금에 산입한 금액이 사외에 유출된 것이 분명한 경우에는 그 귀속자에 따라 다음과 같이 이익처분에 의한 상여ㆍ배당ㆍ기타소득ㆍ기타사외유출로 한다. 다만, 귀속이 불분명한 경우에는 대표자에게 귀속된 것으로 본다.

• 가. 귀속자가 출자자(출연자인 임원을 제외한다)인 경우에는 그 귀속자에 대한 배당으로 한다.
• 나. 귀속자가 임원 또는 사용인인 경우에는 그 귀속자에 대한 상여로 한다.
• 다. 귀속자가 법인이거나 사업을 영위하는 개인인 경우에는 기타사외유출로 한다.
• 라. 귀속자가 가목 내지 다목 이외의 자인 경우에는 그 귀속자에 대한 기타소득으로 한다.』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

○ 청구주장(1)에 대하여 쟁점양도토지의 매매를 주도하였던 양수자 학교법인 ○○학원의 건설본부장 안○○은 확인서에서 쟁점양도토지 총 19필지 19,975평을 일괄하여 1995.10.30 총 매매대금을 7,300,000,000원에 약정하였으나 1996.12.20 매매계약 체결시 토지면적이 655평이 증가하여 총 20,640평(68,232㎡)에 대하여 7,543,000,000원에 매입하였으며, 토지 소재지별로 계약을 체결한 사실은 없고, 쟁점①토지는 병원 허가지역이 아니여서 학교법인 자산으로 등재할 수가 없기에 불가피하게 청구외 이○○에게 315,840,000원에 양도한 것이라고 진술하고 있다. 청구외 이○○는 경위서에서 쟁점①토지는 학교법인 ○○학원으로부터 매입하였다고 진술하고 있으며, 학교법인 ○○학원과 체결한 매매계약서에 의하여 위 진술한 내용이 확인된다. 청구법인의 대표이사 정○○은 문답서에서 쟁점양도토지는 일괄하여 학교법인 ○○학원에 총 매매대금 7,543,000,000원에 양도하였으며, 청구외 이○○에게 일부를 양도한 사실이 없고, 쟁점토지의 매매계약서는 공시지가를 기준으로 안분계산하여 신고하기 위하여 구분해서 작성한 것이라고 진술하고 있다. 위 사실관계를 종합하여 보면, 쟁점양도토지의 매매를 주도하였던 학교법인 ○○학원 건설본부장 안○○ 및 청구법인의 대표이사 정○○이 일관되게 쟁점토지와 쟁점외토지를 필지별로 구분하지 않고 일괄하여 매매하였다고 진술하고 있으며, 청구외 이○○도 쟁점①토지를 학교법인 ○○학원으로부터 취득하였다고 진술하고 있고 청구외 이○○가 제시한 매매계약서에 의하여도 확인되는 바, 청구법인이 쟁점①토지는 청구외 이○○에게 315,840천원에 양도하고, 쟁점②토지는 학교법인 ○○학원에 912,160,000원에 양도하여 쟁점토지의 양도가액이 1,228,000,000원이라는 청구주장은 신빙성이 없다고 판단된다.

○ 청구주장(2)에 대하여 청구법인은 쟁점양도토지를 일괄하여 양도한 것으로 본다면 필지별 양도가격이 불분명한 경우로서 쟁점토지의 양도가액은 토지별 기준시가에 비례하여 안분한 금액으로 하여야 한다고 주장하고 있어 이를 살펴본다. 처분청은 청구법인이 쟁점토지와 쟁점외 토지를 일괄하여 양도하면서 평당가액을 365,455원으로 정하고 평당가격에 총 면적을 곱하여 총 매매가격을 7,543,000,000원으로 산정한 것으로 보고 쟁점토지의 양도가액도 평당가액 365,455원에 면적을 곱하여 3,148,394,820원으로 산정하였으나, 처분청의 계산방법에 의하면 총 매매대금은 7,542,991,200원(20,640평×365,455원)이 되어 실제 총 매매가액과 상이한 바, 청구법인의 대표이사 정○○ 및 학교법인 ○○학원 건설본부장 안○○이 진술한 평당가액이 365,455원이라는 의미는 단지 총매매금액을 총 면적으로 나눈 평당 평균가액이라고 보는 것이 보다 합리적이라고 판단되고, 또한, 양도당시인 1996년 공시지가를 보면 청구법인의 토지는 임야로써 단위(㎡)당 47,400원~48,400원인데 비하여 정○○등 5인 소유인 쟁점외토지는 대부분 전으로써 94,000원~130,000원인 점으로 볼 때 총 매매가액을 단순히 면적비율로 안분한 가액을 쟁점토지의 양도가액으로 보는 것은 잘못이라고 판단되다. 따라서, 토지 등을 함께 취득하거나 양도한 경우 토지 등의 가액이 불분명한 때에는 기준시가가 있는 자산만을 취득하거나 양도한 경우에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것(법인세법 제59조 의 2 제5항 및 동법시행령 제124조의5 제3항)이므로, 토지를 일괄하여 양도한 이건 쟁점토지와 쟁점외토지의 가격이 불분명한 경우에 해당하므로 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분한 가액을 양도가액으로 함이 타당하다고 판단된다.

○ 청구주장(3)에 대하여 쟁점토지의 양도가액을 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분한 가액으로 하여 법인세를 경정함으로써 익금산입할 금액은 쟁점외토지의 소유자인 개인들의 양도가액에 포함되어 있으므로 소득처분은 기타사외유출로 하여야 한다는 주장하고 있어 이를 살펴보면 쟁점외토지의 소유자들에 대한 양도소득세는 기준시가에 결정되었으므로 쟁점양도토지의 총 매매가액을 구분함에 있어서 쟁점토지의 매매가액이 증가한다고 하여도 쟁점외토지의 양도소득세 결정시 적용한 양도가액에는 영향이 없으므로 이중과세문제는 발생하지 아니하므로 기타사외유출로 처분하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 하겠으며, 쟁점양도대금은 총액이 청구외 정○○의 ○○은행 계좌(계좌번호 000-00-000000 및 000-00-000000)에 입금되었으므로 기준시가에 의하여 계산한 금액으로 배분하여 증가한 양도가액은 쟁점외토지의 소유자인 정○○등 5인의 양도가액에 포함되어 각각 귀속되었다고 할 것인 바, 그 귀속에 따라 대표이사인 정○○에게는 상여, 주주인 정○○에게는 배당, 이외 정○○, 정○○, 이○○에게는 기타소득으로 처분하는 것이 타당하다고 판단된다. 따라서, 청구주장은 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.