재건축조합이 수령한 조합원 지분초과 분담금은 수익사업 수입금액에 포함하는 것이며, 무상 취득한 사실과 기부채납한 사실이 없는 자산의 감정평가금액과의 차이금액을 재건축사업과 관련한 공통경비로 보아 이를 수익사업의 비용으로 안분계산 할 수 없음
재건축조합이 수령한 조합원 지분초과 분담금은 수익사업 수입금액에 포함하는 것이며, 무상 취득한 사실과 기부채납한 사실이 없는 자산의 감정평가금액과의 차이금액을 재건축사업과 관련한 공통경비로 보아 이를 수익사업의 비용으로 안분계산 할 수 없음
이 건 심사청구는 기각합니다.
○○○힐 아파트 공사(이하 “쟁점 아파트 공사” 라 한다)를 지분제 방식 으로 2012.3.6. ◊◊건설(주)와 쟁점 아파트 공사에 관한 공사도급계약을 체결하였다. (지분제) 조합은 정해진 지분만 받고 나머지 주택, 상가, 편의시설 등을 시공사가 매각하여 수익을 가져가는 방식
- 다. 쟁점 아파트 공사는 2012.5.23. 착공하여 2015.10.5. 공사완료까지 40개월을 공사 기간으로 하여 아파트 재건축 사업이 진행되었고 2015.10.21. ○○광역시 ◉◉청장 으로부터 준공인가를 받았다.
- 라. 청구법인은 2012사업연도부터 2015사업연도에 대한 법인세를 신고하면서 아파트 재건축 사업에 따른 일반분양 수익(수익사업)과 조합원분양 수익(비수익 사업)을 구분하지 않고 합쳐서 법인 소득금액을 계산하였다.
- 마. 처분청은 2016.9.22.부터 2016.11.17.까지 청구법인에 대한 2012사업연도부터 2015사업연도에 대한 법인세 통합조사를 실시하면서 2012사업연도부터 2015사업연도까지 공사진행률에 따라 아파트 재건축에 따른 일반분양과 조합원 분담금을 수익사업으로, 조합원 분양을 비수익사업으로 하여 수익사업과 비수익사업의 수입금액을 재계산하고, 청구법인이 공통원가로 계상한 건설용지 가액 중 토지원가 임의 평가증 금액 33,123,072,200원과 조합원 전원에게 무상으로 제공한 발코니 확장공사 비용 4,613,226,000원을 합계 37,736,298,200원을 비수익사업(조합원 분양)의 개별원가로 구분하고, 모델하우스 운영비 등 일반분양 경비 24,811,701,000원과 일반분양분 보존등기비 7,825,398,000원, 일반분양분 중도금이자 대납분 22,811,955,000원 합계 55,449,054,000원을 수익사업(일반분양)의 개별원가로 구분하여 수익사업과 비수익사업의 분양원가를 다시 산정 하였으며, 청구법인이 수익사업의 영업외비용으로 계상하였던 청구법인 명의의 공사비 대출 이자 3,468,483,003원을 공통경비 안분계산하여 비수익사업 해당금액 954,873,371원 (2014사업연도 397,648,153원, 2015사업연도 557,225,217원)을 손금불산입 하고, 부가가치세 공통매입세액 안분계산 시 면세사업 비율을 과다하게 적용하여 불공제된 매입세액 1,472,226,814원(2013사업연도 588,418,865원, 2014사업연도 520,555,670원, 2015사업연도 363,252,279원)을 법인세 신고 시 세금과공과로 계상한바 동 금액을 손금불산입 하였으며, 청구법인 명의로 취득한 유치원 집합건물을 재고자산 계상 누락한 사실을 확인하여 분양원가 상당액 2,070,274,682원을 익금산입한 후 2016.12.5. 청구법인에게 법인세 3,667,336,050원(2013사업연도 412,181,620원, 2014사업연도 413,971,820원, 2015사업연도 2,841,182,610원)을 경정 고지하였다.
- 바. 청구법인은 이에 불복하여 2017.3.3. 이 건 심사청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
- 가. 청구법인 주장 (1) 수익사업 수입금액에 포함된 ‘조합원 분담금’은 고유목적사업 수입이므로 수익사업 수입에서 제외하고 일반분양하는 공동주택 및 판매시설 분양 대금만을 기준으로 법인세를 부과하여야 한다. 대법원 판결(2007두19799, 2010.6.10.선고, 2008두17479, 2011.7.14.선고)이 판시한 바와 같이 재건축조합에 대한 법인세는 일반분양과 관련한 수입에서 취득원가에 해당하는 일반분양분 토지지분의 장부가액과 공사비 등을 공제한 금액을 기준으로 부과되어야 함에도 처분청은 일반분양과 관련한 수입 외의 조합원에 대한 분양수입과 기타수입을 법인세 부과대상이 되는 수입으로 보아 법인세를 부과한 것은 위법한 것이라 할 것이다. * 처분청은 수익사업 수입금액으로 556,101,428,173원을 산정하였으나, 여기에는 조합원 분담금 수입 48,522,672,400원이 포함되어 있음 따라서, 청구법인이 조합원들의 편의를 위하여 사업시행자의 지위에 준하여 시행한 정비사업 과정에서 수령한 조합원 분담금을 청구법인의 수익사업 수입으로 보아 법인세를 과세하는 것은 부당하므로 취소하여야 한다. (2) 당초 처분에 추가하여 청구법인은 재건축 사업과정에서 ○○광역시에 기부채납한 토지와 ○○광역시로부터 무상 취득한 토지의 감정평가금액 차액 1,062,513,900원은 공통경비에 해당하므로 안분계산 하여 수익사업 원가에 상당하는 753,216,103원은 비용 추인해야 한다고 주장한다.
- 나. 처분청 의견 (1) 청구법인이 관리처분계획에 따라 조합원에게 토지 및 건축물의 무상지분 (조합원 자기지분)을 초과하여 토지 및 건축물을 공급하고 평형별 부담내역에 따라 받는 조합원 분담금은 수익사업의 익금에 포함하는 것이다. 조합원 분담금은 조합원이 분양 신청한 건축물(아파트 및 부대복리시설)의 분양 가액이 조합원별 권리가액(무상지분율)을 초과할 경우 추가 납입하는 청산금(정산금) 으로 일반분양분에 준하여 그 대금을 납부하도록 청구법인의 조합정관, 관리처분계획, 쟁점 아파트 공사계약서에 명시되어 있으며 재건축조합의 소득금액 계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것(소득 46011-259, 2000.2.21. 등) 이라는 다수의 예규가 있으므로 청구법인의 주장은 받아 들이기 어렵다.
(2) 기부채납과 관련하여 추가적으로 비용을 공제할 사항이 없다. 쟁점 기부채납은 정비사업 구역 내 도로, 공원 등 공공용지를 ○○광역시 로부터 무상 사용 허가를 받아 재건축 사업에 사용하고 재건축 아파트에 맞게 도로 및 공원을 재조성하여 재건축사업이 종료된 후 기부채납 형식 으로 ○○광역시에 반환한 것이며, 도로 및 공원 재조성을 위한 비용은 재건축사업의 공사원가에 이미 반영 되었으며, 공통원가로 인식하여 수익사업 수입금액에 비례하여 안분계산 하여 과세표준 계산에 반영하였으므로 추가로 비용 공제할 사항이 없다.
① 재건축조합이 자 기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 조합원 분담금 을 법인세 과세대상 수익사업 수입금액에서 제외 하여야 하는지
② 재건축과정에서 지방자치단체에 기부채납한 공공용지 가액을 공통비용 으로 보아 안분계산 하여 수익사업의 비용으로 공제 하여야 하는지
① 2003년 6월 30일 이전에 주택건설촉진법(법률 제6852호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제44조제1항에 따라 조합설립의 인가를 받은 재건축 조합으로서 도시 및 주거환경정비법 제38조 에 따라 법인으로 등기한 조합(이하 이 조에서 "전환정비사업조합"이라 한다)에 대해서는 법인세법 제2조에도 불구하고 전환정비사업조합 및 그 조합원을 각각 소득세법 제87조제1항 및 같은 법 제43조 제3항에 따른 공동사업장 및 공동사업자로 보아 소득세법을 적용한다. 다만, 전환정비사업조합이 법인세법 제60조 에 따라 해당 사업연도의 소득에 대한 과세표준과 세액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우 해당 사업연도 이후 부터는 그러하지 아니하다.
② 도시 및 주거환경정비법 제35조 에 따라 설립된 조합(전환정비사업 조합을 포함하며, 이하 이 조에서 "정비사업조합"이라 한다)에 대해서는 법인세법 제1조 에도 불구하고 비영리내국법인으로 보아 법인세법 (같은 법 제29조는 제외한다)을 적용한다. 이 경우 전환정비사업조합은 제1항 단서에 따라 신고한 경우만 해당한다.
③ 정비사업조합이 도시 및 주거환경정비법에 따라 해당 정비사업에 관한 공사를 마친 후에 그 관리처분계획에 따라 조합원에게 공급하는 것으로서 종전의 토지를 대신하여 공급하는 토지 및 건축물(해당 정비 사업의 시행으로 건설된 것만 해당한다. 이하 이 조에서 같다)은 부가 가치세법 제9조 및 제10조에 따른 재화의 공급으로 보지 아니한다.
④ 정비사업조합이 관리처분계획에 따라 해당 정비사업의 시행으로 조성된 토지 및 건축물의 소유권을 타인에게 모두 이전한 경우로서 그 정비사업 조합이 납부할 국세 ㆍ가산금 또는 체납처분비를 납부하지 아니하고 그 남은 재산을 분배하거나 인도한 경우에는 그 정비사업조합에 대하여 체납처분을 집행하여도 징수할 금액이 부족 한 경우에만 그 남은 재산의 분배 또는 인도를 받은 자가 그 부족액에 대하여 제2차 납세의무를 진다. 이 경우 해당 제2차 납세의무는 그 남은 재산을 분배 또는 인도 받은 가액을 한도로 한다.
⑤ 제2항을 적용할 때 정비사업조합에 대한 법인세법 제3조 에 따른 과세소득의 범위에서 제외되는 사업의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 조세특례제한법 시행령 제104조의4 【정비사업조합의 수익사업의 범위 】 법 제104조의7제2항을 적용할 때 정비사업조합이 도시 및 주거환경정비법에 따라 해당 정비사업에 관한 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전의 토지를 대신 하여 토지 및 건축물을 공급하는 사업은 법인세법 제3조제3항 에 따른 수익사업이 아닌 것으로 본다. (3) 법인세법 제3조 【과세소득의 범위】
① 법인세는 다음 각 호의 소득에 대하여 이를 부과한다. 다만, 비영리내국법인과 외국법인에 대하여는 제1호 및 제3호의 소득에 대하여만 이를 부과한다.
3. 제55조의2 및 제95조의2에 따른 토지등 양도소득
③ 비영리내국법인의 각 사업년도의 소득은 다음 각 호의 사업 또는 수입(이하 수익사업 이라 한다)에서 생기는 소득으로 한다.
1. 제조업, 건설업, 도ㆍ소매 및 소비자용품수리업, 부동산ㆍ임대 및 사업서비스업 등 수익이 발생하는 사업으로서 대통령령이 정하는 것
2. 소득세법 제16조제1항 에 따른 이자소득
3. 소득세법 제17조제1항 에 따른 배당소득
4. 주식ㆍ신주인수권 또는 출자지분의 양도로 인하여 생기는 수입
5. 고정자산(고유목적사업에 직접 사용하는 고정자산으로서 대통령령이 정하는 것을 제외한다)의 처분으로 인하여 생기는 수입
6. 제1호 내지 제5호외에 대가를 얻는 계속적 행위로 인하여 생기는 수입으로서 대통령령이 정하는 것 (4) 법인세법 제113조 【구분경리】
① 비영리법인이 수익사업을 하는 경우에는 자산ㆍ부채 및 손익을 그 수익사업에 속하는 것과 수익사업이 아닌 그 밖의 사업에 속하는 것을 각각 다른 회 계로 구분하여 기록하여야 한다.
⑥ 제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 구분경리의 방법, 동일사업을 하는 법인의 판정, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (5) 법인세법 시행규칙 제76조 【비영리법인의 구분경리】
① 비영리법인이 법 제113조제1항의 규정에 의하여 구분경리하는 경우 수익사업과 기타의 사업에 공통되는 자산과 부채는 이를 수익사업에 속하는 것으로 한다.
② 비영리법인이 구분경리를 하는 경우에는 수익사업의 자산의 합계액에서 부채(충당금을 포함한다)의 합계액을 공제한 금액을 수익사업의 자본금으로 한다.
③ 비영리법인이 기타의 사업에 속하는 자산을 수익사업에 지출 또는 전입한 경우 그 자산가액은 자본의 원입으로 경리한다. 이 경우 자산가액은 시가에 의한다.
④ 비영리법인이 수익사업에 속하는 자산을 기타의 사업에 지출한 경우 그 자산 가액 중 수익사업의 소득금액(잉여금을 포함한다)을 초과하는 금액은 자본 원입액의 반환으로 한다. 이 경우 조세특례제한법 제74조제1항제1호의 규정을 적용받는 법인이 수익사업회계에 속하는 자산을 비영리사업회계에 전입한 경우 에는 이를 비영리사업에 지출한 것으로 한다.
⑤ 비영리법인의 경우 법 제112조의 규정에 의한 장부의 기장은 제1항 내지 제4항의 규정에 의한다.
⑥ 비영리법인이 법 제113조제1항의 규정에 의하여 수익사업과 기타의 사업의 손익을 구분경리하는 경우 공통되는 익금과 손금은 다음 각 호의 규정에 의하여 구분계산 하여야 한다. 다만, 공통익금 또는 손금의 구분계산에 있어서 개별손금(공통손금외의 손금의 합계액을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 없는 경우나 기타의 사유로 다음 각 호의 규정을 적용할 수 없거나 적용 하는 것이 불합리한 경우에는 공통익금의 수입항목 또는 공통손금의 비용 항목에 따라 국세청장이 정하는 작업시간·사용시간·사용면적 등의 기준에 의하여 안분계산한다.
1. 수익사업과 기타의 사업의 공통익금은 수익사업과 기타의 사업의 수입금액 또는 매출액에 비례하여 안분계산
2. 수익사업과 기타의 사업의 업종이 동일한 경우의 공통손금은 수익사업과 기타의 사업의 수입금액 또는 매출액에 비례하여 안분계산
3. 수익사업과 기타의 사업의 업종이 다른 경우의 공통손금은 수익사업과 기타의 사업의 개별 손금액에 비례하여 안분계산
⑦ 제6항의 규정에 의한 공통되는 익금은 과세표준이 되는 것에 한하며, 공통되는 손금은 익금에 대응하는 것에 한한다. (6) 도시 및 주거환경정비법 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. 정비사업 이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역(가로구역: 정비구역이 아닌 대통령령으로 정하는 구역을 말하며, 바목의 사업으로 한정한다)에서 정비기반 시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다.
8. 사업시행자 라 함은 정비사업을 시행하는 자를 말한다.
9. 토지등소유자 라 함은 다음 각목의 자를 말한다. 다만, 제8조제4항에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조제7항 에 따른 신탁업자(이하 신탁업자 라 한다)가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다.
(1) 정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 (2) 정비구역이 아닌 구역안에 소재한 대통령령이 정하는 주택 및 그 부속 토지의 소유자와 부대ㆍ복리시설 및 그 부속토지의 소유자 제8조【주택재개발사업 등의 시행자】
① 주택재개발사업은 조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장ㆍ군수, 주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 이를 시행할 수 있다. 제18조【조합의 법인격 등】
① 조합은 법인으로 한다.
② 조합은 조합 설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령이 정하는 사항을 등기함으로써 성립한다.
③ 조합은 그 명칭 중에 "정비사업조합"이라는 문자를 사용하여야 한다. 제19조【조합원의 자격 등】
① 정비사업(시장ㆍ군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업과 가로주택정비사업의 경우에는 주택재건축사업과 가로주택정비사업에 각각 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원 으로 본다. 제38조 【토지 등의 수용 또는 사용】 사업시행자는 정비구역안에서 정비사업(주택재건축사업의 경우에는제8조제4항제1호의 규정에 해당하는 사업으로 한정한다)을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제3조 의 규정에 의한 토지 ㆍ물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다. 다만, 가로주택정비사업의 경우에는 그러하지 아니하다. 제39조【매도청구】 사업시행자는 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업을 시행할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립에 대한 동의(제3호의 경우 에는 사업시행자 지정에 대한 동의를 말한다)로 보며, 구분소유권 및 대지 사용권은 사업시행구역의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.
1. 제16조제2항 및 제3항에 따른 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자
2. 건축물 또는 토지만 소유한 자(주택재건축사업의 경우만 해당한다)
3. 제8조제4항에 따라 시장ㆍ군수, 주택공사등 또는 신탁업자의 사업시행자 지정에 동의를 하지 아니한 자 제48조 【관리처분계획의 인가 등】
① 사업시행자(제6조제1항제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거 환경 개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리 사업의 사업시행자는 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료 된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립 하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 하며, 관리 처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조제3항제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장ㆍ군수에게 신고하여야 한다.
3. 다음 각 목에 따른 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액. 다만, 가목과 다목의 경우에는 제46조의2제1항에 따라 선정된 기업형임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.
4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고 시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장ㆍ군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)
5. 정비사업비의 추산액(주택재건축사업의 경우에는재건축 초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기
6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
7. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액
8. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항 제50조【주택의 공급 등】
① 사업시행자는 정비사업(제6조제1항제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행 하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경 관리사업의 사업시행자는 제외한다)의 시행으로 건설된 건축물을 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급 하여야 한다. 제57조 【청산금 등】
① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업 시행자는 제54조 제2항의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 "청산금"이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양 받은 자에게 지급하여야 한다. 다만, 정관 등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획 인가후부터 제54조제2항의 규정에 의한 이전의 고시일까지 일정기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격은 그 토지 또는 건축물의 규모ㆍ위치ㆍ용도ㆍ이용상황ㆍ정비사업비 등을 참작하여 평가하여야 한다.
③ 제2항의 규정에 의한 가격평가의 방법 및 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령 으로 정한다. 제58조 【청산금의 징수방법 등】
① 청산금을 납부할 자가 이를 납부하지 아니하는 경우에는 시장ㆍ군수인 사업시행자는 지방세체납처분의 예에 의하여 이를 징수(분할징수를 포함 한다. 이하 이 조에서 같다)할 수 있으며, 시장ㆍ군수가 아닌 사업시행자는 시장ㆍ군수에게 청산금의 징수를 위탁할 수 있다. 이 경우 제61조제5항을 준용한다.
② 제57조제1항의 규정에 의한 청산금을 지급받을 자가 이를 받을 수 없거나 거부한 때에는 사업시행자는 그 청산금을 공탁할 수 있다.
③ 청산금을 지급(분할지급을 포함한다)받을 권리 또는 이를 징수할 권리는 제54조제2항의 규정에 의한 이전의 고시일 다음 날부터 5년간 이를 행사 하지 아니하면 소멸한다. 제65조 【정비기반시설 및 토지 등의 귀속】
① 시장ㆍ군수 또는 주택공사등이 정비사업의 시행으로 새로이 정비기반시설을 설치하거나 기존의 정비기반시설에 대체되는 정비기반시설을 설치한 경우에는 국유재 산법 및 공유재산 및 물품 관리법에도 불구하고 종래의 정비 기반시설은 사업시행자에게 무상으로 귀속되고, 새로이 설치된 정비기반 시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속된다. 이 경우 정비기반시설에 해당하는 도로는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 도로를 말한다.
1. 도로법 제23조 에 따라 도로관리청이 관리하는 도로
2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조 에 따라 도시ㆍ군관리계획으로 결정되어 설치된 도로
3. 도시개발법 등 다른 법률에 따라 설치된 국가 또는 지방자치단체 소유의 도로
4. 그 밖에 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산 중 일반인의 교통을 위하여 제공되고 있는 부지. 이 경우 부지의 사용 형태, 규모, 기능 등 구체적인 기준을 시ㆍ도조례로 정할 수 있다.
② 시장ㆍ군수 또는 주택공사등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로이 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속 되고, 정비사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 그가 새로이 설치한 정비기반 시설의 설치비용에 상당하는 범위안에서 사업시행자에게 무상으로 양도된다.
③ 시장ㆍ군수는 제1항 및 제2항의 규정에 의한 정비기반시설의 귀속 및 양도에 관한 사항이 포함된 정비사업을 시행하고자 하거나 그 시행을 인가하고자 하는 경우에는 미리 그 관리청의 의견을 들어야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 경우에도 또한 같다.
④ 사업시행자는 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 관리청에 귀속될 정비기반시설과 사업시행자에게 귀속 또는 양도될 재산의 종류와 세목을 정비사업의 준공전에 관리청에 통지하여야 하며, 당해 정비기반시설은 그 정비사업이 준공인가되어 관리청에 준공인가통지를 한 때에 국가 또는 지방자치단체에 귀속되거나 사업 시행자에게 귀속 또는 양도된 것으로 본다.
⑤ 제4항의 규정에 의한 정비기반시설의 등기에 있어서는 정비사업의 시행인가서와 준공인가서(시장ㆍ군수가 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 제28조제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시와 제52조제4항의 규정에 의한 공사완료의 고시를 말한다)는 부동산등기법에 의한 등기원인을 증명 하는 서류에 갈음한다.
(1) 조합원 분담금 관련 사실관계 (가) 쟁점 아파트 공사 내역은 다음과 같음
○ 위치: ○○ 북구 △△동 ***번지 일원
○ 사업시행자: △△주공아파트 주택재건축정비사업조합
○ 구역면적(대지면적): 143,786.10㎡(127.761.80㎡)
○ 건축규모: 지하 1∼3층 / 지상 8∼29층, 아파트 30개동, 3,160세대 * 조합원 분양 1,197세대, 일반분양 1,963세대
• 건축면적 21,911.3㎡, 연면적 453,040.9㎡, 건폐율 17.15%, 용적률 264.99%
• 준공인가일: 2015.10.21. (착공일 2012.5.23., 공사완료일 2015.10.5.) (나) 청구법인은 쟁점 아파트 공사와 관련하여 2012사업연도부터 2014사업연도에 대한 법인세 신고 시 공사진행율에 따라 수입금액을 신고하면서 수익 (일반분양 등)․비수익사업(조합원분양)을 구분하지 않고 실제 발생한 공사원가와 같은 금액을 수입금액으로 신고하다가 아파트 공사를 준공한 2015사업연도에 분양 매출총이익을 정산하여 신고하였고 그 내용은 다음과 같다. (단위: 원) 사업연도 수입금액 분양원가 매출총이익 2012 32,192,395,772 32,192,395,772
• 2013 88,379,846,864 88,379,846,864
• 2014 133,244,305,341 133,244,305,341
• 2015 511,358,126,519 509,443,658,690 1,914,467,829 소계 765,174,674,496 763,260,206,667 1,914,467,829 기말재고 2,033,773,240 2,033,773,240
• 합계 767,208,447,736 765,293,979,907 1,914,467,829 (다) 처분청은 당초 청구법인이 법인세 신고했던 내용을 수익사업과 비수익 사업으로 구분하고, 세무조사 결과 확인된 내용을 반영하여 사업연도별 사업실적을 재계산하였으며 그 내용은 다음과 같다.
○ 수익사업 수입은 일반분양(공동주택+부대시설)과 조합원 분담금(자기지분 초과) 수입을 합친 금액이며, 비수익사업 수입은 조합원 분양(자기지분) 수입금액이다. < 전체(수익사업+비수익사업) 사업실적 > (단위: 원) 사업연도 수입금액 분양원가 매출총이익 2012 32,305,602,492 32,192,395,772 113,206,720 2013 88,629,384,509 88,379,846,864 249,537,645 2014 133,596,327,646 133,244,305,341 352,022,305 2015 510,750,808,047 509,443,658,690 1,307,149,357 소계 765,282,122,695 763,260,206,667 2,021,916,028 기말재고 2,071,855,742 2,033,773,240 38,082,502 합계 767,353,978,437 765,293,979,907 2,059,998,530 * 재계산 결과 당초 집계 오류 반영하여 수입금액 145백만원 증가 < 수익사업 부문(일반분양+조합원분담금) 사업실적 > (단위: 원) 사업연도 수입금액 분양원가 매출총이익 2012 23,411,870,126 22,814,750,884 597,119,242 2013 64,229,714,954 62,634,797,473 1,594,917,481 2014 96,817,258,645 94,430,239,195 2,387,019,450 2015 370,141,110,592 361,042,720,914 9,098,390,501 소계 554,599,954,317 540,922,508,465 13,677,445,852 기말재고 1,501,473,856 1,441,335,095 60,138,761 합계 556,101,428,173 542,363,843,560 13,737,584,613 < 비수익사업 부문(조합원분양) 사업실적 > (단위: 원) 사업연도 수입금액 분양원가 매출총이익 2012 8,893,732,366 9,377,644,888 △483,912,522 2013 24,399,669,555 25,745,049,391 △1,345,379,836 2014 36,779,069,001 38,814,066,146 △2,034,997,145 2015 140,609,697,455 148,400,937,776 △7,791,240,321 계 210,682,168,378 222,337,698,202 △11,655,529,824 기말재고 570,381,886 592,438,145 △22,056,259 합계 211,252,550,264 222,930,136,347 △11,677,586,083
○ 처분청이 계산한 법인세 과세대상 수익사업의 매출총이익은 13,737백만원으로 당초 청구법인이 수익사업과 비수익사업을 구분 없이 합쳐 신고한 매출 총이익 1,914백만원보다 11,823백만원이 증가하였다. (라) 처분청이 산정한 수익사업 부문 사업실적에 포함된 조합원 분담금 수입은 48,522,672,400원이고 이에 대응하는 공사원가는 47,319,310,125원으로 사업 연도별 내역은 다음과 같다. < 수익사업에 포함된 ‘조합원 분담금’ 수입 내역 > (단위: 원) 사업연도 수익사업 수입금액 계 일반분양 조합원 분담금 2012 23,411,870,126 21,363,535,114 2,048,335,012 2013 64,229,714,954 58,610,177,063 5,619,537,891 2014 96,817,258,645 88,346,609,890 8,470,648,755 2015 370,141,110,592 337,756,959,850 32,384,150,742 소계 554,599,954,317 506,077,281,917 48,522,672,400 기말재고 1,501,473,856 1,501,473,856 0 합계 556,101,428,173 507,578,755,773 48,522,672,400 < ‘조합원 분담금’에 대응하는 공사원가 및 매출총이익 > (단위: 원) 사업연도 조합원분담금① 공사원가② 매출총이익(①-②) 2012 2,048,335,012 1,997,536,304 50,798,708 2013 5,619,537,891 5,480,173,351 139,364,540 2014 8,470,648,755 8,260,576,666 210,072,089 2015 32,384,150,742 31,581,023,804 803,126,938 합계 48,522,672,400 47,319,310,125 1,203,362,276 * 수익사업(일반분양+조합원분담금)의 원가율 97.52%(5,075억원/5,561억원)하여 공사원가 산정 (마) 청구법인의 ‘조합원 분담금’ 은 관리처분계획에 따라 조합원에게 토지 및 건축물의 무상지분(조합원 자기지분)을 초과하여 토지 및 건축물을 공급하고 평형별 부담내역에 따라 받는 최종부담금을 말하며, 청구법인의 조합정관 제52조(청산금 등)에서는 조합원 분담금을 “청산금”이라고 표현하며 그 내용은 ‘토지 또는 건축물을 분양 받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 토지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우 그 차액에 상당하는 금액’이라고 규정하고 있고, 쟁점 아파트 공사 계약서 상 제5조(대물변제의 기준)에 따르면 조합원이 소유한 종전 토지 또는 건물에 대한 신축 아파트의 대물변제율(무상지분율)은 평형별로 차이가 있지만 72%∼75%로 책정하였으며, 또한, 쟁점 아파트 공사계약서 제19조(조합원 분양) ③에서도 조합원 분담금을 “청산금”으로 표현하며 그 내용은 ‘청구법인의 조합원은 분양받은 건축시설의 면적이 대물변제면적을 초과하거나 미달하는 경우에는 그 차액을 청산하여야 하며, 청산금의 납부시점 및 납부방법 또는 지급시점 및 지급방법 등은 다음 각 호와 같다’고 규정하고 있다. (바) 처분청은 조합원이 자기지분을 초과하여 토지와 건축물을 공급받고 부담 하는 조합원 분담금은 다음과 같은 이유로 청구법인의 법인세 과세대상 수입금액에 포함 하는 것이 정당하다고 주장한다. 도시 및 주거환경정비법 제정 이후 재건축조합은 법인으로서 세법상 당연히 법인세의 납세의무를 부담하며, 법인세법은 일정기간에 순자산을 증가시킨 모든 것을 소득으로 과세한다. 재건축조합은 기본적으로 토지소유자에 의한 사적인 자산가치증식을 목적 으로 자율적으로 결성되어 그 공익성이 재개발사업보다 현저히 약하며, 출자자의 재산가치 증식을 위하여 주택을 건축·판매하는 법인으로의 성격 및 주택사업 에서 발생한 이익은 출자자들이 납부하여야 할 분양대금에서 조정하게 되므로 재건축사업의 모든 수익과 비용은 사실상 조합원에게 배분되는 점을 고려하면 사실상 영리법인의 성격이 강하다. “조합원 분담금”이란 조합원이 출자지분 이상의 아파트를 분양받는 경우 조합원이 추가로 부담하여야 할 금액을 말하며, 이러한 추가 부담금의 총수입 금액 산입여부에 관하여 과세관청은 일관되게 일반분양사업과 다를 바 없으므로 조합의 총수입 금액에 산입하고 있음(과세기준자문 법규과-1807, 법인세과-669, 제도46011 -10570 외 다수 참조) 심판례(국심2006부0933, 2007.8.24.)도 재건축조합의 총수입금액은 ① 일반 분양 하는 잔여세대 아파트의 분양대금과 ② 자기지분을 초과한 아파트를 취득 하는 조합원 으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액, ③ 상가 등의 분양대금을 합계한 것이라고 하여, 자기지분을 초과하는 아파트를 취득한 조합원 으로부터 조합규약에 따라 분양대금으로 별도로 지급받은 금액은 총수입금액에 산입 하여야 한다고 결정하였다. (사) 청구법인은 조합원 분담금은 다음과 같은 이유로 청구법인의 법인세 과세대상 수입금액에서 제외하여야 한다고 주장한다. 조합원들이 조합에 납부하는 조합원 분담금은 조합이 정비사업을 위한 고유 목적사업을 위해 조합원들에게 분양하는 건축물 및 대지에 대한 대가로 조합원들이 지급하는 것 으로서 이는 ‘고유목적사업에 직접 사용하는 고정자산의 처분 으로 인하여 생기는 수입’에 해당하므로 이는 법인세법 제3조제3항제5호, 법인세법 시행령 제2조제2항 에 따라 법인세 부과대상인 수입에서 제외 하여야 할 것임 아울러, 조합원 분담금은 조합원들이 자신들이 소유하고 있던 종전 부동산과 새롭게 분양받은 건축물 및 대지의 차액을 납부하는 것으로 도시 및 주거환경정비법 제57조 가 규정하고 있는 청산금에 해당하는 것인데, 도시 및 주거환경정비법 제58조는 청산금을 지방세에 준하여 강제 징수할 수 있도록 규정하고 있는바 이는 조합원 분담금이 사법상의 수익에 해당할 수 없음을 분명히 한 것으로 이와 같은 점에서도 조합원 분담금과 조합원 분양수입에 대하여는 법인세가 부과될 수 없다고 할 것이다. 또한, 도시 및 주거환경정비법상 주택재건축조합의 조합원은 사업시행자에 준하는 지위를 갖는 자이고(대법원2009다28394, 2011.11.24. 참조), 정비사업을 통해 최종적인 이익이 귀속되는 주체는 청구법인과 같은 조합이 아니라 조합원이라고 할 것인데, 조합원들이 자신들의 사업시행을 위해 납부한 부담금을 청구법인과 같은 조합이 일시적으로 수령하였다고 이에 대하여 법인세를 과세 하는 것은 부당하다고 할 것이다. 대법원 판결(2007두19799, 2010.6.10.선고, 2008두17479, 2011.7.14.선고)이 판시한 바와 같이 재건축조합에 대한 법인세는 일반분양과 관련한 수입에서 취득원가에 해당하는 일반분양분 토지지분의 장부가액과 공사비 등을 공제한 금액을 기준으로 부과되어야 함에도 처분청은 일반분양과 관련한 수입 외의 조합원에 대한 분양수입과 기타수입을 법인세 부과대상이 되는 수입으로 보아 법인세를 부과한 것은 위법한 것이라 할 것이다.
(2) 자산 무상취득 및 기부채납 관련 사실관계 (가) 청구법인이 주장하는 2012년 중 ○○광역시로부터 재건축 사업을 위하여 도로 등을 무상으로 취득하여 사용하고 공사 시행 후 도로 등을 2016.4.5. ○○광역시 ◉◉ 청에 기부채납 한 자산의 감정평가 내역은 다음과 같다.
① 청구법인이 2012년 중 ○○광역시로부터 무상 취득한 자산을 공신력 있는 2개 감정평가법인이 평가한 평균 감정금액은 8,743,785,600원이다. (대상자산) ○○ 북구 △△동 -2·*-2 공원, 같은 동 ***-4,5 도로 평가자 지목 단가 (천원) 금액 (천원) 평균가액 (천원) 기존 변경 면적(㎡) ◊◊감정평가법인 도로 대지 5,396.8 953 5,143,150 8,743,785 공원 대지 3,000.0 1,230 3,690,000 계 8,396.8
• 8,833,150
○○○○감정평가법인 도로 대지 5,396.8 953 5,024,421 공원 대지 3,000.0 1,230 3,630,000 계 8,396.8
• 8,654,421
② 청구법인이 2016.4.5. ○○광역시 북구청에 무상으로 기부채납한 자산을 공신력 있는 2개 감정평가법인이 평가한 평균 감정가액은 9,806,299,500원 이다. 평균 감정가액 9,806,2= 도로·공원 9,420,779,500원 + 공공용지 385,520,000원 평가자 지목 단가 (천원) 금액 (천원) 평균가액 (천원) 기존 변경 면적(㎡) ◆◆감정원
○○지점 대지,도로, 학교 도로 5,573.7 1,040 5,796,648 9,420,779 대지 공원 3,441.4 1,040 3,579,056 계 9,015.1
• 9,375,704
○○○○감정평가법인 대지,도로, 학교 도로 5,573.7 1,050 5,852,385 대지 공원 3,441.4 1,050 3,613,470 계 9,015.1
• 9,465,855 평가자 지목 단가 (천원) 금액 (천원) 평균가액 (천원) 기존 변경 면적(㎡) ◊◊감정평가법인 대지 공원 316 1,230 388,680 385,520
○○○○감정평가법인 대지 공원 316 1,210 382,360
③ 청구법인이 국가 등에 기부채납한 자산의 평균 감정가액(9,806,299,500원)이 국가 등으로부터 무상 취득한 자산의 평균 감정가액(8,743,785,600원)을 초과 하는바 그 차액은 1,062,513,900원이다. 청구법인은 기부채납과 무상취득 자산의 차액인 1,062,513,900원을 공통경비로 보아 분양원가 중 수익사업 원가비율인 70.89%((5423억원/7652억원)를 적용하여 계산한 753,216,103원을 수익사업 경비로 공제하여 하여야 한다고 주장 (나) 처분청이 추가 제출한 심리자료에 따르면 청구법인이 ○○광역시로부터 무상 취득했다고 주장하는 ○○ 북구 △△동 ***-2 외 3필지는 1984년 최초 △△주공 아파트를 신축하면서 ○○광역시가 주택공사로부터 기부채납 받아 소유 하고 있던 도로 및 공원으로서, ○○광역시에서 청구법인으로 소유권이 이전된 사실이 없으며, ○○ 광역시에서 쟁점 아파트 공사 시행을 승인하면서 기존 도로 및 공원을 재조성하여 재건축 사업이 완료된 후 소유자인 ○○광역시(◉◉청)에 기부채납하는 것을 조건으로 도로 및 공원의 무상사용을 허가하였다. 토지대장 확인한 결과 청구법인이 무상사용한 자산은 토지개발사업으로 폐쇄 (2016.3.29.)될 때까지 소유권 변동 없이 ○○광역시가 소유자였으며, 처분청이 확인한 결과 청구법인의 장부에 무상 취득했다고 주장하는 자산가액이 계상된 내용도 없음 (다) 청구법인은 무상사용 허가를 받았던 도로 및 공원를 재건축사업에 사용하고 재건축사업이 완료된 후 이에 상응하는 도로 및 공원을 재조성하여 2016.4.5. ○○ 광역시 북구청에 기부채납 하였으며, 이러한 내용은 청구법인이 제출한 지적확정종합도 및 토지대장을 통해 확인된다. (라)
○○광역시 ◉◉청장이 발급한 준공인가증에 따르면 쟁점 아파트 공사는 2012.5.23. 착공하여 2015.10.5. 공사완료 되었고 2015.10.21. 준공인가가 되었다. 청구법인은 무상으로 양도받은 토지와 청구법인이 지방자치단체에 무상으로 귀속시킨 각 토지에 대한 소유권이전시기는 도시및주거환경정비법 제65조 제4항에 따라 준공인가일인 2015.10.21.로 간주된다고 주장 (마) 처분청은 청구법인이 무상으로 사용한 기존 도로 및 공원을 재건축 아파트에 맞게 재조성 하는데 들어간 자본적 지출 비용은 이미 재건축사업 공사원가에 포함되어 반영되었으며, 공통원가로 인식하여 수입금액에 비례하여 안분 계산 후 수익사업과 비수익 사업의 원가로 배분하였다고 주장한다. 전체 공사원가에 도로 및 공원 조성비가 포함되어 있어 구체적인 발생비용을 구분할 수는 없지만, 전체 공사원가 중 개별원가를 제외한 나머지 공통원가를 수입 금액에 비례하여 수익사업과 비수익사업의 경비로 안분계산 하였으며 이에 대해서는 처분청과 청구법인 간에 다툼이 없음
- 라. 판단 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구법인은 수익사업 수입금액에 포함된 ‘조합원 분담금’은 고유목적사업 수입이므로 수익사업에서 제외하여 한다고 주장하지만, 조합원 분담금은 조합원이 자기 출자지분을 초과하여 아파트를 분양받는 경우 추가로 부담하는 금액으로서 청구법인은 일반분양분에 준하여 그 대금을 수령 하고 있는바, 재건축조합이 조합원으로부터 별도로 지급받는 조합원 분담금은 재건축조합의 수익사업 총수입금액에 산입하는 것이 타당해 보이는 점, 과세관청도 일관되게 조합원 분담금을 조합의 수익사업 총수입금액에 산입하는 것으로 해석해 온 점(법인세과-699, ’09.2.18., 과세기준자문 법규과-1807, ’05.12.29., 제도46011-10570, ’01.4.13. 외 다수) 등을 고려할 때 청구법인이 수령한 조합원 분담금을 법인세 과세대상 수익사업 총수입금액에서 제외하여야 한다는 청구 주장은 타당하지 않으며, 처분청이 조합원 분담금을 수익사업 수입금액에 포함 하여 법인세를 과세한 이건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구법인은 당초 처분에 추가하여 청구법인은 재건축 사업과정에서 ○○광역시에 기부채납한 토지와 ○○광역시로부터 무상 취득한 토지의 감정평가금액 차액을 공통경비로 보아 안분계산 하여 수익사업 원가로 비용 추인해야 한다고 주장하지만, 청구법인은 ○○광역시로부터 도로·공원 등 공공용지를 무상으로 취득한 사실이 없고, 다만 ○○광역시로부터 공공용지에 대한 무상사용 허가를 받아 재건축사업에 사용하고, 재건축사업 완료 후 공공용지를 재건축 아파트에 맞게 재조성하여 원래 소유자인 ○○광역시에 기부채납 형식으로 반환한 것인바 무상 취득한 사실이 없는 자산의 감정평가금액과 기부채납한 사실이 없는 자산의 감정평가금액과의 차이금액을 재건축사업과 관련한 공통경비로 보아 이를 수익사업의 비용으로 안분계산 할 수 없는 점, 또한 도로·공원의 재조성 비용은 재건축사업의 공사원가에 이미 반영되어 있는 점 등을 종합적으로 고려할 때 청구법인이 기부채납과 관련하여 추가로 공제할 비용은 없는 것으로 보인다. 따라서 처분청이 기부채납 자산의 평가액을 안분계산하여 수익사업에서 공제하지 않고 법인세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.