기준시가 과세처분의 당부

청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구법인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 본점소재지를 두고 ’93. 8. 4부터 주택 건설업을 하는 법인으로서, 대표자로서 특수관계에 있는 청구외 “하○○” (이하, “대표자” 라 한다) 으로부터 같은구 ○○동 ○○번지의 논 1,652.7㎡ (이하, “쟁점1부동산” 이라 한다) 을 1,250,000,000원 (이하, “쟁점1금액” 이라 한다) 에 ’97. 4. 16 매입하였고, 공유지분으로 ’85. 5. 9에 대표자와 같이 산 청구외 “김○○” (이하, “기부받은자1” 이라 한다) 으로부터 같은 논 1,434.7ｍ ２ (이하, “쟁점2부동산” 이라 한다) 을 1,519,000,000원 (이하, “쟁점2금액” 이라 한다) 에 같은날 매입하였고, 청구외 “우○○” (이하, “기부받은자2” 라 한다) 으로부터 같은 논 495.8㎡ (이하, “쟁점3부동산” 이라 한다) 을 300,000,000원 (이하, “쟁점3금액” 이라 한다) 에 ’97. 2. 4 매입하였고, 청구외 “고○○” (이하, “기부받은자3” 라 한다) 로부터 같은 논 661㎡ (이하, “쟁점4부동산” 이라 한다) 을 400,000,000원 (이하, “쟁점4금액” 이라 한다) 에 같은날 매입하였고, 청구외 “김○○” (이하, “기부받은자4” 라 한다) 으로부터 같은번지 논 495.8㎡(이하, “쟁점5부동산” 이라 한다) 을 290,000,000원 (이하, “쟁점5금액” 이라 한다) 에 ’97. 1. 24 매입함에 대하여,

○○세무서장은 청구법인의 ’97사업연도소득금액을 계산하면서, 쟁점1금액 중 쟁점1부동산의 개별공시지가 369,194,000원을 초과한 886,406,000원 (이하, “쟁점부당행위금액” 이라 한다) 을 부당행위계산 부인하여 손금불산입하고, 같은금액을 대표자에게 상여로 소득처분하였고, 쟁점2금액 중 쟁점2부동산의 개별공시지가 315,634,000원의 130%를 초과한 1,108,675,800원 (이하, “쟁점1기부금” 이라 한다) 과 쟁점3금액 중 쟁점3부동산의 개별공시지가 68,916,200원의 130%를 초과한 210,408,940원 (이하, “쟁점2기부금” 이라 한다)ㆍ쟁점4금액 중 쟁점4부동산의 개별공시지가 91,879,000원의 130%를 초과한 280,557,300원 (이하, “쟁점3기부금” 이라 한다) 및 쟁점5금액 중 쟁점5부동산의 개별공시지가 68,916,200원의 130%를 초과한 200,408,940원 (이하, “쟁점4기부금” 이라 하고, 계 1,800,050,980원을 “쟁점기부금” 이라 한다) 을 기부금으로 보아 각각 손금불산입하고, ’97사업연도 법인세과세표준과 세액을 경정하여, 법인세 945,536,820원 (이하, “쟁점세액” 이라 한다) 을 ’99. 4. 30 고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여, ’99. 6. 24 심사청구하였다.

다른 토지의 매입가격비교와 인접토지에 대한 공동사업자의 감정평가액 등에서 알 수 있듯이,

① 쟁점1부동산 이외의 토지가격과 근접한 가격으로 쟁점1부동산을 매입하였음에도, 특수관계자와의 거래라 하여 개별공시지가를 시가로 보고 개별공시지가를 초과하는 금액을 손금불산입하여 대표자에게 상여로 소득처분함은 부당하고,

② 쟁점2~5부동산 이외의 토지가격과 근접한 가격으로 쟁점2~5부동산을 매입하였음에도, 개별공시지가의 130%에 상당하는 금액을 정상가액으로 보고 그 정상가액을 초과하는 금액을 손금불산입하여 쟁점세액을 과세함은 부당하다.

① 특수관계인이 아닌 불특정다수인간의 거래에서 거래당시에 자산의 교환가치를 적정하게 반영되었다고 인정되는 가액의 실례 (공유자 지분도 매입가액이 전부 다름) 가 없어 시가가 불분명한 경우에 해당하고, 쟁점1부동산에 대하여 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액이 없어 개별공시지가를 시가로 보아 쟁점1금액 중 쟁점부당행위금액을 부당행위계산 부인하고 대표자에게 상여로 소득처분함은 정당하고,

② 청구법인의 대표자와 공유지분으로 같이 산 기부받은자들로부터의 쟁점2~5부동산에 대하여도 거래당시의 자산의 교환가치를 적정하게 반영되었다고 인정되는 가액의 실례 (공유자 지분도 매입가액이 전부 다름) 가 없어 시가가 불분명한 경우에 해당하고, 쟁점2~5부동산에 대하여 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액이 없어 개별공시지가를 시가로 보아 쟁점2~5금액 중 쟁점기부금을 기부금으로 보고 각각 손금불산입하여, 쟁점세액을 고지한 당초의 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구법인의 쟁점부동산 취득가액을 시가로 볼 수 있는지를 가려, 개별공시지가를 시가로 보아 부당행위계산 부인 및 기부금으로 손금불산입한 당초의 처분이 정당한지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 부당행위계산의 부인에 관하여, 법인세법 (’96. 12. 30 법률 제5192호 개정분, 이하 같다) 제20조의 규정에서 『정부는 대통령령이 정하는 바에 의하여 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 불구하고 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다』라고 규정하고 있고, 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에 관하여, 같은법 시행령 (’96. 12. 31 대통령령 제15192호 개정분, 이하 같다) 제46조【법인의 부당한 행위 또는 계산】제2항 제4호의 규정을 종합하면, 『출자자 (제31조의 2에 규정하는 소액주주를 제외한다. 이하 같다) 등으로부터 자산의 시가를 초과하여 매입하거나 출자자 등에게 자산을 시가에 미달하게 양도한 때』라고 규정하고 있으며, 시가에 관하여, 같은법 시행규칙 제16조의 2 의 규정에서『영 제40조 제1항과 영 제46조 (이하 조문 생략) 의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고 감정한 가액이 없는 경우에는 상속세및증여세법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. (단서 내용 생략) 』라고 규정하고 있다. 또한, 기부금의 손금불산입에 관하여, 같은법 제18조 제1항의 규정을 종합하면, 『내국법인이 각 사업연도에 지출한 기부금 중 사회복지ㆍ문화ㆍ에술ㆍ교육ㆍ종교ㆍ자선 등 공익성을 감안하여 대통령령이 정하는 기부금 (이하, “지정기부금” 이라 한다) 중 당해 사업연도의 소득금액 (제3항의 규정에 의한 기부금과 지정기부금을 손금에 산입하기 전의 소득금액을 말한다. 이하, 이 조에서 같다) 에서 제3항의 규정에 의하여 손금에 산입되는 기부금과 제8조 제1항 제1호의 규정에 의한 결손금의 합계액을 차감한 금액에 100분의 5를 곱하여 산출한 금액 (이하, “손금산입한도액” 이라 한다) 을 초과하는 금액과 지정기부금 외의 기부금은 당해 사업연도의 소득금액계산에 있어서 이를 손금에 산입하지 아니한다.』라고 규정하고 있고, 기부금의 범위에 관하여, 같은령 제40조 제1항 제2호의 규정을 종합하면, 『법 제18조 제1항에 규정하는 기부금은 제42조의 규정에 의한 지정기부금과 법인이 제46조 제1항에 규정한 특수관계가 없는 자에게 정당한 사유없이 자산을 정상가격보다 낮은 가액으로 양도하거나 정상가격보다 높은 가액으로 매입함으로써 그 차액 중 실질적으로 증여한 것으로 인정되는 금액으로 한다. 이 경우 정상가액은 시가에 시가의 100분의 30을 가산하거나 100분의 30을 감한 범위내의 가액으로 한다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 대표자가 특수관계에 있고 쟁점부동산에 대한 개별공시지가에 대하여는 청구법인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

(2) 청구법인의 대표자 “하○○” 은 청구법인을 설립하기 전에도 청구법인의 소재지에서 “○○건설” 이라는 상호로 주택건설업 등을 운영하는 등 건축관련사업의 경력이 풍부하고, 청구법인의 대표자와 같이 ’85. 5. 9에 쟁점부동산을 공유지분으로 취득하였던 기부받은자들의 사업경력을 국세청통합전산자료(TIS) 등으로 살펴보면, 청구외 “김○○” 은 “○○건축” 과 “○○목재” 등을 운영하였고, 청구외 “고○○”은 “○○건설” 등을 운영하였으며, 청구외 “김○○” 에게 공유지분을 승계ㆍ양도하였던 “송○○” 는 “○○중기” 를 운영하였던 경력이 있는 등 건축사업의 경력이 풍부한 청구법인의 대표자와는 부동산을 같이 취득하여 공동투자하더라도 의견다툼이 없는 정도의 가까운 친분관계에 있는 자들임을 알 수 있다.

(3) 등기부등본과 국세청통합전산자료(TIS) 등을 살펴보면, 쟁점부동산 등에 주택건설사업을 장기구상하면서 친분관계에 있던 대표자와 기부자들이 공유지분으로 공동투자하였고, 주택건설사업용지로 쟁점부동산 등을 청구법인에서 매입한 일정을 살펴보면, 청구외 “○○건설(주)” 와 공동<65: 청구법인지분 35>으로 같은 주택건설사업을 진행하던 ’96. 4. 24부터 관련부동산을 매입하기 시작하였으나, 청구외 “김○○” “우○○” “고○○” 이 소유한 쟁점2~4부동산은 착공예정일(’97년 2월)이 가까운 ’97년 1월에 매수하였고, 청구외 “송○○” 로부터 쟁점부동산의 공유지분을 승계ㆍ양수하였던 “김○○” 이 소유한 쟁점5부동산은 ’96년 11월에 매수하는 등 친소관계의 정도에 따라 매입단가도 차이가 남을 알 수 있고, 청구법인의 대표자 “하○○” 이 소유한 쟁점1부동산만 착공 이후인 ’97년 4월에 매입하였음을 알 수 있다.

(4) 주택건설사업용지로 매입한 다른 토지의 매입가액이 쟁점부동산의 매입가액과 비슷한 가액으로서, 대표자와 기부자들로부터의 매입가액을 시가로 보아야 한다는 청구주장을 분할측량도 등으로 살펴보면, 쟁점부동산은 같은주택건설용지의 한쪽 담장에 붙은 논으로서 인적이 드문 외진 곳인데 비하여, 견주어 대비할 토지는 공동사업자 ○○건설(주)의 중간의 넓은 주택건설용지를 건너서 철거예정인 주택 등이 산재한 반대편 담장지역으로서 단위당 매입가액의 비교는 의미가 없음을 알 수 있다.

(5) 쟁점부동산의 인근지역에 대한 감정평가법인의 ㎡당 감정평가액이 쟁점부동산의 ㎡당 매입가액과 비슷하므로, 쟁점부동산의 개별공시지가를 시가로 보아 과세한 당초의 처분이 부당하다는 청구주장을 그 감정평가서 등으로 살펴보면, 쟁점부동산은 같은주택건설용지의 한쪽 담장에 붙은 논으로서 인적이 드문 외진 곳인데 비하여, 견주어 대비할 토지는 철거예정인 주택 등 건물이 상당수 소재하는 일반주거용지 및 생산녹지지역으로서 폭이 약 6ｍ인 콘크리트 포장도로가 있을 뿐만 아니라 택지조성이 완료된 대지상태를 전제로 평가한 금액임을 알 수 있어, 쟁점부동산의 시가로는 볼 수 없다고 할 것이다. 그렇다면, 쟁점1부동산을 청구법인의 대표자 “하○○” 으로부터 매입한 쟁점1금액을 시가로 보지 아니하고, 그 개별공시지가를 초과한 쟁점부당행위금액을 부당행위계산 부인하여 손금불산입하고 대표자에게 상여로 소득처분한 당초의 처분에는 달리 잘못이 없다고 할 것이고, 쟁점2~5부동산을 청구외 “김○○” “우○○” “고○○” “김○○” 으로부터 매입한 쟁점2~5금액을 정상가액으로 보지 아니하고, 그 개별공시지가의 130%에 해당하는 가액을 정상가액으로 보아 계산한 쟁점기부금을 각각 손금불산입하여 쟁점세액을 고지한 당초의 처분에도 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.