보충적 평가액과 거래가액과의 차이가 나는 경우에도 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성이 있는 거래에 대해서는 부당행위계산을 적용하지 아니함
보충적 평가액과 거래가액과의 차이가 나는 경우에도 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성이 있는 거래에 대해서는 부당행위계산을 적용하지 아니함
OO지방국세청장이 2015.5.1. 청구법인에게 한 2009사업연도 793,072,220원 익금산입 소득처분 및 소득금액 변동통지(김O, 김O 각각 396,536,110원)는 이를 취소합니다.
○ 법인세법 제52조 【부당행위계산의 부인】
① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령으로 정하는 특수관계인과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.
② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격을 기준으로 한다.
③ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 법인세법시행령 제87조 【특수관계인의 범위】
① 법 제52조 제1항에서 "대통령령으로 정하는 특수관계인"이란 법인과 다음 각 호의 어느 하나의 관계에 있는 자(이하 "특수관계인"이라 한다)를 말한다. 이 경우 본인도 국세기본법제2조 제20호 각 목 외의 부분 후단에 따라 특수관계인의 특수관계인으로 본다. <개정 2001.12.31, 2002.12.30, 2005.2.19, 2011.6.3, 2012.2.2>
1. 임원의 임면권의 행사, 사업방침의 결정 등 당해 법인의 경영에 대하여 사실상 영향력을 행사하고 있다고 인정되는 자(상법 제401조의2제1항 의 규정에 의하여 이사로 보는 자를 포함한다)와 그 친족
2. 주주 등(소액주주 등을 제외한다. 이하 이 관에서 같다)과 그 친족
3. 법인의 임원ㆍ사용인 또는 주주 등의 사용인(주주 등이 영리법인인 경우에는 그 임원을, 비영리법인인 경우에는 그 이사 및 설립자를 말한다)이나 사용인외의 자로서 법인 또는 주주 등의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 함께 하는 친족
○ 법인세법 시행령 제88조 【부당행위계산의 유형 등】
① 법 제 제52조 제1항에서 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 자산을 시가보다 높은 가액으로 매입 또는 현물출자 받았거나 그 자산을 과대상각한 경우
② 제1항의 규정은 그 행위당시를 기준으로 하여 당해법인과 특수관계자간의 거래(특수관계자외의 자를 통하여 이루어진 거래를 포함한다)에 대하여 이를 적용한다
○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】
① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.
② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.
1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다.
2. 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액
④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다. <개정 2000.12.29, 2001.12.31, 2012.2.2>
1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액
2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액(직접비 및 간접비를 포함하며, 이하 이 호에서 "원가"라 한다)과 원가에 당해 사업연도중 특수관계인 외의 자에게 제공한 유사한 용역제공거래에 있어서의 수익률(기업회계기준에 의하여 계산한 매출액에서 원가를 차감한 금액을 원가로 나눈 율을 말한다)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액
⑤ 제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조 제1항의 규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 금전의 대여에 대하여는 이를 적용하지 아니한다.
○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가에 따른다. 이 경우 제63조제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
건물의 신축가격, 규조, 용도, 위치, 신축연도등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정․고시하는 가액
③ 지상권(지상권) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.
④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.
⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가 】
⑦ 법 제61조제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다. <개정 2012.2.2> (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금
⑧ 제7항의 임대료 등의 환산가액을 적용하여 토지와 건물의 소유현황 등에 따른 가액을 계산할 때에는 다음 각 호의 방법으로 한다. <신설 2010.2.18>
1. 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우 토지 및 건물의 소유자가 임차인으로부터 받은 임대료 등의 환산가액을 법 제61조제1항부터 제4항까지의 규정으로 평가한 토지와 건물의 가액(이하 이 항에서 "기준시가"라 한다)으로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
2. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우
- 가. 토지 소유자와 건물 소유자가 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자에게 구분되어 귀속되는 임대료 등의 환산가액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
- 나. 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재 여부 및 그 내용에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
○ 상속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. <개정 2010.6.10>
1. 저당권, 동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산
3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다) 다. 사실관계 1) 등기부등본에 나타나는 쟁점토지 및 쟁점건물의 소유권 이전현황은 다음과 같다. 변동일자 쟁점토지 1499.5㎡ 쟁점건물 949.21㎡ 1977.4.11. 김OO 매수 1989.10.27. 김OO 신축 1996.7.4. 김OO → 김O, 김O(증여) 2005.2.28. 김OO → 청구법인(증여) 2006.12.29. 청구법인 → (주)OO 매매 90억원, 등기이전, 신탁 김O, 김O → (주)OO 매매 11억원, 등기이전, 신탁 2008.12.31. (주)OO → 청구법인 계약해제, 등기 환원 (주)OO → 김O, 김O 계약해제, 등기 환원 2009.3.6. 김O, 김O → 청구법인 * 매매 10억원(본건 거래) 2) 청구법인과 김O 등은 (주)OO과 2006.12.29. 쟁점토지와 쟁점건물 매매계약을 체결하고 소유권을 이전하였으나, (주)OO이 잔금을 미이행하자 소송을 제기하여 2008.12.31. 소유권을 되돌려 받은 것으로 나타난다.
○ 특약사항
① 지급방법 및 지급시기: 2007.3.31. 일시 지급
② 제반비용 부담주체: (주)OO이 신탁수수료 등 이전비용 일체부담, 차입금(50억원) 이자는 청구법인이 부담하고, 매매대금 지급시 (주)OO으로부터 정산받음
③ (주)OO으로 등기 이전 및 한국토지신탁으로 담보신탁조건임
④ 대금지급 일자 경과 시에 계약 해지, (주)OO이 해지관련 제반비용을 전액 부담함
⑤ 부가가치세 110백만원는 별도로 함
- 나) 쟁점토지 및 쟁점건물 부동산담보신탁계약서(2006.12.29.)
① 위탁자: (주)OO, 수탁자: (주)OO토지신탁
② 신탁부동산: 쟁점토지 및 쟁점건물
③ 신탁기간: 우선수익자의 채권소멸시까지
④ 우선수익자: 청구법인 11,700백만원, 김O과 김O 1,430백만원 * 수익권리금은 우선수익자의 채권액의 130%로 설정함
⑤ 선순위: 신한은행 6,500백만원 근저당권, 기술신용보증기금 3,060백만원 근저당권
- 다) 쟁점토지 및 쟁점건물 매매계약해제(2008.10.20.)
① 잔금납부 기간 조정 협조의뢰 공문[(주)OO→청구법인] (주)OO이 쟁점토지와 쟁점토지를 2007. 3월 말부로 대금지급 만료 계약조건으로 선 소유권이전등기를 해왔는데, 2007.1.11. 주택법개정안으로 시공사 및 금융사의 PF가 어려워져 계약이행을 지키지 못하게 되었음. OO건설, OO, OO건설, OO공제회 등과 접촉 중에 있으며 향후 3개월 내에 사업이 완료되도록 계약 말미를 주시기 바람
② 부동산 계약해제 통보[2007.7.4. 청구법인→(주)OO)] 2006.12.29. 쟁점토지에 대하여 부동산매매계약을 체결하고 등기이전 및 한국토지신탁에 담보신탁하였으나 2007.3.31. 최초 대금지급시기가 경과하였고, 2007.6.30.까지 1회 연장하였으나 대금지급이 불이행되어 계약이 해지되었음을 통보함
③ 소유권이전등기말소 판결(서울중앙지원 2008가합***, 2008.10.20.) 2006.12.29. 체결된 쟁점토지 및 쟁점건물의 매매계약 해제를 원인으로 한 원상회복 청구 확정
④ 소유권이전등기말소(2008.12.31.) 2006.12.29. 등기된 쟁점토지 및 쟁점건물의 소유권 이전등기 및 신탁등기를 말소함 3) 청구법인은 2008.12.31. 쟁점토지 소유권을 되돌려 받은 후 쟁점토지 활용편의 및 매각가치를 높이기 위하여 2009.3.6. (주)OO과의 거래가액을 기초로 김O 등으로부터 쟁점건물을 매수하였다고 주장하는바, 부동산매매계약서의 주요내용은 다음과 같다. 물건 매도인 매수인 양도가액 비 고 쟁점건물 김O, 김O 청구법인 총 1,000,000,000원 지하 1층 100,000,000원 지상 3층 900,000,000원 부가가치세 별도 4) 청구법인이 쟁점토지 및 쟁점건물 매매와 관련하여 전자공시한 내용은 다음과 같다.
- 가) 2006.12.29. 쟁점토지 처분결정 공시
• 목적: 차입금 상환으로 재무구조개선
• 거래상대방: (주)OO
• 처분내역: 쟁점토지를 90억원에 매각 * 청구법인은 2007.8.7. 재무구조개선을 위하여 OO시 OO면 OO리 17번지외 4필지를 120억원에 매각한다고 공시함
- 나) 2009.3.6. 쟁점건물 취득결정 공시
• 목적: 쟁점건물은 당사 소유의 토지에 설치되어 있어 동 건물을 인수함으로 소유주를 일치시킴으로 자사 활용 및 가치를 증진시키기 위함
• 거래상대방: 김O 등(최대주주 및 특수관계인)
• 취득내역: 쟁점건물을 10억원(부가가치세 별도)에 매입 5) 청구법인이 제시한 쟁점토지 감정평가서의 내용은 다음과 같다.
• 평가회사: OO감정평가법인
• 감정평가액: 8,547,150,000원
• 평가목적: 일반거래(시가참조용)
• 평가의뢰인: 청구법인
• 가격시점 2006.1.31., 조사기간 2006.1.31., 작성일자 2006.2.1. 6) 청구법인이 제시한 2008년 제1기~2009년 제1기 과세기간 쟁점건물 부가가치세 신고내용은 다음과 같다. (원) 구 분 과세표준 산출세액 2008년 제1기 43,636,000 4,363,000 2008년 제2기 43,636,000 4,363,000 2009년 제1기 (쟁점건물)1,000,000,000 21,818,000 1000,000,000 2,181,000 7) 처분청의 쟁점건물 평가 및 고가양수 검토내용은 다음과 같다.
- 가) 매매물건: OO시 OO구 OO동 552-7 (원) 매도인 매수인 양도 매매대금 김 O 청구법인 2009.3.6. 1,000,000,000 김 O * 김O과 김O은 청구법인의 지배주주로 상기거래는 특수관계자간 거래임
- 나) 매매대금 관련
• 거래 당시 감정평가액 없음
• 거래대금 산정기준 제시하지 못함
3. 쟁점건물의 평가
• 근거: 법인세법 제52조, 같은법 시행령 제89조 제2항 제2호, 상속세 및 증여세법 제1항 제2호
• 시가(보충적 평가액): 206,927,780원 8) 쟁점토지 및 건물 가격비교 자료는 다음과 같다. (천원) 구 분 2006.12.28. (토지 및 건물매매계약) 2009.3.6. 건물매매 기준시가 감정가액 매매가액 기준시가 감정가액 매매가액 토지 1499.5㎡ 4,408 8,547 9,000 4,813
• - 건물 949.21㎡ 323
• 1,100 206
• 1,000 * 2015.10.7. 기준 감정평가액: 쟁점토지 8,802백만원, 쟁점건물 710백만원 9) 청구법인이 제시한 쟁점건물 사진 및 위치도는 다음과 같다.
- 라. 판단 조사청은 청구법인이 특수관계자로부터 쟁점건물을 시가(보충적 평가액)보다 고가에 매입한 것으로 보아 부당행위계산부인을 적용하였으나, 부당행위계산의 부인규정의 적용은 경제인의 입장에서 볼 때 부자연스럽고 불합리한 행위계산을 함으로써 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용되는 것이며, 이 경우 경제적 합리성의 유무에 관한 판단은 그 거래행위의 대가관계만을 따로 떼어내어 단순히 특수관계자가 아닌 사람과의 거래형태에서는 통상 행하여지지 아니하는 것이라 하여 바로 이에 해당하는 것으로 볼 것이 아니라, 거래행위의 제반 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결여한 비정상적인 것인지 여부에 따라 판단하여야 할 것인바(대법원2009두12822, 2010.1.14.), 2006.12.29. (주)OO과 체결한 매매계약서가 (주)OO 측 자금사정으로 일련의 계약해지 과정을 거쳐 쟁점토지와 쟁점건물의 소유권이 회복된 것은 2008.12.31.이고, 청구법인과 김O 등이 쟁점건물을 매매한 날짜는 2009.3.6.인바, 토지의 매각을 추진해온 토지소유자가 매각편의 등을 위하여 그 지상에 있는 건물을 취득하면서 직전 계약서상 거래가액을 참조하여 거래한 점, 청구법인이 쟁점토지 매각을 추진하는 과정에서 시가참조를 위하여 OO감정평가법인에 의뢰하여 2006.2.1. 작성된 감정평가서상 감정평가액이 8,547백만원이고, 2006.12.29. 체결한 쟁점토지 매매계약서상 거래가액은 9,000백만원인바, 이익분여를 목적으로 매매계약을 체결한 것으로 보기 어려운 점, 쟁점건물은 연면적 949.21㎡의 단독상가로 대로와 전철역에 인접하고 있으며, 쟁점건물의 직전매매계약가액이 11억원이고, 쟁점건물의 1년 임대료 수입이 87백만원에 달하는데, 처분청의 쟁점건물 평가액은 206백만원(㎡당 217천원)에 불과하여 현실적으로 쟁점건물의 교환가치를 적정하게 반영하고 있는 것으로 보기 어려운 측면이 있는 점 등을 종합하면, 사회통념이나 상관행에 비추어 청구법인과 김O 등 사이에 체결된 쟁점건물 매매계약을 경제적 합리성이 결여한 비정상적인 것으로 보기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 조사청이 부당행위계산부인을 적용하여 청구법인에게 시가차액을 소득처분하고, 소득금액 변동통지한 것은 취소함이 타당한 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.